來(lái)源丨百家號(hào)爾東商業(yè)觀察

作者丨小郭

關(guān)心房地產(chǎn)的人想知道房?jī)r(jià)水平到底如何？曹德旺之前的話，道出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的真相。他說(shuō)，過(guò)去30年，我認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快。房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲占用了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)多資源，給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了諸多問(wèn)題。曹德旺的話不假，但是目前我國(guó)的住房?jī)r(jià)格仍然居高不下。

盡管我國(guó)住房供過(guò)于求，但由于分配不平衡，仍有大量人買(mǎi)不起房、住不起房。因此，市場(chǎng)上仍然有大量需求，剛性需求者也很多，這就促成了房?jī)r(jià)的上漲。一個(gè)簡(jiǎn)單的例子是：市場(chǎng)上有200套房子，供200人居住，其中100套房子各有兩套，其余100個(gè)人一套都沒(méi)有。用平均數(shù)計(jì)算，市場(chǎng)上每個(gè)人一套房就足夠了，但事實(shí)并非如此。市場(chǎng)上還有100個(gè)有剛性需求的購(gòu)房者，哭著要買(mǎi)房，房?jī)r(jià)能不漲嗎？

然而，近年來(lái)，我們可以清楚地看到，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)的上漲速度也止住了瘋狂上漲。之前有人提出了一個(gè)假設(shè)：如果房?jī)r(jià)回到10年前的4000元/平方米，大家會(huì)朝著更好的方向發(fā)展嗎？它一經(jīng)提出，就贏得了許多人的贊同。但畢竟，假設(shè)只是一種假設(shè)。如果房?jī)r(jià)真的回到4000元/平方米，社會(huì)現(xiàn)象未必都是正面的。

現(xiàn)象一：年輕人壓力小，快樂(lè)多

社會(huì)上有這樣一群年輕人，他們的家庭條件一般，他們?cè)?jīng)把夢(mèng)想帶到理想的城市，漸漸地他們的夢(mèng)想破滅了。如果說(shuō)還有什么可以稱(chēng)之為夢(mèng)想的話，那就是在城里買(mǎi)房子。有時(shí)人們對(duì)于他們感到深深的遺憾，他們是高房?jī)r(jià)的最大受害者。如果房?jī)r(jià)真的降到4000元/平方米，意味著這些年輕人將不再承受房子的壓力，不再精疲力竭地買(mǎi)房，不再因?yàn)榉孔拥膲毫Χ艞墘?mèng)想，他們可以致力于城市建設(shè)和國(guó)家科技事業(yè)的創(chuàng)新。我們國(guó)家的繁榮和強(qiáng)大國(guó)家的繁榮也取決于這些精力充沛的夢(mèng)想家，而不是那些為巨額住房貸款而掙扎的房奴。

現(xiàn)象二：房企難以為繼

如果房?jī)r(jià)大幅下跌，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不可避免的影響。這是因?yàn)槟壳胺績(jī)r(jià)一直穩(wěn)定，這對(duì)房企不利。去年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的消息不斷，包括一些知名房地產(chǎn)企業(yè)。專(zhuān)家曾預(yù)測(cè)，如果房?jī)r(jià)下跌30%，至少80%的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將難以生存。按照我們的假設(shè)，房?jī)r(jià)會(huì)回到4000元/平方米。對(duì)于目前一、二房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，已不再是利潤(rùn)減半的問(wèn)題。

現(xiàn)象三：炒房客撐不住

如果房?jī)r(jià)大幅下跌，不僅會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)，也會(huì)影響到"房奴"。如果房?jī)r(jià)大幅下跌，必然會(huì)有"貶值"的感覺(jué)。然而，與房地產(chǎn)公司和"房奴"相比，一旦房?jī)r(jià)大幅下跌，將會(huì)有一批人受到最嚴(yán)重的沖擊，即炒房客。其實(shí)，炒房客在一定程度上是實(shí)力較弱的"小開(kāi)發(fā)商"，但兩者最大的區(qū)別在于開(kāi)發(fā)商直接提供住房，而炒房客則間接提供住房。他們賺錢(qián)的秘訣就是低買(mǎi)高賣(mài)，以賺取差價(jià)。大多數(shù)炒房客根本買(mǎi)不起房子。他們大多數(shù)的房子都有很多銀行貸款。即使房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，他們也一直在支付銀行貸款。

隨著房子越來(lái)越老舊。這對(duì)他們來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大的損失。況且，房?jī)r(jià)下跌的話，房子怎么能賣(mài)出去？尤其是那些擁有高杠桿率的炒房客，他們可能會(huì)更加不知所措。

現(xiàn)象四：實(shí)體經(jīng)濟(jì)、零售業(yè)等再次崛起

實(shí)體經(jīng)濟(jì)必須是大國(guó)的基石。房地產(chǎn)只能在短期內(nèi)刺激經(jīng)濟(jì)。一旦房?jī)r(jià)能降到4000元/平方米，人們就不需要存錢(qián)買(mǎi)房了。更多資金將用于消費(fèi)、購(gòu)物、旅游等領(lǐng)域，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和零售業(yè)將快速發(fā)展。誠(chéng)然，房?jī)r(jià)下跌會(huì)有一些不利因素，但高房?jī)r(jià)確實(shí)沒(méi)有必要。即使不能回落到4000元/平方米，也要適當(dāng)回落。前段時(shí)間，房地產(chǎn)大亨孫宏斌也發(fā)表聲明，揭示房地產(chǎn)市場(chǎng)的真相。他直率地說(shuō)："調(diào)控的力量不可低估，我們必須認(rèn)清形勢(shì)。"

孫宏斌認(rèn)為限價(jià)等監(jiān)管政策是長(zhǎng)期行為，不可能存在僥幸心理。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出臺(tái)數(shù)百次。效果顯著，抑制了房?jī)r(jià)，驅(qū)散了房地產(chǎn)投機(jī)者的熱情。然而，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是一場(chǎng)長(zhǎng)期戰(zhàn)爭(zhēng)，所以未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松?？偠灾瑢O宏斌打破了未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)控之中，這將防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲或下跌。簡(jiǎn)而言之，房?jī)r(jià)將朝著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。

總的來(lái)說(shuō)，降至4000/平方米是不現(xiàn)實(shí)的。因?yàn)檫@將對(duì)社會(huì)的各個(gè)方面產(chǎn)生影響。因此，房?jī)r(jià)大幅下跌是不可能的，現(xiàn)在只要求不繼續(xù)上漲，穩(wěn)定下來(lái)，就已經(jīng)是一個(gè)好局面了。那么你怎么看未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)？

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