來源|節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)作者|地產(chǎn)頻道

近幾個(gè)月，北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“鴻坤地產(chǎn)”）過得不太好。

因借款合同糾紛，鴻坤地產(chǎn)被北京東方瑞智企業(yè)管理有限公司告上法庭，該案9月21日已開庭審理。這是鴻坤地產(chǎn)2020年9月參加的第三次庭審。天眼查數(shù)據(jù)顯示，此前鴻坤地產(chǎn)已經(jīng)十余次被列為被執(zhí)行人。

比如2020年5月，由于355萬元執(zhí)行標(biāo)的，鴻坤地產(chǎn)被北京法院列為被執(zhí)行人；據(jù)中國(guó)執(zhí)行信息公開網(wǎng)，同年8月，因?yàn)閰⒐晒经h(huán)渤海創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基金的相關(guān)糾紛，鴻坤地產(chǎn)被列為“被執(zhí)行人”，執(zhí)行標(biāo)的為55821899元。

另外，2020年5月，鴻坤地產(chǎn)旗下多只債券的中債隱含評(píng)級(jí)從“AA-”被下調(diào)至“A+”。在下調(diào)之前，旗下“18鴻坤01”債券出現(xiàn)短期被集中報(bào)賣的現(xiàn)象，5月8日至5月25日，18天里被集中報(bào)賣12次。

鴻坤地產(chǎn)的資金危機(jī)并非毫無苗頭。早在2019年7月，國(guó)信證券就在其房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告中指出，2019 年大致有十余家債券到期償付壓力較大的房地產(chǎn)公司，其中就包括鴻坤地產(chǎn)。上述報(bào)告稱，相關(guān)公司的短期債券回售金額較大容易引發(fā)兌付危機(jī)。

縱觀鴻坤地產(chǎn)的發(fā)展歷史，在中國(guó)房企爆炸的前十年，公司一直較為低調(diào)。2015年5月，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人、萬科前高級(jí)副總裁毛大慶在去職萬科5個(gè)月后，宣布加盟鴻坤集團(tuán)并擔(dān)任高級(jí)合伙人、執(zhí)行董事，才讓這家房地產(chǎn)公司正式走入大眾視野。

這家受毛大慶所青睞的房地產(chǎn)公司，目前正承受不小的資金問題和信用危機(jī)。它究竟為何淪落至此？

01 

千億目標(biāo) 

鴻坤地產(chǎn)的主力產(chǎn)業(yè)，位于北京南五環(huán)外西紅門。2002年，其創(chuàng)始人趙彬從湖南來到北京，通過招拍掛在彼時(shí)還是一片莊稼地的西紅門拿下一塊200萬平方米的土地，這是鴻坤地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)故事中的重要一步。

如今，這片土地已經(jīng)從道路、水電、交通等均不便利之地，變成了一個(gè)覆蓋商業(yè)綜合體、社區(qū)商街、產(chǎn)業(yè)園等的綜合都市圈。

據(jù)官網(wǎng)介紹，鴻坤地產(chǎn)背靠的鴻坤集團(tuán)成立于2002年，旗下?lián)碛续櫪べY本、鴻坤產(chǎn)業(yè)、鴻坤文旅和鴻坤地產(chǎn)四大業(yè)務(wù)板塊，鴻坤地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊。財(cái)報(bào)顯示，最近三年，鴻坤地產(chǎn)房產(chǎn)開發(fā)收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入95%以上，其余主要為物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入。

鴻坤地產(chǎn)在環(huán)京地區(qū)有著龐大的體量和深耕傳統(tǒng)，早期以較低成本在北京拿地，是公司此前保持不錯(cuò)利率的關(guān)鍵。不過，隨著越來越多大型房企將北京作為重點(diǎn)戰(zhàn)場(chǎng)，北京土地市場(chǎng)供應(yīng)減少、地價(jià)高漲、拿地日益困難，鴻坤地產(chǎn)也開始面臨“走出去”的難題。

