來源丨葉檀財(cái)經(jīng)（ID：tancaijing）
作者丨顧天杰

    房企掌門人 搖不到房
 

樓市趣聞一個(gè)接著一個(gè)，令人目不暇接。

作為本土深耕王者的濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興，竟然親自下場(chǎng)搖號(hào)自家樓盤。

并且沒有搖中。

這是怎么回事？

根據(jù)6月10日杭州國(guó)立公證處公布的搖號(hào)結(jié)果顯示，戚總參與搖號(hào)的蕭山觀湖里豪宅合計(jì)288套房源，最終搖號(hào)順位是525號(hào)，差距比較遠(yuǎn)。

在這之前錢江晚報(bào)報(bào)道過，作為市值二百多億的杭州本土房企龍頭掌門人，戚總大大方方回應(yīng)說自己確實(shí)是去搖號(hào)了，希望能中。

正所謂，人生不如意事十之八九，祝愿戚總下次能搖中心儀的其他樓盤。

另一方面這也顯示出，杭州搖號(hào)的公平。

戚金興接受采訪時(shí)說，他搖號(hào)很多次了。

杭州知名樓盤御品、海潮望月城都參與過，尤其是海潮望月城搖號(hào)時(shí)，80套房子排名106號(hào)，錯(cuò)過了。

這次濱江杭州觀湖里，是位于蕭山區(qū)湘湖風(fēng)景區(qū)的高端豪宅產(chǎn)品，戶型面積240到380平米不等，均價(jià)75100元/平米，總價(jià)約2000-4000萬元一套。

根據(jù)公開信息顯示，這次搖號(hào)的群體里包括高層次人才家庭12戶，無房家庭213戶，普通家庭563戶，總體平均中簽率約為36.55%。

確實(shí)不算高，也難怪戚總搖不中。

濱江集團(tuán)是杭州本土老牌開發(fā)商，產(chǎn)品的口碑和質(zhì)量都處于第一梯隊(duì)，長(zhǎng)期專注于中高端剛需改善樓盤。

這次的觀湖里是濱江在杭州首個(gè)純中式低密度豪宅，容積率只有1.01，北面就是濱江之前的標(biāo)桿產(chǎn)品，湘湖壹號(hào)，有過二手房交易破1億的成交記錄。

觀湖里銷售公示方案顯示，打新要求無房無貸款存款凍結(jié)金額600萬元，二套凍結(jié)金額900萬元，一次性購(gòu)房?jī)鼋Y(jié)資金1500萬。

果然富豪們的世界我不懂。

這次搖號(hào)也揭露了杭州樓市的現(xiàn)狀：

分化加劇 沒有躺贏

之前5月17日杭州發(fā)布樓市新政，先是優(yōu)化了二手房交易、其次是完善稅收調(diào)節(jié)、最后是鼓勵(lì)三孩家庭購(gòu)房。

針對(duì)二手房交易，在杭州限購(gòu)范圍內(nèi)購(gòu)買二手住房的，落戶未滿5年的戶籍家庭，取消原“在購(gòu)房之日前2年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月”的規(guī)定。

對(duì)非杭州戶籍家庭，將原“在購(gòu)房之日前4年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿48個(gè)月”的規(guī)定調(diào)整為“在購(gòu)房之日前1年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿12個(gè)月”。

交易稅費(fèi)也大大降低。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房，增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年，個(gè)人轉(zhuǎn)讓非家庭唯一住房的，增值稅征免年限仍為5年。

這就是所謂的“5改2”。以總價(jià)500萬的二手房為例，如果免征增值稅，可以省下26.5萬的交易成本。

在當(dāng)下這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，外地戶口去杭州工作，幾乎可以直接買到一套二手房。

政策激勵(lì)確實(shí)起到了短暫加速去化的作用。

杭州住宅日均網(wǎng)簽量提升83%，二手房5月網(wǎng)簽升至5000套左右，同時(shí)二手房掛牌價(jià)格也在回落，一二手價(jià)差正在縮小。

進(jìn)一步拆解新政后樓市成交數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，剛需占主導(dǎo)，總價(jià)300萬以內(nèi)的成交占比達(dá)到65%，成交比重環(huán)比提升2%。

很多杭州新市民選擇盡早上車。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，前十名的成交區(qū)域住宅均價(jià)都在4萬元/平方米以內(nèi)，包括良渚、丁橋、九堡、崇賢等區(qū)域，都是次新房聚集地。

另一邊，手上有多套房的業(yè)主，開始嘗試降價(jià)逃頂。

克而瑞浙江區(qū)域提供的一組數(shù)據(jù)顯示，2022年5月杭州十區(qū)新增掛牌量高達(dá)9609套，同比2021年5月增長(zhǎng)256%，環(huán)比4月增長(zhǎng)33%。

