來源 | 投行大師兄 作者 | 遲騁師兄

剛剛，全國5月份房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)出爐。

根據(jù)中國房協(xié)的數(shù)據(jù)，大部分一線城市房價上漲，像深圳這樣的城市更是同比上漲了17%。

年初疫情期間，深圳排隊離婚買房、政府出手嚴查房抵貸，杭州6萬人搶900多套房，上海排隊搶房，現(xiàn)在數(shù)據(jù)出來，和這些現(xiàn)象都對應上了。

與之形成鮮明對比的是，全國一線城市的住宅租金卻在下跌，深圳跌了將近10%：

這個結果讓很多人迷惑了，為什么房租下降了房價還能大幅上漲？

就拿深圳來說，房價同比大漲17%，房租卻跌了近10%。如果換算成股票的市盈率，那相當于受到疫情沖擊以后，市盈率不跌反升，從64升到了83，大增30%！

有人說，房價和租金的背離是房價漲太快了。

但真是這樣嗎？看明白了這個現(xiàn)象，我們能更清晰的看到房價的本質(zhì)。

01

誰能決定房價？

說中國房價之前，我們先看看我們的鄰國印度。印度人均收入大概是咱的1/5，發(fā)展階段大概相當于我們十幾二十年前，和我們有著不小的經(jīng)濟時差。

那你說，印度最大城市孟買的房價會怎么樣，也是咱北上廣深的1/5嗎？稍微一搜索你就知道了，完全不是這么回事：

孟買的城區(qū)房價大概是7000美元，也就是5w左右人民幣。比如下圖這種緊挨著棚戶區(qū)的高樓，就是這個價位的。另外有部分豪宅價格可以達到14萬/平米。

你說孟買何德何能？他們的人均收入只有我們的1/5啊，這么高的房價豈不是真的要像新聞里寫的，普通人不吃不喝300年才買得起房？

原因其實也很簡單——印度雖然平均收入低，但總歸還是有富人的。而且印度突出一個人多，即使富人比例低，但加上人口基數(shù)，富人數(shù)量也不少。正是這批富人在孟買一頓買，把房價給買上去了。

我舉這個例子什么意思呢？我是想說：決定一個城市房價的，不是平均收入，而是頭部人群的收入。換句話說，是能夠買的起房子的那部分人的收入水平，決定了房價能有多高。

為什么北上廣深房價居高不下？因為偌大的中國，經(jīng)過幾十年的飛速發(fā)展，有錢人可比印度多多了，他們必然都會去匯集了各種稀缺資源的超一線城市買房。你看到的新聞，那些去搶購幾千萬一套的豪宅的，很顯然也不是普通人，而是少數(shù)的有錢人。

說完了房價，我們再說說房租。房租就比較簡單了，租房的人群從整體上來講，生活受到疫情的沖擊會更大，很多進城務工人員沒了收入直接就離開了大城市，先回老家待一陣。而租賃市場其實是比較市場化的，當需求下降，價格下降幾乎成了必然。

房價和房租背后，對應的是兩個群體。當經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展的時候，確實會同漲同跌，但疫情這種極端沖擊出現(xiàn)，兩者就顯示出了不同的特性。

所以，現(xiàn)在出現(xiàn)房價漲、房租跌的現(xiàn)象，根本原因在于：房價取決于有錢人，而房租取決于普通人。

疫情對這兩類群體的影響不同，所以才造成了房價漲房租跌的現(xiàn)象。

那么問題來了：有錢人為啥在這個時候去買房？以及，為什么我們認識的有錢人都愛買房？

02

富人為什么愛買房？

資產(chǎn)價格的變動，在短期內(nèi)反應的是預期。

為什么有錢人在現(xiàn)在要去買房，導致房價被逆市推高？因為他們大部分人都有“放水”的預期。

美國的無限量寬松你肯定聽說了，25個工作日累計放了13萬億美元的流動性和赤字，放水總量超過了過去5年的總和。

中國的財政政策非常理性克制有章法，但總體而言還是偏寬松的。富人最擔心的就是放水導致手里的錢貶值，所以急需尋找一個標的來容納資金。

那為什么一定是房子，是因為中國人安土重遷、尤其重視房子？并不是，全球的有錢人都喜歡買房子。

根據(jù)《2019年世界財富報告》，全球的高凈值人群資產(chǎn)配比中，有將近一半的比例是房產(chǎn)（自用+投資），遠超股票（18%）和債券（13%）。

富人最愛買房子的真正原因是：房產(chǎn)是長期對抗通脹的最好的投資品種，幾乎沒有之一。

房產(chǎn)的實際年化回報能達到8%左右，跑贏通脹是綽綽有余的：

眾所周知股票收益高風險也很高，房子的收益一點都不比股票差，并且一線城市的房價風險，可比動輒腰斬、暴雷的股票好太多了。

最關鍵的是，買房子比買股票，可要簡單太多了。一線城市，核心地段，有錢就往上懟就完了。

你可能看過很多富豪因為上杠桿炒股、炒期貨、賭博等破產(chǎn)的新聞，但好像沒見過有因為買房而破家的。

所以說，房產(chǎn)是富人對抗通脹、實現(xiàn)財富保值增值的最優(yōu)選擇。而且不僅現(xiàn)在是，在過去的一個半世紀里，幾乎都是這樣。

03

寫在最后

你看，看起來很詭異的房租房價背離、經(jīng)濟低迷房價反而大漲，我們這么一分析，其實好像也沒那么詭異了。并且看完這些，很多磚家所謂的我國“房價收入比極度不合理”，你也就知道是怎么回事了。

我剛才說過，決定一個城市房價的，不是平均收入，而是頭部人群的收入。所以抱怨房價高、指責政府賣地，都是無意義的情緒宣泄。我們要做的，是努力讓自己變成頭部人群。

房產(chǎn)，是很多人一生中數(shù)額最大的投資，房貸是很多人數(shù)額最大的貸款。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房產(chǎn)在我國城市家庭的資產(chǎn)配置中，占比是3/4還多。有關房產(chǎn)投資，科學認知的重要性毋庸置疑。

我以后會聚焦中產(chǎn)家庭和新青年的大類資產(chǎn)配置，給你詳解房產(chǎn)、股票、債券、黃金、套利等的門道，而房產(chǎn)投資肯定是其中很重要的一個門類，歡迎關注。

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