來源：新浪港股

9月23日，網(wǎng)傳成都市高新區(qū)財(cái)政金融局發(fā)布《關(guān)于禁止和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司融資、貸款和重大資產(chǎn)重組的函》。

文件顯示，“和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司存在捂地、捂盤不良行為，嚴(yán)重影響區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向其公司及項(xiàng)目提供新增融資、貸款，禁止向其重大資產(chǎn)重組提供幫助。”

李嘉誠卷入被禁風(fēng)波，媒體直指南城都匯項(xiàng)目

事情發(fā)生后，有媒體報(bào)道指出，和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司成立于2004年，是和記黃埔地產(chǎn)繼北京、廣州、深圳、重慶之后進(jìn)入內(nèi)地的十四個(gè)城市之一。而和記黃埔又是香港富豪李嘉誠長江實(shí)業(yè)旗下重要上市公司，地產(chǎn)為其重要布局領(lǐng)域。

一位成都高新區(qū)金融機(jī)構(gòu)人士表示，和記黃埔地產(chǎn)此次惹怒高新區(qū)監(jiān)管者，或與其剛進(jìn)入成都即操盤的地王項(xiàng)目南城都匯有關(guān)。

7月23日，長實(shí)集團(tuán)宣布了成都南城都匯項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓公告。根據(jù)公告，成都南城都匯項(xiàng)目接盤方為禹洲集團(tuán)控股有限公司和成都瑞卓置業(yè)有限公司，作價(jià)約78.47億元，預(yù)期出售事項(xiàng)計(jì)及融資安排后錄得約38.11億元未經(jīng)審核得益。

根據(jù)媒體此前報(bào)道，2004年，和記黃埔將成都列為西南地區(qū)的重點(diǎn)投資發(fā)展城市，先后競得天府新城南地王項(xiàng)目及溫江新城區(qū)光華大道項(xiàng)目兩大地塊，由此正式入駐四川成都。這個(gè)當(dāng)時(shí)轟動一時(shí)的地王就是如今的南城都匯項(xiàng)目，彼時(shí)拿地總價(jià)為21.35億，樓面價(jià)為1030元/平方米，被譽(yù)為和記黃埔地產(chǎn)在成都的1號作品。但是賣了16年，南城都匯還剩有6000多套房源。與此同時(shí)，當(dāng)年樓面價(jià)不過千元的高新區(qū)新川板塊樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)2萬元以上。

并且，2006年，和記黃埔將南城都匯886畝土地抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行以及中國建設(shè)銀行，共獲得26.21億的抵押貸款，比購買地塊的總價(jià)還要高4.86億元。

長實(shí)緊急澄清：你們搞錯(cuò)了

長江實(shí)業(yè)集團(tuán)回應(yīng)證券時(shí)報(bào)稱，和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司現(xiàn)在并非長江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司之附屬公司，亦不是由集團(tuán)控制。

集團(tuán)重申，公司所有發(fā)展項(xiàng)目均嚴(yán)格按照國家法規(guī)進(jìn)行，并不存在囤地的情況。作為地產(chǎn)開發(fā)商，公司主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)買賣，一直按計(jì)劃完成發(fā)展及出售項(xiàng)目。公司所有開發(fā)項(xiàng)目均與地方政府保持緊密溝通，配合當(dāng)?shù)匾?guī)劃及要求進(jìn)行專案發(fā)展。

據(jù)此前公開資料顯示，和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司于2004年上半年正式成立，一直由Carton International Limited及Bruckner Limited（和記投資有限公司）各自持股50%，這兩家境外企業(yè)均為長實(shí)集團(tuán)名下的間接全資附屬公司。和記黃埔地產(chǎn)（成都）為南城都匯項(xiàng)目的開發(fā)主體。

根據(jù)天眼查數(shù)據(jù)，公司高管在7月底發(fā)生多項(xiàng)變更。和黃成都原董事會全部退出，和禹洲集團(tuán)關(guān)系緊密的柯宇鴻擔(dān)任法定代表人和董事長。

禹洲地產(chǎn)方面回應(yīng)媒體表示，對于此次收購項(xiàng)目沒有影響，上述函件是針對原股東以及區(qū)域里的金融機(jī)構(gòu)的，禹洲收購的項(xiàng)目都已經(jīng)主體竣工了。

捂地十六年，李嘉誠賺的盆滿缽滿

2004年，和黃將成都列為西南地區(qū)的重點(diǎn)投資發(fā)展城市，先后競得天府新城南地王項(xiàng)目及溫江新城區(qū)光華大道項(xiàng)目兩大地塊，由此正式入駐四川成都。這個(gè)當(dāng)時(shí)轟動一時(shí)的地王就是如今的南城都匯項(xiàng)目，彼時(shí)拿地總價(jià)為21.35億，樓面價(jià)為1030元/平方米，被譽(yù)為和記黃埔地產(chǎn)在成都的1號作品。

該項(xiàng)目的開發(fā)遵循了長實(shí)在內(nèi)地開發(fā)地產(chǎn)的一貫套路，主要靠土地增值獲利而非內(nèi)地開發(fā)商流行的高周轉(zhuǎn)獲利，也因此南城都匯賣了近16年還剩有6000多套房源。

