謹(jǐn)慎決策

最近真叫盧俊直播間邀請了兩位嘉賓 @老范說投資（ 高樟資本創(chuàng)始人）， @劉雁Daisy （資深投資人） 

分別從樓市、股市、買房者和投資人的視角，聊了對未來樓市的看法，明年要不要買房，哪些城市，哪些房產(chǎn)值得買... 

01、未來一年，到底要不要買房？

老范： 我特別想問一個問題，對于你來說，明年2023年或者未來五年，你有買房計劃嗎，為什么? 

盧?。?我覺得對大部分人來說， 未來買房一定要節(jié)制。

今年我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)一個特別大的改變，是樓市的游戲規(guī)則全換了， 早幾年的買房其實(shí)是沒有難度的，也沒有任何方法論，甚至不需要技巧 。

在上海買房，有個非常典型的邏輯，叫做：買上海可以閉眼買，買上海以外睜著眼睛買 。

其中一個很重要的原因，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢能實(shí)在太強(qiáng)了，城鎮(zhèn)化的能力實(shí)在太強(qiáng)了，這股力量其實(shí)是可以燙平所有問題 。

你只要有勇氣，敢下注，是不會虧的 。

所以前二十年樓市最核心的玩法： 叫勇者勝。勇氣勝過一切能力 。

但是未來十年，房地產(chǎn)光靠勇氣是不行的，很多房子不是你想買就能買 。

換句話來說，其實(shí)現(xiàn)在買房已經(jīng)不是拼勇氣了，拼的是智慧，和各種各樣的能力 。

我有一個非常粗暴的判斷： 如果你對買房這件事沒有方向，那么就不要買 。

現(xiàn)在去買房的，都屬于有清晰方向或者腦子比價清楚的 。

但凡你在糾結(jié)，那么就可以不要買 。

現(xiàn)在確實(shí)對房產(chǎn)來說，它并不是可以快速增值的賽道，對大部分人來說，未來買房都需要節(jié)制 。

很多人在股票里都吃虧 了，核心是買入太容易，賣出也太方便 。

上海最早一波炒房客盈利的邏輯，也是短進(jìn)快出，核心靠的就是杠桿借貸 賺錢，房子漲幅太夸張 。

但這些人在最近這幾年都消失了， 背后一個很重要原因，房子的買進(jìn)賣出變得很難 。

玩時間差和杠桿不再那么容易，以前這件事情對炒房客來說是非?？煽?。

未來在房產(chǎn)領(lǐng)域，短持這件事情已經(jīng)不太能存在。

02、土地不稀缺，地段才稀缺

老范：對房子還是不是稀缺品這件事，你現(xiàn)在有沒有不同看法？ 

盧?。何胰胄械臅r候，很多聲音告訴你，房子是稀缺的，是非標(biāo)品，是沒辦法被量化的，所以房價一定漲 。

但時至今日，我們才發(fā)現(xiàn)房子根本不缺 。

當(dāng)然對一線城市，北京上海深圳來說，房子當(dāng)然還是稀缺的 。

但當(dāng)一些二三線城市財政收入開始下滑，土地放量是可以非常驚人的 。

之前去到某城市，人口只有 500 萬，每年的房子可以賣到十幾萬套 。

在這樣的城市，你還能說房子未來是稀缺嗎 ？

我們這么多年被灌輸?shù)姆孔邮窍∪钡?，在天量土地出讓面前，其?shí)都不稀缺了 。

所以我一直以來的觀點(diǎn)都是， 土地不稀缺，稀缺的是地段。

所以地段很重要，更重要的是土地邊上的資源 。

03、買什么樣的房子才抗跌？

劉雁：現(xiàn)在在我身邊有兩種案例，一種是純剛需，必須要上車那種，第二類是置換型，有沒有比較實(shí)操性一點(diǎn)的建議？ 

