樓市大調(diào)整來(lái)了
這幾年不良貸款一直在上升。
最開(kāi)始是威海銀行，渤海銀行，晉商銀行這類中小銀行不良貸款比較多，但近年連招行這種大行的不良貸款也開(kāi)始攀升。
不良貸款上升這個(gè)事兒，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)只要企業(yè)有賺錢(qián)能力、個(gè)人不失業(yè)，問(wèn)題都不大。
但時(shí)局并不會(huì)一直風(fēng)調(diào)雨順。
今年不良貸款上升速度尤為突出，一季度不良貸款出來(lái)后，已經(jīng)做了相關(guān)舉措進(jìn)行控制，當(dāng)時(shí)不少銀行接到前所未有的大額罰單。
但二季度隨著樓市回暖，大量的資金違規(guī)流入樓市，加之經(jīng)濟(jì)恢復(fù)緩慢，不良貸款還在不斷上升。
7月11日，銀保監(jiān)會(huì)披露：
截至6月末，我國(guó)銀行業(yè)不良貸款率達(dá)到了2.10%，比年初上升0.08個(gè)百分點(diǎn)。
一季度不良貸款上升，疫情的影響更大一些，但二季度的上升更多的是樓市的原因。
這還沒(méi)算上一些銀行、企業(yè)和地方政府存在故意粉飾和隱瞞不良行為造成的不良貸款。
雖說(shuō)按照目前的數(shù)據(jù)來(lái)看不良貸款率還處于可控階段，但今年上半年是疫情，下半年有洪澇，天災(zāi)對(duì)企業(yè)、個(gè)人的償還能力都造成了極大打擊，信貸風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)不斷暴露。
因此未來(lái)三四季度，甚至明年一二季度，商業(yè)銀行不良貸款率都可能會(huì)有所上升。
不良貸款持續(xù)上升，很容易造成局部崩盤(pán)。
所以在這種時(shí)候，樓市真不能繼續(xù)添亂了。
01
調(diào)控是最好的保護(hù)
我們要認(rèn)清的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，此輪為緩解疫情壓力而放的水，并不會(huì)一直持續(xù)，經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)后，就會(huì)收縮。
因此在資金收緊前就得著手調(diào)控，前段時(shí)間東莞，杭州，寧波等地調(diào)控也開(kāi)始升級(jí)，近日深圳也出臺(tái)了調(diào)控措施。
調(diào)控出臺(tái)時(shí)總會(huì)有一波人哀嚎，但實(shí)則地區(qū)主動(dòng)進(jìn)行的調(diào)控收緊，才是對(duì)樓市最好的保護(hù)。
我國(guó)樓市比較特殊，從一開(kāi)始就不是完全市場(chǎng)化的狀態(tài)，從根源上來(lái)說(shuō)，土地、規(guī)劃、價(jià)格等等政策干預(yù)度都很強(qiáng)。
再加上房產(chǎn)地域性強(qiáng)， 因城施策等原因，整體崩盤(pán)的可能性并不大。
但也正是由于各地樓市政策不同，經(jīng)濟(jì)差異大，發(fā)展不均衡，樓市局部崩盤(pán)的可能并不小。
海南、溫州、鄂爾多斯、環(huán)京都發(fā)生過(guò)局部崩盤(pán)。
最慘烈的是海南，90年代海南，當(dāng)年樓市崩盤(pán)后大部分房企成了銀行的債務(wù)人，最終也造成了海南發(fā)展銀行的倒閉，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率一下子回落到了4.8%。
此外近年的環(huán)京樓市也發(fā)生過(guò)腰斬，好在當(dāng)年高點(diǎn)及時(shí)叫停，加上環(huán)京購(gòu)房者以外地剛需為主，還是能抗得住，只是高位站崗的至今仍然滿腔憤懣。
局部崩盤(pán)雖然有政策性的原因，但反過(guò)來(lái)看，還好政策及時(shí)介入了，否則任由房?jī)r(jià)狂奔，后期崩得只會(huì)更慘。
縱觀每一輪房?jī)r(jià)異常上升，都有信貸在助力。
新房市場(chǎng)的零首付、低首付、二手房市場(chǎng)的高評(píng)、經(jīng)營(yíng)貸等都是資金違規(guī)流入樓市的典型代表。
一套房源違規(guī)50萬(wàn)，1000套房源就是5個(gè)億，而如今隨便一個(gè)新盤(pán)的體量都在千套以上。
雨后春筍般拔地而起的新樓盤(pán)，不斷成交的二手房源，每一套都可能暗藏不良貸款。
信貸端不做好管控，短短一兩年就能推高區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)、推高不良貸款率。
