來源丨凱龍的后浪財經(jīng)（微信號：WaveFinance）

作者丨蔡凱龍

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房地產(chǎn)是長期投資，只有對一個國家經(jīng)濟長遠方向的認可，投資人才敢投房地產(chǎn)。所以說，房地產(chǎn)和國家經(jīng)濟的發(fā)展方向是一致的，因此任何一個國家經(jīng)濟發(fā)展的強弱趨勢，是可以從房地產(chǎn)來做預(yù)測的。 我在紐約工作十幾年，2013年從美國回中國當海歸的時候，很多國人卻和我相反，他們看好美國的經(jīng)濟發(fā)展和未來，去美國買房子。

這些朋友們就笑話我，國外生活的好好的為什么回來，國內(nèi)的有錢人都跑到海外買房子，你反而跑回國內(nèi)。

我的回答是：看事情要用動態(tài)的眼光，，中國跟美國相比還有差距，但是中國的發(fā)展速度，成長性和機會更大。 正如我的預(yù)判那樣，七年后，那些在國外買房的人，開始后悔了。 比如一位神秘的中國商人，2010年擲豪金3320萬美元（約合人民幣2.3億元），買下紐約曼哈頓一套面積511平方米的豪華公寓，創(chuàng)下當時紐約房價的新高。

 一位中國女士在曼哈頓西57街上知名的One57，買下了一間價值650萬美元的公寓，就是因為2歲女兒未來要上哥倫比亞大學(xué)或紐約大學(xué)。 2015年5月，演藝事業(yè)如日中天的吳秀波，以550萬美元買下位于美國南加州圣瑪利諾的豪宅。內(nèi)有私人庭院、超大游泳池等配套，據(jù)說當時吳秀波認為這里挺適合自己養(yǎng)老的。 

知名女主持人董某在加州洛杉磯的名人聚集地比弗利山莊以750萬美元（約合人民幣5000多萬）買了一處豪宅。 這些名人買的豪宅，現(xiàn)在“七年之癢“，開始要拋售。

 2020年末，吳秀波的房子倒虧80萬美元也要拋售；董主持人也以低于市場價的價格賣掉了洛杉磯的豪宅。 為什么中國人都以低于市場價賣掉這些房子呢？其實有各種各樣復(fù)雜的原因，最重要的原因就是他們不看好美國。正如房價走勢可以預(yù)測一個國家的經(jīng)濟一樣，我們通過分析美國的房價走勢，以點帶面，用管中窺豹的方式看美國經(jīng)濟到底出了什么問題。

第一個重要的原因就是疫情的影響，受疫情影響最直接的就是核心城市和核心區(qū)域，加州和洛杉磯的房子非常貴，市中心其實很破舊，但是地段好，人氣足。如今因為疫情影響，特別是加州那些高科技公司，比如臉書和谷歌等大公司，都推行遠程上班，這樣一來，核心區(qū)域還能有什么人氣呢？

大家以前愿意花高價住在市中心，是因為通勤方便，如今在家辦公，就沒有必要住在那么貴的房子里，偏遠郊區(qū)環(huán)境更好，而且很便宜，只要有Internet，就可以上班。 最明顯的就是特斯拉公司，它干脆把總部從加州遷到德州，加州稅高房子又貴，現(xiàn)在員工很多可以遠程上班，它就沒有必要把總部建立又貴又有諸多限制的加州。所以說，疫情對美國高房價打擊非常大。 

第二個原因，投資人對美國的經(jīng)濟前途越來越?jīng)]信心。美國疫情一直控制不下來，恰逢總統(tǒng)換屆大選，兩黨紛爭，全美政局上下亂成一團。因為買房子這不是一兩年的事情，買下去肯定至少五年，甚至十幾年。 

第三個原因關(guān)于破產(chǎn)與失業(yè)。美國在疫情影響下經(jīng)濟放緩，破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量猛增，失業(yè)人口也劇增。美國人不喜歡存錢，一旦失業(yè)，房租或房貸就交不起了， 這些人只好留宿街頭或者是換一個更便宜的房子，這對房價影響是致命的。如果說疫情是房價下跌最主要的原因，那疫情影響下的收入減少是最直接的原因。

第四個原因，是美聯(lián)儲已經(jīng)無法再用降低利率來維持房市。因為美聯(lián)儲的利率一降再降，各種政策已經(jīng)輪番上場，幾乎快用光最后一顆子彈了，利率已經(jīng)降到這么低了，說明貨幣政策已經(jīng)黔驢技窮，再大幅印鈔票只會讓物價上漲。 

第五個原因中國經(jīng)濟獨好。這個原因是以華人的視角。華人去美國買房，大多是去西部的大城市洛杉磯和硅谷，或者東部的紐約等好的地區(qū)。華人聚集的居住區(qū)的高房價其實很大一部分是由中國人炒起來的。但是現(xiàn)在中國經(jīng)濟這邊獨好，特別是中國迅速撲滅疫情，成為全球經(jīng)濟唯一正增長的國家；人民幣匯率也猛漲，中國各方面的條件都非常吸引人，海外華人很多人想回國。

海外華人想回來，肯定是要把房子賣掉。據(jù)全美地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會的最新調(diào)查顯示，截止2020年11月，中國房地產(chǎn)買家至少拋售了270億美元房產(chǎn)。270億美元不是一個小數(shù)目，而華人的房子主要集中在幾個區(qū)，這些資金的撤退對美國華人的房地產(chǎn)來說是一個非常大的影響。 

總之，從美國經(jīng)濟現(xiàn)狀看，美國房地產(chǎn)投資中長期是不看好的。而國內(nèi)則相反，人民幣匯率還在漲，中國經(jīng)濟的前景比美國好很多。如果你現(xiàn)在去買美國房子，就要更加謹慎小心。如果你在美國有房子，不是自己住而是投資房的話，是時候做一些資產(chǎn)調(diào)整和配置了。

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