2 月 27 日晚，馮侖以直播的形式，以《疫情之下，房企的“?！迸c“機(jī)”》為題，在線分享了對(duì)地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)疫情的觀察。

疫情爆發(fā)至今，已經(jīng)快兩個(gè)月了。在這兩個(gè)月時(shí)間里，整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)、大家的生活都有一些停頓。在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)然也受到了非常大的影響。

具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)所受到的影響，大體上有這樣兩種情況：

第一種是那些規(guī)模非常大，以住宅的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售為重點(diǎn)的企業(yè)。過(guò)去，這些大住宅公司之間的競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在規(guī)模、成本、速度上競(jìng)爭(zhēng)。在過(guò)去這兩個(gè)月，市場(chǎng)銷(xiāo)售行為是停止的，于是這樣的公司就面臨著巨大的經(jīng)營(yíng)成本的壓力。但是，這些企業(yè)由于自身的信用，自身的系統(tǒng)的能力，以及它們對(duì)客戶(hù)的長(zhǎng)久的影響力帶來(lái)的客戶(hù)對(duì)它們的信任，使得它們所面對(duì)的困難，比如說(shuō)資金問(wèn)題，變得短暫、可控，它們可以用很多辦法來(lái)解決這些問(wèn)題。

目前來(lái)看，這些企業(yè)主要從三個(gè)方面來(lái)解決這些問(wèn)題。

第一個(gè)方面是趕緊補(bǔ)充現(xiàn)金流。由于無(wú)法從銷(xiāo)售上補(bǔ)充現(xiàn)金流，目前主要是補(bǔ)充融資性現(xiàn)金流。

公司可以獲得的現(xiàn)金流，除了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，資本性現(xiàn)金流，還有一種是通過(guò)金融市場(chǎng)、銀行等獲得融資性現(xiàn)金流。

除此以外，更重要的是控制成本?？刂瞥杀拘枰鲆粋€(gè)系統(tǒng)化的方案，包括人員、成本管理的費(fèi)用，包括銀行的利息支出，包括其它應(yīng)付款的管理等等。

第三個(gè)方面，是法律上的保護(hù)。從法律的角度來(lái)看，公司經(jīng)營(yíng)的過(guò)程當(dāng)中會(huì)有很多合同關(guān)系，對(duì)履約的承諾，以及未來(lái)對(duì)別人承擔(dān)的義務(wù)。因?yàn)橐咔閹?lái)的的停頓，這些東西都牽扯到公司在未來(lái)一段時(shí)間的成本和損失。

國(guó)家有關(guān)方面已經(jīng)宣布，這次疫情災(zāi)害是一個(gè)不可抗力。

那么，就需要通過(guò)對(duì)法律進(jìn)行研究，用法律的方法來(lái)管理好這些合同上的責(zé)任、義務(wù)，然后進(jìn)行詳細(xì)的分析，看哪些是可以視為不可抗力帶來(lái)的影響，從而爭(zhēng)取得到客戶(hù)、供應(yīng)商，以及銀行的理解，從而把相關(guān)的部分不列為違約，減少損失。哪一些還是要履約，也要事先搞得很清楚，只有這樣，才能保證公司在法律上還是安全的。

以上這些都是應(yīng)對(duì)方法，應(yīng)該來(lái)說(shuō)，這些大企業(yè)做得不錯(cuò)。

相比而言，一些中小企業(yè)反而是最困難的。比如某些公司有一個(gè)項(xiàng)目，或者有三四個(gè)地方的負(fù)債率都比較高，而公司的商業(yè)信用達(dá)不到我們講的前十位、前五十，甚至前一百位公司的信用標(biāo)準(zhǔn)，這樣的話，補(bǔ)充現(xiàn)金流更難，就會(huì)出現(xiàn)相對(duì)來(lái)說(shuō)更多的困難。

這個(gè)時(shí)候，應(yīng)對(duì)的方法目前來(lái)看也比較簡(jiǎn)單，最主要的就是管好現(xiàn)金流。方法，還是剛才講的。第一，一定要迅速地調(diào)整公司的費(fèi)用、固定支出，把它減少。第二，就是在合同義務(wù)、法律上保護(hù)好自己，盡量通過(guò)法律上的一些方法來(lái)延后自己的支付而不違約，同時(shí)也取得合同對(duì)方的理解，盡可能地減輕現(xiàn)在的損失和降低相關(guān)責(zé)任。

如果實(shí)在是有困難，比如說(shuō)現(xiàn)金流斷了，那公司也就崩掉了。那么這種情況其實(shí)也不可怕，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，只要你從法律上看沒(méi)有毛病，就還有起死回生的余地。

如果只是規(guī)模屬于中小企業(yè)，但是資產(chǎn)關(guān)系很清楚，比如只有一個(gè)項(xiàng)目，然后土地權(quán)屬也非常清楚，雖然有銀行貸款，但也就一家銀行，只抵押了一次。這種情況下，面對(duì)暫時(shí)的銷(xiāo)售停止，即使會(huì)有一些困難，也死不了。因?yàn)閲?guó)家最近出來(lái)一些政策，對(duì)于到期的債務(wù)，一個(gè)是給予延緩，比如到期了你還不了，不算違約；另外再給你幾個(gè)月時(shí)間合理地展期；而且在利息方面，政府都出臺(tái)了很多相應(yīng)的政策，來(lái)幫助企業(yè)度過(guò)難關(guān)。

所以，對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為目前最大的困難不在于短期的現(xiàn)金流問(wèn)題，而在于這個(gè)公司在法律上是不是清晰，經(jīng)營(yíng)的邊界是不是在規(guī)范的邊界里？這個(gè)很重要。只要不陷入到這種非常復(fù)雜的法律關(guān)系，或者公司治理上不出現(xiàn)巨大的不可抗拒的矛盾，或者是陷阱當(dāng)中，都還是可以活下來(lái)的。（本文來(lái)自微信公眾號(hào)：馮侖風(fēng)馬牛ID：fengluntalk）