來源丨馮侖風(fēng)馬牛（ID：fengluntalk）
作者丨風(fēng)馬牛

    龍湖萬科，錯(cuò)峰上市

前幾天，上海的山姆超市門口出現(xiàn)了神奇一幕。

據(jù)一位網(wǎng)友記錄：因?yàn)橛行﹨^(qū)域短暫解封，但機(jī)動車不能通行，先是萬科一早去山姆門口舉牌，用三輪車接業(yè)主回小區(qū)。緊接著附近各個(gè)小區(qū)聞風(fēng)而動，龍湖、綠城、保利都去了，現(xiàn)在山姆門口就像八十年代客運(yùn)站的月臺。各家物業(yè)和業(yè)主互相軋苗頭，卷到天邊。

今年，龍湖物業(yè)和萬科物業(yè)先后向港交所遞交了上市申請。這兩家「物業(yè)天花板」不約而同選擇了「錯(cuò)峰上市」，在「物業(yè)熱」降溫之后。2020年到2021年上半年，地產(chǎn)商拆分物業(yè)板塊赴港上市蔚然成風(fēng)。地產(chǎn)股行情低迷，現(xiàn)金流穩(wěn)定的物業(yè)板塊卻一路高歌，有些物業(yè)公司市值甚至超過了母公司。誰能不動心？

那段時(shí)期，各大地產(chǎn)商旗下物業(yè)公司紛紛完成了「上市」KPI，而萬科物業(yè)和龍湖物業(yè)始終按兵不動?！负螘r(shí)上市」，幾乎成了它們業(yè)績發(fā)布會的固定提問。

這兩家公司一直頗為沉得住氣。雙方早年都有過「決不上市」的階段，后來逐漸松口，稱「時(shí)間不確定」。

郁亮給出的理由是：第一，不差錢，所以不著急；第二，以本公司物業(yè)現(xiàn)有的好口碑，上市并不會起到錦上添花的作用。吳亞軍更實(shí)在，稱目前還在探索物業(yè)公司的盈利模式。歸根到底，還是不差錢。

有底氣說這種話的地產(chǎn)商不多了，尤其是「三道紅線」之后。龍湖地產(chǎn)一直是業(yè)界公認(rèn)的「三好生」，吳亞軍有名言「晴天補(bǔ)屋頂」「用自律換自由」，是謹(jǐn)慎擴(kuò)張的堅(jiān)定踐行者?！溉兰t線」劃出后，連萬科都踩了一道（很快回到綠檔），龍湖全部達(dá)標(biāo)，更坐實(shí)了「三好」之名。

雖然未給出明確的上市時(shí)間表，但兩家公司都已釋放出信號。

如果你從未看過相關(guān)新聞，只看到兩個(gè)名字：萬物云和龍湖智創(chuàng)，你能猜到它們屬于物業(yè)板塊嗎？上市前，龍湖物業(yè)和萬科物業(yè)先后完成了更名——這幾乎是業(yè)內(nèi)心照不宣的程序。

2020年10月，萬科物業(yè)宣布更名。新聞發(fā)布會上，萬物云CEO朱保全說，萬科物業(yè)到萬物云，這就像Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉(zhuǎn)變。朱保全穿著互聯(lián)網(wǎng)人標(biāo)配的牛仔褲和黑T恤，半條腿已經(jīng)邁進(jìn)了科技圈。

萬物云更名兩個(gè)月前，打著科技概念的貝殼上市，僅9天市值就超過萬科。萬物云此番更名的靈感，不知道是不是來自貝殼。

萬物云上市的消息，是在今年3月底萬科的業(yè)績發(fā)布會上宣布的。對于萬科不盡如人意的業(yè)績，郁亮向公眾做了一番檢討，接著萬物云CEO朱保全遞上佳音：證監(jiān)會已給出「小路條」。一個(gè)壞消息+一個(gè)好消息，撫慰了外界的悲觀情緒。

龍湖物業(yè)則進(jìn)行了兩次更名。2018年8月，龍湖物業(yè)宣布啟用新名稱，龍湖智慧服務(wù)；今年1月上市之前，進(jìn)一步改為「龍湖智創(chuàng)」，連服務(wù)兩個(gè)字也抹掉了，不知道是不是又受到萬物云的啟發(fā)。

