來源|劉曉博說財經(jīng)（微信公眾號ID：liuxb929）

作者|劉曉博

  深圳：下一個大機會在哪里？

金秋十月，深圳再次成為全國矚目的焦點。

10月14日，“深圳經(jīng)濟特區(qū)建立40周年慶祝大會”在深圳舉行，國家領(lǐng)導人親自出席，并宣布——支持深圳實施綜合改革試點，以清單批量授權(quán)方式賦予深圳在重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革上更多自主權(quán)，一攬子推出27條改革舉措和40條首批授權(quán)事項。

領(lǐng)導講話還提出： “深圳是改革開放后黨和人民一手締造的嶄新城市”，“創(chuàng)造了偉大奇跡”；“黨中央對深圳改革開放、創(chuàng)新發(fā)展寄予厚望”，“深圳是大灣區(qū)建設(shè)的重要引擎”，要求深圳“建設(shè)具有全球影響力的科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地”。

眾所周知，過去10年深圳最大的投資機會在西部。如果你在南山、龍華、寶安和光明等區(qū)買了房子，只要配套不太差，都能顯著跑贏大盤，坐享深圳城市發(fā)展的紅利。

展望未來10年，隨著“社會主義先行示范區(qū)”的加快建設(shè)，以及“深圳都市圈”的推進，深圳新的大機會將轉(zhuǎn)向東部。

其中，最能支撐“東進戰(zhàn)略”的一線城區(qū)——羅湖，將迎來價值重估、全面復(fù)興。在羅湖區(qū)，將出現(xiàn)代表深圳未來的新的城市封面。

羅湖“蝶變”，接近臨界點

羅湖正在發(fā)生“蝶變”。

推動羅湖“蝶變”的，主要是兩大因素：一個是全面舊改，另一個是“深圳都市圈”概念的落地。

羅湖是深圳特區(qū)的起點，也是中國全面改革開放的起點。起步早、歷史久，意味著羅湖的建筑規(guī)劃檔次和建筑質(zhì)量都不太高。統(tǒng)計顯示，在羅湖區(qū)，舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊居住區(qū)、舊城中村占建成區(qū)面積的四分之一。

此外，羅湖區(qū)“一半山水一半城”，土地資源稀缺。

正因為如此，深圳從2015年開始在羅湖率先開展城市更新事權(quán)下放改革試點，舊城改造全面發(fā)力。到了2019年底，《深圳市建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的行動方案（2019-2025）》又進一步提出：羅湖要成為“舊城改造可持續(xù)發(fā)展示范區(qū)”，力度全面提升。

根據(jù)國際權(quán)威城市研究機構(gòu)GaWC的排名，深圳已經(jīng)躋身“世界一線城市”。跟其他“世界一線城市”的核心老城區(qū)相比，羅湖最大的優(yōu)勢是：需要保護的歷史風貌建筑最少，城市更新的空間最大。而且羅湖自然山水資源豐富，占了總面積的一半以上，宜居性更強。

為了全面推進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，羅湖區(qū)高起點、大手筆規(guī)劃了“一主兩區(qū)三帶”：

總部經(jīng)濟主廊道（一主）；國際消費服務(wù)核心區(qū)、文化生態(tài)休閑區(qū)（兩區(qū)）；深港口岸經(jīng)濟帶、大梧桐新興產(chǎn)業(yè)帶、紅嶺新興金融產(chǎn)業(yè)帶（三帶）。

此外，還確定了4大投資超過千億的“重點片區(qū)”：筍崗-清水河重點片區(qū)、蔡屋圍-湖貝深南總部經(jīng)濟廊道、深港口岸經(jīng)濟帶、筆架山河沿線更新及全域復(fù)明。

這意味著，羅湖的發(fā)展到了一個全新的時代。

更為重要的是，從2020年開始廣東省正式把全省劃分為5個都市圈，其中深圳都市圈包括深圳、東莞、惠州、汕尾和河源，總面積達到3.7萬平方公里。

上面就是廣東5大都市圈地圖，可以看出國家、廣東省給深圳劃的腹地主要在東部，而深圳的一線城區(qū)太偏西南。從長遠看，要實現(xiàn)“深圳都市圈”的宏偉藍圖，東進是必然的。

作為深圳一線城區(qū)最東端的羅湖，金融增加值和商業(yè)零售業(yè)增加值都位居全市第二，產(chǎn)業(yè)層次高、經(jīng)濟實力雄厚；還擁有羅湖、文錦渡、蓮塘三大陸路口岸，是內(nèi)地聯(lián)系香港最緊密的城區(qū)。

所以在“大灣區(qū)+示范區(qū)+深圳都市圈”時代，羅湖的復(fù)興是必然的。

西有前海，東有筍崗

羅湖蝶變過程中，筍崗片區(qū)堪稱開路先鋒。

筍崗，歷史上號稱“中華第一倉”。這里曾是支撐深港兩地物資供應(yīng)的最重要的倉儲區(qū)，誕生了中國首個出口監(jiān)管倉庫、首家進口保稅倉，也曾是中國最大的現(xiàn)代化、商業(yè)化倉儲區(qū)。

