來源丨葉檀財經(jīng)（ID：tancaijing）
作者丨檀扒爺

 6月14日，社科院國家未來城市實驗室等三家單位共同發(fā)布了《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（No.19·2022）》，在總結(jié)了2021年房地產(chǎn)市場的情況后，還對今年的形勢進行了一波預測，其中有一條很關(guān)鍵：

預計2022年商品房全年銷售均價上漲2.8%。

哦豁，這樣的結(jié)果，恐怕要讓不少人大失所望了。

    地賣得動 房價就漲得動

根據(jù)報告，具體點來說，是在政策穩(wěn)定的前提下，2022年新房的銷售金額預計會達到15.3-16.7萬億，銷售面積同比下降5%的同時，價格上漲3%；二手房預計達到6.3-6.7萬億，銷售面積下跌8%，價格增長1%。

總體來說，價格這個購房者最關(guān)注的點，預期上是上漲的，漲得不多，但就是漲。

相信這一點對很多人來說是有違認知的，因為從上半年國家統(tǒng)計局70城房價指數(shù)來看，房價的頹勢，并沒有止住。

1-4月，新房環(huán)比下跌的城市數(shù)量分別為39、40、38和47，同比下跌的分別為20、24、29和39。

二手房方面，環(huán)比下跌城市數(shù)量分別為55、57、45、50，同比下跌分別為30、39、47、56。

簡單看下趨勢，就能發(fā)現(xiàn)環(huán)比上4月由于疫情的問題，先前下降的數(shù)量又逆轉(zhuǎn)了上來，而同比方面，則是一路擴大，不管是新房還是二手房。

在這樣的價格指數(shù)的走勢下（五月疫情還在，下跌城市數(shù)沒準還會擴大），自然而然會認為全國房價下滑那是板上釘釘?shù)摹?/span>

然而這種結(jié)論忽略了起碼兩點。

第一，疫情時期壓抑的需求雖然會被消磨掉一些，但剩余的在疫情過后，經(jīng)過今年到目前為止超密集的放松政策洗禮，對下半年的走勢是一個很大的變數(shù)。 第二，那就是房價漲跌和地價是掛鉤的，而首輪土拍顯示，地還賣得動。

撇去鄭州和沈陽兩個目前還未進行今年首輪土拍的城市不談，剩余20個集中供地試點城市首輪賣地金額大約4800億，雖然相比去年第三輪土拍的總收入要下降不少，但是土地溢價方面卻出現(xiàn)了回暖。

從圖上可以看出，今年首輪土拍的溢價率達到了5.1%，雖然遠不及去年首輪的24.2%，但是卻高于第二輪和第三輪，出現(xiàn)了比較明顯的回暖跡象。

流拍率上雖然較去年第三輪有所上升，但可能是因為被狠狠調(diào)控了一年，各地放地的策略有所改變（比如相等市場再恢復些后兩輪再把優(yōu)質(zhì)地塊大量放出等），地塊質(zhì)量不一所致。

雖然首輪拍地還是以國資托底為主，民企的缺席顯得活力不夠，但實際上像北上廣、合肥、成都、杭州等地土拍恢復得還是很快的，而且，隨著不少民營房企問題顯露，在它們經(jīng)營模式改善之前由國資為主，也不是什么壞事。

地價往上，最終也會帶動房價的增長，只要這個前提還成立，那全年房價有所增長，的確是可能的。

    調(diào)控頻繁 投資者心態(tài)不一

因為LPR的變化，目前4.25%的房貸利率已經(jīng)達到了十年來的低點，之前文章中咱們也計算過不少次了，利息上起碼能省下幾萬塊，雖然按30年來看也許不多，但是誰也不愿沒事多還錢，不是么？

利率都低到這份兒上了，各地自然也不能放過機會，原本就繁多的放松政策來得更加密集，據(jù)證券時報6月13日消息，6月1日到9日，僅僅9天，就有41個地區(qū)對樓市進行了調(diào)控，都在趁熱打鐵，賣房子不是最終目的，刺激下經(jīng)濟增長才是目標。

像南京就是省會里比較放得開的，澎湃新聞6月13日報道，南京的政策又出現(xiàn)了改動，非本市戶籍的人員要買房子，只要提供6個月社保證明就行了，而且據(jù)當?shù)刂薪榻榻B，通過個人補繳和單位補繳南京社保，就可以獲得購房資格了。

雖然目前細則還沒出來，但是這個走勢已經(jīng)很明顯了，南京是真放得開。

調(diào)控頻繁的同時，投資者的狀態(tài)也差別很大。

6月13日，澎湃新聞還發(fā)了一個武漢樓市的調(diào)研，有的投資者表示自己的房子買得非常失敗，已經(jīng)跌了2、3000一平，而且小區(qū)還有新房在供應，新房價比二手還要低，想轉(zhuǎn)手止損都很難（這個情況去年我們的文章中就提到過不少，武漢新房打折老住戶維權(quán)什么的）。

根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)，武漢這一年中二手房均價，從18438每平，降到了18081每平，降得不多，但是走勢不好看。

咨詢過武漢當?shù)厝?，那邊不興二手房，手頭有錢要投資的話，也是去買新房，而且城市太大，各個區(qū)域都有自己的功能，因此對應價格的分化也非常巨大，隔壁相鄰的倆小區(qū)，也可能會因為開發(fā)商經(jīng)營的緣故，價格出現(xiàn)倍差。碰上這類，也只能暫時接受自己投資的失敗了。

但是相應的，還是有不少投資者對新房抱有信仰，報道中有的投資者就非?？春米约嘿徺I的新盤，認為所在區(qū)域內(nèi)的競爭非常激烈，但是自己的盤抗跌。

據(jù)統(tǒng)計，1-5月新房成交量月均只有8979套，同比去年，下降了48.5%，涼意十足，但是中部地區(qū)的表現(xiàn)都不咋樣，比如南昌，1-5月新房成交量僅7807套，還不如武漢月均，再比如合肥，5月新房成交量6606套，和武漢5月的水平差距明顯，同行襯托下，武漢新房的水平居然顯得還不錯......這可能也是相關(guān)投資者的信心來源之一吧。

以上，中科院的報告是認為在政策穩(wěn)定的情況下，今年全年房價還是可以有近3%的增幅的，這一點從溢價率有所回升的土拍來看，的確有可能。

而現(xiàn)在房貸利率已經(jīng)降到了一個低點，隨著疫情的影響下降，以及各地再次瘋狂出臺的調(diào)控政策，都可能是促成這一點的因素。

但是話是這么說，真的要挑這會兒入場的話，挑選區(qū)域還是非常重要的，就比如上邊說的武漢，別看都叫武漢，落到具體點上時，是漲是跌差別可就大了。

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