龍湖和萬科，都把轉(zhuǎn)型概念標(biāo)記在名字里，為未來博得一個(gè)高估值。

最近幾年，物業(yè)公司上市前流行「換馬甲」。過去它們名稱里「物業(yè)管理」的字眼都消失了，代之以「科技服務(wù)」「智慧服務(wù)」，再例如「佳兆業(yè)美好」「時(shí)代鄰里」「合景悠活」。名字代表公司的門面，更名后的物業(yè)公司給人留足了想象空間，給資本市場帶來新鮮感。

兩家公司也在招兵買馬，從互聯(lián)網(wǎng)大廠挖來高管，挑起公司轉(zhuǎn)型的大梁。

去年，阿里副總裁、阿里云首席智聯(lián)網(wǎng)科學(xué)家丁險(xiǎn)峰，加入萬物云擔(dān)任首席科學(xué)家、萬物云合伙人；字節(jié)跳動視覺技術(shù)負(fù)責(zé)人王長虎入職龍湖，任龍湖新成立的AIoT人工智能引擎團(tuán)隊(duì)總經(jīng)理。此外，金地物業(yè)的聯(lián)席CEO一職也為阿里副總裁范馳敞開了大門。

萬物云和龍湖智創(chuàng)上市后，上市物業(yè)公司「百億營收俱樂部」成員將由5個(gè)增加到7個(gè)。從在管面積這個(gè)指標(biāo)來看，萬科甚至有可能撼動碧桂園「宇宙第一物業(yè)」的地位，但凈利潤尚有較大差距。龍湖智創(chuàng)營收雖然只有萬物云一半，但利潤率高于萬物云。

如今萬科官網(wǎng)多元業(yè)務(wù)一欄下，房地產(chǎn)之外列有八個(gè)類別。八個(gè)類別中，只有物業(yè)板塊營收超過百億——2021年?duì)I收240億，被郁亮給予厚望，是萬科手里最有潛力發(fā)展為地產(chǎn)主業(yè)之后規(guī)模超千億的第二增長曲線。

    房地產(chǎn)只能賣一次，社區(qū)能服務(wù)70年

江湖上流傳著不少關(guān)于龍湖和萬科物業(yè)的傳說。

萬科所在的深圳是內(nèi)地物業(yè)的搖籃，深圳也是業(yè)內(nèi)許多「第一」的誕生地。跟萬科相關(guān)最有名的一件，是1991年其開發(fā)的天景花園誕生了國內(nèi)第一個(gè)業(yè)主委員會，王石等萬科高管作為開發(fā)商代表，見證了這個(gè)委員會的誕生。后在萬科內(nèi)部稱為「共管模式」。

當(dāng)年深圳有「物管三巨頭」，分別是萬科、中海和金地。深圳靠近香港，方便向香港地產(chǎn)商取經(jīng)。萬科對物業(yè)的重視，最早卻是受索尼的啟發(fā)。80年代的萬科有一項(xiàng)業(yè)務(wù)是銷售索尼錄像機(jī)，跟索尼打交道時(shí)，索尼的售后服務(wù)給王石留下了深刻印象，于是把這一經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到物業(yè)上。

關(guān)于龍湖物業(yè)的故事就更多了，有一個(gè)甚至與王石相關(guān)。據(jù)說當(dāng)年王石帶領(lǐng)萬科高層造訪龍湖某個(gè)項(xiàng)目的樣板間，一行人脫下皮鞋入室參觀，參觀完回到門口，發(fā)現(xiàn)眾人的皮鞋已經(jīng)整齊碼好，甚至調(diào)整到方便穿著的方向?！缚膳碌凝埡飿I(yè)」就此流傳開。

龍湖物業(yè)發(fā)展過程中的「關(guān)鍵先生」是周洪斌，他在物業(yè)圈很有名氣，是龍湖物業(yè)眾多標(biāo)準(zhǔn)的制定者。有人形容周洪斌的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，開員工會時(shí)從不板起臉談一二三，就講故事，讓員工講他們在服務(wù)中的故事，龍湖物業(yè)每年上千個(gè)業(yè)主驚喜服務(wù)案例，就是以這種方式講出來的。

