來源|雷達財經（公眾號ID：leidacj）

作者|梁春富  編輯|深海

李嘉誠"捂盤"由來已久，自1989年大舉進入內地以來，李嘉誠旗下長實系地產在全國范圍內大舉囤地，一些項目的開發(fā)周期甚至長達10年、20年之久，北京順義中央別墅區(qū)的譽天下項目耗時25年才全部完工。其"捂盤行為"多次被官媒點名，但始終未有改觀。

9月23日，成都市高新區(qū)財政金融局發(fā)布了《關于禁止和記黃埔地產（成都）有限公司融資、貸款和重大資產重組的函》的文件。該文件顯示，因和記黃埔地產（成都）有限公司（下稱"和記黃埔"）存在捂地、捂盤等不良行為，禁止高新區(qū)內金融機構向和記黃埔及其項目提供新增融資、貸款，并禁止區(qū)內金融機構向和記黃埔進行重大資產重組提供幫助。

就在兩個月前，長實集團發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司HLV及Chinex以約10.12億美元（約78.47億港元）向買方公司出售位于成都高新區(qū)金融城核心地段的南城都匯項目，預計未經審核得益約38.11億港元。

9月23日，長江實業(yè)集團回應媒體稱，和記黃埔地產(成都)有限公司現(xiàn)在并非長江實業(yè)集團有限公司之附屬公司，亦不是由集團控制。

長江實業(yè)集團重申，公司所有發(fā)展項目均嚴格按照國家法規(guī)進行，并不存在囤地的情況。作為地產開發(fā)商，公司主要業(yè)務為房地產買賣，我們一直按計劃完成發(fā)展及出售項目。公司所有開發(fā)項目均與地方政府保持緊密溝通，配合當地規(guī)劃及要求進行專案發(fā)展。

雷達財經梳理發(fā)現(xiàn)，李嘉誠"捂盤"由來已久，自1989年大舉進入內地以來，李嘉誠旗下長實系地產在全國范圍內大舉囤地，一些項目的開發(fā)周期甚至長達10年、20年之久，北京順義中央別墅區(qū)的譽天下項目耗時25年才全部完工。

其"捂盤行為"多次被官媒點名，但始終未有改觀。據不完全統(tǒng)計，李嘉誠已賣掉的內地和香港的資產，價值至少已經超過2500億元。根據長實集團2020年半年報，長實集團主要的地產收益來自于內地業(yè)績，目前在內地仍擁有超過50個地產項目，分布在20多個城市。

成都項目捂盤16年，轉讓得利38億港元

今年7月23日，長實集團發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司HLV及Chinex以約10.12億美元（約78.47億港元）向買方公司出售位于成都高新區(qū)金融城核心地段的南城都匯項目，預計未經審核得益約38.11億港元。

據雷達財經此前報道，南城都匯是和記黃埔旗下項目，2004年花費21.35億拿下了1036畝的土地，樓面成交價高達1030元/平方米，彼時為成都乃至整個西部地區(qū)單宗土地的最高價。

不過十六年過去了，南城都匯項目只推出了6期產品，如今項目依然在建設中。

據悉，南城都匯項目上一次開盤還要追溯到2016年9月，預售參考價為1.2-1.6萬/平方米。而根據貝殼找房，如今同區(qū)域的房價已達到2.3萬/平方米-2.5萬元/平方米。

早在此次出售前，南城都匯項目就已經幫助和記黃埔賺的盆滿缽滿。據界面新聞報道，2006年，和記黃埔曾將南城都匯886畝土地抵押給中國農業(yè)銀行、中國銀行以及中國建設銀行，以此獲得26.21億的抵押貸款。

2013年南城都匯還一舉拿下了成都單盤備案面積、單盤備案金額、商業(yè)地產備案金額等7項銷冠，那一年該項目賣了33.9億元，創(chuàng)下成都樓市年度單盤備案最高紀錄。

2015年，李嘉誠旗下長和系進行"世紀重組"，將原長江實業(yè)與和記黃埔重組合并，與此同時產生兩家新公司，分別是主管長實與和記黃埔所有非房地產業(yè)務的長江和記實業(yè)有限公司以及主管房地產業(yè)務的長江實業(yè)地產有限公司，后者即是現(xiàn)在的長實集團。

長和與長實集團均為在開曼群島注冊的公司，而原來的長實與和黃則同為香港注冊，有業(yè)內人士分析稱此舉或為借重組變相遷冊海外。重組后，南城都匯被歸到長實集團名下。

根據長實集團公開的數據，南城都匯項目共設有2.33萬個單位（包括住宅及商鋪），在之前已售出16503個單位，即開發(fā)了十六年的南城都匯項目還剩有6000多套房源。

