來源丨馮侖風馬牛（ID：fengluntalk）
作者丨風馬牛

    龍湖萬科，錯峰上市

前幾天，上海的山姆超市門口出現(xiàn)了神奇一幕。

據一位網友記錄：因為有些區(qū)域短暫解封，但機動車不能通行，先是萬科一早去山姆門口舉牌，用三輪車接業(yè)主回小區(qū)。緊接著附近各個小區(qū)聞風而動，龍湖、綠城、保利都去了，現(xiàn)在山姆門口就像八十年代客運站的月臺。各家物業(yè)和業(yè)主互相軋苗頭，卷到天邊。

今年，龍湖物業(yè)和萬科物業(yè)先后向港交所遞交了上市申請。這兩家「物業(yè)天花板」不約而同選擇了「錯峰上市」，在「物業(yè)熱」降溫之后。2020年到2021年上半年，地產商拆分物業(yè)板塊赴港上市蔚然成風。地產股行情低迷，現(xiàn)金流穩(wěn)定的物業(yè)板塊卻一路高歌，有些物業(yè)公司市值甚至超過了母公司。誰能不動心？

那段時期，各大地產商旗下物業(yè)公司紛紛完成了「上市」KPI，而萬科物業(yè)和龍湖物業(yè)始終按兵不動?！负螘r上市」，幾乎成了它們業(yè)績發(fā)布會的固定提問。

這兩家公司一直頗為沉得住氣。雙方早年都有過「決不上市」的階段，后來逐漸松口，稱「時間不確定」。

郁亮給出的理由是：第一，不差錢，所以不著急；第二，以本公司物業(yè)現(xiàn)有的好口碑，上市并不會起到錦上添花的作用。吳亞軍更實在，稱目前還在探索物業(yè)公司的盈利模式。歸根到底，還是不差錢。

有底氣說這種話的地產商不多了，尤其是「三道紅線」之后。龍湖地產一直是業(yè)界公認的「三好生」，吳亞軍有名言「晴天補屋頂」「用自律換自由」，是謹慎擴張的堅定踐行者?！溉兰t線」劃出后，連萬科都踩了一道（很快回到綠檔），龍湖全部達標，更坐實了「三好」之名。

雖然未給出明確的上市時間表，但兩家公司都已釋放出信號。

如果你從未看過相關新聞，只看到兩個名字：萬物云和龍湖智創(chuàng)，你能猜到它們屬于物業(yè)板塊嗎？上市前，龍湖物業(yè)和萬科物業(yè)先后完成了更名——這幾乎是業(yè)內心照不宣的程序。

2020年10月，萬科物業(yè)宣布更名。新聞發(fā)布會上，萬物云CEO朱保全說，萬科物業(yè)到萬物云，這就像Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉變。朱保全穿著互聯(lián)網人標配的牛仔褲和黑T恤，半條腿已經邁進了科技圈。

萬物云更名兩個月前，打著科技概念的貝殼上市，僅9天市值就超過萬科。萬物云此番更名的靈感，不知道是不是來自貝殼。

萬物云上市的消息，是在今年3月底萬科的業(yè)績發(fā)布會上宣布的。對于萬科不盡如人意的業(yè)績，郁亮向公眾做了一番檢討，接著萬物云CEO朱保全遞上佳音：證監(jiān)會已給出「小路條」。一個壞消息+一個好消息，撫慰了外界的悲觀情緒。

龍湖物業(yè)則進行了兩次更名。2018年8月，龍湖物業(yè)宣布啟用新名稱，龍湖智慧服務；今年1月上市之前，進一步改為「龍湖智創(chuàng)」，連服務兩個字也抹掉了，不知道是不是又受到萬物云的啟發(fā)。

龍湖和萬科，都把轉型概念標記在名字里，為未來博得一個高估值。

最近幾年，物業(yè)公司上市前流行「換馬甲」。過去它們名稱里「物業(yè)管理」的字眼都消失了，代之以「科技服務」「智慧服務」，再例如「佳兆業(yè)美好」「時代鄰里」「合景悠活」。名字代表公司的門面，更名后的物業(yè)公司給人留足了想象空間，給資本市場帶來新鮮感。