人們總是容易被故事打動，故事說得好——當(dāng)然也不能只會講故事——龍湖物業(yè)服務(wù)水平高的印象也就在人們心里扎了根，比什么宣傳都有效。2017年底，這位老將離開龍湖，加盟旭輝旗下永升物業(yè)任總裁。

后來，物業(yè)圈又開始集體學(xué)習(xí)海底撈。所有物業(yè)大佬們應(yīng)該都認(rèn)真研究過海底撈的成功之道，看過那本《海底撈你學(xué)不會》。王石還為這本書寫了推薦序，第一句就提到「萬科集團(tuán)有個(gè)物業(yè)事業(yè)部」?？磥砗５讚频膮⒖純r(jià)值放之所有服務(wù)行業(yè)而皆準(zhǔn)。

但對于多數(shù)地產(chǎn)商來說，物業(yè)依舊是「附屬品」，寄生于地產(chǎn)主業(yè)之上，干的是臟活累活，掙的是辛苦錢，一年的利潤可能還趕不上賣一套房子來錢快。即便重視物業(yè)如王石，也稱其為「地產(chǎn)商的最后防線」，不至于靠它「沖鋒陷陣」。

徹底改變行業(yè)命運(yùn)的，是位于深圳的一家叫花樣年的小地產(chǎn)公司。

2014年6月，花樣年打出社區(qū)O2O的旗號，將分拆的物業(yè)公司彩生活推向港交所，成為國內(nèi)「物管第一股」。

上市僅3天，彩生活市值就超過母公司花樣年。顯然，資本市場喜歡這個(gè)「互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)」的新鮮故事。故事的操盤手是花樣年總裁潘軍，這位地產(chǎn)老炮曾被評為「深圳房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物」，因2002年策劃了克林頓的「碧海云天中國行」在業(yè)內(nèi)小有名氣。

「互聯(lián)網(wǎng)+」席卷各個(gè)行業(yè)，是花樣年上市的大背景，房地產(chǎn)行業(yè)也成為改造對象。那個(gè)時(shí)期，地產(chǎn)公司爭相造訪互聯(lián)網(wǎng)大廠取經(jīng)，生怕被時(shí)代的巨輪拋下。

潘軍的名言是，房地產(chǎn)只能賣一次，社區(qū)可以服務(wù)70年。「房地產(chǎn)真正的未來在社區(qū)，社區(qū)消費(fèi)才是真正的剛性消費(fèi)?！?他的算盤是：「假使每人每月社區(qū)消費(fèi)2000元，4000萬人一年消費(fèi)近萬億。如果能拿到1%的傭金，就是100億，拿到2%，就是200億。這是一個(gè)多么大的金礦？」

他的理想，是做物業(yè)領(lǐng)域的「菜鳥網(wǎng)絡(luò)」。

彩生活上市時(shí)，潘軍找來了好友周鴻祎，作為基石投資者為公司站臺。當(dāng)時(shí)有媒體撰文，《周鴻祎也干地產(chǎn)了》。

潘軍的思路完全沒問題，而且很超前，但是他忘了一件事：物業(yè)公司怎么跟互聯(lián)網(wǎng)公司競爭呢？

2010年前后，經(jīng)過以美團(tuán)為代表的「千團(tuán)大戰(zhàn)」洗禮，智慧社區(qū)概念風(fēng)行一時(shí)，稍有規(guī)模的物業(yè)公司都上線了自己的社區(qū)App，承載著服務(wù)升級的野心，作為一支尚無經(jīng)驗(yàn)的力量，加入互聯(lián)網(wǎng)公司發(fā)動的O2O大戰(zhàn)。

這類App幾乎都是集「外賣+智慧家居+支付+社區(qū)金融」等業(yè)務(wù)于一身的綜合體，在聚焦單個(gè)領(lǐng)域、將用戶體驗(yàn)做到極致的互聯(lián)網(wǎng)巨頭面前自然毫無競爭力。