2010年，鴻坤地產(chǎn)開啟“大北京”戰(zhàn)略，嘗試走出北京，向張家口、涿州、廊坊、香河、武清等環(huán)京地區(qū)發(fā)展。

面臨碧桂園等房企巨頭的擠壓，中小體量的鴻坤地產(chǎn)在資金、開發(fā)實(shí)力無法匹敵的情況下，選擇了“城郊包圍城市”的發(fā)展路線。比如，在天津地區(qū)，鴻坤在拿地時(shí)，更多選擇武清、靜海、薊州等天津外圍區(qū)域，這些郊區(qū)地塊限制沒有市中心的地塊多，競(jìng)爭(zhēng)也沒有市區(qū)的地塊激烈，總價(jià)相對(duì)較低，資金壓力較小。

2018年4月，鴻坤集團(tuán)旗下物業(yè)板塊申請(qǐng)掛牌新三板，其背后神秘的組織架構(gòu)因此曝光。公告顯示，作為地產(chǎn)二代，彼時(shí)25歲的趙偉豪已經(jīng)在2017年成為鴻坤系實(shí)際控制人。趙偉豪是創(chuàng)始人趙彬、吳虹夫婦之子。

在2017年的鴻坤集團(tuán)年會(huì)上，鴻坤管理層曾稱，希望在2023年達(dá)成四個(gè)千億目標(biāo)，其中就包括地產(chǎn)板塊千億銷售目標(biāo)。新目標(biāo)下，鴻坤地產(chǎn)開始招兵買馬，前龍湖副總裁、明星職業(yè)經(jīng)理人袁春2017年加入，擔(dān)任鴻坤地產(chǎn)總裁。

不過，到2018年下半年，市場(chǎng)就傳出了袁春離職的消息。到2019年10月，袁春正式和鴻坤集團(tuán)作別，這讓鴻坤地產(chǎn)的千億夢(mèng)增添了變數(shù)。

實(shí)際上，早在2017年，鴻坤地產(chǎn)就提出全國(guó)化布局，公司嘗試將開發(fā)布局從京津冀向南蔓延。不過，從后來的實(shí)踐來看，想要真正落實(shí)全國(guó)化戰(zhàn)略，對(duì)鴻坤地產(chǎn)來說并不容易。

從數(shù)據(jù)來看，2017年鴻坤地產(chǎn)僅在河北承德新增了1宗土地；2018年權(quán)益土儲(chǔ)規(guī)劃建面比2017年減少了128.06萬平方米；2019年公司主要通過并購(gòu)在滁州、宿州和唐山獲取3塊土地。截至2020年6月底，鴻坤地產(chǎn)擁有土儲(chǔ)18塊地，規(guī)劃建面270.27萬平方米，其中有9塊地是在2016年之前拿的，最早一塊可追溯到2011年。

可見，雖然鴻坤地產(chǎn)希望走出京津冀，但公司目前的土地儲(chǔ)備依然主要集中在天津遠(yuǎn)郊和環(huán)京，18塊地中有13塊地在京津冀圈中。評(píng)級(jí)報(bào)告透露，截至2019年年底，鴻坤地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備權(quán)益規(guī)劃建面積為249.36萬平方米，僅可滿足公司一年半左右的開發(fā)需求。

鴻坤地產(chǎn)的拿地步調(diào)有所放緩，對(duì)公司的銷售情況帶來明顯影響。2016年到2019年，鴻坤地產(chǎn)的簽約金額分別為108.96億元、147.13億元、170.5億元及172.2億元，銷售增速由35%降至1%。

走到2020年，新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響進(jìn)一步?jīng)_擊了鴻坤地產(chǎn)的業(yè)務(wù)發(fā)展。報(bào)告顯示，2020年上半年鴻坤地產(chǎn)的房地產(chǎn)收入為27.6億元，相比2019年同期的37.8億元有明顯減少。

上半年公司的租賃費(fèi)用收入為7618萬元，2019年同期該項(xiàng)收入為9839萬元。截至2020年6月底，鴻坤地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目有45個(gè)，新開工項(xiàng)目7個(gè)，簽約金額僅有46.14億元，簽約面積為44.1萬平米。

02 

盈利承壓

近年來，鴻坤地產(chǎn)的盈利能力并不盡如人意。 

上交所債券信息披露平臺(tái)顯示的公司債券年度報(bào)告顯示，截至2020年6月末，鴻坤地產(chǎn)營(yíng)收為28.4億元，同比減少26.9%；歸母凈利潤(rùn)為6.1億元，同比減少25.5%。

