買房是件大事，動不動就是掏空家里六個錢包，才能在上海買套房子，所以在買房置業(yè)這件事上，大家都很謹(jǐn)慎！ 

在房子正式開盤之前，早早的就實地踩盤，調(diào)查板塊；

往往看到冒煙的地方，或者衛(wèi)星圖上一大片的工廠，都會暗暗的在心里打一點折扣。

要細數(shù)的話，上海的“毒瘤”可真不少，西藏北路的殯儀館、寶山上大板塊附近的軍用機場、閔行吳涇的化工廠等等。 

這些地方每次開盤，熱度都會比同圈層的其他板塊尷尬一些；價格也常常跑輸大盤，萬年洼地；

可恰恰有這么三個“毒瘤”，在新房市場上頗受歡迎！

是購房者真的心理很強大，還是？今天我們一起來盤一盤! 

01

第一個要說的“毒瘤”，是在浦東森蘭北邊，外高橋那一塊的高橋石化。 

沿著黃浦江滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)恼剂艘淮笃?，這么好的地段想想著實是有點浪費的；

更夸張的是，高橋石化有兩個直插云霄的大煙囪，放出非常濃的“煙”。 

雖然有人說是水蒸汽，但這里面到底什么成分，就看這架勢，我也不敢信呀！ 

可是看近年浦東的熱門盤，森蘭名苑88.86、森蘭星河灣82.42； 

就連六批次開盤的招商璀璨公館入圍分也來到了67.44； 

這還是在近期供應(yīng)批次和供應(yīng)量持續(xù)增加，積分下滑的情況下的結(jié)果。 

但仔細看一下這些紅盤的分布，就可以發(fā)現(xiàn)高橋石化的影響其實是弱化掉了。

一方面是因為高橋石化在航津路以南區(qū)域已經(jīng)開始騰退，北部密集的化工區(qū)與森蘭板塊距離至少在兩公里以上。

另一方面是因為兩大紅盤是在真正的森蘭國際社區(qū)內(nèi)，哪怕是招商璀璨公館也是蹭了森蘭的概念，充其量最多算個外延。 

但像森蘭名苑的近乎滿分是由多個屬性疊加在一起的；

套數(shù)少；對比周邊的大戶型，它的小戶型更加稀缺；倒掛和學(xué)區(qū)預(yù)期一樣少不了，這種“紅盤”難以復(fù)刻。 

總體來說，廣義的森蘭板塊在經(jīng)歷了十年有余的建設(shè)之后，已經(jīng)來到了中年期，該有的基本都有了。 

新房倒掛基本穩(wěn)定在2-3萬每平，板塊的市場認(rèn)可度也已經(jīng)穩(wěn)定下來。 

比起所謂的“毒瘤”，良好的學(xué)校資源才是森蘭房產(chǎn)鄙視鏈上的決定性因素，有學(xué)校加持與沒有的樓盤均價價差達2萬之多！ 

02

第二個要說的“毒瘤”，是位于浦東御橋的垃圾焚燒廠，叫浦城熱電。 

說起御橋，大家第一反應(yīng)就是高壓線和焚燒廠，但是相較之下，焚燒廠的危害性更讓大家關(guān)注。

有沒有毒不知道，但是這個氣味估計讓周邊小區(qū)也是深受其害。 

當(dāng)談及這個板塊，大家的第一反應(yīng)是“焚燒廠搬了沒有”的時候，這里的房價想當(dāng)然的應(yīng)該一言難盡。

但是這里的二手房價早已默默的突破了10萬＋，就連老舊樓梯房的御橋花園也來到了近八萬的價格。

這實在是讓人忍不住直呼“不可置信”，這個價格都能趕上浦西的內(nèi)中環(huán)了！

可是新房聯(lián)動價還維持在6萬出頭，比起金色中環(huán)上的其他區(qū)域，價格真心友好！

這也就能解釋今年6月為啥頂著爛尾疑云的金科御橋博萃還能在市場上吃的開了。 

除了這誘人的倒掛，其實御橋的受歡迎也是有跡可循。