其中杭州余杭區(qū)5月掛牌量達(dá)到2830套，蕭山區(qū)為1244套，這兩個(gè)區(qū)樓盤的概念最多，比如說：

未來科技城、奧體、錢江世紀(jì)城、蕭山科技城、南部新城

過去杭州之所以出現(xiàn)無數(shù)網(wǎng)紅盤，主要原因就是一二手房?jī)r(jià)格差，吸引無數(shù)人打新?lián)u號(hào)。

買到就是賺到，表面財(cái)富增值從幾百萬到幾千萬不等。

比如說杭州奧體曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤臻奧院，新房?jī)r(jià)格約為48000元/平方。

在樓市炒得最火熱的時(shí)候，二手房單價(jià)高達(dá)13萬一平米，堪比上海陸家嘴一線濱江豪宅，吸引了無數(shù)投機(jī)客。

相當(dāng)于打新一套臻奧院300平米戶型的房子，賬戶浮盈2000萬。

長(zhǎng)期以往導(dǎo)致的后果是：

1、杭州一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，永遠(yuǎn)不愁賣，賣地常年位居全國(guó)第一，遠(yuǎn)超蘇州、南京、無錫等江蘇兄弟城市。 2、二手房市場(chǎng)產(chǎn)生大量存量積壓房產(chǎn)，尤其是非熱門板塊和遠(yuǎn)郊地區(qū)，長(zhǎng)期處于滯銷狀態(tài)中。

根據(jù)第三方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，杭州二手房月成交量在5000-6000套為正常水平，2021年3到4月都超過1萬套成交。

到了2022年2月，杭州市區(qū)二手房成交量跌破2000套，創(chuàng)下2017年以來月成交量第二低的紀(jì)錄。

此時(shí)不去化，更待何時(shí)。

于是杭州在5月17日終于放出新政，目前看來只能說政策符合預(yù)期，后續(xù)效果有待觀察。

    上海樓市重啟 樓市分化加劇

杭州是新一線和省會(huì)城市的代表，極具風(fēng)向標(biāo)意義。

與之相對(duì)的北上廣深四大一線，曾經(jīng)被認(rèn)為永遠(yuǎn)上漲不停歇。

現(xiàn)如今，無論是杭州還是北上廣，都要停下來歇歇腳了。

手里有多套房的人，心里也變得五味雜陳。

上海在4、5月疫情后，樓市重啟極為迅速。

上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上海封控期間，4月新房成交數(shù)據(jù)僅為1067套，成交量大幅下降77.8%。

CRIC數(shù)據(jù)檢測(cè)也顯示，2022年5月上海商品住宅成交面積10.7萬平方米，同比下跌82.55%；成交金額75.54億元，同比下跌78.63%。

復(fù)工之后第一件大事，顯然是上海土拍。

6月1日首輪集中供地姍姍來遲，首日成交20宗地，成交金額達(dá)495.78億元。

6月8日上海首輪土拍結(jié)束，36宗地塊全部成交，平均溢價(jià)率3.46%，成交總額834.72億。

招商及其聯(lián)合體競(jìng)得4幅地塊，地塊涵蓋徐匯、普陀、閔行、青浦四大熱門區(qū)域，拿地金額169.45億元，位居成交金額榜首位。

最高溢價(jià)率9.57%，是徐匯區(qū)斜土街道地塊。

根據(jù)土拍戰(zhàn)報(bào)，上海海港新城、中建八局、佳運(yùn)置業(yè)、中國(guó)鐵建、華發(fā)與建發(fā)聯(lián)合體各收獲兩幅地塊。

大華、保利置業(yè)、上海金橋、中國(guó)鐵建、上海城投、南山集團(tuán)、廈門國(guó)貿(mào)、金地集團(tuán)、中鐵置業(yè)、大名城等十幾家房企都有斬獲。

開發(fā)商努力拿地，最重要的原因是利潤(rùn)上來了。

上海這次土拍統(tǒng)一采用掛牌方式出讓，只要報(bào)名并且交了保證金，都有資格出價(jià)，降低了房企參與的門檻。

其次上海還調(diào)整了競(jìng)拍資金監(jiān)管額度，土地監(jiān)管資金下調(diào)到110%，減輕了房企們的資金壓力，土地溢價(jià)率框死10%上限。

第二件事，顯然是成交量迅速反彈。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月第一周住宅成交2789套，成交面積27.1萬平米。

6月7、8日兩天成交1128套，相當(dāng)于整個(gè)5月的成交量，復(fù)蘇趨勢(shì)明顯。

上海新房月均成交量，在比較火爆的時(shí)候是5000到7000套，二手房月均成交量，自2022年以來穩(wěn)定在1.2到1.5萬套之間。

目前上海樓市正在復(fù)蘇，是一種被疫情壓抑后的非常態(tài)，等到3個(gè)月后，買家、賣家、中介、房企集體冷靜一些，樓市才會(huì)顯示出更加真實(shí)的模樣。

目前唯一可以確定的是，2022年的樓市，房企的第一要?jiǎng)?wù)是活下去。

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