但這并不影響「智慧服務(wù)」 標(biāo)簽加身的物業(yè)公司前赴后繼地奔向港交所。如果說2015年-2019年各大地產(chǎn)商還在觀望，每年數(shù)量僅為個(gè)位數(shù)，從2020年開始就變得熱鬧非凡，上市+已遞表數(shù)量達(dá)到20家。

彩生活上市初期的好光景也沒能維持多久。隨著其他物業(yè)公司上市，彩生活對資本市場的吸引力不再。資本市場就是「勢利」，不僅看你的管理面積，還要求你的母公司實(shí)力過硬。彩生活就吃了沒有「好爸爸」的虧，第一個(gè)上市，如今市值卻墊底。

潘軍這幾年一直對公司市值耿耿于懷，隔三差五就要在公開場合為彩生活鳴不平，指其被嚴(yán)重低估。他不斷強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的 「獨(dú)立尊嚴(yán)」：「他爹有錢，他是富二代，他可以通過他爹賣房子掙錢來補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)，這個(gè)邏輯是不對的，我們反對這種觀點(diǎn)?！箍少Y本市場才不相信「尊嚴(yán)」。

當(dāng)年揚(yáng)言物業(yè)不上市的地產(chǎn)商，也不得不在形勢面前低頭。過去幾年狂飆突進(jìn)的弊端顯現(xiàn)后，孫宏斌在2020年為融創(chuàng)定調(diào)：2020年融創(chuàng)的三個(gè)任務(wù)是，調(diào)融資結(jié)構(gòu)、降融資成本和負(fù)債率、謹(jǐn)慎拿地。

2020年下半年，孫宏斌和許家印，這對踩足「三道紅線」的問題學(xué)生幾乎同時(shí)啟動了物業(yè)上市計(jì)劃，為母公司分憂。

從上市申請到成功過會，恒大物業(yè)只花了47天時(shí)間。2020年12月，股價(jià)開盤報(bào)8.84港元，總市值約955.7億港元。最高點(diǎn)時(shí)，恒大物業(yè)市值超1800億港元，中間幾度超越碧桂園。這是恒大暴雷前夜最后的焰火。

養(yǎng)兵千日用兵一時(shí)，終于到了物業(yè)板塊反哺房地產(chǎn)主業(yè)的時(shí)候了。

    物業(yè)的奇幻漂流

過去的「附屬品」搖身一變，成為資本市場的明星，地產(chǎn)商捧在手里的寶貝，進(jìn)可上市融資，退可轉(zhuǎn)賣紓困。

恒大暴雷之后，恒大物業(yè)成為許家印手里屈指可數(shù)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和籌碼。去年10月，許家印計(jì)劃將這個(gè)寶貝的50%股權(quán)以200億轉(zhuǎn)讓給合生創(chuàng)展，以緩解流動性危機(jī)，但最后關(guān)頭沒有談攏，以合生創(chuàng)展指恒大違約而流產(chǎn)。

今年3月，恒大物業(yè)停牌，市值停留在248億，同時(shí)被剔除出恒生中國企業(yè)指數(shù)成分股。

王健林的物業(yè)生意，也經(jīng)過了一場「奇幻漂流」。

2016年9月，被稱為萬達(dá)「斷臂求生」那場交易之前一年，王健林已經(jīng)先把旗下的萬達(dá)物業(yè)賣給了彩生活，更名為萬象美。

據(jù)說當(dāng)時(shí)競爭者眾，實(shí)力雄厚的中海物業(yè)和萬科物業(yè)都在其列。最后彩生活以20億拿下。人們期待中的「萬萬合璧」最終未能成行。

王健林和潘軍兩人都愛唱歌，王健林以崔健的《一無所有》為代表作，潘軍獨(dú)愛李宗盛的《寂寞難耐》。更重要的是，二人都是地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式的擁護(hù)者，算是志同道合。買下萬達(dá)物業(yè)后，潘軍在一次采訪中還提到，跟萬達(dá)物業(yè)融合得很好。

遺憾的是，去年彩生活的母公司花樣年陷入危機(jī)，無奈將彩生活旗下包括萬象美在內(nèi)的幾個(gè)核心資產(chǎn)打包賣給了碧桂園服務(wù)，作價(jià)33億。萬達(dá)物業(yè)兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，落到了碧桂園手里。

