近日，與萬(wàn)科緋聞不斷的泰禾集團(tuán)終于在7月31日早間一紙公告落地。

泰禾公告顯示，公司收到控股股東泰禾投資通知函，泰禾投資以及公司實(shí)控人黃其森與海南萬(wàn)益簽署框架協(xié)議，泰禾投資擬以4.9元/股的價(jià)格，將其持有的公司19.9%股份轉(zhuǎn)讓給海南萬(wàn)益，對(duì)應(yīng)總價(jià)約24.3億元。

海南萬(wàn)益系萬(wàn)科全資子公司，本次交易完成后，萬(wàn)科將成為泰禾集團(tuán)第二大股東。

7月31日早盤泰禾集團(tuán)股價(jià)以漲停價(jià)6.58元開盤，此后便迅速回落，截至收盤，泰禾集團(tuán)報(bào)收5.94元，下跌0.67%，萬(wàn)科也以下跌收盤，跌幅達(dá)2.63%。

可見，市場(chǎng)對(duì)本次收購(gòu)存在較大分歧。

有市場(chǎng)認(rèn)為，這是萬(wàn)科施舍泰禾的“白衣騎士”，也有認(rèn)為萬(wàn)科是“愣頭青”的“接盤俠”，深入剖析后方見真相。

泰禾資金鏈斷裂

泰禾始創(chuàng)于1996年，2010年借殼福建三農(nóng)在深交所上市。不過(guò)即使上了市，對(duì)地產(chǎn)圈沒(méi)有深入了解的人可能沒(méi)有聽說(shuō)過(guò)泰禾這家地產(chǎn)公司。

泰禾起家于福建，主要以打造“高端精品”為核心，產(chǎn)品覆蓋高端別墅、高層公寓、花園洋房、精品住宅和大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，本著立足福建、面向全國(guó)的戰(zhàn)略穩(wěn)健發(fā)展。

這種“院子”別墅在一二線城市很受追捧。2013年泰禾開始在全國(guó)擴(kuò)張，一路拿下不少地。2012-2014年，泰禾斥資800億拿地，2016-2017年，又斥資778.8億元拿地?cái)U(kuò)張，個(gè)別項(xiàng)目溢價(jià)率甚至超過(guò)200%。

在快速增長(zhǎng)下，泰禾集團(tuán)在2017年進(jìn)入千億房企的隊(duì)列。順勢(shì)之下，黃其森喊出2018年進(jìn)軍2000億的目標(biāo)，但2018年底，泰禾完成“22城44院”的布局，最終銷售額卻僅完成1300億。

面對(duì)擴(kuò)張帶來(lái)的高負(fù)債 ，泰禾董事長(zhǎng)黃其森曾表示，泰禾90%以上的項(xiàng)目基本上都做到拿地7-8個(gè)月就可以開盤銷售。高周轉(zhuǎn)能夠有效地規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我們的策略是不捂盤，以抵抗市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

然而，面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境不佳時(shí)，高周轉(zhuǎn)并沒(méi)有解決泰禾的債務(wù)問(wèn)題，其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)更是不斷下滑。

屋漏偏逢連夜雨，債務(wù)壓頂?shù)奶┖?020年又遭遇疫情影響。

人民法院公告網(wǎng)顯示，受疫情影響，截至2020年6月5日，今年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)208家，超過(guò)2018年上半年的177家破產(chǎn)數(shù)量，與2019年同期相對(duì)持平。部分行業(yè)排名較為靠前的房企，也因?yàn)橘Y金鏈的問(wèn)題，不得不以出售項(xiàng)目或股權(quán)的方式求生存。

泰禾業(yè)績(jī)承壓，頻頻被爆出多地工程爛尾，拖欠數(shù)億工程款。

一季報(bào)顯示，公司貨幣資金僅為55.53億元，而短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債高達(dá)672億元。5月以來(lái)，實(shí)控人黃其森被列入被執(zhí)行人，多項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)下滑，多只到期債券未能按期兌付，有機(jī)構(gòu)下調(diào)泰禾評(píng)級(jí)，泰禾銀行融資受阻。泰禾投資持有公司48.97%股份被凍結(jié)。

