△ 發(fā)財中國年，這廂有福利

猝不及防！2023年樓市第一份成績單，悄悄放榜了。

北京在回血，上海在復(fù)蘇，廣州在翻身！深圳卻直接倒退20年？一線城市的真實面目，徹底藏不住了。

中國樓市變天的玄機，也隨之浮出水面。

今年元旦，上海有個樓盤火了。

據(jù) @每經(jīng)房產(chǎn) ，位于上海閔行的華發(fā)建發(fā)縵云，認購比例達到了驚人的400%！

平均4個人搶1套房。

案場銷售給客戶打電話，語氣相當不客氣：“再不轉(zhuǎn)認籌金過來，就錯過了，我們已經(jīng)不缺客戶了?！?/i>

當我看到成交數(shù)據(jù)時，一切都有了答案。

元旦假期三天（12.31-1.2），上海新房成交28.8萬平，同比去年怒漲74%。

上海樓市的復(fù)蘇，應(yīng)該是一線城市里最早的。

這個最早走出疫情的一線城市，率先預(yù)演了樓市的走向。從去年11月開始，上海看房的人和買房的人就明顯多起來了。

根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，上海11月全市訪客指數(shù)環(huán)比上升34.99%，同比去年11月更是上漲了98.72%。

年末開發(fā)商紛紛降價促銷，上海第七、八批次新房卻在悄悄漲價。

據(jù) @ 上海樓市揭幕 統(tǒng)計，匯成南街漲了1萬/平，格力浦江壹號漲了8000元/平，中建海樾境府漲了1000元/平， 中鐵湖光逸景二期漲了976元/平，奉發(fā)名邸毛坯4.75萬/平，直接刺破奉賢天花板。

2022年，從成交量上來看，是上海樓市的一次低谷。

全年二手房成交量僅為155063套，同比去年減少四成，回到了2017年左右的水平。

然而，這座城市表現(xiàn)出了驚人的韌性，甚至逆勢上漲。

這一年，上海取代深圳，成為中國樓市的No.1。

根據(jù)中國房價行情網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)，上海二手房均價同比上升8.66%，反超了深圳，奪下了房價第一。

自2019年深圳把帝都拉下馬后，這是中國房價龍頭的又一次易主。

上海的核心區(qū)，更是YYDS。在內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)之間、中外環(huán)之間的區(qū)域，二手房成交價普遍接近或高于掛牌價。

比如，上海虹口區(qū)的瑞虹新城璟庭。12月的掛牌均價在13萬-14萬/㎡左右，但是最近的成交價基本都在14萬-16萬/㎡。

即便如此，小區(qū)近一年成交量高達27套，成交還極為活躍。越是核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房源，就越是硬氣。

2023年，上海樓市會不會率先熱起來呢？從目前的走勢看，極有可能。

接替深圳，成為中國樓市的核心發(fā)動機，最有戲的就是魔都。

其次，則是帝都。

大城市里疫情最早達峰的北京，陽康們已經(jīng)開始搶房了。

以北京首輪疫情達峰時間（12月17日）為分水嶺，12月的北京樓市，走出了一條“V”型曲線。

諸葛找房統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，北京年末成交出現(xiàn)明顯的翹尾行情，新房日成交量突破700套，二手房突破900套。

多個樓盤發(fā)出成交捷報：

永定金茂府，12月30日線上開盤選房，官宣認購23億；

建發(fā)城建文源府，12月27日開盤，當天認購超300套，成交額破20億……

更重要的是，作為北京樓市基本盤的二手房，也迎來強勢復(fù)蘇。

北京西城區(qū)的一位中介經(jīng)理說：北京二手房成交開始活躍了，元旦假期期間成交量相比去年同期增長30%以上。

市場熱度持續(xù)到了2023年，創(chuàng)下了近幾年最好的“開門紅”。

從成交漲幅來看，北京甚至比上海還要猛。
 

說起北京樓市，大家第一印象往往是“穩(wěn)”。

可即便穩(wěn)如帝都，去年的樓市成交量，也出現(xiàn)了斷崖式的下降。

2022年，北京全市二手房成交14.2萬套，同比減少26.3%。新房更是“腰斬”，僅僅賣掉了44725套，同比減少48.6%。

不過，跟上海一樣，北京的成交量銳減，并沒有造成房價的暴跌。

房價不但沒有降，反而出現(xiàn)逆勢上漲！

有個北京的網(wǎng)友偶然間發(fā)現(xiàn)，他去年4月份買的望京老二手房，居然漲了100萬！興奮地發(fā)帖：買房要趁早。

一石激起千層浪。很多前幾年在北京核心區(qū)買了房的人，都反映自家小區(qū)成交價漲了。

北京的朋友可以查一查。這并不是錯覺。

據(jù)國家統(tǒng)計局70城房價數(shù)據(jù)顯示，2022年北京新房價格出現(xiàn)“11連漲”，二手房價格也有10個月在上漲。

北京為什么也出現(xiàn)“量跌價漲”的反常情況？

主要原因，是核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)成交占比大增。去年的北京樓市，豪宅和改善需求成為了主流。

