來(lái)源|核桃找房鄭州站
 

最近兩天，樓市先后出現(xiàn)了4個(gè)大消息。

消息一：有媒體報(bào)道說(shuō)，監(jiān)管部門(mén)要求試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)，以落實(shí)“三道紅線”。試點(diǎn)房企包括碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城控股、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)、陽(yáng)光城。

消息二：監(jiān)管部門(mén)要求各大銀行控制新增貸款中房地產(chǎn)貸款的比例，不能突破30%。由于接近或者突破上限，部分銀行額度緊張，甚至鼓勵(lì)客戶(hù)提前歸還房貸。

消息三：越來(lái)越多的城市開(kāi)始推行“交房即交證”——開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦結(jié)竣工驗(yàn)收備案手續(xù)并交房的同時(shí)，辦理好不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)（即房產(chǎn)證）。最新出臺(tái)政策的城市是長(zhǎng)沙，此前已有江蘇、浙江、山東、廣西的部分城市實(shí)施了。

消息四：9月28日，樓市一直比較火爆的唐山出臺(tái)“新政”，把二套房首付比例提高到了50%。此外，還嚴(yán)禁“首付貸”等。

這是否意味著在國(guó)慶黃金周之前，官方啟動(dòng)了新一輪樓市調(diào)控？這些政策是否都是比較大的利空？
 

下面我分析一下。

首先看消息一，有部分媒體認(rèn)為這是“三道紅線”政策提速。其實(shí)不然，這恰恰是明確了過(guò)渡期，而且給的緩沖期比較寬裕。

所謂“三道紅線”是指：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

前幾天到云南撫仙湖參加萬(wàn)科南方大區(qū)的發(fā)布會(huì)，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮表示“三道紅線”等房企融資政策的出臺(tái)，影響堪比2003年出臺(tái)“土地招拍掛制度”。

郁亮把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為三個(gè)階段：土地招拍掛制度建立之前，誰(shuí)能拿到好的土地，就可以賺大錢(qián)，這是“土地紅利階段”；從2003年到2020年，誰(shuí)能獲得充分的融資，就可以賺大錢(qián)，這是“金融紅利階段”；“三道紅線”之后，誰(shuí)能精細(xì)管理、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)，才可以賺錢(qián)，這是“管理紅利階段”。

2年前，監(jiān)管層給金融業(yè)出臺(tái)“資管新規(guī)”，最后也被迫延長(zhǎng)了過(guò)渡期。因?yàn)椴谎娱L(zhǎng)，就可能出現(xiàn)難以面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)在給房企“去杠桿”，跟“資管新規(guī)”一樣也需要有過(guò)渡期。金融和地產(chǎn)，是中國(guó)杠桿率最高的兩個(gè)行業(yè)，治理這兩個(gè)行業(yè)都不能太激進(jìn)。

所以，消息一其實(shí)是利好，不是利空。
 

再看消息二，規(guī)定各銀行新增貸款里房地產(chǎn)貸款不能超過(guò)30%，的確是利空，但沒(méi)有一些媒體渲染的那么厲害。

為什么？我們不妨看央行的兩組數(shù)據(jù)。根據(jù)“貨幣政策執(zhí)行報(bào)告”，我們知道：

1、截至2019年末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額 44.41 萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額的 29%。

2、截至2020年6月末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額 47.4 萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額的 28.7%。

也就是說(shuō)，無(wú)論是去年年底，還是今年6月末，房地產(chǎn)貸款占總貸款比例都沒(méi)有超過(guò)30%。而且在2020年6月末，房地產(chǎn)貸款占比（總存量）還是下降的。

需要指出的是，很多房地產(chǎn)貸款其實(shí)是走經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等方式進(jìn)入的樓市，在統(tǒng)計(jì)里不算“涉房貸款”。

2016年和2017年，房地產(chǎn)新增貸款增速比較快，占比比較高。但經(jīng)過(guò)最近兩年的壓降，數(shù)據(jù)已經(jīng)基本回歸正常。

今年由于遭遇疫情，貨幣政策比較寬松。所以新增貸款規(guī)模巨大，在這種情況下讓房地產(chǎn)增量貸款超過(guò)30%，會(huì)增加房?jī)r(jià)上漲的壓力。

所以我們可以看出：30%的比例，并不是一個(gè)“嚴(yán)厲的緊縮措施”，而是防止個(gè)別銀行“搶房貸”太激進(jìn)

