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有品牌的項(xiàng)目,二手房市場(chǎng)能賣(mài)貴多少

商界觀察
2022-10-19

真實(shí)溢價(jià)

 

上海新房市場(chǎng)嚴(yán)格的限價(jià),我們很少更夠感受到不同品牌之間的價(jià)差。

 

但在二手市場(chǎng)上就不一樣了,不同小區(qū),在同樣地段和差不多房齡的情況下,房企品牌的溢價(jià)能力就會(huì)真實(shí)顯現(xiàn)。

 

所謂溢價(jià)能力,其實(shí)就是二手能比別人賣(mài)的貴。

 

所以我想分享自己整理的一份上海二手市場(chǎng)上,幾個(gè)溢價(jià)能力比較高的房企品牌

 

今天我們不分析原因,只看結(jié)果。

 

到底經(jīng)歷過(guò)時(shí)間驗(yàn)證,哪些開(kāi)發(fā)商品牌才是真實(shí)交易市場(chǎng)里,被購(gòu)房者用真金白銀來(lái)投票的那一個(gè)?

 

(PS:本文數(shù)據(jù)來(lái)自于鏈家,品牌房企二手房?jī)r(jià)來(lái)自于最近成交價(jià),周邊二手小區(qū)價(jià)格取同地段周邊房齡最相近小區(qū)的成交價(jià))

 

01

 

說(shuō)到品牌溢價(jià),肯定少不了仁恒

 

在上海,仁恒的一些小區(qū)在各個(gè)板塊的二手房?jī)r(jià),幾乎都成了標(biāo)桿的存在。

 

不管是從最早的仁恒河濱城、到仁恒公園世紀(jì)、仁恒東郊花園、仁恒河濱花園等等,不論是房齡二十年還是五年。

 

仁恒的次新房在二手市場(chǎng)上早已走出了獨(dú)立行情,說(shuō)真的就是很香。

 

具體能夠溢價(jià)多少,我把幾個(gè)重點(diǎn)小區(qū)的情況統(tǒng)計(jì)了下。

 

 

最受矚目的當(dāng)然是浦東的仁恒公園世紀(jì)和仁恒濱江園。

 

 

當(dāng)前仁恒公園世紀(jì)二手房成交價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了約18w元/㎡左右,而其所在的浦東楊東板塊均價(jià)只有9.9萬(wàn)/平。

 

 

除了仁恒公園世紀(jì)二手成交價(jià)成為了板塊的天花板之外,目前仁恒公園世紀(jì)掛牌通過(guò)的核驗(yàn)價(jià)也拔升到了19萬(wàn)/平。

 

 

這意味著,未來(lái)仁恒公園世紀(jì)的二手房?jī)r(jià)依舊還有上升的空間,而與其一街之隔的小區(qū)最近成交價(jià)格僅在約11-13w元/㎡左右。

 

這當(dāng)然有部分房齡的原因,但能有如此高的溢價(jià),房齡占小部分,最大的不同還是在市場(chǎng)對(duì)仁恒品牌的認(rèn)可。

 

 

另一個(gè)案例,浦東陸家嘴仁恒濱江園今年最新成交價(jià)突破21萬(wàn)/平,和上海周邊同等房齡20年左右的老小區(qū)拉開(kāi)了巨大差距。

 

 

同為陸家嘴濱江板塊的二手小區(qū),房齡甚至比仁恒年輕個(gè)五年,但是二手最新成交價(jià)只有14萬(wàn)/平。

 

 

同樣的情況,也出現(xiàn)在了浦東唐鎮(zhèn)的仁恒東郊花園身上,其最近的二手成交價(jià)格依舊穩(wěn)穩(wěn)地突破了10萬(wàn)/㎡,成為了目前整個(gè)唐鎮(zhèn)單價(jià)成交價(jià)最高的小區(qū)之一。

 

不僅如此,其隔壁的次新房小區(qū)房齡比仁恒東郊花園還要小一年,當(dāng)前二手掛牌通過(guò)的核驗(yàn)價(jià)格約9w元/㎡左右。

 

仁恒二手房在市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì),不僅體現(xiàn)在房?jī)r(jià),還有掛牌量、空置率和成交周期,都比其他小區(qū)更低。

 

 

從鏈家的二手市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)對(duì)比來(lái)看,仁恒的產(chǎn)品掛牌數(shù)量其實(shí)相對(duì)較低的。

 

 

但從其成交結(jié)果來(lái)看,仁恒產(chǎn)品的成交速度一般卻都比較快,仁恒公園世紀(jì),總價(jià)約5000萬(wàn)的房源,僅20天就成功賣(mài)掉了。

 