前11個月，單價8萬+項目的成交套數(shù)，同比增幅高達70%，表現(xiàn)非常驚人。

帝都購買力實在太強了，有錢人遍地都是，即便剛需市場出現(xiàn)短期的乏力，房價也依舊后勁十足。

經(jīng)?？吹接忻襟w關(guān)注“掛牌量”，別看北京二手房掛牌10萬套，規(guī)模很大。但你簡單拆解一下，就很容易發(fā)現(xiàn)：

這里頭的“正常房子”，數(shù)量實在是太少了！

在找房APP上，如果勾選“普通住宅”“商品房”“15年以內(nèi)后”，只剩下2萬套房子。

如果再把范圍進一步縮小，在最核心的東西城區(qū)，次新房加起來只有非?？蓱z的：

329套。

一個多月前，我們統(tǒng)計數(shù)據(jù)的時候，這個數(shù)字還是414套。

優(yōu)質(zhì)房源，依然處于極度稀缺的狀態(tài)。二手房市場，仍然是賣家市場。

這就是北京樓市的真相。

同樣令我感到非常驚訝的，還有廣州。

要知道，2022年廣州可沒少聽到“降價”的新聞，特別是郊區(qū)的增城、從化，甚至非常高光的新區(qū)如黃埔、南沙，都有樓盤降價的消息。

但最新的數(shù)據(jù)亮出來，一看，廣州居然也在漲！

根據(jù)中國房價行情網(wǎng)的統(tǒng)計，截至11月廣州二手房成交均價，一度突破了5萬/㎡的大關(guān)。

新房市場更兇猛。

據(jù)廣州中原的數(shù)據(jù)，2022年廣州全市新房均價同比上漲14%！達到3.78萬/㎡。

也就是說，過去一年，廣州房價均價漲了5000元/㎡。買100㎡的房子，又貴了50萬。

即便和平常年份相比，這樣的漲幅也不算低。

海珠，新房均價91091元/㎡，漲幅30%；
番禺，新房均價41848元/㎡，漲幅15%；
黃埔，新房均價40681元/㎡，漲幅14%；
荔灣，新房均價61359元/㎡，漲幅11%……

