來源丨易簡財經(jīng)（ID：ejfinance）
作者丨95

陷入流動性危機的佳兆業(yè)，最近接連退出四個深圳項目，在深圳市政府牽頭下，接盤方均是中信集團。

這次佳兆業(yè)出售的資產(chǎn)包很大，總貨值超過500億，中信要消化，還要花上很長一段時間。

據(jù)知情人透露：除了佳兆業(yè)，現(xiàn)在找上中信的開發(fā)商并不少，畢竟現(xiàn)在授信額度大，能加杠桿的接盤方并不多。

不過后續(xù)中信大概率只會接佳兆業(yè)的項目了。早在2015年佳兆業(yè)命懸一線的時候，中信掏出300億，成為佳兆業(yè)最大的債權(quán)人。

如今中信自己的債要不回來，采取這類債務(wù)重組模式，相當(dāng)于先鎖定這些項目，以確保未來一段時間內(nèi)能收回舊債。

    佳兆業(yè)四項目出售

7月3日，位于深圳福田的中信城開大廈項目掛牌亮相，該項目此前名為佳兆業(yè)金融科技中心。中信城開是中信集團的全資子公司，主要負責(zé)城市更新改造和開發(fā)運營。

另外，佳兆業(yè)6月下旬已將深圳東角頭項目、金沙灣國際樂園項目的相應(yīng)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓到“中信系”公司名下。6月25日，佳兆業(yè)航運紅樹灣也已更名為“中信城開·紅樹灣”，并在7月入市。

至此，中信共接手佳兆業(yè)位于深圳的4個項目，涉及權(quán)益貨值合計超500億。

值得一提的是，東角頭和金沙灣兩個項目，曾被佳兆業(yè)視為打造貫穿深圳東西宏圖的基底。

東角頭項目地處深圳南山區(qū)，權(quán)益貨值約298.35億元，是業(yè)內(nèi)公認(rèn)佳兆業(yè)旗下質(zhì)量最好、貨值最高的項目。佳兆業(yè)還曾計劃在此打造超過迪拜塔的世界第一高樓。

但因為背后復(fù)雜的股權(quán)關(guān)系，該地塊遲遲未動工，周邊二手房價已漲至20萬元/㎡，因此它也被稱為“深圳灣最后一塊凈地”。

金沙灣項目則位于深圳大鵬新區(qū)，權(quán)益貨值（不含萬豪酒店）達106.08億元。2014年，佳兆業(yè)聯(lián)合生命人壽以54億元奪下該地塊，力壓中旅和華潤置地，溢價率達58.82%，也是深圳土拍有史以來，單宗用地面積最大的地塊。

當(dāng)時金沙灣國際樂園號稱總投資近300億元，建成后將成為深圳規(guī)模最大的濱海旅游度假區(qū)。

如今佳兆業(yè)東西宏圖夢碎，未免有些唏噓。

不過此次雙方的合作，并不是簡單的一錘子買賣。中信城開是融資代建的角色，中信銀行則仍會對佳兆業(yè)提供多種資金支持，例如同意自身舊債展期等。

但無論是中信的新增融資，還是項目銷售回款，都將全部進入政府監(jiān)管賬戶，優(yōu)先用于保交樓和理財產(chǎn)品兌付。后續(xù)項目銷售利潤還完中信的貸款，剩余的才會歸回佳兆業(yè)。

中信的加入，對于佳兆業(yè)資產(chǎn)的盤活來說是件好事。畢竟這幾處項目的含金量和質(zhì)量并不低，中信的背書有利于消費者對市場恢復(fù)信心。在中信城開加入后，上述的幾個項目，施工進度都明顯變快。

    中信行動迅速

早在2015年，佳兆業(yè)就遭遇過一次重大危機，當(dāng)時中信也介入了。

2015年1月8日，佳兆業(yè)無法按時支付一筆已到期的2600萬美元債券的利息，成為首家美元債券違約的中資房企。24家金融機構(gòu)向法院申請查封佳兆業(yè)的資產(chǎn)。

彼時，佳兆業(yè)境內(nèi)最大兩個債權(quán)人正是中國銀行和中信銀行。在多級政府斡旋下，2015年下半年，佳兆業(yè)與中國銀行和中信銀行先后達成全面和解。

2016年1月，佳兆業(yè)與金融機構(gòu)債權(quán)人達成債務(wù)重組協(xié)議，其中中信銀行和中信信托向佳兆業(yè)輸血300億元，佳兆業(yè)方能渡過一劫。

直到2021年11月，佳兆業(yè)旗下理財產(chǎn)品出現(xiàn)大面積兌付預(yù)期，流動性危機再次爆發(fā)。

而中信銀行在佳兆業(yè)內(nèi)部的存量債權(quán)仍超過100億元。在這種情況下，作為債權(quán)人的中信，只能選擇通過這種方式先鎖住項目，來隔離風(fēng)險，保護債權(quán)。

因為如果中信不行動，像東角頭等項目很有可能被拍賣，低價出售，比如之前招商蛇口就一直在與佳兆業(yè)溝通。后續(xù)中信要追回舊債難度就很大。

在2021年11月危機爆發(fā)后，佳兆業(yè)就已開始自救，包括處置上海和香港的相關(guān)資產(chǎn)、與招商蛇口和長城資產(chǎn)達成戰(zhàn)略合作的框架協(xié)議等等，但似乎只是杯水車薪。

中信銀行和長城資產(chǎn)，都是佳兆業(yè)主要債權(quán)機構(gòu)，此時介入都是為了能收回舊債。但相比之下，中信的行動則更為迅速。長城資產(chǎn)只是挑選了佳兆業(yè)兩個意向合作項目，卻仍未簽約。

除了政府牽頭的效率，另外這也跟佳兆業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量有關(guān)。金融機構(gòu)看重的主要還是項目的質(zhì)量，保證單個項目復(fù)工交付。佳兆業(yè)還有其他質(zhì)量較差的資產(chǎn)，抵押或質(zhì)押給其他債權(quán)機構(gòu)，但這些債權(quán)人則還沒有動力去推動和開展類似的債務(wù)重組。

    未嘗不是一件好事

或許在外人看來，佳兆業(yè)忍痛割愛，把自己最為珍貴、價值最高的黃金項目拱手讓人。

但換個角度想，如果佳兆業(yè)捂著不放，任憑項目爛尾，到最后也沒有任何作用，債務(wù)和現(xiàn)金流問題都解決不了，曾經(jīng)大肆宣揚的大展宏圖也只能成為泡影。

如今交由中信接盤，盤活資產(chǎn)，對于佳兆業(yè)本身，和它項目價值實現(xiàn)來說都是一件好事。

想當(dāng)初王健林賣掉了含金量不低的酒店資產(chǎn)，市場并不看好，但在現(xiàn)在的大環(huán)境下，萬達則是“一身輕”的狀態(tài)。如果佳兆業(yè)通過“甩賣”，能夠逐步化解危機，成為第二個萬達，獲得一個涅槃重生的機會又有何不可。

另外，最近超百個爛尾小區(qū)的業(yè)主，明確告知樓盤不復(fù)工他們就停貸，也讓爛尾樓帶來的惡劣影響走向一個高潮。這對于背后的開發(fā)商和銀行來說也是一個巨大的考驗。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至2021年末，河南鄭州已停工或延期交付樓盤占比最高，達28%。相比之下深圳為2%。

此次深圳市政府牽頭，中信迅速接盤佳兆業(yè)項目，盤活資產(chǎn)，推動施工進度，從社會層面來看，也降低了之后佳兆業(yè)樓盤爛尾率提升的可能，撫平民眾的焦慮。

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