來(lái)源 | 投行大師兄 作者 | 遲騁師兄

剛剛，全國(guó)5月份房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出爐。

根據(jù)中國(guó)房協(xié)的數(shù)據(jù)，大部分一線城市房?jī)r(jià)上漲，像深圳這樣的城市更是同比上漲了17%。

年初疫情期間，深圳排隊(duì)離婚買房、政府出手嚴(yán)查房抵貸，杭州6萬(wàn)人搶900多套房，上海排隊(duì)搶房，現(xiàn)在數(shù)據(jù)出來(lái)，和這些現(xiàn)象都對(duì)應(yīng)上了。

與之形成鮮明對(duì)比的是，全國(guó)一線城市的住宅租金卻在下跌，深圳跌了將近10%：

這個(gè)結(jié)果讓很多人迷惑了，為什么房租下降了房?jī)r(jià)還能大幅上漲？

就拿深圳來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)同比大漲17%，房租卻跌了近10%。如果換算成股票的市盈率，那相當(dāng)于受到疫情沖擊以后，市盈率不跌反升，從64升到了83，大增30%！

有人說(shuō)，房?jī)r(jià)和租金的背離是房?jī)r(jià)漲太快了。

但真是這樣嗎？看明白了這個(gè)現(xiàn)象，我們能更清晰的看到房?jī)r(jià)的本質(zhì)。

01

誰(shuí)能決定房?jī)r(jià)？

說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)之前，我們先看看我們的鄰國(guó)印度。印度人均收入大概是咱的1/5，發(fā)展階段大概相當(dāng)于我們十幾二十年前，和我們有著不小的經(jīng)濟(jì)時(shí)差。

那你說(shuō)，印度最大城市孟買的房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣，也是咱北上廣深的1/5嗎？稍微一搜索你就知道了，完全不是這么回事：

孟買的城區(qū)房?jī)r(jià)大概是7000美元，也就是5w左右人民幣。比如下圖這種緊挨著棚戶區(qū)的高樓，就是這個(gè)價(jià)位的。另外有部分豪宅價(jià)格可以達(dá)到14萬(wàn)/平米。

你說(shuō)孟買何德何能？他們的人均收入只有我們的1/5啊，這么高的房?jī)r(jià)豈不是真的要像新聞里寫的，普通人不吃不喝300年才買得起房？

原因其實(shí)也很簡(jiǎn)單——印度雖然平均收入低，但總歸還是有富人的。而且印度突出一個(gè)人多，即使富人比例低，但加上人口基數(shù)，富人數(shù)量也不少。正是這批富人在孟買一頓買，把房?jī)r(jià)給買上去了。

我舉這個(gè)例子什么意思呢？我是想說(shuō)：決定一個(gè)城市房?jī)r(jià)的，不是平均收入，而是頭部人群的收入。換句話說(shuō)，是能夠買的起房子的那部分人的收入水平，決定了房?jī)r(jià)能有多高。

為什么北上廣深房?jī)r(jià)居高不下？因?yàn)橘即蟮闹袊?guó)，經(jīng)過(guò)幾十年的飛速發(fā)展，有錢人可比印度多多了，他們必然都會(huì)去匯集了各種稀缺資源的超一線城市買房。你看到的新聞，那些去搶購(gòu)幾千萬(wàn)一套的豪宅的，很顯然也不是普通人，而是少數(shù)的有錢人。

說(shuō)完了房?jī)r(jià)，我們?cè)僬f(shuō)說(shuō)房租。房租就比較簡(jiǎn)單了，租房的人群從整體上來(lái)講，生活受到疫情的沖擊會(huì)更大，很多進(jìn)城務(wù)工人員沒(méi)了收入直接就離開了大城市，先回老家待一陣。而租賃市場(chǎng)其實(shí)是比較市場(chǎng)化的，當(dāng)需求下降，價(jià)格下降幾乎成了必然。

房?jī)r(jià)和房租背后，對(duì)應(yīng)的是兩個(gè)群體。當(dāng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的時(shí)候，確實(shí)會(huì)同漲同跌，但疫情這種極端沖擊出現(xiàn)，兩者就顯示出了不同的特性。

