“不復(fù)工，不還貸”，爛尾樓的業(yè)主們終于剛了起來。

6月30日，景德鎮(zhèn)的X大瓏庭900多業(yè)主發(fā)了一封“強(qiáng)制停貸告知書”，停工時(shí)間足夠長(zhǎng)，假?gòu)?fù)工業(yè)主們也看膩了，于是聯(lián)合告知，如果在10月份還不能實(shí)現(xiàn)全面復(fù)工，那么貸款業(yè)主們將在11月份強(qiáng)制停貸。

這封告知書，更像是一封“戰(zhàn)書”，業(yè)主們正式向銀行、開發(fā)商“宣戰(zhàn)”，業(yè)主們的理由其實(shí)也很充分：

應(yīng)該在監(jiān)管賬戶里面的錢哪兒去了？是不是被開發(fā)商挪用了？這不僅得開發(fā)商背鍋，金融監(jiān)管部門，是不是也應(yīng)該出來走兩步？

 

“商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”，這句話出現(xiàn)在央行的“銀發(fā)〔2003〕121號(hào)”文中，并在央行銀監(jiān)會(huì)“銀發(fā)〔2007〕359號(hào)”文中得以強(qiáng)調(diào)，這規(guī)定寫的清清楚楚，那問題來了，沒封頂?shù)姆孔?，貸款是咋下來的？

三方違規(guī)，為啥是業(yè)主來承擔(dān)最終“錢房?jī)煽铡钡暮蠊?？現(xiàn)在，房子拿不到，我這貸款就不還。

景德鎮(zhèn)的業(yè)主們挑了頭，現(xiàn)在不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有14個(gè)省市的73個(gè)樓盤響應(yīng)，紛紛亮出了各自爛尾小區(qū)的停貸通知，其中數(shù)河南省最積極，已經(jīng)有26個(gè)小區(qū)停貸，其中16個(gè)樓盤在鄭州，是單個(gè)城市中停貸最多的，實(shí)地、新力、泰禾、佳兆業(yè)、陽(yáng)光城等暴雷開發(fā)商均在列。

不少官媒已經(jīng)開始喊話，要“謹(jǐn)防爛尾樓盤停貸風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散”，但73個(gè)樓盤停貸似乎并不是終局，2021年一年的時(shí)間里面，24個(gè)城市里面有18.58萬套問題房子未交付。

鄭州和長(zhǎng)沙各以25000+套爛尾房居榜首，鄭州以爛尾的比例領(lǐng)先，長(zhǎng)沙以爛尾絕對(duì)套數(shù)領(lǐng)先，僅兩個(gè)城市背后就有5萬多個(gè)家庭深受其害。

法律上，停貸的后果嚴(yán)重，不是最理想的選擇，卻是最現(xiàn)實(shí)的選擇，“殺敵八百，自損一千”也得干，房子拿不到，但人得先活下去。

會(huì)更糟嗎？大概率。

最近，千億房企世茂完成了它的第三“爆”，10億美元的優(yōu)先票據(jù)到期沒能付款，而之前的4月份和5月份，分別有5億私募債和4.75億的公司債違約了。

通常這樣的違約都是連環(huán)的，5億還不上，自然10億也夠嗆，而世茂的存續(xù)境內(nèi)債還有21只，合計(jì)242億，2022年到期的公開市場(chǎng)債務(wù)合計(jì)130億人民幣和25億美元。

而總共的債務(wù)有多少呢？

世茂集團(tuán)2021年年報(bào)難產(chǎn)至今，此前的半年報(bào)的數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí)，總負(fù)債4636.3億，有息負(fù)債1645億，但賬面現(xiàn)金只有747.7億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法覆蓋。

世茂當(dāng)然不是唯一。

房企的資本游戲，借新還舊肯定是其中最重要的融資手段之一，但是越來越玩不轉(zhuǎn)了，2020年是房企融資的高峰，2021年就驟降到2017年的水平，2022年上半年融資不及2021年同期的一半。

但是，新的借不來，舊的要還了，一些房企的短債突出，2022年全年到期債券6519億，進(jìn)入新的償債高峰，尤其是在7月份，有830億，低谷期都暴雷，那高峰期的雷，只會(huì)更多。

未來，整個(gè)行業(yè)面臨一次遲來的出清，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)一次集中的過程，未來的房企可能正如黃奇帆預(yù)測(cè)的那樣，從9萬家到1萬家的過程，甚至更激進(jìn)一點(diǎn)，從萬到百的過程。

民企的廝殺將更加激烈，能活下來的大約是實(shí)力民企，相對(duì)少數(shù)，畢竟選出來做標(biāo)兵發(fā)債的“示范房企”，只有3家；未來國(guó)企肯定是主力，一方面是國(guó)企背靠大樹，另外一方面相對(duì)穩(wěn)定，能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

這也就意味著，大多數(shù)的房企，可能熬不到春天，死因可歸結(jié)為沒錢，要么是融不到錢，要么賣不了房。

房地產(chǎn)的這波沖擊已經(jīng)持續(xù)了兩年了，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1-5月份的數(shù)據(jù)顯示，銷售面積跌23.6%，銷售額跌31.5%，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為近年最低值。