這也意味著,在上海買(mǎi)了仁恒的業(yè)主都不太會(huì)想要置換出去,這本質(zhì)上就是業(yè)主和市場(chǎng)對(duì)仁恒品牌的認(rèn)可。

 

至于為什么市場(chǎng)會(huì)對(duì)仁恒有如此偏愛(ài),在這里原因我們不過(guò)多分析。

 

但推薦我們以前寫(xiě)過(guò)的一篇文章《你說(shuō),仁恒什么血統(tǒng)》。

 

走進(jìn)房齡超過(guò)15年的仁恒二手小區(qū),看看呈現(xiàn)出來(lái)的那些產(chǎn)品各種細(xì)節(jié),你一定會(huì)找到仁恒的“溢價(jià)”密碼。

 

02

 

萬(wàn)科在上海,同樣展現(xiàn)出了全面的溢價(jià)能力

 

從1992年拿下七寶地塊開(kāi)始,萬(wàn)科進(jìn)入上海已經(jīng)三十年有余了,這三十年萬(wàn)科深耕上海布局了幾十個(gè)住宅項(xiàng)目,有剛需產(chǎn)品,亦有高端豪宅。

 

我統(tǒng)計(jì)了十個(gè)萬(wàn)科二手小區(qū)的溢價(jià)情況,發(fā)現(xiàn)和周邊房齡相近的二手小區(qū),萬(wàn)科展現(xiàn)出了非常全面的溢價(jià)能力。

 

 

不論是早期的萬(wàn)科城市花園、萬(wàn)科朗潤(rùn)園,還是最近的萬(wàn)科天空之城,萬(wàn)科的溢價(jià)能力完全沒(méi)有受到房齡影響。

 

 

單從數(shù)據(jù)中我們依然發(fā)現(xiàn)了,萬(wàn)科在高端改善市場(chǎng)的溢價(jià)率明顯比剛需高,萬(wàn)科海上傳奇賣(mài)出10萬(wàn)/平的價(jià)格,周邊的二手房掛牌價(jià)在8萬(wàn)/平上下徘徊。

 

 

而萬(wàn)科翡翠雅賓利目前二手成交已經(jīng)突破15萬(wàn)/平。

 

且在TOD產(chǎn)品的溢價(jià)表現(xiàn)上,萬(wàn)科也尤為突出,青浦徐涇的萬(wàn)科天空之城于2019年新房入市,當(dāng)時(shí)一手售價(jià)為5.8萬(wàn)/平。

 

而三年之后,在鏈家二手房上,萬(wàn)科天空之城目前成交二手房?jī)r(jià)已經(jīng)突破8萬(wàn)/平,周邊房齡相近二手小區(qū)目前房?jī)r(jià)只有5萬(wàn)/平出頭。

 

 

在超大盤(pán)運(yùn)營(yíng)和小鎮(zhèn)產(chǎn)品,萬(wàn)科也展現(xiàn)出令人敬佩的長(zhǎng)期主義。

 

在安亭新鎮(zhèn)萬(wàn)科湖語(yǔ)森林二手成交已經(jīng)4.6萬(wàn)/平,旁邊次新房目前價(jià)格3.5萬(wàn)/平左右。

 

萬(wàn)科對(duì)安亭新鎮(zhèn)的持續(xù)投入,市場(chǎng)給到這個(gè)盤(pán)較高的認(rèn)可度,這個(gè)盤(pán)不僅成交價(jià)格高,掛牌量也是安亭最低的二手小區(qū)之一。

 

我們看到,不論什么產(chǎn)品,萬(wàn)科一手房進(jìn)入二手市場(chǎng)之后展現(xiàn)了全面而均衡的溢價(jià)能力,因此萬(wàn)科一直以來(lái)也被賦予“三好生”的稱號(hào)。

 

全面、穩(wěn)健、均好,是萬(wàn)科這個(gè)品牌能夠在行業(yè)常青,產(chǎn)品有口皆碑的最大特點(diǎn)。

 

03

 

金茂的溢價(jià)代表作,當(dāng)屬金茂府這條產(chǎn)品線了。

 

來(lái)看上海靜安大寧金茂府的溢價(jià)情況。

 

 

目前大寧金茂府以15萬(wàn)/平的成交價(jià)格成為了大寧的房?jī)r(jià)天花板,和其他高溢價(jià)小區(qū)一樣。

 

目前大寧金茂府在鏈家二手房網(wǎng)站上也是0套房源掛牌,上一套成交已經(jīng)是去年4月份,房東是真的比較惜售。

 

 

然后我們又和周邊房齡相近的次新小區(qū)做對(duì)比,發(fā)現(xiàn)金茂府不僅是大寧的二手房?jī)r(jià)天花板,金茂的溢價(jià)也高出周邊小區(qū)2-3萬(wàn)/平。

 

 