所以，現(xiàn)在出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲、房租跌的現(xiàn)象，根本原因在于：房?jī)r(jià)取決于有錢人，而房租取決于普通人。

疫情對(duì)這兩類群體的影響不同，所以才造成了房?jī)r(jià)漲房租跌的現(xiàn)象。

那么問(wèn)題來(lái)了：有錢人為啥在這個(gè)時(shí)候去買房？以及，為什么我們認(rèn)識(shí)的有錢人都愛買房？

02

富人為什么愛買房？

資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，在短期內(nèi)反應(yīng)的是預(yù)期。

為什么有錢人在現(xiàn)在要去買房，導(dǎo)致房?jī)r(jià)被逆市推高？因?yàn)樗麄兇蟛糠秩硕加小胺潘钡念A(yù)期。

美國(guó)的無(wú)限量寬松你肯定聽說(shuō)了，25個(gè)工作日累計(jì)放了13萬(wàn)億美元的流動(dòng)性和赤字，放水總量超過(guò)了過(guò)去5年的總和。

中國(guó)的財(cái)政政策非常理性克制有章法，但總體而言還是偏寬松的。富人最擔(dān)心的就是放水導(dǎo)致手里的錢貶值，所以急需尋找一個(gè)標(biāo)的來(lái)容納資金。

那為什么一定是房子，是因?yàn)橹袊?guó)人安土重遷、尤其重視房子？并不是，全球的有錢人都喜歡買房子。

根據(jù)《2019年世界財(cái)富報(bào)告》，全球的高凈值人群資產(chǎn)配比中，有將近一半的比例是房產(chǎn)（自用+投資），遠(yuǎn)超股票（18%）和債券（13%）。

富人最愛買房子的真正原因是：房產(chǎn)是長(zhǎng)期對(duì)抗通脹的最好的投資品種，幾乎沒(méi)有之一。

房產(chǎn)的實(shí)際年化回報(bào)能達(dá)到8%左右，跑贏通脹是綽綽有余的：

眾所周知股票收益高風(fēng)險(xiǎn)也很高，房子的收益一點(diǎn)都不比股票差，并且一線城市的房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)，可比動(dòng)輒腰斬、暴雷的股票好太多了。

最關(guān)鍵的是，買房子比買股票，可要簡(jiǎn)單太多了。一線城市，核心地段，有錢就往上懟就完了。

你可能看過(guò)很多富豪因?yàn)樯细軛U炒股、炒期貨、賭博等破產(chǎn)的新聞，但好像沒(méi)見過(guò)有因?yàn)橘I房而破家的。

所以說(shuō)，房產(chǎn)是富人對(duì)抗通脹、實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值的最優(yōu)選擇。而且不僅現(xiàn)在是，在過(guò)去的一個(gè)半世紀(jì)里，幾乎都是這樣。

03

寫在最后

你看，看起來(lái)很詭異的房租房?jī)r(jià)背離、經(jīng)濟(jì)低迷房?jī)r(jià)反而大漲，我們這么一分析，其實(shí)好像也沒(méi)那么詭異了。并且看完這些，很多磚家所謂的我國(guó)“房?jī)r(jià)收入比極度不合理”，你也就知道是怎么回事了。

我剛才說(shuō)過(guò)，決定一個(gè)城市房?jī)r(jià)的，不是平均收入，而是頭部人群的收入。所以抱怨房?jī)r(jià)高、指責(zé)政府賣地，都是無(wú)意義的情緒宣泄。我們要做的，是努力讓自己變成頭部人群。

房產(chǎn)，是很多人一生中數(shù)額最大的投資，房貸是很多人數(shù)額最大的貸款。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房產(chǎn)在我國(guó)城市家庭的資產(chǎn)配置中，占比是3/4還多。有關(guān)房產(chǎn)投資，科學(xué)認(rèn)知的重要性毋庸置疑。

我以后會(huì)聚焦中產(chǎn)家庭和新青年的大類資產(chǎn)配置，給你詳解房產(chǎn)、股票、債券、黃金、套利等的門道，而房產(chǎn)投資肯定是其中很重要的一個(gè)門類，歡迎關(guān)注。

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