兩家公司也在招兵買馬，從互聯(lián)網大廠挖來高管，挑起公司轉型的大梁。

去年，阿里副總裁、阿里云首席智聯(lián)網科學家丁險峰，加入萬物云擔任首席科學家、萬物云合伙人；字節(jié)跳動視覺技術負責人王長虎入職龍湖，任龍湖新成立的AIoT人工智能引擎團隊總經理。此外，金地物業(yè)的聯(lián)席CEO一職也為阿里副總裁范馳敞開了大門。

萬物云和龍湖智創(chuàng)上市后，上市物業(yè)公司「百億營收俱樂部」成員將由5個增加到7個。從在管面積這個指標來看，萬科甚至有可能撼動碧桂園「宇宙第一物業(yè)」的地位，但凈利潤尚有較大差距。龍湖智創(chuàng)營收雖然只有萬物云一半，但利潤率高于萬物云。

如今萬科官網多元業(yè)務一欄下，房地產之外列有八個類別。八個類別中，只有物業(yè)板塊營收超過百億——2021年營收240億，被郁亮給予厚望，是萬科手里最有潛力發(fā)展為地產主業(yè)之后規(guī)模超千億的第二增長曲線。

    房地產只能賣一次，社區(qū)能服務70年

江湖上流傳著不少關于龍湖和萬科物業(yè)的傳說。

萬科所在的深圳是內地物業(yè)的搖籃，深圳也是業(yè)內許多「第一」的誕生地。跟萬科相關最有名的一件，是1991年其開發(fā)的天景花園誕生了國內第一個業(yè)主委員會，王石等萬科高管作為開發(fā)商代表，見證了這個委員會的誕生。后在萬科內部稱為「共管模式」。

當年深圳有「物管三巨頭」，分別是萬科、中海和金地。深圳靠近香港，方便向香港地產商取經。萬科對物業(yè)的重視，最早卻是受索尼的啟發(fā)。80年代的萬科有一項業(yè)務是銷售索尼錄像機，跟索尼打交道時，索尼的售后服務給王石留下了深刻印象，于是把這一經驗復制到物業(yè)上。

關于龍湖物業(yè)的故事就更多了，有一個甚至與王石相關。據說當年王石帶領萬科高層造訪龍湖某個項目的樣板間，一行人脫下皮鞋入室參觀，參觀完回到門口，發(fā)現(xiàn)眾人的皮鞋已經整齊碼好，甚至調整到方便穿著的方向?！缚膳碌凝埡飿I(yè)」就此流傳開。

龍湖物業(yè)發(fā)展過程中的「關鍵先生」是周洪斌，他在物業(yè)圈很有名氣，是龍湖物業(yè)眾多標準的制定者。有人形容周洪斌的領導風格，開員工會時從不板起臉談一二三，就講故事，讓員工講他們在服務中的故事，龍湖物業(yè)每年上千個業(yè)主驚喜服務案例，就是以這種方式講出來的。

人們總是容易被故事打動，故事說得好——當然也不能只會講故事——龍湖物業(yè)服務水平高的印象也就在人們心里扎了根，比什么宣傳都有效。2017年底，這位老將離開龍湖，加盟旭輝旗下永升物業(yè)任總裁。

后來，物業(yè)圈又開始集體學習海底撈。所有物業(yè)大佬們應該都認真研究過海底撈的成功之道，看過那本《海底撈你學不會》。王石還為這本書寫了推薦序，第一句就提到「萬科集團有個物業(yè)事業(yè)部」?？磥砗５讚频膮⒖純r值放之所有服務行業(yè)而皆準。

但對于多數地產商來說，物業(yè)依舊是「附屬品」，寄生于地產主業(yè)之上，干的是臟活累活，掙的是辛苦錢，一年的利潤可能還趕不上賣一套房子來錢快。即便重視物業(yè)如王石，也稱其為「地產商的最后防線」，不至于靠它「沖鋒陷陣」。

徹底改變行業(yè)命運的，是位于深圳的一家叫花樣年的小地產公司。

2014年6月，花樣年打出社區(qū)O2O的旗號，將分拆的物業(yè)公司彩生活推向港交所，成為國內「物管第一股」。

上市僅3天，彩生活市值就超過母公司花樣年。顯然，資本市場喜歡這個「互聯(lián)網+地產」的新鮮故事。故事的操盤手是花樣年總裁潘軍，這位地產老炮曾被評為「深圳房地產十大風云人物」，因2002年策劃了克林頓的「碧海云天中國行」在業(yè)內小有名氣。