盧?。?以前買房都說閉著眼買，其實(shí)以前樓市里面有一個邏輯叫先上車，但現(xiàn)在我們也要選賽道，房子才有抗跌性 。

第一，盡可能買大房子

現(xiàn)在的土地出讓都在鼓勵小戶型，同樣的土地下能保證盡可能多的套數(shù)，讓剛需都盡可能上車，就像在上海70% 的房子面積都是90 平 。

換句話來說，市場里面120平、150平這種大面積， 改善性的戶型供應(yīng)量非常稀缺。

而未來市場，剛需客戶一定越來越少，改善客戶越來越多，從需求來講，未來大戶型的需求一定高于小戶型 。

這也就是說，如果你能買更大面積的房子，未來它的供求比，會極度的放大。 

今年要買房，需要記住這第一件事情， 把房子買盡可能大。

第二，買品牌開發(fā)商的房子

品牌為什么重要，除了有底線之外，它會讓房子折舊慢很多。

沒有品牌的房子就沒有服務(wù)的能力，買房認(rèn)品牌，其實(shí)我們就是守住了底線，這對后期房產(chǎn)增值也有非常大的幫助 。

城鎮(zhèn)化發(fā)展到后期，在城市面貌變化不大的情況下。房子的增值其實(shí)就來自折舊慢，且有人住 。

所以買房認(rèn)品牌這件事情，從現(xiàn)在開始，會變得愈來愈重要 。

第三，要重視繳納物業(yè)費(fèi)

對于購房者來說，買房一定要交物業(yè)費(fèi)，千萬不要覺得不交物業(yè)費(fèi)就是賺了小錢，要踴躍交物業(yè)費(fèi)，反而小區(qū)物業(yè)費(fèi)貴，業(yè)主要開心 。

為什么，說明小區(qū)有人維護(hù)、服務(wù)，那這個小區(qū)其實(shí)會比普通小區(qū)要好很多，物業(yè)做得好，業(yè)主住得開心，小區(qū)的人氣就好，房子就能流動 。

04、要不要為了小孩買學(xué)區(qū)房？

劉雁：兩位老師是怎么看學(xué)區(qū)房的？ 

盧?。?/strong>這個問題我特別想先問一下范總，你有兩個小孩，你會為小孩買學(xué)區(qū)房或者說買純學(xué)區(qū)房嗎？

老范：其實(shí)沒有買過。這個可能有心態(tài)的特殊性，因?yàn)槲野l(fā)自內(nèi)心的認(rèn)為學(xué)區(qū)房的價值不那么大，因?yàn)槲耶?dāng)年就是在農(nóng)村上的小學(xué)、初中，我也考上了很好的大學(xué) 。

所以我覺得沒有太大影響 。

另外，我看著所謂的深圳學(xué)區(qū)房，從羅湖到福田、南山、寶安，總結(jié)下來，學(xué)區(qū)流動就是靠那一批打工掙錢的高級白領(lǐng)，他們流到哪里，學(xué)區(qū)房就流在哪里 。

盧俊：所以你會發(fā)現(xiàn)特別神奇的一點(diǎn)，就絕對理性的人，他會和你說流動和生源。

但如果今天是一個媽媽，感覺我身邊人的小孩都在讀好學(xué)校，不讀好學(xué)校媽媽很焦慮，也要去買學(xué)區(qū)房 。

這其實(shí)是一個典型的性別上對待房子的差異 。

“絕對理性”在房地產(chǎn)領(lǐng)域并不一定是正確的，因?yàn)榉孔铀薪?jīng)濟(jì)屬性，又事關(guān)民生，所以不能用純理性的觀點(diǎn)，去看待學(xué)區(qū)房這件事情 。

但是對于我來說，也是堅(jiān)定不移的，不會碰學(xué)區(qū)房 。

很重要的原因就是，目前所有政策趨勢，都試圖 讓學(xué)區(qū)跟房產(chǎn)脫鉤。

教育底層的游戲規(guī)則也在改變，除了我們看到不允許補(bǔ)課，一個更重要的前提，就是讓學(xué)區(qū)跟房產(chǎn)變得沒有關(guān)系 。