不過，李嘉誠家族控制的長實集團向來主要靠土地增值獲利而非內地開發(fā)商流行的高周轉獲利。

捂盤是李嘉誠慣用手法，曾一個項目開發(fā)25年

長達十六年的開發(fā)周期，南城都匯所在區(qū)域地價已經翻了20倍。

這只是李嘉誠內地獲取財富的一個縮影。1989年，李嘉誠大舉進入內地市場，成為香港在內地的最大投資者，與其他香港地產商一樣，李嘉誠所投資的內地項目主攻高端市場，住宅開發(fā)以豪宅為主。過去數十年間，地產業(yè)務是李嘉誠在內地獲取財富積累的主要來源之一。

但與此同時，其獲取財富的方式也被諸多業(yè)內人士詬病，中國房地產學會副會長陳國強曾經表示："長江實業(yè)進入內地進行地產開發(fā)的一個顯著特點，就是通過緩慢開發(fā)、變相囤地，坐享土地升值"。據悉，"變相囤地"還曾導致和記黃埔登上國土部公布的閑置土地"黑名單"。

1993年，李嘉誠旗下長江實業(yè)入股位于北京順義中央別墅區(qū)的譽天下項目，后對整個項目進行全資收購。2005年，項目突然停工，直到2008年譽天下第一期才正式落成。2018年，譽天下項目耗時開發(fā)周期25年終于全部完工，而此時地皮的價格已經從2000元/平方米漲至超4萬元/平方米，升值逾20倍。

無獨有偶，1999年，和記黃埔拿下東莞厚街名為海逸豪庭的項目，彼時因其占地面積高達7000畝被稱為亞洲最大高爾夫別墅群。但和黃在拿地后，并未立即著手進入開發(fā)程序，而是閑置其95個月的時間，為此還被當地政府以土地閑置等原因征收近8000萬元土地閑置費。

盡管被處罰，但開發(fā)速度并未因此改善，至2014年，這個開發(fā)長達15年的項目進度才剛剛過半。根據房天下數據，目前海逸豪庭的均價已超3萬元/平方米。截至2020年7月，海逸豪庭尚未開發(fā)完畢。

2000年之后，長實與和黃加快了在北京、上海、廣州、重慶等省市大舉拿地的步伐，與此同時，其"捂盤"的財富密碼也逐漸為人所知。

北京方面，和記黃埔曾搶在"8·31大限"（2004年國土部出臺文件，要求從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓）的最后一天拿下朝陽區(qū)姚家園的2H1、2H2地塊，并約定開工日期2005年2月27日，竣工日期2006年10月31日。

隨著時間的推移，該項目的建設周期不斷被拉長。雷達財經通過查詢北京住建委官網發(fā)現(xiàn)，2018年更新的《朝陽區(qū)姚家園新村商品住宅（逸翠園）項目建設方案（變更）》顯示，該項目共分五期，其中一期竣工時間已延遲至2007年12月，三、四、五期更是要到2021年12月才完成。

套現(xiàn)2500億后，在內地還有50多個項目 

近年來，李嘉誠開始頻繁出售內地物業(yè)。

2016年10月，長實集團200億元拋售上海 "世紀匯"，董事會預期本集團將錄得未經審核得益約62.2億港元。2019年10月，當時李嘉誠將遼寧大連的一個房地產項目，以約40億元的價格，轉讓給了融創(chuàng)中國的孫宏斌。而該地產項目是李嘉誠在2011年花19億元購得。8年時間價格翻了一倍，該項交易讓李嘉誠"躺賺"20億元。

根據財新網最新報道，近日，長實集團擬出售位于北京、上海的兩處物業(yè)，對應價值達500億元。長實集團此次出售的資產包含住宅和商業(yè)綜合體，分別為北京市朝陽區(qū)逸翠園二期項目和上海普陀區(qū)高尚領域綜合體項目。

其中，北京市朝陽區(qū)逸翠園項目由長實在20年前以7億元的價格買下這片土地，但該項目直到2019年才開工建設，北京項目部分樓體已封頂。上海普陀項目則是由長實在2006年底以底價22億元競得，平均樓面價僅3055元/平方米，如今，該項目的估值已經接近200億。

據不完全統(tǒng)計，李嘉誠已賣掉的內地和香港的資產，價值至少已經超過2500億元。而套現(xiàn)得來的千億資金，則多數流入了英國市場。據媒體統(tǒng)計數據顯示，李嘉誠家族旗下的企業(yè)在英國累計投資超4000億港元，控制著英國四分之一的電力市場、三分之一的天然氣供應市場和五分之二的電信市場。

根據長實集團2020年半年報，長實集團主要的地產收益來自于內地業(yè)績，目前在內地仍擁有超過50個地產項目，分布在20多個城市。

對于李嘉誠家族在國內大肆"賣賣賣"，今年初李澤鉅曾回應稱，"從來沒有離開過中國，也沒有計劃過要離開"。另外，他還表示他所管理的長實集團一直都處于收購狀態(tài)，力求"危中求機"。
 

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