而高房?jī)r(jià)對(duì)于老百姓而言百害而無(wú)一利。
房子是必須品，結(jié)婚得買婚房、家里添丁進(jìn)口得置換大房子、孩子上學(xué)得買學(xué)區(qū)房，房?jī)r(jià)越漲越會(huì)導(dǎo)致無(wú)數(shù)人削尖腦袋，掏空六個(gè)錢(qián)包，互相傾軋的繼續(xù)推高房?jī)r(jià)，直到內(nèi)卷實(shí)在卷不下去了，信貸撐不住后，樓市就會(huì)崩盤(pán)。
一旦區(qū)域樓市產(chǎn)生崩盤(pán)，其中很難有贏家。
對(duì)于有房者而言，自住房房?jī)r(jià)上漲并不會(huì)產(chǎn)生直接利潤(rùn)，對(duì)于無(wú)房者而言，就算信貸寬松能低首付上車，但未來(lái)收入很大一部分都得貢獻(xiàn)給月供。
更何況如今已經(jīng)逐漸進(jìn)入存量房市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)格被信貸推高房企，政府也無(wú)法得利，是個(gè)典型的多輸局面。
就算不崩盤(pán)，房?jī)r(jià)大起大落間的利差也非老百姓能準(zhǔn)確拿到手的。
因此早調(diào)控早好， 否則風(fēng)險(xiǎn)上升，局部崩盤(pán)大家都沒(méi)得玩兒。
真等到上面約談，強(qiáng)制出臺(tái)政策，那就是雷厲風(fēng)行，一招致命，幾年的流動(dòng)性都要被凍結(jié)，所以說(shuō)何必呢？
區(qū)域內(nèi)自己提前調(diào)控才是對(duì)樓市最好的保護(hù)，畢竟房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，竭澤而漁永遠(yuǎn)是下策。
02
精細(xì)化調(diào)控時(shí)代的機(jī)遇
縱觀十年我國(guó)的樓市調(diào)控政策趨勢(shì)，一直在收緊。
時(shí)間上越來(lái)越頻繁：以前普遍幾年一次新政策，隨后一年一次新政策，再到短短幾個(gè)月便出臺(tái)樓市新政，調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)間間隔越來(lái)越短；方式上越來(lái)越全面：對(duì)比前幾年的調(diào)控會(huì)發(fā)現(xiàn)，政策也越來(lái)越具體，調(diào)控政策已經(jīng)進(jìn)入認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)離，限購(gòu)限簽限價(jià)時(shí)代；區(qū)域上越來(lái)越細(xì)：逐漸從一線蔓延至新一線二線三線，有的城市甚至細(xì)分到了區(qū)縣（南京，北三縣）。
而且已經(jīng)限購(gòu)的城市絲毫不敢放松，一旦放開(kāi)，人和資本都會(huì)瘋狂涌入，之前的調(diào)控措施都白做了。
可見(jiàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策正朝著精準(zhǔn)化、精細(xì)化的趨勢(shì)發(fā)展。
對(duì)于已限購(gòu)的城市，短期內(nèi)只會(huì)跟隨大趨勢(shì)延續(xù)細(xì)分調(diào)控，而且也會(huì)有越來(lái)越多的城市跟進(jìn)。
但說(shuō)到底，調(diào)控的目的不是降房?jī)r(jià)，是為了夯實(shí)房?jī)r(jià)，更精準(zhǔn)的調(diào)控也是為了更精準(zhǔn)的夯實(shí)房?jī)r(jià)。
因此精細(xì)化調(diào)控時(shí)代來(lái)臨，對(duì)于擁有購(gòu)房資質(zhì)的剛需而言，這是一個(gè)難得的機(jī)遇。等房?jī)r(jià)徹底被夯實(shí)后，再買房需要投入的成本只會(huì)更高。
每次調(diào)控，都是在逼走投資客，給本地剛需一個(gè)喘息之機(jī)，因此無(wú)論是貸款政策還是限購(gòu)政策都給剛需留了口子。
因此對(duì)于剛需而言，精細(xì)化調(diào)控時(shí)代應(yīng)該多關(guān)注地方城市的優(yōu)待政策，核對(duì)自己能滿足的條件，握好手里的房票、貸票，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)低點(diǎn)上車。
更何況每一次調(diào)控后房?jī)r(jià)都會(huì)回落，在此期間不僅能更從容的選房看房，還能在議價(jià)上有一定優(yōu)勢(shì)。
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