來源丨樓市資本論發(fā)布

環(huán)京樓市，靜水深流。

一方面，在環(huán)京限購高壓和新冠疫情沖擊下，樓市持續(xù)疲軟，多地房價回到了2016年爆漲行情前的原點。

另一方面，樓市資本論同時也看到，自2015年4月國家出臺《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》5年以來，環(huán)京多重戰(zhàn)略機遇疊加，一大批建設(shè)成果落地：從大興機場啟航到京張高鐵建成通車、從雄安新區(qū)建設(shè)到臨空經(jīng)濟區(qū)落地、從北三縣與副中心一體規(guī)劃到河北自貿(mào)區(qū)四大片區(qū)齊頭并進……

5年來，無論交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還是高端高新產(chǎn)業(yè)集聚，以及隨之而來的大規(guī)模人口流入，經(jīng)濟基本面發(fā)生了驚天巨變。

樓市資本論研究院做出了一個新判斷：經(jīng)過5年價值蓄積，實現(xiàn)新舊動能轉(zhuǎn)換，已開啟環(huán)京經(jīng)濟新周期，醞釀重大反彈。

一個地區(qū)的樓市發(fā)展，歸根到底取決于其經(jīng)濟基本面。而組成經(jīng)濟基本面的交通、產(chǎn)業(yè)、人口等關(guān)鍵要素，作為該區(qū)域的價值底板，通過市場價值規(guī)律的作用，最終必定要傳導(dǎo)到樓市上。

樓市資本論以環(huán)京經(jīng)濟圈為基準(zhǔn)參照，觀察樓市發(fā)展大趨勢，發(fā)現(xiàn)近五年來，環(huán)京房價震蕩下行回到原點，經(jīng)濟基本面卻有了根本改觀，推動區(qū)域價值站上新高，與當(dāng)前房價相比，已經(jīng)累積了巨大的勢能差。

我們相信，這種巨大反差必然產(chǎn)生扭矩內(nèi)應(yīng)力，進而影響環(huán)京樓市未來走勢，將其重新拉回理性增長的正軌。

讓我們一起迎接“環(huán)京經(jīng)濟新周期”的到來。

【一】五年高強度基建，織就環(huán)京交通網(wǎng)

五年來高強度的基建，推動了更高水平環(huán)京新周期的到來。

可以說，環(huán)京樓市這五年的上行動力，源于京津冀協(xié)同發(fā)展這一國家戰(zhàn)略。

協(xié)同發(fā)展，交通先行。樓市資本論發(fā)現(xiàn)，作為京津冀協(xié)同發(fā)展的主戰(zhàn)場，環(huán)京這五年交通建設(shè)大干快上，成績之大，見效之快，全國罕見。

1、先看機場。

大興國際機場2016年動工，2019年9月正式投入運營，迄今一年，累計完成航班起降8.4萬架次，客流量突破1000萬人次，航班正點率在全國主要機場中排名第一，成為國際航空樞紐建設(shè)運營新標(biāo)桿。這座超級機場規(guī)劃年客流吞吐量1億人次，飛機起降88萬架次，將作為區(qū)域發(fā)展新引擎，以空港產(chǎn)業(yè)帶動環(huán)京的廊坊、固安、永清、涿州等地加速發(fā)展。

2、次看高鐵。

京張高鐵2019年末開通運營，線路全長174公里，最高設(shè)計時速350公里，將張家口至北京的運行時間壓縮至47分鐘。

京雄城際新建線路全長92.03公里，與全國主要城市實現(xiàn)高鐵互聯(lián)互通，北京達大興國際機場段已于去年9月開通，今年底全線通車后，北京城區(qū)至雄安新區(qū)可實現(xiàn)30分鐘通達。

京唐城際和京濱城際都起自北京城市副中心站，在天津?qū)氎娣至?分抵唐山和天津濱海新區(qū)。建成通車后，兩地進京時間可望壓縮到30分鐘左右。

3、再看高速。

京臺高速、京開高速拓寬、京秦高速已先后建成通車，實現(xiàn)了環(huán)京區(qū)域內(nèi)國家高速公路網(wǎng)“斷頭路”清零；京雄高速正在緊鑼密鼓建設(shè)中，將是北京城區(qū)連接雄安新區(qū)最便捷的高速通道。

京禮高速今年1月全線貫通，作為冬奧會重大交通保障項目，將實現(xiàn)崇禮到北京六環(huán)90分鐘通達。

首都地區(qū)環(huán)線高速（俗稱“北京大七環(huán)”）已經(jīng)貫通運行，有效串聯(lián)7條首都放射線國家高速，將絕大多數(shù)環(huán)京城市納入“首都一小時生活圈”。