2019年，鴻坤地產(chǎn)營(yíng)收為96.66億元，同比增加18%；歸屬母公司的凈利潤(rùn)由10.36億元下降至8.58億元，同比下降了17.23%。報(bào)告稱主因是權(quán)益法核算的長(zhǎng)期股權(quán)投資收益較2018年年末有明顯下降。

在公司營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)近乎停滯的同時(shí)，鴻坤地產(chǎn)的負(fù)債卻在不斷攀升：截至2017年末、2018年末、2019年末、2020年6月末，鴻坤地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.12%、79.38%、80.26%和 79.47%，資產(chǎn)負(fù)債壓力明顯，這提高了公司合規(guī)等多方風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，短期債務(wù)的高占比，又給其帶來了巨大的現(xiàn)金流考驗(yàn)。截至2019年年末，鴻坤地產(chǎn)賬上非受限貨幣資金有34.68億元，同比下降24%，其自有資金不足以覆蓋短期債務(wù)，還需58億經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流來補(bǔ)充償債資金。

到2020年上半年，公司現(xiàn)金流承壓的情況依然沒有較大改善。

截至2020年6月末，鴻坤地產(chǎn)的總資產(chǎn)為652.6億元，總負(fù)債為518.63億元，與2019年年底幾乎持平。其中，流動(dòng)負(fù)債為395.45億元，占比高達(dá)76%；非流動(dòng)負(fù)債為123億元，其中長(zhǎng)期借款有60億元，應(yīng)付債券有51億元。

近年來，隨著鴻坤地產(chǎn)銀行借款和債券融資規(guī)模快速攀升，其財(cái)務(wù)杠桿水平已飆升至歷史最高位。

截至2020年上半年，鴻坤地產(chǎn)期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為26億元。而其短期借款有22.3億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債有23.51億元。這意味著，光是短期借款和一年期非流動(dòng)負(fù)債兩項(xiàng)，鴻坤地產(chǎn)就有19億元資金缺口，短期償債壓力不小。

除了借款和債券融資，鴻坤地產(chǎn)還有3次租賃融資，4次應(yīng)收賬款融資，27次股權(quán)質(zhì)押以及7次信托融資。在銀行授信方面，繼2019年鴻坤地產(chǎn)銀行授信額度銳減約92億元后，2020年上半年，其授信額度再減少8.84億元。授信額度縮減后，公司不得不在信用維護(hù)方面更加謹(jǐn)慎。

國(guó)內(nèi)未上市中小房企融資渠道狹窄，鴻坤地產(chǎn)作為體量規(guī)模排名在百名開外的房企，在融資方面同樣承受不小壓力。為了緩解資金問題，近幾年發(fā)債已經(jīng)成為其一大重要手段。

鴻坤地產(chǎn)的發(fā)債通道包括國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和美元等渠道：2019年9月，鴻坤地產(chǎn)發(fā)行1.1億美元境外公募債券，該筆債券為期3年，投資者有權(quán)決定在發(fā)行第2年后將債券回售給發(fā)行人；2020年5月，鴻坤地產(chǎn)母公司宣布發(fā)行5500萬美元公募債券，該筆債券將與其2019年10月發(fā)行的1.5億美元債券合并，兩次債券發(fā)行規(guī)模累計(jì)為約2億美元。

相比碧桂園等房產(chǎn)巨頭，鴻坤地產(chǎn)的發(fā)債成本明顯偏高。2020年上半年，包括正榮地產(chǎn)、碧桂園等在內(nèi)的多家房地產(chǎn)公司均嘗試通過發(fā)債來彌補(bǔ)銷售疲軟的壓力。比如，正榮地產(chǎn)6月發(fā)行了兩次美元債，年化利息大致在8.3％到8.35％；碧桂園上半年發(fā)布了5億多美元的境外債，票面利率為5.4%；5月，時(shí)代中國(guó)發(fā)行了2億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率為6%。

相較而言，鴻坤地產(chǎn)5月底發(fā)布的這筆5500萬美元的公募債，票面利率居然高達(dá)14.75%。通常來說，高利率發(fā)債是企業(yè)紓解債務(wù)壓力的“下策”，少用的境外發(fā)債被派上用場(chǎng)，可見公司償債壓力之大。

03 

鴻坤地產(chǎn)的挑戰(zhàn)