對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，涉房貸款，尤其是個(gè)人房貸，都是優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，違約率非常低。所以銀行更愿意發(fā)放個(gè)人房貸，而不是貸款給實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

但從國(guó)家角度看，要扭轉(zhuǎn)這種趨勢(shì)，不讓房地產(chǎn)行業(yè)占用太多的金融資源。無(wú)論是“三道紅線”還是“30%比例”，都是基于這種考慮。

另外，房地產(chǎn)用來(lái)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)作用巨大。這種巨大的能量不能快速耗盡，需要留著緩慢發(fā)揮作用，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定保駕護(hù)航。所以國(guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)，要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

疫情之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)明顯回暖，這時(shí)候要控制一下房地產(chǎn)的增速，否則四季度會(huì)過(guò)熱。這種調(diào)控，不是為了讓樓市入冬，而是防止過(guò)熱。對(duì)此，我們要有清醒認(rèn)識(shí)。

再看消息三，就更難理解為利空了。

“交房即交證”，準(zhǔn)確的說(shuō)法是“交房即辦證”。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是要辦理的，辦理的時(shí)候是要交稅的，尤其是契稅。一套200萬(wàn)的房子，如果是豪宅、第二套，一般是3%的契稅，辦證意味著要給國(guó)家繳納6萬(wàn)元的契稅。當(dāng)然，這是從購(gòu)房者角度說(shuō)的，房企角度也有很多稅要隨著辦證繳納。

以前從交房到辦證需要2年到3年，意味著地方政府拿到這筆稅款要遲2到3年。突然提速，意味著政府可以提前拿到錢(qián)。而目前正是地方政府缺錢(qián)的時(shí)候，部分三四線城市甚至出現(xiàn)了公務(wù)員、教師工資的拖欠。

此外，讓購(gòu)房者提前2到3年拿到房產(chǎn)證，就可以提前2到3年賣(mài)出換房，有利于加強(qiáng)二手房市場(chǎng)的周轉(zhuǎn)率。我之前在專(zhuān)欄里講過(guò)，地方政府正在推進(jìn)房地產(chǎn)交易“股票化”，讓交易越來(lái)越快捷，其目的也是穩(wěn)增長(zhǎng)。

從這一點(diǎn)上，你能看出樓市的重要性。

至于唐山出臺(tái)“樓市新政”，也是非常溫和的。

唐山樓市是華北地區(qū)的異數(shù)，在北京、天津、河北、山東樓市普遍偏冷的情況下，唐山率先回暖，漲了不少。8月26日，唐山、沈陽(yáng)等6個(gè)城市還被住建部叫到北京開(kāi)會(huì)。

唐山的調(diào)控，正是在這個(gè)背景下出臺(tái)的。但實(shí)質(zhì)性的只有一條：2套房首付提高到5成。此外還規(guī)定，第三套房不能貸款，其實(shí)這是大多數(shù)地級(jí)市的標(biāo)配，如果現(xiàn)在才出臺(tái)，那是比較滯后的。

此外，很多城市已出臺(tái)的“增值稅免征2年變5年”唐山也沒(méi)有涉及。

在今年樓市調(diào)控里，只有深圳一個(gè)城市的措施堪稱(chēng)嚴(yán)厲，其他城市都非常溫柔。顯示了疫情當(dāng)前，各地穩(wěn)增長(zhǎng)壓力比較大。

另外值得注意的是，在昨天央行公布的“貨幣政策委員會(huì)三季度例會(huì)”通稿里，三次提及了“引導(dǎo)貸款利率下行”。

所以，雖然央行不再?gòu)?qiáng)調(diào)“逆周期”，而是提倡“跨周期”，但年內(nèi)降息仍然是努力的方向。

但你要注意：央行不太愿意通過(guò)LPR的渠道降息，這相當(dāng)于“敲鑼打鼓的降息”；而是通過(guò)增加逆回購(gòu)（特別是14天逆回購(gòu)）的渠道，增加貨幣供應(yīng)量，讓市場(chǎng)利率自然回落。

也就是說(shuō)，央行希望悄悄地降息。

還是那句話：中國(guó)樓市只有兩個(gè)季節(jié)，春天或者秋天，很難有夏天，也很難有冬天。
 

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽?lái)源及作者名字。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com