4、最后看軌道交通。

北京軌道交通22號線（平谷線）2020年全線開工，計劃2024年建成通車，在燕郊鎮(zhèn)、神威大街、潮白大街、高樓鎮(zhèn)、齊心莊設(shè)站，燕郊可望在半小時內(nèi)通達北京三環(huán)。

城際鐵路聯(lián)絡(luò)線串聯(lián)首都機場和大興國際機場，設(shè)計時速為200公里，一期從廊坊東站到大興國際機場站，2019年開工，計劃2022年10月建成通車；二期從南法信站到廊坊東站，計劃2024年投入使用。

通武廊輕軌北起通州，經(jīng)亦莊、采育、廊坊到武清，再向南和天津地鐵5號線相連，時速160公里，將以軌道方式實現(xiàn)沿線地區(qū)的公交出行。

可以說，歷經(jīng)五年高強度基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，環(huán)京已經(jīng)織就一張多層次、全覆蓋、快速通達的立體交通網(wǎng)，助力環(huán)京承接北京非首都功能疏解和產(chǎn)業(yè)、人口外移，并重新定義區(qū)域價值。

【二】京雄聯(lián)動與產(chǎn)業(yè)勃興在重塑環(huán)京

雄安作為深圳、浦東后橫空出世的第三極，超乎所有人的想象，直接催化了環(huán)京新周期的到來。

在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面，近五年來，環(huán)京多重戰(zhàn)略機遇疊加，產(chǎn)業(yè)、人口、資金、技術(shù)等經(jīng)濟要素加速集聚，正在催生城市蝶變，重塑區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局。

1、首先是雄安新區(qū)

堅持高端引領(lǐng)，瞄準(zhǔn)國際前沿領(lǐng)域，集中布局人工智能、大數(shù)據(jù)、云計算、物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，以及北斗衛(wèi)星通信導(dǎo)航、智能機器人、新材料等高端服務(wù)業(yè)，打造世界級高端高新產(chǎn)業(yè)集群。目前，起步區(qū)內(nèi)登記進駐的企業(yè)已達3000多家，其中90%的高端高新企業(yè)來自北京，產(chǎn)業(yè)布局框架已基本成形。

2、其次是京雄產(chǎn)業(yè)走廊

樓市資本論當(dāng)年全國首提京雄產(chǎn)業(yè)走廊，并規(guī)劃了西線京涿高、東線京固霸2條線路，對整個區(qū)域的理論建設(shè)與實際發(fā)展，產(chǎn)生了重大的影響。

受益于北京新一輪“城南行動計劃”，功能產(chǎn)業(yè)向京雄沿線梯度轉(zhuǎn)移，使得京雄產(chǎn)業(yè)走廊異軍突起，集聚了高端裝備、電子信息、大數(shù)據(jù)、生物醫(yī)藥、新能源汽車等一大批戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，帶動廊坊、固安、霸州、涿州、高碑店等環(huán)京節(jié)點整體崛起，成為與雄安高端高新產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的科技創(chuàng)新型城市。

3、還有臨空經(jīng)濟區(qū)和永定河產(chǎn)業(yè)帶

依托大興國際機場，發(fā)展新一代信息技術(shù)、高端智能裝備、生命健康、航空科技創(chuàng)新、航空物流和高端服務(wù)等臨空產(chǎn)業(yè)，給區(qū)域發(fā)展注入強勁新動能。

其中，臨空經(jīng)濟區(qū)廊坊片區(qū)占地100平方公里，規(guī)劃到2035年建成設(shè)施和服務(wù)國際一流、高端要素聚集、航空導(dǎo)向的科創(chuàng)基地，將帶動廊坊城區(qū)、固安、永清、霸州等地構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。

4、最后還有環(huán)京遍地開花的產(chǎn)業(yè)新城

以市場力量響應(yīng)國家戰(zhàn)略，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。例如，從廊坊起家的本土房企榮盛發(fā)展，在香河、永清、霸州、興隆、固安、宣化等節(jié)點城市，布局十余座產(chǎn)業(yè)新城，結(jié)合自身優(yōu)勢和地方特色，打造產(chǎn)業(yè)鏈集聚平臺，有力提升居民就業(yè)和收入水平，助力所在區(qū)域產(chǎn)城融合發(fā)展。