而金茂府科技住宅產(chǎn)品不僅在上海呈現(xiàn)出高溢價(jià),在杭州,金茂二手房在市場(chǎng)的表現(xiàn)也比較可觀,濱江金茂府目前掛牌價(jià)11萬(wàn)/平,遠(yuǎn)高于周邊二手小區(qū)好幾個(gè)身位。

 

 

包括首開(kāi)東城金茂府和首開(kāi)杭州金茂府在杭州,同樣展現(xiàn)出遠(yuǎn)高于周邊的溢價(jià)情況,首開(kāi)杭州金茂府,中介告訴我,已經(jīng)賣(mài)到9萬(wàn)/平,而旁邊的小區(qū)只掛了8萬(wàn)/平。

 

 

可見(jiàn),金茂府這條產(chǎn)品線的溢價(jià)能力在不同城市,都得到了高溢價(jià)的實(shí)力驗(yàn)證。

 

04

 

在上海,一家地頭蛇房企的產(chǎn)品溢價(jià)能力有目共睹,那就是寶華

 

還記得我們和大家一起看過(guò)的寶華車(chē)庫(kù)嗎。

 

當(dāng)時(shí)我們團(tuán)隊(duì)走訪了上海幾個(gè)二手小區(qū)的車(chē)庫(kù),看了幾個(gè)開(kāi)發(fā)商的,唯獨(dú)只有這個(gè)給我們留下了最深刻的印象。

 

那就是寶華紫薇花園。

 

它的地下車(chē)庫(kù)長(zhǎng)這樣。

 

 

如果不仔細(xì)看,你會(huì)以為這是會(huì)所、健身房或者室內(nèi)的某一個(gè)地方,但這確實(shí)是寶華的地下車(chē)庫(kù)。

 

從車(chē)庫(kù)這個(gè)小細(xì)節(jié)折射出的產(chǎn)品力,確實(shí)也讓這個(gè)二手小區(qū)實(shí)現(xiàn)了很高的溢價(jià)。

 

在2021年,我們統(tǒng)計(jì)這個(gè)板塊房?jī)r(jià)的時(shí)候。

 

區(qū)域內(nèi)房齡差不多的幾個(gè)次新房小區(qū),價(jià)格是這樣的:天山星城10.1萬(wàn)/平,新天地河濱花園10.5萬(wàn)/平,而寶華紫薇花園的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了12-14萬(wàn)/平。

 

(來(lái)源:鏈家)

 

一年過(guò)去,當(dāng)我們?cè)俅尾榭磳毴A紫薇花園的二手房?jī)r(jià)的時(shí)候,不僅0套房源掛出。

 

 

且二手小區(qū)成交的房?jī)r(jià)又再一次突破了新高,今年二房成交價(jià)突破了14萬(wàn)/平,三房大戶型達(dá)到了15萬(wàn)/平

 

 

體現(xiàn)在二手小區(qū)的溢價(jià)能力上,不論是寶華紫薇花園,還是寶華城市之星都高出周邊同類(lèi)小區(qū)的20%以上。

 

 

車(chē)庫(kù)一個(gè)這么隱蔽的地方,寶華都做到了吹毛求疵的態(tài)度,所以不用懷疑,小區(qū)的綠化、立面、物業(yè)、精裝包括裝修的品質(zhì)一定不會(huì)差。

 

那么,在二手市場(chǎng)上高溢價(jià),自然也是水到渠成的事了,從今年寶華開(kāi)發(fā)的顓橋紫薇花園的銷(xiāo)售火爆程度也能看出,這家地頭蛇房企在上海賺足了口碑。

 

05

 

統(tǒng)計(jì)到最后, 我們?cè)噲D去尋找這幾家開(kāi)發(fā)商為什么能夠如此有口皆碑的原因。

 

卻發(fā)現(xiàn)很難講出什么非常深層次的道理,或者抽絲剝繭的和大家去分析它們到底做對(duì)了什么。

 

因?yàn)轱@然,這幾家開(kāi)發(fā)商它們明顯風(fēng)格不同,血統(tǒng)不同。

 

但口碑在二手市場(chǎng)能夠保持常年的高,背后有太多太多的因素促成。

 

而對(duì)我們來(lái)說(shuō)的意義是,在未來(lái)買(mǎi)房成本越來(lái)越大的情況下,買(mǎi)房上車(chē)固然重要。

 

而如果選擇一個(gè)在二手市場(chǎng)上被市場(chǎng)驗(yàn)證過(guò),天然就有溢價(jià)能力的品牌。

 

是不是我們的房子才能更安全的抵御周期。

 

好品牌和產(chǎn)品一定會(huì)得到市場(chǎng)認(rèn)可,從最后的房?jī)r(jià)結(jié)果來(lái)看,確實(shí)如此。

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