57平米小戶型的普宅，首付大概在130萬。

速讀： 

·珺和府原班人馬推進(jìn)，【建發(fā)·文源府】成為了三批次周轉(zhuǎn)速度最快的地塊。 

·園林、建安、樓體外立面等標(biāo)準(zhǔn)都跟珺和府一樣，預(yù)計12月中下旬開盤。

 ·【建發(fā)·文源府】的小戶型會比剛剛清盤的珺和府更多，這意味著，回龍觀將再添一個碼農(nóng)盤，還是針對剛需的。

珺和府開盤三個月清盤的故事，在今年昌平的區(qū)域紅海里可以算得上一個相當(dāng)成功的樣本。 雖然國企建發(fā)一直走的是高周轉(zhuǎn)的路子，但這么快的周轉(zhuǎn)速度，還是說明企業(yè)在精準(zhǔn)獲客和成交率上都下了不小的功夫，在當(dāng)時也引發(fā)了一些爭議。當(dāng)時36氪猜測，他們可能是在規(guī)避三批次將出讓地塊所帶來的不確定性：早點賣完，免得同一塊規(guī)劃里還要打架。但事實證明，建發(fā)在下更大的一盤棋。 

三批次，建發(fā)直接拿下了珺和府北側(cè)的地塊，取名【建發(fā)·文源府】，繼續(xù)布局昌平板塊。也因為兩個項目時間跨度很小，【文源府】實際上并未在珺和府的基礎(chǔ)上做配置的升級，只是戶型上規(guī)劃了更多小戶型，嘗試補足珺和府小戶型較少的遺憾。也正因總價比珺和府略低，【文源府】也可以看作針對年輕碼農(nóng)的下沉。 

01

樓盤情況

售樓處就在珺和府的售樓處，11月的第二個周末已經(jīng)開放了。預(yù)計11月底可以開放樣板間，同時更新沙盤和品牌墻等等。 

【文源府】的銷售指導(dǎo)價跟珺和府一樣，但總價是剛需入門級別。對于之前想買珺和府但沒有那么高預(yù)算的人來說，【文源府】是個好選擇?！疚脑锤靠們r段在350萬到830萬之間，57平米是普宅，首付在130萬左右，其他是非普宅，需要繳納40%的首付。 

在北京各個環(huán)線普通住宅的定義不同，五環(huán)里不超過468萬是普宅；五環(huán)到六環(huán)之間不超過374萬、六環(huán)外不超過280萬是普宅，普通住宅首套房可以貸款65%，首付35%即可，非普通住宅首套則只能貸款60%。 

【文源府】能這么快推向市場，因為無論營銷還是銷售團(tuán)隊，用的都是珺和府的原班人馬。而戶型排布等等的方案早在拿地之前，就已經(jīng)給到企業(yè)方去做一輪測算，拿地后進(jìn)展自然很快。不過入市雖然快，但要想看到【文源府】像珺和府一樣三個月清盤還是有點難。 

【文源府】地塊體量更大，而且昌平的市場環(huán)境本身就是紅海：小“神盤”北清橡樹灣、低總價的宸悅國際，還有和文源府同樣在三批次拿地，目前同樣頗有進(jìn)展的中海富華里，也有一部分總價較低的戶型，這些項目都可能成為文源府的潛在競爭對手。36氪此前獲悉，本來年底將掛地的五批次兩地塊，都將集中在朱辛莊附近，這無疑也為昌平市場帶來了更大的挑戰(zhàn)。目前朱辛莊供地情況未知，一個值得參考的信息是，回龍觀信息園地塊在文源府東北方向，駕車距離5公里左右。

02 

區(qū)位&交通

【文源府】（6004、6005地塊）是這個小綜規(guī)里最后出讓的兩塊地。同樣是主打在建中的新龍澤地鐵站，只是珺和府在南側(cè)，離新龍澤地鐵站更近。目前地圖上顯示項目到新龍澤地鐵站的步行和騎行距離都在2公里以上，這也意味著【文源府】只會比2公里更遠(yuǎn)。

