來源|雷達(dá)財(cái)經(jīng)（公眾號(hào)ID：leidacj）

作者|梁春富  編輯|深海

李嘉誠(chéng)"捂盤"由來已久，自1989年大舉進(jìn)入內(nèi)地以來，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)系地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)大舉囤地，一些項(xiàng)目的開發(fā)周期甚至長(zhǎng)達(dá)10年、20年之久，北京順義中央別墅區(qū)的譽(yù)天下項(xiàng)目耗時(shí)25年才全部完工。其"捂盤行為"多次被官媒點(diǎn)名，但始終未有改觀。

9月23日，成都市高新區(qū)財(cái)政金融局發(fā)布了《關(guān)于禁止和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司融資、貸款和重大資產(chǎn)重組的函》的文件。該文件顯示，因和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司（下稱"和記黃埔"）存在捂地、捂盤等不良行為，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向和記黃埔及其項(xiàng)目提供新增融資、貸款，并禁止區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向和記黃埔進(jìn)行重大資產(chǎn)重組提供幫助。

就在兩個(gè)月前，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司HLV及Chinex以約10.12億美元（約78.47億港元）向買方公司出售位于成都高新區(qū)金融城核心地段的南城都匯項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未經(jīng)審核得益約38.11億港元。

9月23日，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)回應(yīng)媒體稱，和記黃埔地產(chǎn)(成都)有限公司現(xiàn)在并非長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司之附屬公司，亦不是由集團(tuán)控制。

長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)重申，公司所有發(fā)展項(xiàng)目均嚴(yán)格按照國(guó)家法規(guī)進(jìn)行，并不存在囤地的情況。作為地產(chǎn)開發(fā)商，公司主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)買賣，我們一直按計(jì)劃完成發(fā)展及出售項(xiàng)目。公司所有開發(fā)項(xiàng)目均與地方政府保持緊密溝通，配合當(dāng)?shù)匾?guī)劃及要求進(jìn)行專案發(fā)展。

雷達(dá)財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，李嘉誠(chéng)"捂盤"由來已久，自1989年大舉進(jìn)入內(nèi)地以來，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)系地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)大舉囤地，一些項(xiàng)目的開發(fā)周期甚至長(zhǎng)達(dá)10年、20年之久，北京順義中央別墅區(qū)的譽(yù)天下項(xiàng)目耗時(shí)25年才全部完工。

其"捂盤行為"多次被官媒點(diǎn)名，但始終未有改觀。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，李嘉誠(chéng)已賣掉的內(nèi)地和香港的資產(chǎn)，價(jià)值至少已經(jīng)超過2500億元。根據(jù)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)2020年半年報(bào)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)主要的地產(chǎn)收益來自于內(nèi)地業(yè)績(jī)，目前在內(nèi)地仍擁有超過50個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分布在20多個(gè)城市。

成都項(xiàng)目捂盤16年，轉(zhuǎn)讓得利38億港元

今年7月23日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司HLV及Chinex以約10.12億美元（約78.47億港元）向買方公司出售位于成都高新區(qū)金融城核心地段的南城都匯項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未經(jīng)審核得益約38.11億港元。

據(jù)雷達(dá)財(cái)經(jīng)此前報(bào)道，南城都匯是和記黃埔旗下項(xiàng)目，2004年花費(fèi)21.35億拿下了1036畝的土地，樓面成交價(jià)高達(dá)1030元/平方米，彼時(shí)為成都乃至整個(gè)西部地區(qū)單宗土地的最高價(jià)。

不過十六年過去了，南城都匯項(xiàng)目只推出了6期產(chǎn)品，如今項(xiàng)目依然在建設(shè)中。

據(jù)悉，南城都匯項(xiàng)目上一次開盤還要追溯到2016年9月，預(yù)售參考價(jià)為1.2-1.6萬/平方米。而根據(jù)貝殼找房，如今同區(qū)域的房?jī)r(jià)已達(dá)到2.3萬/平方米-2.5萬元/平方米。

