來源|南方財(cái)富網(wǎng)

根據(jù)上周韓國國民銀行發(fā)布的《9月住宅價(jià)格動(dòng)向》，9月首爾公寓樓平均價(jià)格首次突破10億韓元，約合人民幣584萬元，是韓國有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來最高紀(jì)錄，較兩年前增長近三成。

同時(shí)，中低端公寓價(jià)格同期也增長近四成，增速是高端公寓的兩倍，大幅增加了工薪族的買房負(fù)擔(dān)。

據(jù)了解，近年來韓國工薪階層工資漲幅僅為3.3%，遠(yuǎn)不及房價(jià)增速，這也進(jìn)一步加劇了韓國民眾對實(shí)現(xiàn)居住穩(wěn)定的擔(dān)憂。

韓國防疫部門昨天表示，9月30日至10月4日中秋節(jié)假期期間，韓國單日新增確診病例平均維持在兩位數(shù)，而且沒有出現(xiàn)大規(guī)模集體感染。不過考慮到中秋期間韓國的單日檢測量僅為節(jié)前的一半水平，防疫工作仍不能掉以輕心，將根據(jù)節(jié)后防疫和確診的具體情況，制定后續(xù)防疫措施。

受疫情的持續(xù)影響，韓國跨境旅游長期受阻，這也嚴(yán)重拖累了韓國酒店業(yè)。根據(jù)業(yè)界上周數(shù)據(jù)，首爾市主要酒店平日的客房入住率僅為10-20%。由于長期陷入經(jīng)營困難，包括首爾艾美、喜來登等多家五星級酒店紛紛宣布出售酒店。

業(yè)界分析，旅游業(yè)回暖尚需時(shí)間，預(yù)計(jì)疫情下韓國酒店業(yè)的大洗牌會持續(xù)到明年下半年。

韓國房價(jià)最主要的原因來自于韓國在全球絕無僅有的樓市和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

首先來看其獨(dú)特的樓市結(jié)構(gòu)。韓國首爾60%的家庭都是租戶，雖然這在全球主要中心城市中還算是“正常”，但是由于韓國獨(dú)特的租約結(jié)構(gòu)，這些租戶家庭大多數(shù)都擁有購買住房的實(shí)力。

首爾大約有一半的租約是必須向房東繳納房價(jià)60%-80%的押金的，交了押金后可以“免費(fèi)住”規(guī)定的年數(shù)，期滿可以退房退押金;剩下一半是正常的押金+月租模式。

拿到高額押金的房主可以不斷層層加杠桿，控制大量住房——2億韓元付20%的首付，買了10億韓元的房子，然后租出去可以收進(jìn)來8億韓元的押金，然后這8億韓元再去付首付……

經(jīng)過幾輪操作，用2億韓元的資本就可以撬動(dòng)巨量房產(chǎn)——當(dāng)然，這是在政府限購限貸之前的玩法。

在房價(jià)相對穩(wěn)定的時(shí)候，房東需要承擔(dān)按揭貸款，租戶愿意用付巨額押金的方式來換取“免租金”——因?yàn)榫C合算下來，這些資金放在銀行里的月利率，低于月租金;同時(shí)，用這些錢付首付貸款買房，每月還會產(chǎn)生負(fù)的按揭現(xiàn)金流，影響生活和消費(fèi)水平——而免費(fèi)租房，“省下來”的按揭款可以用來干別的事情。

可以說在過去，房客和房東在這件事情上“各取所需”——房客享受了生活，房東在得到合理利潤的同時(shí)，需要管理好現(xiàn)金流和貸款，并承擔(dān)房屋的維護(hù)責(zé)任。

但是，房價(jià)的快速上行，改變了原來“各取所需”的平衡——房客眼巴巴看著房價(jià)暴漲，將大量財(cái)富轉(zhuǎn)移給了房東，自己也想要自己的住房，甚至是要當(dāng)房東了。

房價(jià)越漲，這種趨勢就會越加強(qiáng)，韓國政府的行政措施是根本壓不住這種趨勢的。

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