來(lái)源丨葉檀財(cái)經(jīng)（ID：tancaijing）
作者丨檀扒爺

 6月14日，社科院國(guó)家未來(lái)城市實(shí)驗(yàn)室等三家單位共同發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（No.19·2022）》，在總結(jié)了2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況后，還對(duì)今年的形勢(shì)進(jìn)行了一波預(yù)測(cè)，其中有一條很關(guān)鍵：

預(yù)計(jì)2022年商品房全年銷售均價(jià)上漲2.8%。

哦豁，這樣的結(jié)果，恐怕要讓不少人大失所望了。

    地賣得動(dòng) 房?jī)r(jià)就漲得動(dòng)

根據(jù)報(bào)告，具體點(diǎn)來(lái)說，是在政策穩(wěn)定的前提下，2022年新房的銷售金額預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到15.3-16.7萬(wàn)億，銷售面積同比下降5%的同時(shí)，價(jià)格上漲3%；二手房預(yù)計(jì)達(dá)到6.3-6.7萬(wàn)億，銷售面積下跌8%，價(jià)格增長(zhǎng)1%。

總體來(lái)說，價(jià)格這個(gè)購(gòu)房者最關(guān)注的點(diǎn)，預(yù)期上是上漲的，漲得不多，但就是漲。

相信這一點(diǎn)對(duì)很多人來(lái)說是有違認(rèn)知的，因?yàn)閺纳习肽陣?guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，房?jī)r(jià)的頹勢(shì)，并沒有止住。

1-4月，新房環(huán)比下跌的城市數(shù)量分別為39、40、38和47，同比下跌的分別為20、24、29和39。

二手房方面，環(huán)比下跌城市數(shù)量分別為55、57、45、50，同比下跌分別為30、39、47、56。

簡(jiǎn)單看下趨勢(shì)，就能發(fā)現(xiàn)環(huán)比上4月由于疫情的問題，先前下降的數(shù)量又逆轉(zhuǎn)了上來(lái)，而同比方面，則是一路擴(kuò)大，不管是新房還是二手房。

在這樣的價(jià)格指數(shù)的走勢(shì)下（五月疫情還在，下跌城市數(shù)沒準(zhǔn)還會(huì)擴(kuò)大），自然而然會(huì)認(rèn)為全國(guó)房?jī)r(jià)下滑那是板上釘釘?shù)摹?/span>

然而這種結(jié)論忽略了起碼兩點(diǎn)。

第一，疫情時(shí)期壓抑的需求雖然會(huì)被消磨掉一些，但剩余的在疫情過后，經(jīng)過今年到目前為止超密集的放松政策洗禮，對(duì)下半年的走勢(shì)是一個(gè)很大的變數(shù)。 第二，那就是房?jī)r(jià)漲跌和地價(jià)是掛鉤的，而首輪土拍顯示，地還賣得動(dòng)。

撇去鄭州和沈陽(yáng)兩個(gè)目前還未進(jìn)行今年首輪土拍的城市不談，剩余20個(gè)集中供地試點(diǎn)城市首輪賣地金額大約4800億，雖然相比去年第三輪土拍的總收入要下降不少，但是土地溢價(jià)方面卻出現(xiàn)了回暖。

從圖上可以看出，今年首輪土拍的溢價(jià)率達(dá)到了5.1%，雖然遠(yuǎn)不及去年首輪的24.2%，但是卻高于第二輪和第三輪，出現(xiàn)了比較明顯的回暖跡象。

流拍率上雖然較去年第三輪有所上升，但可能是因?yàn)楸缓莺菡{(diào)控了一年，各地放地的策略有所改變（比如相等市場(chǎng)再恢復(fù)些后兩輪再把優(yōu)質(zhì)地塊大量放出等），地塊質(zhì)量不一所致。

雖然首輪拍地還是以國(guó)資托底為主，民企的缺席顯得活力不夠，但實(shí)際上像北上廣、合肥、成都、杭州等地土拍恢復(fù)得還是很快的，而且，隨著不少民營(yíng)房企問題顯露，在它們經(jīng)營(yíng)模式改善之前由國(guó)資為主，也不是什么壞事。