早在此次出售前，南城都匯項(xiàng)目就已經(jīng)幫助和記黃埔賺的盆滿缽滿。據(jù)界面新聞報(bào)道，2006年，和記黃埔曾將南城都匯886畝土地抵押給中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行以及中國(guó)建設(shè)銀行，以此獲得26.21億的抵押貸款。

2013年南城都匯還一舉拿下了成都單盤備案面積、單盤備案金額、商業(yè)地產(chǎn)備案金額等7項(xiàng)銷冠，那一年該項(xiàng)目賣了33.9億元，創(chuàng)下成都樓市年度單盤備案最高紀(jì)錄。

2015年，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)和系進(jìn)行"世紀(jì)重組"，將原長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔重組合并，與此同時(shí)產(chǎn)生兩家新公司，分別是主管長(zhǎng)實(shí)與和記黃埔所有非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的長(zhǎng)江和記實(shí)業(yè)有限公司以及主管房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司，后者即是現(xiàn)在的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)。

長(zhǎng)和與長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)均為在開曼群島注冊(cè)的公司，而原來的長(zhǎng)實(shí)與和黃則同為香港注冊(cè)，有業(yè)內(nèi)人士分析稱此舉或?yàn)榻柚亟M變相遷冊(cè)海外。重組后，南城都匯被歸到長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)名下。

根據(jù)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)公開的數(shù)據(jù)，南城都匯項(xiàng)目共設(shè)有2.33萬個(gè)單位（包括住宅及商鋪），在之前已售出16503個(gè)單位，即開發(fā)了十六年的南城都匯項(xiàng)目還剩有6000多套房源。

不過，李嘉誠(chéng)家族控制的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)向來主要靠土地增值獲利而非內(nèi)地開發(fā)商流行的高周轉(zhuǎn)獲利。

捂盤是李嘉誠(chéng)慣用手法，曾一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)25年

長(zhǎng)達(dá)十六年的開發(fā)周期，南城都匯所在區(qū)域地價(jià)已經(jīng)翻了20倍。

這只是李嘉誠(chéng)內(nèi)地獲取財(cái)富的一個(gè)縮影。1989年，李嘉誠(chéng)大舉進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，成為香港在內(nèi)地的最大投資者，與其他香港地產(chǎn)商一樣，李嘉誠(chéng)所投資的內(nèi)地項(xiàng)目主攻高端市場(chǎng)，住宅開發(fā)以豪宅為主。過去數(shù)十年間，地產(chǎn)業(yè)務(wù)是李嘉誠(chéng)在內(nèi)地獲取財(cái)富積累的主要來源之一。

但與此同時(shí)，其獲取財(cái)富的方式也被諸多業(yè)內(nèi)人士詬病，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)曾經(jīng)表示："長(zhǎng)江實(shí)業(yè)進(jìn)入內(nèi)地進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是通過緩慢開發(fā)、變相囤地，坐享土地升值"。據(jù)悉，"變相囤地"還曾導(dǎo)致和記黃埔登上國(guó)土部公布的閑置土地"黑名單"。

1993年，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)入股位于北京順義中央別墅區(qū)的譽(yù)天下項(xiàng)目，后對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全資收購(gòu)。2005年，項(xiàng)目突然停工，直到2008年譽(yù)天下第一期才正式落成。2018年，譽(yù)天下項(xiàng)目耗時(shí)開發(fā)周期25年終于全部完工，而此時(shí)地皮的價(jià)格已經(jīng)從2000元/平方米漲至超4萬元/平方米，升值逾20倍。

無獨(dú)有偶，1999年，和記黃埔拿下東莞厚街名為海逸豪庭的項(xiàng)目，彼時(shí)因其占地面積高達(dá)7000畝被稱為亞洲最大高爾夫別墅群。但和黃在拿地后，并未立即著手進(jìn)入開發(fā)程序，而是閑置其95個(gè)月的時(shí)間，為此還被當(dāng)?shù)卣酝恋亻e置等原因征收近8000萬元土地閑置費(fèi)。

盡管被處罰，但開發(fā)速度并未因此改善，至2014年，這個(gè)開發(fā)長(zhǎng)達(dá)15年的項(xiàng)目進(jìn)度才剛剛過半。根據(jù)房天下數(shù)據(jù)，目前海逸豪庭的均價(jià)已超3萬元/平方米。截至2020年7月，海逸豪庭尚未開發(fā)完畢。