房價比較低的遠郊，房價反而在回調(diào)。增城、花都房價同比下調(diào)6%，從化下調(diào)1%。

二手房價也一樣，中心區(qū)在上漲，郊區(qū)在回調(diào)。

海珠漲9.5%、天河漲9%、越秀漲2.9%、荔灣漲0.8%。
番禺跌3.3%、南沙跌0.8%、花都跌1.2%、增城跌8%、從化跌7.9%。

漲幅最高的，竟然不是經(jīng)濟最猛的天河，而是疫情的“震中”海珠區(qū)。經(jīng)過嚴格封控，長達一個月的“成交冰凍”，海珠反而證明了自己。

我的同事瓜片看中的那個小區(qū)，今年房價基本沒跌。

廣州的新房、二手房成交量，同樣在斷崖式下跌。新房成交量下跌36%，二手房成交量下跌29%。開發(fā)商的日子確實不太好過。

不過，廣州在元旦也迎來了一波看房高峰。頭部房企和網(wǎng)紅盤，根本不缺捧場的人。

網(wǎng)紅樓盤萬科金域曦府、保利天匯，新世界中國在廣州的首個舊改項目等，現(xiàn)場人氣都很旺。

從成交數(shù)據(jù)來看，廣州也算打了個翻身仗。

當然，分化行情愈演愈烈。在這座城市買房，一步踏錯，可能十年都翻不了身……

一線城市里，只剩深圳心情復(fù)雜：熱鬧都是別人的，我什么都沒有……

開年第一天，所有人都被深圳樓市去年的成交量數(shù)據(jù)嚇了一跳。

跌幅之大，堪稱史無前例。

新房成交只有34441套，同比下跌34.2%，跌回2019年的水平。

二手房成交更是僅有21704套，同比下跌46.6%。連續(xù)兩年“腰斬”，直接跌回了20年前！

要知道，即便是最慘淡的2008年，深圳二手房成交量也有4.2萬套，是2022年的兩倍。

開年第一個工作日，所有人都被深圳樓市去年的成交數(shù)據(jù)嚇了一跳。

跌幅之大讓人一時之間都覺得難以接受。

去年全年，深圳一手住宅成交34441套，環(huán)比去年下跌34.2%，跌回2019年的水平。

二手住宅全年成交更是僅有21704套，環(huán)比去年下跌46.6%，連續(xù)兩年“腰斬”，創(chuàng)下近20年來新低！

即便是之前最慘淡的2008年，深圳二手房成交量也有4.2萬套，比2022年足足多出來50%！

2022年，深圳二手房單價在10萬/㎡以上的房源成交同比減少83%，單價在15萬/㎡以上的成交量同比減少95%。

就拿西麗網(wǎng)紅盤寶能城來說，此前憑借5年翻一倍的漲幅，穩(wěn)居樓市C位。

單價10萬+，依舊一房難求。

可是去年12月，寶能城上架30套法拍房源，價格低于指導(dǎo)價，流拍率卻高達90%！

從成交量上看，深圳樓市可以說跌到了歷史冰點。

在一線城市中，深圳也成了唯一一個房價明顯下跌的城市。從均價來看，大概跌回了2019年的水平。

即便是核心區(qū)都沒能例外。

截至去年12月，南山區(qū)二手房價格對比去年高峰期，跌幅達到20%-35%。

寶安區(qū)、福田區(qū)二手房價格普遍下跌20%，部分樓盤跌幅超過40%。

最夸張的是福田八卦嶺片區(qū)的八卦嶺宿舍，早年憑借荔園小學(xué)的落戶，房價一夜狂漲162萬，年均漲幅80%，高峰時期單價高達14萬/㎡。

如今呢？成交價最低跌至7.3萬/㎡，跌幅高達46%！

現(xiàn)在，除了一些“打新”的倒掛盤，深圳不少新房售樓處門前空曠到可以跑馬車。有銷售直言：

“沒什么人看房，打算提前回老家過年。”

之前深圳嚷嚷著反價的二手房業(yè)主，也被冰冷的現(xiàn)實教育了，變得有些心灰意冷。

去年12月，深圳的二手房掛牌量開始下降了，減少了1700多套。

價格跌到位了，很多業(yè)主都變得沒心思賣房，準備躺平等待更好的時機。

2022年，對樓市是刻骨銘心的一年。北上廣深境遇不同，但是有一點是可以肯定的。

一線城市，依舊是中國購買房產(chǎn)最好的選擇。

這一年，出現(xiàn)了烏克蘭事件、疫情爆發(fā)、爛尾樓停貸潮、房企暴雷不斷……

黑天鵝頻頻起飛，你可能感覺樓市很慘，但實際上，整個中國樓市的基調(diào)，同樣是“量跌價穩(wěn)”。

2022年，全國商品房銷售面積和金額，大概下跌了1/4左右。平均房價確實也下降了，前11月的國統(tǒng)局數(shù)據(jù)是9785元/㎡。同比下降：

356元/㎡

這個降幅，只有區(qū)區(qū)的3.5%。

對比一下A股吧！2022年，上證指數(shù)累計下跌15.13%，深證成指累計下跌25.85%，創(chuàng)業(yè)板指累計下跌了29.37%。

股民哭暈在廁所，房地產(chǎn)依然是YYDS。

拋開上海、北京的火熱和深圳的凄涼，有兩句話是顛破不破的真理。

第一句是，樓市里沒有永遠的漲跌。房價的波動是周期性的，不以一年論輸贏。就算是深圳，很多樓盤比2019年仍然是漲的。

第二句是丘吉爾說的：不要浪費一場危機。

眼下，正是大城市筍盤最多的時候，同時也是房貸利率最低，政策最寬松的時候。

跌到位了，才有買入的機會。對于購房者而言，漲未必都是好事，跌更有可能是窗口。

最重要的是，中國最牛的一群城市，成都、杭州、蘇州、東莞……基本面并沒有改變，仍然在飛速發(fā)展，變得越來越強。

中國樓市，是一個特別考驗認知的市場。面對樓市，要有平常心、智慧眼。

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