 而今年年底將掛地的5批次回龍觀信息園宅地，距離朱辛莊地鐵站距離不超過一公里，從容積率來看也是偏剛需的戶型，容積率約在2.5左右?，B和府的容積率是2.8，文源府南北地塊的容積率分別是2.7和2.8，不太著急買房的朋友可以再觀望看看。 

不過，這個地塊12月掛地出預(yù)售指導(dǎo)價格，等到房企拿地，再出總價區(qū)間，即便是快周轉(zhuǎn)大概也要等明年三四月份，到時候文源府的小戶型大概率早已經(jīng)售罄了。從企業(yè)的角度看，這當(dāng)然是好事。不過對于購房者來說，買房真的是一場果決的戰(zhàn)役。 

根據(jù)樓盤銷售給到的信息，6004和6005地塊東側(cè)分別規(guī)劃了一個36班的小學(xué)和一個18版的幼兒園，同個板塊內(nèi)北清云際北區(qū)北側(cè)則規(guī)劃了30班的中學(xué)。其他有關(guān)這個板塊的區(qū)位和交通條件可以參考樓市小報003期回龍觀篇，在此不再贅述。

03 

配建&戶型

珺和府的地塊更方正，就地塊來講南向的面積更大，【文源府】兩個地塊則比較狹長。另外，【文源府】出讓時間較晚，小區(qū)內(nèi)沒有保障性租賃住房，只有一處養(yǎng)老設(shè)施配建，在南側(cè)6005地塊東南側(cè)，占地不小。如上圖，養(yǎng)老配建其實也進(jìn)一步限制了005地塊的南向面積。

 從產(chǎn)品上說，【文源府】和珺和府的最大區(qū)別是，珺和府有洋房、16層的小高層和20多層的高層三種選擇，文源府只有洋房和高層，沒有小高層。【文源府】高層的得房率能到75%，洋房的得房率能到80%。 

戶型上有57平米的一居室、79平米的兩居室、101平米和106平米的三居室，125平米的四居室。相對珺和府，【文源府】五種戶型的占比平均，比如57平米的小戶型，之前珺和府只有一個單元，這次大概有七八十套房源。根據(jù)前方路透，雖然目前準(zhǔn)確的戶型排布還沒出，但57平米的小戶型應(yīng)該有三列，都是中間戶。

57平米戶型房源中，部分房源廚房的南向小窗右側(cè)可能會有樓體遮擋，但不是全部，有可選擇空間。57平米和113平米戶型和珺和府是一樣的，其余也都基本沒有空間浪費。

 除此之外，【文源府】最新公布的還有兩個100平米的戶型和126平米的戶型，都有100多套。其余戶型和樓棟位置的更新，以項目方后續(xù)公開信息為準(zhǔn)。

兩枚大道消息：

1.上周又有兩個三批次地塊出了案名：同樣位于大紅門的中海和瑞叁號院和永定金茂府，前者據(jù)說得房率非常高，或許能夠達(dá)到85%以上；后者有金茂的科技系統(tǒng)，而且裝修標(biāo)準(zhǔn)高些。比較可貴的是，兩個項目似乎都有陽臺，在北京現(xiàn)在的新盤當(dāng)中不多見。

2.紅海昌平又有兩個板塊的綜歸落地公示了，一塊在沙河，一塊在未來科學(xué)城西區(qū)，都包含住宅地塊，沙河板塊內(nèi)將有共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)。兩個板塊距離三批次兩個將入市項目【文源府】和【富華里】的距離都在五公里左右，不算遠(yuǎn)。但綜規(guī)落地不意味著會供地，供地節(jié)奏還是由官方來把控的。

樓市情況匯總： 

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上周，一線城市成交量整體環(huán)比上漲30.4%，但北京環(huán)比下降明顯，降幅達(dá)到25.2%。同比來看，一線城市成交量整體降幅為14.7%。其中，上海同比上漲59.8%；而北京同比下降40.5%。庫存方面，北京可售面積1268.8萬平米，環(huán)比持平。

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