泰禾2020年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，公司凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損14.6億元-18.6億元，同比下降193.54% - 219.16%。截至2020年7月7日，公司已到期未付的債務(wù)270.65億元，涉及20余家銀行、信托、基金、資管公司等機(jī)構(gòu)，2020年內(nèi)到期債務(wù)為555.11億元。

從去年以來(lái)，公司為緩解資金鏈開啟了“自救”模式，從國(guó)貿(mào)、建發(fā)，到融創(chuàng)、金茂等地產(chǎn)巨頭，緋聞不斷。

今年5月，泰禾發(fā)布公告表示，將佛山順德、廣州增城、江蘇東恒部分項(xiàng)目權(quán)益及股東借款售予世茂房地產(chǎn)，這筆交易將為泰禾帶來(lái)39.71億元的收入。

至此之后，泰禾被市場(chǎng)認(rèn)為現(xiàn)在的泰禾是被挑揀剩下的，沒(méi)有太多的價(jià)值，24.3億并非折價(jià)。

萬(wàn)科的抽身之術(shù)

萬(wàn)科并非“愣頭青”，所謂的“接盤”是不存在的。

在這場(chǎng)收購(gòu)協(xié)議中，萬(wàn)科提出兩個(gè)條件：

一是，泰禾制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達(dá)成一致，債務(wù)重組方案能支持泰禾恢復(fù)正常生產(chǎn)，能支持泰禾可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，并且該債務(wù)重組方案能得到泰禾與萬(wàn)科的一致認(rèn)可。

若過(guò)戶前一交易日，泰禾集團(tuán)股票二級(jí)市場(chǎng)收盤價(jià)的90%低于4.9元，則萬(wàn)科有權(quán)要求泰禾按最新收盤做調(diào)低處理。也就是說(shuō)，即使債務(wù)重組方案雙方都認(rèn)可，股票價(jià)格過(guò)低，泰禾這次收購(gòu)的錢可能還會(huì)低于24.3億。

二是，萬(wàn)科對(duì)泰禾完成法律、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等盡調(diào)，且已就盡調(diào)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題的解決方案和擬議交易的方案達(dá)成一致，不存在影響擬議交易的重大問(wèn)題，同時(shí)泰禾的資產(chǎn)、債務(wù)及業(yè)務(wù)等不存在影響公司的重大問(wèn)題或重大不利變化。

萬(wàn)科在這場(chǎng)收購(gòu)中完全掌握主動(dòng)權(quán)，萬(wàn)科只有在泰禾沒(méi)有債務(wù)糾葛，能夠正常經(jīng)營(yíng)的條件下才會(huì)接手。

協(xié)議中明確表示，收購(gòu)用現(xiàn)金支付。直接現(xiàn)金購(gòu)買對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，并不是大問(wèn)題，對(duì)外說(shuō)“活下去”的萬(wàn)科很有錢。

萬(wàn)科今年一季報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，萬(wàn)科持有貨幣資金1732.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和897.8億元。

如果泰禾能在雙方達(dá)成一致的情況下解決上述債務(wù)問(wèn)題，滿足上述兩個(gè)條件，萬(wàn)科就賺大了。

雖然世貿(mào)買走了泰禾的幾個(gè)好的項(xiàng)目，但是泰禾的核心資產(chǎn)還在。據(jù)公開資料顯示，泰禾的土地儲(chǔ)備達(dá)到3270.14萬(wàn)平方米，可售貨值4000億元，且主要分布在核心一二線城市。

實(shí)際上，泰禾能夠完成上述兩個(gè)條件很難，而萬(wàn)科完全可以抽身而出，這一協(xié)議對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)可進(jìn)可退。

2020年泰禾有555億的債務(wù)到期，令雙方對(duì)滿意的債務(wù)重組方案對(duì)泰禾來(lái)說(shuō)相當(dāng)困難。這樣看來(lái)，萬(wàn)科像只是走個(gè)過(guò)場(chǎng)。
 

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