來(lái)源 | BT財(cái)經(jīng)（ID：btcjv1）
作者 | 無(wú)忌

12月12日地產(chǎn)行業(yè)曝出重磅消息。

有媒體報(bào)道稱(chēng)，11月30日，富力董事長(zhǎng)張力因行賄罪在英國(guó)被倫敦警方逮捕。被捕原因是被美國(guó)指控通過(guò)回扣拿下在加州的商務(wù)合同。張力在繳納創(chuàng)紀(jì)錄的1500萬(wàn)英鎊保釋金后被釋放，并向美方就引渡提出異議。

保釋金這筆巨款是張力自己出的還是富力地產(chǎn)出的，引發(fā)猜測(cè)，富力地產(chǎn)第一時(shí)間發(fā)出公告澄清，稱(chēng)富力地產(chǎn)并無(wú)就保釋提供任何保證金、與Z&L Properties Inc.（由張力及其關(guān)聯(lián)方擁有）并無(wú)權(quán)益，此外該案件將不會(huì)對(duì)本公司的業(yè)務(wù)及營(yíng)運(yùn)有任何重大不利影響。

雖然富力地產(chǎn)的一紙公告，直接將張力被抓后對(duì)公司的影響摘得一干二凈，但作為富力聯(lián)席主席，張力被抓的影響還是在資本市場(chǎng)得到直接體現(xiàn)，截至12月13日11時(shí)，富力地產(chǎn)股價(jià)暴跌13.17%。股價(jià)僅為2.11港元/股，總市值79.17億港元。距高峰值時(shí)50.20港元/股的股價(jià)已經(jīng)跌去96%，市值蒸發(fā)約1804億港元。

    1500萬(wàn)英鎊保釋金

據(jù)BT財(cái)經(jīng)了解，1500萬(wàn)英鎊是英國(guó)保釋金的新紀(jì)錄。以實(shí)時(shí)匯率計(jì)算，1500萬(wàn)英鎊約合1.3億元人民幣。

這筆高額保釋金對(duì)福布斯富豪榜榜上有名的張力來(lái)說(shuō)顯然不是問(wèn)題，公開(kāi)資料顯示，雖然富力地產(chǎn)近幾年頻頻陷入“暴雷”風(fēng)波，卻并未對(duì)創(chuàng)始人兼聯(lián)席董事長(zhǎng)張力的財(cái)富造成實(shí)質(zhì)影響，2022年，張力、張量父子以190億元的財(cái)富位列《中國(guó)胡潤(rùn)富豪榜》第296位，但距離2013年230億元的身價(jià)有一定的縮水。

據(jù)悉，這筆巨額保釋金并非由張力獨(dú)自承擔(dān)。張力的代理律師馬克·薩默斯表示，富力地產(chǎn)將提供1000萬(wàn)英鎊的擔(dān)保，之所以富力地產(chǎn)未能全部承擔(dān)，是“由于港交所的上市規(guī)則，擔(dān)保金不能高于這個(gè)水平”，張力個(gè)人僅提供另外500萬(wàn)英鎊的保釋金。這和富力地產(chǎn)的公告相矛盾，具體是誰(shuí)在說(shuō)謊，已經(jīng)不再重要，能確定的是張力已經(jīng)交納1500萬(wàn)英鎊的保釋金。

張力一案的法官約翰·扎尼準(zhǔn)予對(duì)張力保釋?zhuān)?duì)張力實(shí)施24小時(shí)宵禁。保釋后，張力并未完全恢復(fù)自由，法官表示，張力出門(mén)時(shí)，必須用手銬將他和一名法庭指定的私人保安團(tuán)隊(duì)成員銬在一起，目前處于監(jiān)視居住的狀態(tài)。張力目前被監(jiān)視居住于倫敦塔橋公寓43層，公寓內(nèi)部有5張床，由前軍事人員每12小時(shí)輪班站崗，并布置了監(jiān)控?cái)z像頭。

瀛聰律師事務(wù)所主任林仁聰解釋稱(chēng)，在國(guó)外保釋被視為被追訴人的訴訟權(quán)利，在被羈押人交納保釋金，提供一個(gè)或者幾個(gè)保證人的情況下應(yīng)將其釋放。保釋金數(shù)額由治安法官根據(jù)被羈押人的情況、犯罪的性質(zhì)、保證其出庭受審的必要限度裁量決定。不規(guī)定保釋金的上限和下限，保證金的數(shù)額通常由決定保釋的法院或警察自由裁量決定。保釋金相當(dāng)于用金錢(qián)作為擔(dān)保，只要到時(shí)間自動(dòng)歸案，保釋金是會(huì)退還的。

