樓市大調(diào)整來了
這幾年不良貸款一直在上升。
最開始是威海銀行，渤海銀行，晉商銀行這類中小銀行不良貸款比較多，但近年連招行這種大行的不良貸款也開始攀升。
不良貸款上升這個事兒，在經(jīng)濟高速發(fā)展時只要企業(yè)有賺錢能力、個人不失業(yè)，問題都不大。
但時局并不會一直風調(diào)雨順。
今年不良貸款上升速度尤為突出，一季度不良貸款出來后，已經(jīng)做了相關舉措進行控制，當時不少銀行接到前所未有的大額罰單。
但二季度隨著樓市回暖，大量的資金違規(guī)流入樓市，加之經(jīng)濟恢復緩慢，不良貸款還在不斷上升。
7月11日，銀保監(jiān)會披露：
截至6月末，我國銀行業(yè)不良貸款率達到了2.10%，比年初上升0.08個百分點。
一季度不良貸款上升，疫情的影響更大一些，但二季度的上升更多的是樓市的原因。
這還沒算上一些銀行、企業(yè)和地方政府存在故意粉飾和隱瞞不良行為造成的不良貸款。
雖說按照目前的數(shù)據(jù)來看不良貸款率還處于可控階段，但今年上半年是疫情，下半年有洪澇，天災對企業(yè)、個人的償還能力都造成了極大打擊，信貸風險還會不斷暴露。
因此未來三四季度，甚至明年一二季度，商業(yè)銀行不良貸款率都可能會有所上升。
不良貸款持續(xù)上升，很容易造成局部崩盤。
所以在這種時候，樓市真不能繼續(xù)添亂了。
01
調(diào)控是最好的保護
我們要認清的一個現(xiàn)實是，此輪為緩解疫情壓力而放的水，并不會一直持續(xù)，經(jīng)濟逐步恢復后，就會收縮。
因此在資金收緊前就得著手調(diào)控，前段時間東莞，杭州，寧波等地調(diào)控也開始升級，近日深圳也出臺了調(diào)控措施。
調(diào)控出臺時總會有一波人哀嚎，但實則地區(qū)主動進行的調(diào)控收緊，才是對樓市最好的保護。
我國樓市比較特殊，從一開始就不是完全市場化的狀態(tài)，從根源上來說，土地、規(guī)劃、價格等等政策干預度都很強。
再加上房產(chǎn)地域性強， 因城施策等原因，整體崩盤的可能性并不大。
但也正是由于各地樓市政策不同，經(jīng)濟差異大，發(fā)展不均衡，樓市局部崩盤的可能并不小。
海南、溫州、鄂爾多斯、環(huán)京都發(fā)生過局部崩盤。
最慘烈的是海南，90年代海南，當年樓市崩盤后大部分房企成了銀行的債務人，最終也造成了海南發(fā)展銀行的倒閉，經(jīng)濟增長率一下子回落到了4.8%。
此外近年的環(huán)京樓市也發(fā)生過腰斬，好在當年高點及時叫停，加上環(huán)京購房者以外地剛需為主，還是能抗得住，只是高位站崗的至今仍然滿腔憤懣。
局部崩盤雖然有政策性的原因，但反過來看，還好政策及時介入了，否則任由房價狂奔，后期崩得只會更慘。
縱觀每一輪房價異常上升，都有信貸在助力。
新房市場的零首付、低首付、二手房市場的高評、經(jīng)營貸等都是資金違規(guī)流入樓市的典型代表。
一套房源違規(guī)50萬，1000套房源就是5個億，而如今隨便一個新盤的體量都在千套以上。
雨后春筍般拔地而起的新樓盤，不斷成交的二手房源，每一套都可能暗藏不良貸款。
信貸端不做好管控，短短一兩年就能推高區(qū)域內(nèi)的房價、推高不良貸款率。
而高房價對于老百姓而言百害而無一利。
房子是必須品，結(jié)婚得買婚房、家里添丁進口得置換大房子、孩子上學得買學區(qū)房，房價越漲越會導致無數(shù)人削尖腦袋，掏空六個錢包，互相傾軋的繼續(xù)推高房價，直到內(nèi)卷實在卷不下去了，信貸撐不住后，樓市就會崩盤。
一旦區(qū)域樓市產(chǎn)生崩盤，其中很難有贏家。
對于有房者而言，自住房房價上漲并不會產(chǎn)生直接利潤，對于無房者而言，就算信貸寬松能低首付上車，但未來收入很大一部分都得貢獻給月供。
更何況如今已經(jīng)逐漸進入存量房市場，二手房價格被信貸推高房企，政府也無法得利，是個典型的多輸局面。
就算不崩盤，房價大起大落間的利差也非老百姓能準確拿到手的。
因此早調(diào)控早好， 否則風險上升，局部崩盤大家都沒得玩兒。
真等到上面約談，強制出臺政策，那就是雷厲風行，一招致命，幾年的流動性都要被凍結(jié)，所以說何必呢？
區(qū)域內(nèi)自己提前調(diào)控才是對樓市最好的保護，畢竟房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，竭澤而漁永遠是下策。
02
精細化調(diào)控時代的機遇
縱觀十年我國的樓市調(diào)控政策趨勢，一直在收緊。
時間上越來越頻繁：以前普遍幾年一次新政策，隨后一年一次新政策，再到短短幾個月便出臺樓市新政，調(diào)控政策出臺的時間間隔越來越短；方式上越來越全面：對比前幾年的調(diào)控會發(fā)現(xiàn)，政策也越來越具體，調(diào)控政策已經(jīng)進入認房認貸認離，限購限簽限價時代；區(qū)域上越來越細：逐漸從一線蔓延至新一線二線三線，有的城市甚至細分到了區(qū)縣（南京，北三縣）。
而且已經(jīng)限購的城市絲毫不敢放松，一旦放開，人和資本都會瘋狂涌入，之前的調(diào)控措施都白做了。
可見房地產(chǎn)調(diào)控政策正朝著精準化、精細化的趨勢發(fā)展。
對于已限購的城市，短期內(nèi)只會跟隨大趨勢延續(xù)細分調(diào)控，而且也會有越來越多的城市跟進。
但說到底，調(diào)控的目的不是降房價，是為了夯實房價，更精準的調(diào)控也是為了更精準的夯實房價。
因此精細化調(diào)控時代來臨，對于擁有購房資質(zhì)的剛需而言，這是一個難得的機遇。等房價徹底被夯實后，再買房需要投入的成本只會更高。
每次調(diào)控，都是在逼走投資客，給本地剛需一個喘息之機，因此無論是貸款政策還是限購政策都給剛需留了口子。
因此對于剛需而言，精細化調(diào)控時代應該多關注地方城市的優(yōu)待政策，核對自己能滿足的條件，握好手里的房票、貸票，找準時機低點上車。
更何況每一次調(diào)控后房價都會回落，在此期間不僅能更從容的選房看房，還能在議價上有一定優(yōu)勢。
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