來源丨時代財經(jīng)
作者丨林心林

“酵母大王”到俄羅斯買房了。

7月13日晚間，安琪酵母股份有限公司（SH：600298）發(fā)布公告稱，旗下控股子公司安琪酵母（俄羅斯）有限公司擬在莫斯科購置一處房產(chǎn)，折合人民幣5590萬元（不含稅），其中購房款5575萬元，其他交易費用15萬元。

該購置房產(chǎn)為莫斯科核心商務(wù)區(qū)ZEMLYANOY VAL路75號房產(chǎn)，標的資產(chǎn)為整體框架結(jié)構(gòu)，總面積為2343.2平方米，包含地上5層、閣樓2層、地下負1樓為停車場，總共8層。按照安琪酵母公告描述，該房產(chǎn)地理交通十分便利，2分鐘上城市內(nèi)環(huán)快速路，到地鐵環(huán)線TAGANSKAYA站步行5分鐘。

莫斯科當?shù)厝A人中介李明介紹，莫斯科的城市布局是以紅場為市中心，形成一個個放射的同心圓，其中五環(huán)以內(nèi)為中心區(qū)域。李明稱，安琪酵母購置房產(chǎn)類似商務(wù)樓宇，所在區(qū)域基本屬于市中心，位于五號地鐵線附近，如果不堵車開車到紅場只需要三四分鐘。

    俄羅斯市場連年虧損

臨近市中心，或許正是安琪酵母購下這處房產(chǎn)的主要原因。

安琪酵母于2015年開始在俄羅斯設(shè)立公司，同年于工廠所在地利佩茨克市成立銷售部，承擔公司俄語區(qū)市場營銷及烘焙應(yīng)用技術(shù)服務(wù)工作。

安琪酵母在公告中稱，利佩茨克市位于俄羅斯西南部，距離首都莫斯科市480公里，無法引進高級營銷和科技人才，不能較好地滿足發(fā)展需求。因此，安琪酵母認為此次購房有助于優(yōu)化資源配置，充分發(fā)揮莫斯科區(qū)域優(yōu)勢，為公司俄語區(qū)國際業(yè)務(wù)發(fā)展提供有力的支撐。

此外，公告中還提及，俄羅斯安琪將加快推進莫斯科總部建設(shè)，對本地市場進行二次開發(fā)，將俄語區(qū)銷售比例從60%提升到80%左右，實現(xiàn)本地銷售為主的新發(fā)展格局，減少公司對俄語區(qū)以外出口市場的依賴。

可見，安琪酵母對于俄羅斯市場抱有不小的發(fā)展需求。

據(jù)了解，安琪酵母于2000年在上交所正式掛牌上市，是目前國內(nèi)酵母行業(yè)中唯一的上市企業(yè)，2021年公司營收已破百億元。

其中，酵母類產(chǎn)品除了拿下國內(nèi)55%的市場份額，同樣占據(jù)了全球15%的市場。但有觀點認為，目前安琪酵母在中國的市場占有率基本已是行業(yè)天花板，如果要持續(xù)發(fā)展需要出海發(fā)掘廣闊海外市場。

因此自2019年以來，安琪酵母開始發(fā)力海外的拓展計劃，分別在俄羅斯和埃及建廠。

不過，從2020年-2021年數(shù)據(jù)來看，俄羅斯安琪已經(jīng)連續(xù)兩年錄得虧損，分別凈虧1.32億元，896.32萬元，也是8家子公司中唯一錄得虧損的公司，在安琪酵母總營收占比也不到5%。

    莫斯科房價暴漲

根據(jù)公告披露，俄羅斯安琪委托當?shù)氐谌皆u估機構(gòu)出具了評估報告，評估的標的資產(chǎn)市場價值6.23億盧布，不含稅市場價值為5.19億盧布。

最終，本次交易標的確定的交易價格為5.417億盧布（不含稅），折合人民幣約5575萬元，單價在2.39萬元/平方米左右。按此計算，相比市場價值溢價率不到5%。

不過，當?shù)刂薪槔蠲鲃t表示，中心區(qū)的商業(yè)物業(yè)一般都會有一些溢價，加上最近整體均價上漲，上述交易并不虧。

“因為俄烏沖突和國際制裁問題，俄羅斯尤其首都莫斯科，許多西方外企公司都在進行撤退，麥當勞也撤退了，很多商務(wù)地都空出來了，現(xiàn)在入手是一個恰當?shù)臅r機?！崩蠲鞣Q。

另據(jù)報道，今年6月24日，俄羅斯駐華大使杰尼索夫也曾對外透露，今年三月份開始，許多中國民營資本就開始在俄羅斯購置產(chǎn)業(yè)，因外資撤出，僅莫斯科一地就空出千萬平方米的空地。

李明也表示，現(xiàn)在莫斯科空置的物業(yè)多，討價還價空間大，對于在當?shù)赜袘?zhàn)略布局需要的企業(yè)來說容易實現(xiàn)抄底。

對于在俄羅斯購置房產(chǎn)的行為，也有觀點認為是“無奈之下的選擇”。

協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖便認為，實際上俄羅斯尤其莫斯科的房價并沒有下跌，甚至處于上漲過程，加上俄羅斯如今正在面臨18%或更高的通脹，這意味著房價會繼續(xù)上漲，手里的盧幣會繼續(xù)貶值，那么不如買房保值。

據(jù)悉，由于在售住宅數(shù)量少以及通貨膨脹等原因，近幾年俄羅斯首都莫斯科的房價不斷上漲。一組莫斯科最大的房地產(chǎn)租賃和銷售平臺ЦИАН的數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，莫斯科平均每平方米價格在28.5萬盧布（約合2.57萬元人民幣），比2020年9 月同期增加30%。

2022年，俄羅斯及首都莫斯科的房價繼續(xù)上升。一季度，俄羅斯全國房價比上年同期飆升了18.78%，比2021年一季度5.23%的同比增速大幅提高，是2007年第三季度以來最強勁的表現(xiàn)；莫斯科一季度房價則同比大幅上漲20.49%，高于前一年15.98%的漲幅。

此外，黃立沖指出，如今受俄烏沖突影響，俄羅斯境內(nèi)的盧布對外流通性差，對于安琪酵母來說與其持有大量盧幣，不如買入一些房產(chǎn)資產(chǎn)等待情況好轉(zhuǎn)。

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