近日，深圳規(guī)自委發(fā)布多個公告，將對部分地塊進行“商改住”規(guī)劃調整，其中包括寶安中心區(qū)、光明中心地區(qū)、國際會展城、龍華新城的地塊。據悉，這些地塊都處在較為熱門的居住置業(yè)區(qū)域。以寶安中心區(qū)為例，區(qū)域內的次新二手房平米單價約在8萬元以上。

公告顯示，深圳寶安中心區(qū)08-27地塊用地面積5423平方米，調規(guī)前性質為商業(yè)性辦公用地，容積率為10.0，調整后面積不變，性質為二類居住用地，容積率降至6.0；光明中心02-49地塊用地面積為12231平方米，原本用地性質為商業(yè)用地+二類居住用地，調整后面積略降至12223平方米，用地性質調整為純二類居住用地，容積率不變。

深圳會展中心KF02-11地塊用地面積26860平方米，容積率5.0，調規(guī)后被劃分為兩塊二類居住用地，住宅用地面積供25245平方米，容積率分別為4.6和4.3；而龍華新城核心區(qū)19-02地塊原用地面積9425平方米，容積率8.1，調規(guī)后19-02地塊調整為二類居住用地，用地面積調整為8720平方米，容積率5.5。上述地塊中除寶安中心外皆有社區(qū)服務配建，如幼兒園、便民服務站等。

事實上，“商改辦”在深圳土地市場并不罕見，2021年5月，深圳曾將累計13宗商服用地或產業(yè)用地，變更為居住用地和教育等公配用地，區(qū)域范圍包括沙田地區(qū)、沙湖-碧嶺地區(qū)、石芽嶺地區(qū)、寶龍工業(yè)城地區(qū)和坪西地區(qū)，不斷加大住房供應。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對36氪表示，雖然一般來說，住宅地塊出讓價格相對商辦用地較高，但深圳加大住房地塊供應并非出于土地財政的目的。其表示，近年來多次“商改住”調整，深層原因是深圳產業(yè)結構調整，深圳傳統(tǒng)加工制造業(yè)向內地遷移或淘汰，深圳據此劃定了紅線，保住產業(yè)用地，其余地塊調整空間就變大了。而深圳近些年人口流入增加，增加居住用地供應能夠更好滿足新市民需求。

其同時提及，深圳商業(yè)辦公供給量較大導致的空置率較高，也是促使“商改辦”落地的重要因素。戴德梁行數據顯示，2021年一季度，深圳甲級寫字樓空置率曾接近頂峰26%，隨后逐漸呈下降趨勢，2022年一季度起又再度回升。

戴德梁行方面表示，2022年第三季度，受疫情反復影響，深圳甲級寫字樓市場新增需求總體轉弱，租戶普遍更趨謹慎，租約到期的租戶更多選擇原址續(xù)租，并向業(yè)主爭取更優(yōu)惠租金而非升級搬遷，部分企業(yè)選擇縮租、退租或搬遷至非甲級寫字樓，因此，本季度深圳甲級寫字樓凈吸納量-2.1萬平方米，全市空置率環(huán)比上季度上升0.3個百分點至22.7%。

此外，2022年第四季度，戴德梁行方面預計將有中洲灣等大體量項目入市，若均能如期投入使用，將為深圳甲級寫字樓市場帶來約40萬平方米新增供應，并將結構性拉高全市平均空置率。

李宇嘉表示，目前政府方面鼓勵保障性租賃住房發(fā)展，而保租房的其中一個籌措渠道便是閑置商業(yè)辦公改租賃，如果將已經建成的商業(yè)辦公項目改為租賃住宅難度相當大，不僅涉及調規(guī)，還將涉及消防、土地出讓金等調整，為改造造成巨大的障礙。因此在土地出讓環(huán)節(jié)將其提前轉變?yōu)榫幼⌒再|較為合理。本次調規(guī)地塊均為二類居住用地，不排除此后出讓時配建保租房的可能性。

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