經(jīng)過持續(xù)的城市更新，筍崗正在成為深圳東部高端服務(wù)業(yè)的重鎮(zhèn)，甚至出現(xiàn)了“西有前海，東有筍崗”的說法。

筍崗為何這么“牛”？說到底，還是因為定位高、位置得天獨厚。

筍崗被定位國際化特色商業(yè)商貿(mào)區(qū)、國際商務(wù)總部核心區(qū)，未來產(chǎn)業(yè)及戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，集金融、科技、文化、生活于一體的城市CBD。官方希望筍崗?fù)ㄟ^舊改，從“中華第一倉”轉(zhuǎn)型為“金融科技谷”

這里距離羅湖口岸、文錦渡口岸和蓮塘口岸的直線距離，不過4到5公里（百度地圖測量）。地處深港口岸經(jīng)濟帶、大梧桐新興產(chǎn)業(yè)帶、紅嶺新興金融產(chǎn)業(yè)帶的交叉點上。

筍崗是羅湖乃至全市舊改動手最早、連片面積最大、項目最集中的地區(qū)之一，華潤置地、招商蛇口、深業(yè)、寶能、城建、中洲、深圳物資控股眾多開發(fā)商都在這里投下巨資（見下圖）。筍崗舊改全面完成之后，體量將超過350萬平米，足以容納15到20萬人辦公、生活。

筍崗片區(qū)在設(shè)計上重視“職住平衡”，提出要重新定義城區(qū)CBD辦公模式，打造24小時活力之城。將引進至少10家國際大型企業(yè)、100家中大型企業(yè)、1000家中小企業(yè)。

值得注意的是，筍崗片區(qū)跟南北2.5公里長的“紅嶺創(chuàng)新金融產(chǎn)業(yè)帶”（上圖中紅色部分）實現(xiàn)了無縫對接。筍崗和紅嶺一起，將攜手構(gòu)建深圳未來40年新的城市封面、打造世界級的“金融街”。

如果說“紅嶺創(chuàng)新金融產(chǎn)業(yè)帶”像一根旗桿，筍崗片區(qū)像它飄揚的旗幟；“旗桿”定位是世界級的金融街，“旗幟”定位是“金融科技谷”。

由于靠近機場航線，寶安區(qū)、南山區(qū)、羅湖區(qū)的建筑都要限高，但羅湖區(qū)不用。所以沿著紅嶺路羅湖區(qū)一側(cè)，規(guī)劃了深圳最密集的超高建筑。幾年之后，這里將成為深圳新的城市封面。

在“紅嶺創(chuàng)新金融產(chǎn)業(yè)帶”和“筍崗片區(qū)”，已經(jīng)入駐了央行深圳中心支行、平安銀行總部、國信證券總部、國任保險總部，以及工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、匯豐銀行、渣打銀行的深圳分行，片區(qū)已經(jīng)有30來家持牌金融機構(gòu)，還有高新投系8家其他金融機構(gòu)入駐。

此外，平安證券私募基金產(chǎn)業(yè)園和中國版權(quán)保護中心粵港澳版權(quán)登記大廳，也已經(jīng)進駐了筍崗。

筍崗，正處在價值爆發(fā)的前夜。

華潤置地：千億巨資“重煥羅湖”

在筍崗片區(qū)，華潤置地精心打造的城市綜合體——“華潤置地筍崗中心”，顯得尤為矚目，將成為片區(qū)內(nèi)首屈一指的地標建筑和時尚中心。

這個項目的總面積約41萬平方米，包括甲級寫字樓、住宅、商務(wù)公寓和商業(yè)，以及一所小學。其中商業(yè)部分，總面積約7.8萬平方米，將打造成為定位獨特的“萬象食家”。

華潤置地是央企華潤集團旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)單元，定位為“城市綜合投資開發(fā)運營商”。

熟悉深圳的朋友都會知道，過去10多年能在深圳不斷制造城市地標和時尚中心的，只有華潤置地。從早期羅湖區(qū)的“深圳華潤中心”，到南山區(qū)大沖舊改項目“華潤城”，再到以“春筍”為核心建設(shè)的“華潤深圳灣”，以及前海金融綜合體“華潤前海中心”，都創(chuàng)造了中國城市開發(fā)的奇跡，給片區(qū)帶來了面貌煥新和生活方式革新。

以華潤深圳灣“春筍”為核心的城市天際線，就是當今深圳的“城市封面”。

華潤置地之所以有超強的“造城”能力，是因為他們能敏銳地抓住時代的脈搏，洞悉新興城鎮(zhèn)化的方向，深諳年輕一代的消費心理，通過超強的開發(fā)運營能力精準地為城市綜合體定位。

