來源 | EMBA（綜合自國民經(jīng)略、澎湃新聞）

LPR利率連續(xù)6個(gè)月按兵不動(dòng)，央行也重提“貨幣供給總閘門”，這是貨幣政策轉(zhuǎn)向最直接的信號(hào)。此外，這一輪樓市調(diào)控“火力”全面覆蓋，大漲必有調(diào)控，誰也逃不了。值得關(guān)注的是，中國社科院報(bào)告指出，部分城市房價(jià)下跌，揭示了“房價(jià)永遠(yuǎn)上漲”神話的破滅。

中國貨幣政策正在悄然發(fā)生轉(zhuǎn)向。

信號(hào)之一，降息連續(xù)6個(gè)月落空，與全球大放水的節(jié)奏形成明顯對(duì)比。
 

10月20日，最新一期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）出爐。中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，均與上期持平。

這意味著，LPR利率連續(xù)6個(gè)月按兵不動(dòng)。事實(shí)上，即便面臨疫情沖擊，1年期LPR也僅僅降了30個(gè)基點(diǎn)，5年期LPR則只下降15個(gè)基點(diǎn)。

且不說這一力度無法與全球大放水相匹比，即便是歷史周期里的2008和2015年相比，降息力度同樣可以忽略不計(jì)。

數(shù)據(jù)顯示，2008年連續(xù)5次降息，累計(jì)降了189個(gè)基點(diǎn)；2015年也是5次降息，累計(jì)降了125個(gè)基點(diǎn)。

利率與房價(jià)走勢可謂強(qiáng)相關(guān)。

正因?yàn)榻迪⒉患邦A(yù)期，所以全國樓市未能迎來普漲走勢，熱門地區(qū)萬人搶房，冷門地區(qū)一再降價(jià)無人問津，大分化趨勢越發(fā)明顯。

信號(hào)之二，央行重提“貨幣供給總閘門”，這是貨幣政策轉(zhuǎn)向最直接的信號(hào)。

近日，2020年金融街論壇上，央行行長易綱發(fā)表講話指出，“貨幣政策需把好貨幣供應(yīng)總閘門，適當(dāng)平滑宏觀杠桿率波動(dòng)，使之在長期維持在一個(gè)合理的軌道上”。

“總閘門”這一說法并不陌生。凡是央行提及“總閘門”之際，貨幣政策或多或少都會(huì)發(fā)生變化。

同時(shí)，央行還提出“平滑宏觀杠桿率波動(dòng)”。這一說法有個(gè)大背景，今年以來，全國宏觀杠桿率大幅攀升，無論是總體杠桿率還是居民杠桿率，都創(chuàng)下歷史新高。

據(jù)國家金融實(shí)驗(yàn)室數(shù)據(jù)，2020年上半年，全國宏觀杠桿率由上年末的245.4%上升到266.4%，增加21個(gè)百分點(diǎn)。居民部門杠桿率由上年末的55.8%上升到59.7%，上升3.9個(gè)百分點(diǎn)。

前兩年的“去杠桿”政策令人記憶猶新，這一次雖然不會(huì)直接轉(zhuǎn)向“去杠桿”模式，但“穩(wěn)杠桿”應(yīng)該是大概率事件。

這背后的原因也好理解，疫情沖擊之下，貨幣政策走的是非常規(guī)模式；中國經(jīng)濟(jì)迅速反彈，有望成為主要經(jīng)濟(jì)體中唯一正增長的國家，貨幣政策回歸常態(tài)也是大勢所趨。

這種背景下，貨幣政策轉(zhuǎn)向也就不難理解了。
 

信號(hào)之三，這一輪樓市調(diào)控，一改過去只盯著重點(diǎn)城市的思路，而是火力全面覆蓋，大漲必有調(diào)控，誰也逃不了。

今年7月和8月，住建部等部門先后兩次“約談”10+6個(gè)城市，這些城市絕大多數(shù)應(yīng)加碼了樓市調(diào)控。

第一輪約談涉及北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個(gè)城市，第二輪約談涉及成都、北京、沈陽、長春、銀川、唐山、常州等6個(gè)城市。

