來(lái)源丨證券時(shí)報(bào)

6月，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“環(huán)比顯著增長(zhǎng)、同比降幅收窄”的向好態(tài)勢(shì)，百?gòu)?qiáng)房企單月銷售業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)六成，上半年累計(jì)銷售業(yè)績(jī)和拿地規(guī)模同比降幅仍大，但降幅收窄。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上半年房地產(chǎn)行業(yè)仍在深度調(diào)整，市場(chǎng)回暖未及預(yù)期。

預(yù)計(jì)下半年隨著寬松政策持續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸回穩(wěn)，成交整體好于上半年。

    6月樓市成交略有復(fù)蘇

易居研究院智庫(kù)中心的數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交面積為2837萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)37%，同比下降34%，呈現(xiàn)“環(huán)比增速擴(kuò)大、同比降速收窄”的良好態(tài)勢(shì)，同時(shí)成為今年上半年成交最佳月份。

從百?gòu)?qiáng)房企單月銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，也呈現(xiàn)“環(huán)比顯著增長(zhǎng)，同比降幅收窄”的特征?？硕鹧芯恐行牡臄?shù)據(jù)顯示，6月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額7329.7億元，環(huán)比大幅增長(zhǎng)61.2%，同比下降43%。

其中，部分規(guī)模房企項(xiàng)目去化情況較佳、單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出，如中海、華潤(rùn)、綠城、招商、金地等企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅均在60%以上。

“從上半年月度成交數(shù)據(jù)看，4月份為底部，交易數(shù)據(jù)和市場(chǎng)預(yù)期都非常悲觀，而5~6月份則呈現(xiàn)了逐月攀升的態(tài)勢(shì)，充分說(shuō)明隨著各類寬松政策的刺激，房地產(chǎn)交易行情具備了復(fù)蘇的基礎(chǔ)和動(dòng)力?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

對(duì)于6月成交環(huán)比拉升的原因，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這得益于寬松的購(gòu)房政策和持續(xù)改善的供需關(guān)系。

一方面，4月29日中央政治局會(huì)議為各地5月份以來(lái)的政策放松指明了方向，包括行政、金融、財(cái)政、稅收等領(lǐng)域的政策持續(xù)放松，為房地產(chǎn)交易行情活躍創(chuàng)造了較好的政策環(huán)境。

另一方面，供需兩端出現(xiàn)積極的變化，房企積極做好推盤(pán)和營(yíng)銷工作，而購(gòu)房者的入市意愿也在增強(qiáng)。

    上半年銷售拿地規(guī)模降幅收窄

從上半年房企銷售和拿地累計(jì)規(guī)模來(lái)看，同比降幅仍在較高水平，但降幅收窄。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上半年TOP100房企累計(jì)銷售操盤(pán)金額的同比降幅達(dá)到50.3%，較1~5月有所收窄。

中指研究院指出，上半年，受各地疫情反復(fù)、需求預(yù)期偏弱等不利因素影響，房企銷售業(yè)績(jī)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。其中，TOP100房企銷售額均值356.4億元，同比下降48.6%；銷售額破千億房企9家，較去年同期（19家）減少10家；百億房企85家，較去年同期（132家）減少47家。另外，從銷售目標(biāo)完成率來(lái)看，房企上半年銷售目標(biāo)完成率不及1/3。

對(duì)于上半年樓市成交腰斬，克而瑞研究中心認(rèn)為有三方面因素:

一是房企“爆雷”致市場(chǎng)信心缺失，購(gòu)房者普遍擔(dān)憂項(xiàng)目交付甚至爛尾；

二是房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心理作用下，市場(chǎng)觀望情緒濃重；

三是市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力明顯透支，而受疫情影響，居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑，首付及月供還貸壓力上升。

從房企拿地情況來(lái)看，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1~6月，TOP100房企拿地總額6594.7億元，拿地規(guī)模同比下降60.0%，降幅比上月收窄4.7個(gè)百分點(diǎn)。從新增貨值來(lái)看，濱江集團(tuán)(8.610, -0.04, -0.46%)、華潤(rùn)置地和中國(guó)鐵建(7.940, 0.04, 0.51%)占據(jù)榜單前三位，累計(jì)新增貨值分別為912億元、764億元和713億元。

杭州、寧波和北京位列代表房企拿地面積前三城市。其中，6月，北京、蘇州、杭州、寧波、合肥等熱點(diǎn)城市進(jìn)行了第二批集中供地，房企拿地?zé)崆槁杂谢謴?fù)，拿地投資力度小幅回升。

從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來(lái)看，央企國(guó)企仍是主力，民企中，濱江集團(tuán)占據(jù)杭州市拿地金額榜首。

6月30日，杭州45宗地總成交金額557.2億元，本土品牌房企濱江是最大贏家，拿地?cái)?shù)量12宗（含聯(lián)合拿地），拿地總價(jià)達(dá)225億元。

    下半年成交整體或好于上半年

盡管房企銷售業(yè)績(jī)環(huán)比有所改善，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上半年房地產(chǎn)行業(yè)仍在深度調(diào)整，市場(chǎng)回暖未及預(yù)期。

克而瑞研究中心認(rèn)為，目前市場(chǎng)整體需求及購(gòu)買(mǎi)力透支、行業(yè)信心不足，短期內(nèi)行業(yè)仍面臨較大下行壓力。

中指研究院也認(rèn)為，4月以來(lái)各地房地產(chǎn)相關(guān)寬松政策密集出臺(tái)，政策寬松確定性增強(qiáng)，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；但伴隨疫情反復(fù)，短期市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍有不確定性，預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)在下半年有所回穩(wěn)。

展望下半年，克而瑞研究中心認(rèn)為，貨幣政策仍將延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)，并將繼續(xù)降準(zhǔn)、降息紓困實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)也將有所受益。

房地產(chǎn)金融政策或?qū)?shí)行逆周期調(diào)節(jié)，行業(yè)也將從去杠桿到穩(wěn)杠桿。

全面放松居民按揭貸款政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易盡快恢復(fù)正?；?，涉及全面下調(diào)首付比例，放松限貸政策標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)下調(diào)房貸利率等。

地方加緊落地救市政策組合拳，二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠拶?gòu)、限售及限價(jià)，市場(chǎng)壓力大的城市則仍需通過(guò)財(cái)稅刺激、房票安置等政策措施托市。

克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，下半年，隨著地方救市政策持續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸回穩(wěn)，成交整體好于上半年。

但各區(qū)域、各城市市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度不一，那些市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力明顯透支的三四線城市，市場(chǎng)真正企穩(wěn)仍需時(shí)間。

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