2000年之后，長(zhǎng)實(shí)與和黃加快了在北京、上海、廣州、重慶等省市大舉拿地的步伐，與此同時(shí)，其"捂盤"的財(cái)富密碼也逐漸為人所知。

北京方面，和記黃埔曾搶在"8·31大限"（2004年國(guó)土部出臺(tái)文件，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開競(jìng)價(jià)出讓）的最后一天拿下朝陽區(qū)姚家園的2H1、2H2地塊，并約定開工日期2005年2月27日，竣工日期2006年10月31日。

隨著時(shí)間的推移，該項(xiàng)目的建設(shè)周期不斷被拉長(zhǎng)。雷達(dá)財(cái)經(jīng)通過查詢北京住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，2018年更新的《朝陽區(qū)姚家園新村商品住宅（逸翠園）項(xiàng)目建設(shè)方案（變更）》顯示，該項(xiàng)目共分五期，其中一期竣工時(shí)間已延遲至2007年12月，三、四、五期更是要到2021年12月才完成。

套現(xiàn)2500億后，在內(nèi)地還有50多個(gè)項(xiàng)目 

近年來，李嘉誠(chéng)開始頻繁出售內(nèi)地物業(yè)。

2016年10月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)200億元拋售上海 "世紀(jì)匯"，董事會(huì)預(yù)期本集團(tuán)將錄得未經(jīng)審核得益約62.2億港元。2019年10月，當(dāng)時(shí)李嘉誠(chéng)將遼寧大連的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以約40億元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給了融創(chuàng)中國(guó)的孫宏斌。而該地產(chǎn)項(xiàng)目是李嘉誠(chéng)在2011年花19億元購(gòu)得。8年時(shí)間價(jià)格翻了一倍，該項(xiàng)交易讓李嘉誠(chéng)"躺賺"20億元。

根據(jù)財(cái)新網(wǎng)最新報(bào)道，近日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)擬出售位于北京、上海的兩處物業(yè)，對(duì)應(yīng)價(jià)值達(dá)500億元。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)此次出售的資產(chǎn)包含住宅和商業(yè)綜合體，分別為北京市朝陽區(qū)逸翠園二期項(xiàng)目和上海普陀區(qū)高尚領(lǐng)域綜合體項(xiàng)目。

其中，北京市朝陽區(qū)逸翠園項(xiàng)目由長(zhǎng)實(shí)在20年前以7億元的價(jià)格買下這片土地，但該項(xiàng)目直到2019年才開工建設(shè)，北京項(xiàng)目部分樓體已封頂。上海普陀項(xiàng)目則是由長(zhǎng)實(shí)在2006年底以底價(jià)22億元競(jìng)得，平均樓面價(jià)僅3055元/平方米，如今，該項(xiàng)目的估值已經(jīng)接近200億。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，李嘉誠(chéng)已賣掉的內(nèi)地和香港的資產(chǎn)，價(jià)值至少已經(jīng)超過2500億元。而套現(xiàn)得來的千億資金，則多數(shù)流入了英國(guó)市場(chǎng)。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，李嘉誠(chéng)家族旗下的企業(yè)在英國(guó)累計(jì)投資超4000億港元，控制著英國(guó)四分之一的電力市場(chǎng)、三分之一的天然氣供應(yīng)市場(chǎng)和五分之二的電信市場(chǎng)。

根據(jù)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)2020年半年報(bào)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)主要的地產(chǎn)收益來自于內(nèi)地業(yè)績(jī)，目前在內(nèi)地仍擁有超過50個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分布在20多個(gè)城市。

對(duì)于李嘉誠(chéng)家族在國(guó)內(nèi)大肆"賣賣賣"，今年初李澤鉅曾回應(yīng)稱，"從來沒有離開過中國(guó)，也沒有計(jì)劃過要離開"。另外，他還表示他所管理的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)一直都處于收購(gòu)狀態(tài)，力求"危中求機(jī)"。
 

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽碓醇白髡呙帧?/p>

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com