在上海今年就出現(xiàn)了單點(diǎn)的現(xiàn)象，有些區(qū)它不是按照你房子在哪個地方就能讀哪個學(xué)校的 。

它是給你畫一個區(qū)域，區(qū)域里有好學(xué)校，有一般學(xué)校，一起搖號，搖到哪個算哪個 。

換句話來說，你現(xiàn)在買學(xué)區(qū)房，是不能保證一定能讀到那個好學(xué)校的 。

這種體系化的變化一定是先從一線城市開始慢慢滲透，所以我們看到，今年上海的學(xué)區(qū)房開始價格回落 。

同樣，未來深圳、北京一定也會，這件事一定會慢慢滲透，如果你看準(zhǔn)了這個趨勢，就不會對學(xué)區(qū)房有太多的執(zhí)念 。

05、今年是很好的置換窗口期

劉雁：那對于置換客戶今年買房，你有沒有什么建議？ 

盧?。?/strong> 現(xiàn)在是蠻好的置換時間節(jié)點(diǎn)，首先買家有議價權(quán) 。

買家有多少議價權(quán)，在于你的首付款有多少，所以我的建議是 先賣后買。

早賣比晚賣好，賣房別人也會和你談溢價 。

你早賣可能是更快的成交和更高的價格， 拿著錢去選房，持幣待購，有現(xiàn)金的話，可以在賣家那里爭取更多議價空間 。

記住，不要持有多套房子，ALL in一套好房子， 弱三線城市或起伏特別厲害的二線城市，現(xiàn)在為了置換可以出清了 。

我上一次換房，把杭州、北京的房子都賣了 。

置換到現(xiàn)在這套大戶型、好品牌、好物業(yè)，剛好符合我對好房子三點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū) 。

06、二三線城市的公寓，還值得投資嗎？

老范：身邊還有一些朋友，他們手上也有閑錢，想要去投資公寓或者是商鋪，特別是二三線城市的，你是不是不太建議這么做？

盧?。?想要投資公寓的朋友，我覺得你和他講道理是沒用的，因?yàn)樗麄兛赡鼙缓苊篮玫耐顿Y回報率給吸引過去了 。

樓市過去 20 年確實(shí)造了很多夢，目前也確實(shí)還是有很多人想要靠樓市逆襲，這些人是非常容易被這種小眾類產(chǎn)品給吸引走 。

公寓價格不太貴、不限購、隨便買，貸款多，未來的增值投資回報率會很高 。

所以買公寓的人，特別是買小公寓的人，內(nèi)心貪念是比較重的，一般和這樣的人講道理是沒有用的。

直接罵醒比較好。

我覺得自己做的最對的一件事，就是幾年前我為了試驗(yàn)買的一套公寓類產(chǎn)品賣了，真的沒賺什么錢，就當(dāng)玩了 。

07、現(xiàn)在是吃銀行紅利的好時候

劉雁：一些朋友這兩年都在提前還房貸。可能跟市場上的金融理財產(chǎn)品的收益率下降也有關(guān)系，也有朋友在討論說買房時，首付盡量多付還是少付，兩位老師怎么看？ 

老范： 

根據(jù)個人財務(wù)狀況來定，如果說你是因?yàn)檫\(yùn)氣賺的錢，可以早一點(diǎn)把房貸還完了。如果你是因?yàn)楸臼沦嵉腻X，那就可以留一留 。

盧俊： 今年一些在銀行的朋友來找我說，“盧俊，怎么辦？銀行的錢放不出去，今年的 KPI 完成不了，錢想放都放不出去，能不能找點(diǎn)關(guān)系對接一些開發(fā)商，對接一些項(xiàng)目放貸？” 

其實(shí)，銀行也會碰到這種情況，發(fā)現(xiàn)大家買房首付越來越高，貸款越來越不愿意付，我反而覺得， 現(xiàn)在是購房者吃銀行紅利的好時候。