“保釋金與我們國(guó)內(nèi)的取保候?qū)彆r(shí)交納保證金制度相似。繳納保證金是防止其逃避偵查、起訴和審判，若犯罪嫌疑人或被告人配合相關(guān)機(jī)關(guān)的工作正常到案，取保候?qū)徠陂g沒(méi)有違反刑事訴訟法第七十一條的規(guī)定，也沒(méi)有故意實(shí)施新的犯罪的，在解除取保候?qū)?、變更?qiáng)制措施或者執(zhí)行刑罰的同時(shí)如數(shù)退還保證金?！?/span>

由此可見(jiàn)，雖然1500萬(wàn)英鎊的保釋金創(chuàng)下英國(guó)保釋的記錄，但無(wú)論張力最終是否被定罪，這筆錢(qián)都會(huì)歸還，也就沒(méi)有必要糾結(jié)這筆錢(qián)是富力地產(chǎn)承擔(dān)還是張力個(gè)人承擔(dān)。

    7年前的舊案

張力被捕的相關(guān)案件并不是最近發(fā)生的，而是一樁7年前的舊案。

2015年8月，當(dāng)時(shí)的富力地產(chǎn)和眾多房地產(chǎn)頭部企業(yè)一樣不斷布局海外。富力地產(chǎn)也在美國(guó)“開(kāi)疆拓土”。

當(dāng)時(shí)富力地產(chǎn)通過(guò)旗下一家公司在美國(guó)加利福尼亞州的圣荷西收購(gòu)一處土地，用于555 Fulton項(xiàng)目的高端公寓開(kāi)發(fā)，這處項(xiàng)目位于圣荷西市的中心位置，地理位置優(yōu)越。富力地產(chǎn)計(jì)劃興建兩棟高層住宅大樓，項(xiàng)目總占地面積將近2英畝，接近一整個(gè)街區(qū)。

2020年，美國(guó)加州公共事業(yè)部主管Mohammed Nuru因涉嫌腐敗而被捕，這名主管供出此前曾在這個(gè)項(xiàng)目中接受了中國(guó)一家房地產(chǎn)商賄賂一事，此事才東窗事發(fā)。

按照Mohammed Nuru案件起訴書(shū)披露的信息，這家中國(guó)房地產(chǎn)商通過(guò)加州當(dāng)?shù)匾晃蝗A裔商人黃永樂(lè)為中間人，與美國(guó)公職人員Mohammed Nur介紹相識(shí)，謀求這一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更快獲得許可審批。Mohammed Nuru在2018年應(yīng)邀去中國(guó)旅行，旅行中其所居住五星級(jí)酒店及其他相關(guān)費(fèi)用均由這位中國(guó)地產(chǎn)商承擔(dān)，在參觀(guān)這位地產(chǎn)商的私人宅邸時(shí)，接受了一瓶?jī)r(jià)值2000美元的葡萄酒。

相應(yīng)的，該中國(guó)房地產(chǎn)商也讓Mohammed Nur這位美國(guó)官員為之付出回報(bào)，幫助這家中國(guó)地產(chǎn)商解決了上述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的一系列麻煩，快速地拿到了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的許可。

2021年12月17日，美國(guó)司法部網(wǎng)站公開(kāi)披露這份起訴書(shū)，起訴書(shū)顯示Mohammed Nur主管和華裔商人黃永樂(lè)均已認(rèn)罪，但這份起訴書(shū)并未披露這家中國(guó)開(kāi)發(fā)商的名稱(chēng)。直到張力在英國(guó)倫敦被抓，海外媒體才將這兩起事件聯(lián)系起來(lái)。

    富力的“暴雷”

自“三道紅線(xiàn)”出臺(tái)之后，富力一直是三條線(xiàn)全踩的房地產(chǎn)企業(yè)。

根據(jù)WIND和焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年上半年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)共有21家處于紅檔，富力地產(chǎn)位列其中。