最近幾年，碧桂園服務(wù)并購勢頭兇猛。除了彩生活，去年還吞下了一頭「大象」——富力地產(chǎn)旗下物業(yè)。

2021年10月，碧桂園服務(wù)與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以不超過約100億全額收購富力物業(yè)股權(quán)。富力物業(yè)是富力地產(chǎn)兩位老板李思廉、張力名下的個(gè)人資產(chǎn)。一個(gè)月前，據(jù)富力地產(chǎn)公告稱，公司大股東李思廉、張力將為公司提供約80億港元的股東資金。這筆錢大概率來自二人出售富力物業(yè)所得。緊急關(guān)頭，老板只能自掏腰包為公司輸血。

富力地產(chǎn)，正是2017年從萬達(dá)手中買下價(jià)值近200億酒店項(xiàng)目的接盤者，如今也陷入資金鏈緊張的境地，靠出售資產(chǎn)紓困。

這幾次交易中的各方——恒大、合生創(chuàng)展、碧桂園、富力——再加一個(gè)雅居樂，當(dāng)年并稱「華南五虎」，這些年浮浮沉沉，可謂幾家歡喜幾家愁。

如今地產(chǎn)行業(yè)時(shí)代紅利已盡，用郁亮的話說，「地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入管理紅利時(shí)代」。萬物云、龍湖智創(chuàng)和碧桂園服務(wù)三家，手中尚有余糧，成為物業(yè)并購市場的主力，不斷擴(kuò)大自己的物業(yè)管理面積，追求規(guī)模效應(yīng)。數(shù)據(jù)顯示，目前在管面積前5的公司總值達(dá)23.05億平方米，達(dá)到行業(yè)總規(guī)模的四成以上，頭部效應(yīng)顯著。

王健林也開始重振旗鼓，將萬達(dá)商管推向資本市場。王健林說過，租金和萬達(dá)商管是萬達(dá)的核心產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)金流。

4月，萬達(dá)商管再度在港交所遞交上市申請材料，此前于2021年10月21日的招股書已失效。推進(jìn)萬達(dá)商管上市，「是萬達(dá)集團(tuán)現(xiàn)階段最重要的事」。前不久，王健林還當(dāng)了一把「白衣騎士」，接管了困境中的建業(yè)集團(tuán)的商業(yè)管理項(xiàng)目。

盡管屢受打擊，潘軍也始終懷著對物業(yè)行業(yè)不滅的熱情，堅(jiān)信這是一個(gè)有可能誕生萬億市值公司的賽道。

現(xiàn)在再來看潘軍當(dāng)年的設(shè)想：「房地產(chǎn)真正的未來在社區(qū)，社區(qū)消費(fèi)才是真正的剛性消費(fèi)?！挂琅f不過時(shí)。各大物業(yè)公司也在一邊努力開拓各種增值服務(wù)，一邊試圖以科技手段降低管理成本，擺脫傳統(tǒng)靠物業(yè)費(fèi)維生的模式。

但當(dāng)年的問題也依舊沒有解決：如何引導(dǎo)居民的消費(fèi)習(xí)慣從互聯(lián)網(wǎng)平臺轉(zhuǎn)向物業(yè)公司提供的服務(wù)？

社會學(xué)家項(xiàng)飆提到過一個(gè)很有意思的概念：「附近」的消失。他認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)把人們?nèi)怏w直接感知的、物理空間的「附近」，轉(zhuǎn)變?yōu)閿?shù)據(jù)化的「附近」，全部壓縮進(jìn)手機(jī)頁面之中，其結(jié)果就是都市人對自己周邊生活圈子的陌生。

從物理空間上跟居民更接近的物業(yè)公司，大概就屬于此類「消失的附近」。

當(dāng)年彩生活上市那個(gè)階段，互聯(lián)網(wǎng)基因不足的物業(yè)公司無力與O2O公司競爭；2020年疫情后的社區(qū)團(tuán)購大戰(zhàn)，各大團(tuán)購平臺的崛起又給物業(yè)公司上了一課。它們已經(jīng)兩次錯(cuò)過機(jī)會。

下一個(gè)機(jī)會什么時(shí)候出現(xiàn)呢？

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