但是南城都匯腳下的土地已經(jīng)今非昔比，當(dāng)時(shí)的地王樓面價(jià)不過千元，如今南城都匯所在的高新區(qū)新川板塊樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)20700元/平方米，將成都樓面價(jià)首次拉高至2萬時(shí)代。本次套現(xiàn)，李嘉誠將獲得38.11億港元，而當(dāng)時(shí)拿地總價(jià)也才21億。

雖然開發(fā)周期很長，但和記黃埔拿地后很快就將地塊盤活，早就在該項(xiàng)目上大賺一筆。2006年。和記黃埔將南城都匯886畝土地抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行以及中國建設(shè)銀行，共獲得26.21億的抵押貸款，比購買地塊的總價(jià)還要高4.86億元。

和記黃埔自身賺的盆滿缽滿，南城都匯在早期銷售還多次獲得銷冠，一位成都開發(fā)商稱，該項(xiàng)目的熱銷主要是因?yàn)榈囟魏茫陀淈S埔這個(gè)成都1號在產(chǎn)品上很難令成都人民滿意。他評價(jià)南城都匯為一流的地段、商業(yè)，三流的產(chǎn)品。

業(yè)主們過去投訴南城都匯產(chǎn)品問題長長的清單上有：小區(qū)道路變市政道路、墻體層高出現(xiàn)誤差、墻面空鼓、設(shè)計(jì)不專業(yè)等。

南城都匯這幾年的開發(fā)也不太順利。2017年，南城都匯8期在建工地起火，六期工程外墻受到煙熏。今年4月23日，南城都匯小區(qū)7期商業(yè)再現(xiàn)大火。

同時(shí)，據(jù)多位業(yè)主反映，南城都匯目前的物業(yè)公司家利物業(yè)服務(wù)表現(xiàn)也不好，他們多次要求更換物業(yè)。

不過該項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)房以及成熟的區(qū)位和配套，還是讓接盤方能以高價(jià)拿下。

根據(jù)公告，接盤方為禹洲地產(chǎn)和成都瑞卓置業(yè)有限公司。2019年5月，禹洲以18400元/平方米樓面價(jià)拿下三圣鄉(xiāng)地塊，刷新了成都最高樓面價(jià)，在成都市場上賺足了眼球。今年4月，禹洲再以樓面價(jià)3640元/平方米刷新邛崍樓面地價(jià)。

成都瑞卓置業(yè)有限公前身為重慶隆鑫地產(chǎn)。2017年2月，重慶隆鑫地產(chǎn)集團(tuán)更名為重慶愛普地產(chǎn)集團(tuán)，其在成都開發(fā)的樓盤有隆鑫·九熙、隆鑫·印象東方、隆鑫·公園首府、隆鑫·印象城邦、愛普·新鴻府等。

根據(jù)上述成都市場人士的透露，長實(shí)仍然保留著南城都匯項(xiàng)目50%股權(quán)，會在項(xiàng)目公司保留一名董事，未來禹洲和成都瑞卓全面運(yùn)營南城都匯項(xiàng)目，預(yù)計(jì)住宅將會以精裝修形式推向市場。

捂盤惜售，李嘉誠盈利模式背后

事實(shí)上，南城都匯這種一塊地開發(fā)十幾年的情況在長實(shí)過往的地產(chǎn)項(xiàng)目上并不少見，甚至可以說是普遍現(xiàn)象，這些項(xiàng)目的開發(fā)周期少則三五年，多則二十幾年，等到開發(fā)完畢時(shí)，地價(jià)和房價(jià)早已經(jīng)翻了幾番。

甚至于有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，這種“囤地”式的慢開發(fā)模式是李嘉誠旗下長實(shí)系房企的一貫套路——在土地價(jià)格處于低位時(shí)大面積買入，再緩慢分期開發(fā)，坐等周邊配套成熟、土地升值，以時(shí)間換取高額收益。

對于捂地惜售，新浪港股微博出現(xiàn)了兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為，“我們自己把房價(jià)推上去了，不能怪逼人套現(xiàn)”；一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“國家政策已經(jīng)嚴(yán)令禁止捂地捂盤，李嘉誠果然是囤地炒作高手”。

如李嘉誠在2004年以1.2萬元/平米買下的上海陸家嘴世紀(jì)匯廣場項(xiàng)目，彼時(shí)的土地成本不過32億元左右，而到2016年賣出時(shí)，成交價(jià)已經(jīng)達(dá)到了200億元人民幣，長實(shí)得以大賺168億。

低價(jià)買進(jìn)，高價(jià)賣出，靠著這種模式，李嘉誠早已在地產(chǎn)方面賺得盆滿缽滿。而自1999年登上香港首富寶座后，其商業(yè)帝國更是幾乎滲透到通信、基建、港口、石油、零售等香港的每一個(gè)角落，一度連續(xù)21年蟬聯(lián)香港首富。

本文來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，新10億商業(yè)參考、財(cái)經(jīng)天下周刊、新浪港股等。
 

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