值得注意的是，從以上產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢看來，北京不再是虹吸環(huán)京資源的超級黑洞，而是以功能疏解和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移引領(lǐng)環(huán)京升級的超級引擎。2019年，廊坊人均GDP已從2015年的53118萬元增至去年的67412元，在河北省內(nèi)僅次于唐山，隨著北京產(chǎn)業(yè)加速向東南轉(zhuǎn)移，廊坊發(fā)展水平有望在不久的將來超越唐山。

環(huán)京產(chǎn)業(yè)集聚必然帶動集中就業(yè)，最終有效促成人口的規(guī)模化流入。

樓市資本論注意到，從2016年到2019年，北京人口減少近80萬人，平均每年外流20萬人，其中很大一部分隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移奔向環(huán)京。在此期間，廊坊常住人口從2015年的456.32萬，增至2018年的483.66萬，今年有望進一步增加到500萬人左右，五年凈流入約45萬人。

從城市發(fā)展規(guī)劃來看，未來廊坊人口還將持續(xù)增長，預(yù)計到2030年，常住人口將達到600萬（中心城區(qū)約200萬人），2035年達到700萬。百萬級規(guī)模的人口凈流入，將為廊坊城市發(fā)展和樓市繁榮注入更大活力。

【三】環(huán)京樓市非理性降價將消失

交通、產(chǎn)業(yè)和人口是支撐樓市的基本要素，構(gòu)成了一個區(qū)域的價值底板，也給樓市資本論研究院觀察樓市走向，提供了可靠的參照。

環(huán)京五年來，交通大躍進、產(chǎn)業(yè)大升級、人口加快集聚，理應(yīng)支撐樓市穩(wěn)步提升。然而，近五年來，環(huán)京樓市以2017年限購為拐點，先起后落，走出了前后兩階段截然不同的運行曲線。

環(huán)京房價回到原點，但與五年前相比，無論交通改善還是產(chǎn)業(yè)升級還是人口集聚，環(huán)京基本面已經(jīng)發(fā)生驚天巨變，區(qū)域價值躍上新臺階。樓市資本論認(rèn)為，這些變量最終必然要傳導(dǎo)到房地產(chǎn)領(lǐng)域，將環(huán)京樓市帶回理性增長的發(fā)展正軌。

與房價大起大落鮮明對比的是，環(huán)京這五年地價穩(wěn)步提升。以廊坊城區(qū)為樣本，土地市場上住宅用地成交樓面價，從2015年的每平米1180元一路增至去年3535元，持續(xù)穩(wěn)步增長，與經(jīng)濟基本面的發(fā)展態(tài)勢高度吻合。

這五年，廊坊吸引了萬科、碧桂園、恒大、中海等50強品牌房企投資布局。與樓市上的投機行為相比，這些頭部房企的戰(zhàn)略判斷更為理性，他們所主導(dǎo)的土地市場，更能代表環(huán)京樓市的真相。

事實上，廊坊本土房企這五年也在強勢崛起，長期深耕環(huán)京的榮盛發(fā)展和華夏幸福，都已躋身千億行列。其中，榮盛發(fā)展2015年凈利潤24.28億元，去年實現(xiàn)91.20億元，五年增長了3.76倍，復(fù)合增長率高達30%，說明環(huán)京樓市的成長性非常可觀。

影響房地產(chǎn)周期波動的關(guān)鍵要素，長期看人口、中期看政策、短期看金融。

環(huán)京樓市受持續(xù)三年的限購高壓，今年又遭遇新冠疫情和金融監(jiān)管部門“三條紅線”的雙重打擊，目前出現(xiàn)了非理性的降價促銷。

樓市資本論認(rèn)為，這一態(tài)勢與環(huán)京經(jīng)濟基本面相背離，而且有違國家穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，注定不可持續(xù)。

樓市資本論研究院認(rèn)可，京津冀協(xié)同發(fā)展，是我國經(jīng)濟最具活力、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)最雄厚、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強、吸納人口最多的區(qū)域之一。如今，協(xié)同發(fā)展的豐碩成果相繼落地，環(huán)京區(qū)域價值大增，正作為世界級城市群參與國際競爭。

從環(huán)京經(jīng)濟圈的基本面出發(fā)，樓市資本論堅定看好環(huán)京樓市，相信在國家戰(zhàn)略、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)和人口等經(jīng)濟要素推動下，環(huán)京樓市將會觸底反彈，重新回歸理性、健康和繁榮的發(fā)展軌道。

環(huán)京正積蓄了強勁發(fā)展勢能，處于前所未有的戰(zhàn)略機遇期，開啟經(jīng)濟新周期。

未來5年大有可為！

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