三道紅線(xiàn)具體是指剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線(xiàn)情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”是已經(jīng)暴雷或隨時(shí)可能暴雷的企業(yè)，富力地產(chǎn)的三道紅線(xiàn)的數(shù)據(jù)分別為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為77.09%，高于70%。凈負(fù)債率為145.78%，高于100%。現(xiàn)金短債比只有0.2，低于1，三道紅線(xiàn)一條不拉全部踩中。

2021年，富力完成的合同銷(xiāo)售額為1202億元，營(yíng)收762.3億元，虧損163.5億元。富力地產(chǎn)在2021年年報(bào)中披露，截至2021年年底，已有298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約，形成客觀(guān)事實(shí)的“暴雷”。

但和一些選擇躺平的房地產(chǎn)企業(yè)不同，富力一直在積極自救，比如以5.5億元賣(mài)掉了北京富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店，積極回籠資金，竭力避免公開(kāi)債的違約，截至2022年11月份，已完成境內(nèi)外展期債務(wù)466億元。這些債務(wù)展期為富力地產(chǎn)大幅降低了中短期的債務(wù)壓力，獲得了喘息的機(jī)會(huì)。有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，張力這次在倫敦或是為了處置英國(guó)的地產(chǎn)項(xiàng)目，今年10月，富力出售英國(guó)的開(kāi)放項(xiàng)目回籠了1.08億英鎊的資金，但同時(shí)付出的代價(jià)是虧損了6884萬(wàn)英鎊。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為張力涉事被抓對(duì)富力的影響巨大?！案涣β?lián)席董事長(zhǎng)和創(chuàng)始人張力是富力的靈魂人物，而富力正處在各項(xiàng)主要債務(wù)展期完成、設(shè)法恢復(fù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵時(shí)刻，此時(shí)張力被抓甚至有被引渡到美國(guó)受審的可能，無(wú)疑將會(huì)對(duì)富力的公司治理、內(nèi)部平衡都會(huì)產(chǎn)生明顯的影響，尤其是對(duì)于張力與李思廉長(zhǎng)期以來(lái)構(gòu)成的雙董事長(zhǎng)聯(lián)席制這種治理體制而言則可能打破其原有的平衡?！?/span>

據(jù)了解，多年來(lái)，富力地產(chǎn)一直沿用“雙老板”制，這在房地產(chǎn)行業(yè)屬于異類(lèi)。在內(nèi)部分工上，畢業(yè)于香港中文大學(xué)數(shù)學(xué)系的李思廉主管公司財(cái)務(wù)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，張力則負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地和工程管理。但這雙老板制度，在近幾年，不僅未能讓富力獲得發(fā)展，反而使其陷入“暴雷”的旋渦之中，市值一再縮水。

從資本市場(chǎng)對(duì)富力股價(jià)的反應(yīng)來(lái)看，張力被捕對(duì)富力地產(chǎn)的影響可謂巨大，對(duì)深陷“暴雷”泥沼的富力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑雪上加霜。而中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦則認(rèn)為，張力被抓只是富力地產(chǎn)股價(jià)下滑的誘因，“富力股價(jià)長(zhǎng)期在低位徘徊，一度跌至1.3港元/股左右，這是市場(chǎng)對(duì)富力整體表現(xiàn)的直接反饋?！?/span>

    富力會(huì)不會(huì)成“老賴(lài)”？

目前富力地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況面臨巨大壓力，現(xiàn)金流已經(jīng)降至歷史最低點(diǎn)，從2020年的256.7億元直線(xiàn)下滑，至2021年年底已經(jīng)下滑至62.59億元，再滑至2022年上半年的20.24億元。較2021年末大幅下降，現(xiàn)金短債比僅為0.027，流動(dòng)性十分緊張，短期償債風(fēng)險(xiǎn)較大。

截至2022年上半年，富力地產(chǎn)總資產(chǎn)3826億元，總負(fù)債3065億元，凈資產(chǎn)761億元，資產(chǎn)負(fù)債率80%。

同期財(cái)報(bào)顯示，富力地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債高達(dá)2430億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)同樣高達(dá)749.3億元，短期債務(wù)壓力巨大。