地價(jià)往上，最終也會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，只要這個(gè)前提還成立，那全年房?jī)r(jià)有所增長(zhǎng)，的確是可能的。

    調(diào)控頻繁 投資者心態(tài)不一

因?yàn)長(zhǎng)PR的變化，目前4.25%的房貸利率已經(jīng)達(dá)到了十年來(lái)的低點(diǎn)，之前文章中咱們也計(jì)算過不少次了，利息上起碼能省下幾萬(wàn)塊，雖然按30年來(lái)看也許不多，但是誰(shuí)也不愿沒事多還錢，不是么？

利率都低到這份兒上了，各地自然也不能放過機(jī)會(huì)，原本就繁多的放松政策來(lái)得更加密集，據(jù)證券時(shí)報(bào)6月13日消息，6月1日到9日，僅僅9天，就有41個(gè)地區(qū)對(duì)樓市進(jìn)行了調(diào)控，都在趁熱打鐵，賣房子不是最終目的，刺激下經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)才是目標(biāo)。

像南京就是省會(huì)里比較放得開的，澎湃新聞6月13日?qǐng)?bào)道，南京的政策又出現(xiàn)了改動(dòng)，非本市戶籍的人員要買房子，只要提供6個(gè)月社保證明就行了，而且據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榻榻B，通過個(gè)人補(bǔ)繳和單位補(bǔ)繳南京社保，就可以獲得購(gòu)房資格了。

雖然目前細(xì)則還沒出來(lái)，但是這個(gè)走勢(shì)已經(jīng)很明顯了，南京是真放得開。

調(diào)控頻繁的同時(shí)，投資者的狀態(tài)也差別很大。

6月13日，澎湃新聞還發(fā)了一個(gè)武漢樓市的調(diào)研，有的投資者表示自己的房子買得非常失敗，已經(jīng)跌了2、3000一平，而且小區(qū)還有新房在供應(yīng)，新房?jī)r(jià)比二手還要低，想轉(zhuǎn)手止損都很難（這個(gè)情況去年我們的文章中就提到過不少，武漢新房打折老住戶維權(quán)什么的）。

根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)，武漢這一年中二手房均價(jià)，從18438每平，降到了18081每平，降得不多，但是走勢(shì)不好看。

咨詢過武漢當(dāng)?shù)厝?，那邊不興二手房，手頭有錢要投資的話，也是去買新房，而且城市太大，各個(gè)區(qū)域都有自己的功能，因此對(duì)應(yīng)價(jià)格的分化也非常巨大，隔壁相鄰的倆小區(qū)，也可能會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商經(jīng)營(yíng)的緣故，價(jià)格出現(xiàn)倍差。碰上這類，也只能暫時(shí)接受自己投資的失敗了。

但是相應(yīng)的，還是有不少投資者對(duì)新房抱有信仰，報(bào)道中有的投資者就非常看好自己購(gòu)買的新盤，認(rèn)為所在區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，但是自己的盤抗跌。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-5月新房成交量月均只有8979套，同比去年，下降了48.5%，涼意十足，但是中部地區(qū)的表現(xiàn)都不咋樣，比如南昌，1-5月新房成交量?jī)H7807套，還不如武漢月均，再比如合肥，5月新房成交量6606套，和武漢5月的水平差距明顯，同行襯托下，武漢新房的水平居然顯得還不錯(cuò)......這可能也是相關(guān)投資者的信心來(lái)源之一吧。

以上，中科院的報(bào)告是認(rèn)為在政策穩(wěn)定的情況下，今年全年房?jī)r(jià)還是可以有近3%的增幅的，這一點(diǎn)從溢價(jià)率有所回升的土拍來(lái)看，的確有可能。

而現(xiàn)在房貸利率已經(jīng)降到了一個(gè)低點(diǎn)，隨著疫情的影響下降，以及各地再次瘋狂出臺(tái)的調(diào)控政策，都可能是促成這一點(diǎn)的因素。

但是話是這么說，真的要挑這會(huì)兒入場(chǎng)的話，挑選區(qū)域還是非常重要的，就比如上邊說的武漢，別看都叫武漢，落到具體點(diǎn)上時(shí)，是漲是跌差別可就大了。

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