在工作穩(wěn)定情況下，我覺得用銀行的貸款買房，不是一件壞事情 。

08、堅(jiān)定不移買市中心，城市的第一個新區(qū)可以買。

老范：我周圍有很多人在換房子，大家都有兩個選擇，一個是買市中心的房子，還是買郊區(qū)的房子？ 

盧俊：可能我的觀點(diǎn)跟很多人不太一樣，可以分為兩類： 

第一類，如果在二線城市和二線城市以下，堅(jiān)定不移的買市中心。哪怕你在一線城市，郊區(qū)的選擇也要非常慎重 。

因?yàn)楹芏喑鞘袑σ?guī)劃的兌現(xiàn)能力不足 。

雖然藍(lán)圖很好，但所有的規(guī)劃是需要去兌現(xiàn)的，但是現(xiàn)在都有不同程度的打折，一線城市好一點(diǎn)，但到二線城市規(guī)劃不兌現(xiàn)的，比比皆是 。

第二類，如果選郊區(qū)圖一個未來，你可能會受傷 。

郊區(qū)如果沒有很好的產(chǎn)業(yè)，本身都要靠賣地賺錢，那未來會很難，郊區(qū)不是說不能買，而是要選，要看區(qū)政府的能力 。

老范：怎樣才算是一個值得投資的新區(qū)？ 

盧?。旱谝?，選擇強(qiáng)一線城市， 或選擇城市里的第一個新區(qū)。

新區(qū)到后面就不值錢了 。

如果這個城市以前只有老城，那它的第一個新區(qū)，會是政府不計代價要做好的，所以第一個新區(qū)，可以買 。

第二，如果這個新區(qū)，政府把市政府搬過去了，那這個板塊還有一些信用度，但千萬不要說引入阿里巴巴的某個分部，某汽車的工業(yè)零配件工廠，這種事不要全信 。

09、未來二線城市，哪里還有紅利？

老范：大家還很關(guān)心，在上海工作，還有哪些城市值得買？ 

盧?。何覍讉€城市有一些觀點(diǎn)和判斷，一家之言，僅供大家參考 

1、最近千萬不要碰杭州 

過去五年，杭州是全國房價漲的最猛的。伴隨著阿里巴巴事件之后，杭州經(jīng)濟(jì)就差了很多 。

另外杭州有過暴漲暴跌的歷史。這個城市是非常市場化的，它要漲起來很豪邁，跌起來也是完全不客氣 。

我個人認(rèn)為，杭州已經(jīng)到一個臨界點(diǎn)了，不管你有沒有購房資格，最近不要碰杭州，可能過一年之后你會很好的抄底 。

2、環(huán)滬大部分城市發(fā)展到了瓶頸 

環(huán)滬也到了下半場，能兌現(xiàn)的已經(jīng)兌現(xiàn)了，環(huán)滬投資是靠地方政府，現(xiàn)在投資也往核心區(qū)域打造，對于一個邊緣的板塊，建議大家先克制 。

3、住昆明的酒店，不要在那里買房子 

昆明的土地供應(yīng)量非常大，全是百萬方的大盤，對于整個昆明來說，買房要慎重。有錢去昆明旅游，住兩年的酒店，也不要在那邊買一套房子 。

4、長沙的城市面貌，有點(diǎn)跟不上發(fā)展 

長沙的城市很穩(wěn)健，但是城市基本面貌有點(diǎn)舊，說明它政府的投入力度沒有那么強(qiáng) 。

5、武漢基本面沒有問題，但供應(yīng)量過大 

武漢基本面沒有問題， 但在早期的時候太依賴土地財政，土地供應(yīng)量過大，導(dǎo)致現(xiàn)在的一手房供應(yīng)量過大，也說明它的發(fā)展可能沒有那么的健康 。

6、二線城市里，蘇州適合長持 

目前來看，能夠值得被持有或投入的城市，這幾個城市里只有蘇州 。

7、成都和重慶，一定要買最好地段 

我非常喜歡成都，有機(jī)會我也要去成都買套房子，但在成都除了核心稀缺的房產(chǎn)，其他房產(chǎn)也有一定程度下滑 。

重慶也是一樣，作為中國人口最大的一個城市，供應(yīng)量也很大，所以投資重慶或成都，一定要選好地段，不然也會出現(xiàn)風(fēng)險 。

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