「互聯(lián)網+」席卷各個行業(yè)，是花樣年上市的大背景，房地產行業(yè)也成為改造對象。那個時期，地產公司爭相造訪互聯(lián)網大廠取經，生怕被時代的巨輪拋下。

潘軍的名言是，房地產只能賣一次，社區(qū)可以服務70年。「房地產真正的未來在社區(qū)，社區(qū)消費才是真正的剛性消費。」 他的算盤是：「假使每人每月社區(qū)消費2000元，4000萬人一年消費近萬億。如果能拿到1%的傭金，就是100億，拿到2%，就是200億。這是一個多么大的金礦？」

他的理想，是做物業(yè)領域的「菜鳥網絡」。

彩生活上市時，潘軍找來了好友周鴻祎，作為基石投資者為公司站臺。當時有媒體撰文，《周鴻祎也干地產了》。

潘軍的思路完全沒問題，而且很超前，但是他忘了一件事：物業(yè)公司怎么跟互聯(lián)網公司競爭呢？

2010年前后，經過以美團為代表的「千團大戰(zhàn)」洗禮，智慧社區(qū)概念風行一時，稍有規(guī)模的物業(yè)公司都上線了自己的社區(qū)App，承載著服務升級的野心，作為一支尚無經驗的力量，加入互聯(lián)網公司發(fā)動的O2O大戰(zhàn)。

這類App幾乎都是集「外賣+智慧家居+支付+社區(qū)金融」等業(yè)務于一身的綜合體，在聚焦單個領域、將用戶體驗做到極致的互聯(lián)網巨頭面前自然毫無競爭力。

但這并不影響「智慧服務」 標簽加身的物業(yè)公司前赴后繼地奔向港交所。如果說2015年-2019年各大地產商還在觀望，每年數量僅為個位數，從2020年開始就變得熱鬧非凡，上市+已遞表數量達到20家。

彩生活上市初期的好光景也沒能維持多久。隨著其他物業(yè)公司上市，彩生活對資本市場的吸引力不再。資本市場就是「勢利」，不僅看你的管理面積，還要求你的母公司實力過硬。彩生活就吃了沒有「好爸爸」的虧，第一個上市，如今市值卻墊底。

潘軍這幾年一直對公司市值耿耿于懷，隔三差五就要在公開場合為彩生活鳴不平，指其被嚴重低估。他不斷強調物業(yè)公司的 「獨立尊嚴」：「他爹有錢，他是富二代，他可以通過他爹賣房子掙錢來補貼物業(yè)費，這個邏輯是不對的，我們反對這種觀點?！箍少Y本市場才不相信「尊嚴」。

當年揚言物業(yè)不上市的地產商，也不得不在形勢面前低頭。過去幾年狂飆突進的弊端顯現(xiàn)后，孫宏斌在2020年為融創(chuàng)定調：2020年融創(chuàng)的三個任務是，調融資結構、降融資成本和負債率、謹慎拿地。

2020年下半年，孫宏斌和許家印，這對踩足「三道紅線」的問題學生幾乎同時啟動了物業(yè)上市計劃，為母公司分憂。

從上市申請到成功過會，恒大物業(yè)只花了47天時間。2020年12月，股價開盤報8.84港元，總市值約955.7億港元。最高點時，恒大物業(yè)市值超1800億港元，中間幾度超越碧桂園。這是恒大暴雷前夜最后的焰火。

養(yǎng)兵千日用兵一時，終于到了物業(yè)板塊反哺房地產主業(yè)的時候了。

    物業(yè)的奇幻漂流

過去的「附屬品」搖身一變，成為資本市場的明星，地產商捧在手里的寶貝，進可上市融資，退可轉賣紓困。

恒大暴雷之后，恒大物業(yè)成為許家印手里屈指可數的優(yōu)質資產和籌碼。去年10月，許家印計劃將這個寶貝的50%股權以200億轉讓給合生創(chuàng)展，以緩解流動性危機，但最后關頭沒有談攏，以合生創(chuàng)展指恒大違約而流產。