這個板塊很有意思，可以說是生逢其時，它不是單獨的行政區(qū)，而是因為11號線御橋站的聚集效應(yīng)才形成了板塊的概念。 

夾在中環(huán)、外環(huán)和羅山路高架間，去哪都很方便。從御橋到人民廣場甚至比聯(lián)洋還要快的多。

2020年浦東提出的金色中環(huán)帶也有它的份。 

雖然在能級上被定義未潛力地區(qū)，但是這個片區(qū)內(nèi)的教育和商業(yè)資源實力對比于同級別地區(qū)可以說是碾壓。

目前御橋西側(cè)在建中的陸家嘴御橋科創(chuàng)園 ，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)大量入駐，11號線也在這里預(yù)留了嚴(yán)御路站。 

再加上張江高科和前灘的產(chǎn)業(yè)輻射外延，御橋可以說是占盡了天時地利人和。

最后補充一點，這個垃圾焚燒廠已經(jīng)確定會在兩年內(nèi)動工改為轉(zhuǎn)運站，“毒瘤”去了大半。

未來購房者和御橋之間再也不會隔著浦城熱電了！

03

最后一個毒瘤是江橋的垃圾焚燒廠，這個廠子規(guī)模很大。 

在地圖上你搜江橋焚燒廠是搜不到的，你得搜上海環(huán)城再生能源有限公司，這名字也是有講究呀！

江橋垃圾焚燒廠是我國建成的日處理能力最大的現(xiàn)代化生活垃圾焚燒廠，日處理垃圾1500噸。 

聽著很恐怖的樣子，對身體有沒有害處么估計也得看距離遠近。 

據(jù)說綏德路上，垃圾車跑過去，味道十足，這個估計是真的。 

但江橋近年偏偏就火了起來，比起其他外環(huán)外的樓盤開啟分銷，江橋的盤基本都會觸發(fā)積分！ 

這很大一個原因是因為受到大虹橋的規(guī)劃利好； 

我的一個朋友就買在江橋的龍湖南山虹橋天璽領(lǐng)峯，500多萬的預(yù)算，60出頭的分?jǐn)?shù)，當(dāng)時盤下來就覺得江橋最適合。

讓他心動的原因很簡單，江橋是嘉定離市區(qū)最近的片區(qū)； 

而且靠大虹橋也近，江橋還被納入虹橋主城片區(qū)，和徐涇可以說是一個級別； 

但是比起虹橋主城區(qū)其他板塊動輒70分＋的積分要求，江橋顯然更有機會上車。 

再來看價格，江橋的新房聯(lián)動價基本都是5萬＋，500萬正好上車小三房，功能性拉滿；但旁邊的華漕、徐涇6萬起步和，預(yù)算吃緊；

相較來說江橋可以說是這個總價段低分選手的優(yōu)選項了。 

在說回焚燒廠，其實看江橋整個板圖，基本就這個焚燒廠在外環(huán)內(nèi)，臨的最近的是桃浦。 

而且上海多數(shù)時候是東南風(fēng)，這么一來江橋基本不受垃圾焚燒廠的影響，就是禍害了旁邊的桃浦兄弟。 

04

總體看來，所謂的“毒瘤”其實并不會對你買房產(chǎn)生決定性的作用； 

買房本就是一場利益權(quán)衡的比拼；

當(dāng)功能性、交通性或者投資預(yù)期能達到你的需求時，”毒瘤“影響就會被放小； 

如何讓自身買房需求最大化的實現(xiàn)才是我們在做選擇時候最重要的考量； 

現(xiàn)在的市場哪怕你手持1000萬，可能也無房可買，原因就在于預(yù)期太大；

適當(dāng)?shù)慕邮芤恍┎蛔?，抓大放小，明白自己的核心需求，你才能買到所謂的”好房子“。 

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