在這“10+6”個(gè)城市里，成都、沈陽各自被約談2次，北京、長沙是“樓市調(diào)控”標(biāo)兵，上海樓市相對(duì)穩(wěn)健。

截至10月底，除了北京、上海、廣州、長沙4個(gè)城市，其他城市全部出臺(tái)樓市新政，將新一輪樓市調(diào)控推向“史上最嚴(yán)”的高度。

值得注意的是，這里有幾個(gè)新的現(xiàn)象：一是，與過去相比，連銀川、唐山、常州這些往常不再重點(diǎn)監(jiān)控之列的城市都被納入“火力”范圍，足以說明樓市調(diào)控正在全面覆蓋，不論是一二線還是三四線，凡是大熱都必有調(diào)控。

二是，不在約談名單之列的徐州、無錫、紹興也都主動(dòng)加強(qiáng)了調(diào)控?？梢娫跇鞘姓{(diào)控上升到“政治覺悟”高度之后，越來越多的城市開始主動(dòng)收緊了。

這三大轉(zhuǎn)向，對(duì)樓市影響究竟有多大？

其一，樓市普漲時(shí)代過去，大分化模式開啟。一旦失去了大水漫灌的加持，樓市普漲就失去了支撐。未來，只有那些經(jīng)濟(jì)基本面良好、人口持續(xù)涌入、資金不斷聚集的區(qū)域，還有不斷上行的可能。強(qiáng)者恒強(qiáng)，是未來的主旋律。

其二，樓市有橫盤之虞，但無大跌之困。從國家政策來看，“穩(wěn)樓市“是這幾年的主基調(diào)；從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、土地財(cái)政依賴來看，房地產(chǎn)仍舊舉足輕重，無論是國家層面還是城市層面，都不會(huì)放任大跌。

其三，大分化時(shí)代，不是每個(gè)城市都值得選擇，也不是哪種房子都有前景。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)之下，一定要守住中心城市和大都市圈，守住商品住宅這一核心資產(chǎn)，不要將有限的資金浪費(fèi)在各種各樣的“非標(biāo)”房子上。

十城房價(jià)跌幅超5％

10月25日，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)緯房指數(shù)顯示，根據(jù)2020年9月最新緯房指數(shù)，近一年多數(shù)樣本城市房價(jià)穩(wěn)中有升，東莞、深圳、寧波等城市還有較大的漲幅，但也有部分城市房價(jià)下跌。

數(shù)據(jù)顯示，近一年來，有十個(gè)城市房價(jià)累計(jì)跌幅超過5%，分別是：廣東省肇慶（同比跌9.45%）、貴州省遵義（同比跌9.22%）、云南西雙版納（同比跌8.68%）、廣西北海（同比跌7.96%）、山東淄博（同比跌7.44%）、河北保定（同比跌6.83%）、河北廊坊（同比跌6.08%）、湖南衡陽（同比跌6.07%）、山東濟(jì)南（同比跌6%）、廣西防城港（同比跌5.13%）。

報(bào)告指出，上述城市12個(gè)月累計(jì)跌幅均在10%以內(nèi)，總體屬于理性回歸、風(fēng)險(xiǎn)可控的范圍。其中，多數(shù)跌幅靠前的城市房價(jià)下跌是由于投資投機(jī)出現(xiàn)退潮后，本地有效需求不足。典型的如廊坊、保定、西雙版納、北海等。這些城市都經(jīng)歷過一波房價(jià)的快速上漲，隨后供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，進(jìn)入供大于求的階段。如廊坊房價(jià)在經(jīng)歷迅速?zèng)_高后，受調(diào)控等因素的限制，投資投機(jī)需求萎縮，房價(jià)距最高點(diǎn)接近腰斬。

部分城市除了本地房地產(chǎn)熱減退外，還受到區(qū)域樓市整體下行的影響。如濟(jì)南房價(jià)的下跌，除了和當(dāng)?shù)厥杖霑弘y以支撐漲幅有關(guān)，也受到環(huán)渤海灣各大城市如北京、天津、青島等城市房價(jià)整體下降的作用。

另一現(xiàn)象是，上述城市在進(jìn)入下跌周期以來，基本都未出現(xiàn)明顯的階段性反彈，而是每年都有一定幅度的下跌。

報(bào)告指出，這些城市房地產(chǎn)市場走勢，揭示了“房價(jià)永遠(yuǎn)上漲”神話的破滅。而多數(shù)樣本城市房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，顯示出“房住不炒”、“因城施策”方略已經(jīng)開始有效發(fā)揮市場穩(wěn)定器的作用。

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