今年3月，恒大物業(yè)停牌，市值停留在248億，同時被剔除出恒生中國企業(yè)指數成分股。

王健林的物業(yè)生意，也經過了一場「奇幻漂流」。

2016年9月，被稱為萬達「斷臂求生」那場交易之前一年，王健林已經先把旗下的萬達物業(yè)賣給了彩生活，更名為萬象美。

據說當時競爭者眾，實力雄厚的中海物業(yè)和萬科物業(yè)都在其列。最后彩生活以20億拿下。人們期待中的「萬萬合璧」最終未能成行。

王健林和潘軍兩人都愛唱歌，王健林以崔健的《一無所有》為代表作，潘軍獨愛李宗盛的《寂寞難耐》。更重要的是，二人都是地產商轉型輕資產模式的擁護者，算是志同道合。買下萬達物業(yè)后，潘軍在一次采訪中還提到，跟萬達物業(yè)融合得很好。

遺憾的是，去年彩生活的母公司花樣年陷入危機，無奈將彩生活旗下包括萬象美在內的幾個核心資產打包賣給了碧桂園服務，作價33億。萬達物業(yè)兜兜轉轉，落到了碧桂園手里。

最近幾年，碧桂園服務并購勢頭兇猛。除了彩生活，去年還吞下了一頭「大象」——富力地產旗下物業(yè)。

2021年10月，碧桂園服務與富力物業(yè)簽訂股權轉讓協(xié)議，以不超過約100億全額收購富力物業(yè)股權。富力物業(yè)是富力地產兩位老板李思廉、張力名下的個人資產。一個月前，據富力地產公告稱，公司大股東李思廉、張力將為公司提供約80億港元的股東資金。這筆錢大概率來自二人出售富力物業(yè)所得。緊急關頭，老板只能自掏腰包為公司輸血。

富力地產，正是2017年從萬達手中買下價值近200億酒店項目的接盤者，如今也陷入資金鏈緊張的境地，靠出售資產紓困。

這幾次交易中的各方——恒大、合生創(chuàng)展、碧桂園、富力——再加一個雅居樂，當年并稱「華南五虎」，這些年浮浮沉沉，可謂幾家歡喜幾家愁。

如今地產行業(yè)時代紅利已盡，用郁亮的話說，「地產行業(yè)已經進入管理紅利時代」。萬物云、龍湖智創(chuàng)和碧桂園服務三家，手中尚有余糧，成為物業(yè)并購市場的主力，不斷擴大自己的物業(yè)管理面積，追求規(guī)模效應。數據顯示，目前在管面積前5的公司總值達23.05億平方米，達到行業(yè)總規(guī)模的四成以上，頭部效應顯著。

王健林也開始重振旗鼓，將萬達商管推向資本市場。王健林說過，租金和萬達商管是萬達的核心產業(yè)和現(xiàn)金流。

4月，萬達商管再度在港交所遞交上市申請材料，此前于2021年10月21日的招股書已失效。推進萬達商管上市，「是萬達集團現(xiàn)階段最重要的事」。前不久，王健林還當了一把「白衣騎士」，接管了困境中的建業(yè)集團的商業(yè)管理項目。

盡管屢受打擊，潘軍也始終懷著對物業(yè)行業(yè)不滅的熱情，堅信這是一個有可能誕生萬億市值公司的賽道。

現(xiàn)在再來看潘軍當年的設想：「房地產真正的未來在社區(qū)，社區(qū)消費才是真正的剛性消費?！挂琅f不過時。各大物業(yè)公司也在一邊努力開拓各種增值服務，一邊試圖以科技手段降低管理成本，擺脫傳統(tǒng)靠物業(yè)費維生的模式。

但當年的問題也依舊沒有解決：如何引導居民的消費習慣從互聯(lián)網平臺轉向物業(yè)公司提供的服務？

社會學家項飆提到過一個很有意思的概念：「附近」的消失。他認為，互聯(lián)網把人們肉體直接感知的、物理空間的「附近」，轉變?yōu)閿祿摹父浇梗繅嚎s進手機頁面之中，其結果就是都市人對自己周邊生活圈子的陌生。

從物理空間上跟居民更接近的物業(yè)公司，大概就屬于此類「消失的附近」。

當年彩生活上市那個階段，互聯(lián)網基因不足的物業(yè)公司無力與O2O公司競爭；2020年疫情后的社區(qū)團購大戰(zhàn)，各大團購平臺的崛起又給物業(yè)公司上了一課。它們已經兩次錯過機會。

下一個機會什么時候出現(xiàn)呢？

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