今年2月份的時(shí)候，萬科的郁亮說，房地產(chǎn)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，6月底，他又說，“短期市場(chǎng)已觸底”。

觸底了嗎？

所謂的“觸底”，大約是因?yàn)樵?月份的銷售在環(huán)比上有所提升，而6月份的銷售中，Top房企給銷售長(zhǎng)了臉，有7家房企環(huán)比增幅超100%。

但是如果放在全年的維度來看，恐怕還是過于樂觀，但top房企的銷售復(fù)蘇的同時(shí)，有不少房企已經(jīng)從Top榜單中下落，就這個(gè)過程來講，底還沒到。

而且，短期的回升，也是有不少代價(jià)的。

現(xiàn)在，賣房，已經(jīng)成為任務(wù)了，不僅房企自己著急，連地方上也出動(dòng)了，硬拉。

一方面是樓市的松綁政策頻出，以前的一些仍有效的限制政策快被變相松成篩子了。

不少限購(gòu)城市仍在限購(gòu)，但“房票”就可以不計(jì)套數(shù)，到限購(gòu)之外了；

首付2成算是底線了吧，但個(gè)人0.5成首付也出來了，另外1.5成直接“送”了；

限價(jià)的也不少，那就收蒜、小麥、西瓜，但是人家又不真收，只是變相折價(jià)。

另一方面，公務(wù)員、事業(yè)編、企業(yè)職工已經(jīng)成為賣房和買房的主力。

有讓公務(wù)員下場(chǎng)賣房的，還有把賣房計(jì)入政績(jī)的；不賣房那就買房吧，“支持集中批量購(gòu)買商品房”，房子也可以搞團(tuán)購(gòu)，以前那些避免“瓜田李下”的單位，都成為團(tuán)購(gòu)對(duì)象。

即便是這么努力，依然是節(jié)節(jié)攀升的庫(kù)存，5.54億㎡，仍然是心腹大患。

但說一千道一萬，以前的對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控，不是要弄死房地產(chǎn)，也不是要把房?jī)r(jià)打到底，畢竟世界上任何一個(gè)健康的經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)都有30%的基礎(chǔ)份額，是經(jīng)濟(jì)的壓艙石。

22萬億，這是社科院對(duì)2022年中國(guó)房地產(chǎn)交易規(guī)模的預(yù)測(cè)，這么大一個(gè)盤子，牽一發(fā)而動(dòng)全身，一投看行業(yè)，一頭得看財(cái)政。

上半年的各地財(cái)政壓力都比較大，收支不平衡，債務(wù)率也上升了，一方面是大規(guī)模減稅的影響，而另一方面就是土地出讓金收入的減少。

“土地財(cái)政”一方面被詬病，但另一方面確實(shí)是財(cái)政的主要來源，全國(guó)平均來看，2021年土地財(cái)政依賴度在78.4%，有12個(gè)省份高于平均水平，5個(gè)省份的依賴度超過100%。

而31個(gè)省份中，財(cái)政自給率超過50%的只有9個(gè)，一些財(cái)政自給率低的省份，自然要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行刺激，房地產(chǎn)市場(chǎng)的倒退，意味著財(cái)政的緊張，而對(duì)財(cái)政依賴度比較高的行業(yè)，就不好過，比如公務(wù)員的工資，比如大規(guī)模的核酸檢測(cè)。

為啥之前的房地產(chǎn)問題那么多？

炒房必須得背鍋，快錢賺得太舒坦了。

炒房客拼命地加杠桿，買房、賣房，紅利享受到了，賺得盆滿缽滿，暴富的不少；

開發(fā)商也在這大好形勢(shì)下拼命擴(kuò)張，房?jī)r(jià)大漲，收入增加，然后繼續(xù)擴(kuò)張；

房?jī)r(jià)漲，地價(jià)自然也沒閑著，地方財(cái)政確實(shí)充盈了。

但是，三贏的局面自然不會(huì)長(zhǎng)久，三方之外，就是那些為了買房花光積蓄的人，房子成為貧富差距的新源頭，不僅國(guó)進(jìn)民退的局面不好收?qǐng)觯菽瓘椘饋?，因此而帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)也在加劇。

但是，真正健康的房地產(chǎn)，必然是從炒房向民生地產(chǎn)邁進(jìn)，穩(wěn)，才是最終目的。

但是，現(xiàn)在更迫在眉睫的事情是，地方找準(zhǔn)自己的定位，當(dāng)初留下的漏洞和窟窿以及新一輪淘汰和出清，坑苦的是那些攢錢多年上車的剛需購(gòu)房者，他們不該成為產(chǎn)業(yè)輪轉(zhuǎn)的犧牲品。

當(dāng)房?jī)r(jià)下跌帶來的風(fēng)險(xiǎn)他們都能坦然接受的時(shí)候，真的不能繼續(xù)打破底線，讓他們錢房?jī)煽铡?/span>

考驗(yàn)智慧的時(shí)候又到了。

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