2021年，富力地產(chǎn)銷(xiāo)售額為1202億元，同比下滑13.4%，凈虧損164.7億元。2022年上半年，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收177.8億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-69.2億元。2022年前三季度，富力地產(chǎn)總營(yíng)收為331.7億元，同比減少64.41%，這和整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)遇冷基本吻合，并未超出投資者的預(yù)期。但對(duì)債務(wù)纏身的富力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，營(yíng)收的大幅下滑，意味著日子將更加艱難。

11月初，在國(guó)家稅務(wù)總局廣州市稅務(wù)局發(fā)布2022年第3季度欠稅公告中，富力地產(chǎn)赫然在列。公告顯示，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司拖欠土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、增值稅、房產(chǎn)稅7,327,163.54元。

從2017年豪擲199億從萬(wàn)達(dá)手中購(gòu)買(mǎi)77家酒店，到如今僅僅是732.7萬(wàn)元稅費(fèi)都無(wú)力償還。富力地產(chǎn)境遇讓人唏噓。林仁聰律師表示，富力地產(chǎn)欠稅不僅需要交納一定的滯納金，超過(guò)期限還要面臨一定的罰款，如果在規(guī)定期限內(nèi)不能履行義務(wù)，還可能面臨失信的風(fēng)險(xiǎn)，而這種稅務(wù)逾期的信用記錄一旦形成就將無(wú)法刪除，對(duì)富力今后的融資會(huì)有一定的影響。

2020年以來(lái)，外部融資環(huán)境明顯惡化，富力地產(chǎn)籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，使得富力再融資壓力巨大，流動(dòng)性承壓。而從融資渠道看，除了借貸和債券融資，富力地產(chǎn)還通過(guò)租賃融資、應(yīng)收賬款、股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。

根據(jù)“杜麗虹另類(lèi)金融說(shuō)”統(tǒng)計(jì)，2022年上半年65家上市房企的融資成本中，富力以9.7%的融資成本排在第60位，按此標(biāo)準(zhǔn)，綜合債務(wù)融資成本小于5%的企業(yè)被賦予10分，而綜合債務(wù)融資成本大于10%的企業(yè)被賦予0分。富力的融資得分僅為0.58分，和深圳控股的3.2%和10分相比，富力地產(chǎn)的融資并不順利，也是為數(shù)不多的融資利率超過(guò)9%的房企之一。

“富力的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是在2017年收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店，投入199億元從王健林手中以為撿到了便宜，但同樣是燙手山芋，當(dāng)時(shí)李思廉為了壓價(jià)還使出坐地殺價(jià)的“陰招”，作為香港人，他可能不太了解內(nèi)地的人情世故，而地產(chǎn)圈更加江湖，他當(dāng)時(shí)的舉動(dòng)看似撿了便宜，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，卻是有損自己和富力口碑，得不償失，在特殊時(shí)期，這些酒店不僅不能為富力帶來(lái)想要的現(xiàn)金流，反而成為最大的包袱。”地產(chǎn)分析師王娟認(rèn)為李思廉當(dāng)年坐地殺價(jià)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店，為富力后來(lái)的糟糕表現(xiàn)埋下了伏筆。

當(dāng)年，李思廉在低價(jià)購(gòu)入萬(wàn)達(dá)77家酒店時(shí)，笑得合不攏嘴，和一旁稍顯郁悶的王健林形成了鮮明的對(duì)比。他或許怎么也沒(méi)有想到自己低價(jià)成交的酒店，會(huì)成為富力的最大包袱。

李思廉自己也意識(shí)到酒店對(duì)富力的拖累，曾透露已在積極出售酒店資產(chǎn)，但至今除了5.5億元賣(mài)掉北京富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店之外，富力的酒店出售仍未有切實(shí)的動(dòng)作落地。

在疫情影響下，房地產(chǎn)消費(fèi)欲望持續(xù)低迷，依靠地產(chǎn)來(lái)“翻身”已不太現(xiàn)實(shí)，如今創(chuàng)始人兼聯(lián)席董事長(zhǎng)張力被抓，對(duì)富力地產(chǎn)的股價(jià)還有聲譽(yù)都造成不可估量的影響。

在地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售疲軟、業(yè)績(jī)連續(xù)虧損，對(duì)債務(wù)和利息的保障能力惡化的情況下，富力地產(chǎn)是否會(huì)成為第二個(gè)恒大那樣真正“暴雷”，是否會(huì)被列入失信人名單，都將很快見(jiàn)到分曉。

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