華潤置地不是簡單地把房子建成、交付就完事，而是有強大的資源整合能力，能為片區(qū)引進優(yōu)質(zhì)企業(yè)、優(yōu)質(zhì)商家，整合并提升公共資源。華潤置地跟普通開發(fā)商最大的不同是：他們不是蹭“現(xiàn)成資源”的房企，而是“創(chuàng)造新的優(yōu)質(zhì)資源”的造城者。

華潤中心、華潤銀湖藍山是已經(jīng)交付的項目，筍崗中心是即將發(fā)售的項目，其他四個是即將或者正在動工的項目。這些項目加起來的投資額，超過1000億。

華潤置地為何在羅湖投下巨資？說到底還是因為羅湖有價值、有未來。

除了筍崗中心之外，湖貝舊改、田心村舊改項目也都是全城矚目的大項目，這些項目形成“掎角之勢”，在價值上相互支撐。

比如華潤置地主導的湖貝片區(qū)舊改，項目總體量超200萬㎡，投資規(guī)模預(yù)計達700億元，定位傳承歷史文脈的人文藝術(shù)中心，未來的“新興業(yè)態(tài)聚集的國際消費核心區(qū)”。在這里將誕生500米的湖貝塔，它將成為粵港澳大灣區(qū)的新地標。

筍崗新地標即將誕生！

在“筍崗中心”項目上，華潤置地繼萬象天地、萬象匯、萬象城之后，推出首個全新概念——“萬象食家”。

在這7.8萬平米空間里，華潤將打造深圳首個“一站式全球食材采購中心”。所謂“一站式”，就是超級齊全。凡是逛過華潤旗下Ole’和blt超市的人，一定不會懷疑華潤在搜羅全球優(yōu)質(zhì)食材上的能力。

這個“一站式全球食材采購中心”不是針對商家的，而是面向普通市民的，是以家庭和體驗為主題的。其目標，是打造一個“網(wǎng)紅級”的美食天堂，讓深圳人回歸家庭，自己動手、通過美食發(fā)現(xiàn)生活之美、親情之溫馨。

上面是華潤置地在深圳的商業(yè)版圖，可以看出“萬象食家”的概念是最獨特的。人們常說，“抓住了一個人的胃，就抓住了他的心”，華潤置地顯然深諳中國人的消費心理。

在筍崗中心辦公或者居住的人，將來有福了！

華潤“筍崗中心”周邊的配套堪稱完美。

★交通方面，項目本身是地鐵7號線筍崗站上蓋物業(yè)，周邊還有已經(jīng)建成的地鐵9號線，以及規(guī)劃中的17號線。這里距離規(guī)劃中的羅湖北站和建成多年的深圳火車站距離都不遠，羅湖、文錦渡和蓮塘口岸直線距離也都在4到5公里左右（百度地圖測量）。

★片區(qū)內(nèi)的醫(yī)療資源堪稱深圳最優(yōu)，直線距離2公里內(nèi)就有深圳唯一進入“中國醫(yī)院100強”的深圳市人民醫(yī)院（排行榜由艾力彼醫(yī)院管理研究中心發(fā)布）。這家醫(yī)院創(chuàng)建于1946年，幾十年來一直是深圳醫(yī)院的標桿。

★商業(yè)配套方面，除了華潤自帶的7.8萬平方米“萬象食家”之外，周邊還有豐富的商業(yè)配套，距離深圳知名的三大商圈——東門、蔡屋圍和人民南也非常近。

★在項目周邊，還分布著銀湖山郊野公園、筆架山公園、洪湖公園、紅崗公園和人民公園。

★教育資源方面，周邊有筍崗小學、紅嶺小學、紅桂小學、百草園小學，以及桂圓中學、筍崗中學。此外在本項目內(nèi)，還有華潤置地代建的36班小學。至于該項目的學位劃分以教育部門公布的信息為準。

總之，生活在華潤置地“筍崗中心·萬象華府”的居民，可以盡享深圳都市的繁華和生態(tài)的優(yōu)美。

“萬象華府”是這個項目住宅和公寓部分的總稱，其中住宅的戶型從78到140平方米，公寓40到60平方米。建筑外立面采用鋁板與中空夾膠Low-E玻璃幕墻，精美、時尚、大氣；住宅建筑層高達到了罕見的3.15米，盡顯奢闊氣度、舒展生活。

華潤置地給住宅和公寓配套設(shè)計了樂活花園、自然氧吧、親子樂園、閱讀樂園，力圖打造“有溫度”的社區(qū)空間。

優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，在羅湖區(qū)還比較稀缺?！叭f象華府”的物業(yè)管理，由擁有“國家一級資質(zhì)”的華潤自己的物業(yè)公司提供，他們在華潤幸福里創(chuàng)造的“至臻服務(wù)”，在業(yè)界享有盛名。

眾所周知，深圳土地資源非常有限，羅湖區(qū)更是如此。因此，羅湖的住宅新盤供應(yīng)量一直非常小，像“萬象華府”這樣出自名門、依托商業(yè)綜合體、配套好的住宅新盤，更是可遇而不可求，堪稱稀缺。

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