鴻坤億潤(rùn)投資合伙人王煥此前在采訪中表示，十年前開發(fā)商只要能拿到地就肯定能賺錢，甚至捂一些地，不用開發(fā)也可以賺到錢。但在房地產(chǎn)存量時(shí)代，賣房子錢沒有那么好賺了。為此他認(rèn)為要“轉(zhuǎn)換思路，充分利用地產(chǎn)商所擁有的平臺(tái)，比如既定客群產(chǎn)生的新流量與價(jià)值，來運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)?！?/span>

早在十年前，鴻坤集團(tuán)就開始在主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外進(jìn)行金融投資業(yè)務(wù)的嘗試，希望借此開拓多元收入渠道。2007年，鴻坤集團(tuán)成立全資子公司億潤(rùn)投資；2014年，鴻坤投資參股中民投，趙彬還擔(dān)任中民投第一屆董事局投資決策委員會(huì)常務(wù)副主席。

不過，從目前業(yè)績(jī)來看，公司的投資業(yè)績(jī)并不理想。截至2020年上半年，鴻坤地產(chǎn)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-9.1億元，相比2019年上半年的-2.5億元虧損攀升明顯，這一投資虧損程度大概是其房地產(chǎn)營(yíng)收的三分之一。

除了盈利不穩(wěn)、負(fù)債高企、投資成果不佳等問題外，鴻坤地產(chǎn)還有幾方面值得擔(dān)憂：

首先，鴻坤地產(chǎn)近兩年的籌資能力明顯減弱。其籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)為負(fù)，從凈流入轉(zhuǎn)為凈流出。債券半年報(bào)顯示，2018年、2019年、2020年上半年，鴻坤地產(chǎn)的籌資性現(xiàn)金流分別為-12.69、-52.57億元、-9億元。這意味著，公司的融資規(guī)模遠(yuǎn)不及償還債務(wù)的速度。

其次，公司受限資產(chǎn)壓力不小。截至2019年年末，鴻坤地產(chǎn)受限資產(chǎn)規(guī)模為201.85億元，占公司總資產(chǎn)的31.24%。公司受限資產(chǎn)規(guī)模較大，意味著公司如果不能按時(shí)、足額償還銀行借款或其他債務(wù)，有可能導(dǎo)致受限資產(chǎn)被其債權(quán)人凍結(jié)甚至處置，將對(duì)公司聲譽(yù)以及正常經(jīng)營(yíng)造成不利影響，進(jìn)而可能對(duì)其債券造成不利影響。

另外，鴻坤地產(chǎn)土地儲(chǔ)備主要集中京津冀區(qū)域，整體區(qū)域分布一般，且部分環(huán)京區(qū)域執(zhí)行嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，未來將面臨較大去化壓力。

最后，鴻坤地產(chǎn)最近五年的存貨增長(zhǎng)較為緩慢。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果銷售額可以衡量其當(dāng)下的銷售地位，存貨則是其未來可變現(xiàn)的重要資產(chǎn)，存貨規(guī)模將極大影響未來銷售情況。截至2020年上半年，鴻坤地產(chǎn)的存貨為303億元。

根據(jù)2020年風(fēng)財(cái)訊房地產(chǎn)企業(yè)存貨排行榜，截至2020年9月，國(guó)內(nèi)共有31家上市房企存貨超過1000億元，存貨規(guī)模超3000億元的有10家，分別是中國(guó)恒大、碧桂園、萬科、綠地控股、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)和招商蛇口。鴻坤地產(chǎn)目前的存貨規(guī)模大概接近港股上市房企陽光100中國(guó)，后者在上述排行榜位列第81位。

總而言之，近年來鴻坤地產(chǎn)財(cái)務(wù)杠桿高居不下，債務(wù)攀升，同時(shí)規(guī)模卻沒有得到提升，但債務(wù)壓力和流動(dòng)性問題開始顯現(xiàn)。在頭部房企越來越集中的格局下，公司的突圍壓力較大。對(duì)這家房企來說，向外融資吃力，內(nèi)生資金緩慢，均導(dǎo)致公司的資金鏈條不斷繃緊，而當(dāng)下的信用打擊無疑是雪上加霜。

從鴻坤地產(chǎn)近幾年規(guī)模增長(zhǎng)近乎停滯的情況來看，其2017年提出的銷售額千億目標(biāo)似乎顯得有些遙遠(yuǎn)。

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