來源丨馮侖風馬牛（微信ID：fengluntalk）

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上周，風馬牛直播間請到了北京金石致遠投資管理有限公司 CEO、金融投資家楊天南，和馮叔一起，就買房、投資等話題進行了一場直播。我們整理了直播的部分內(nèi)容，分享給大家。

風馬牛：先請馮叔聊一聊房子的事。從去年開始，很多人說，「現(xiàn)在全球央行都在放水，通脹會是一個普遍現(xiàn)象」。想請教馮叔，在未來 10 年，買房抗通脹還是一個好的選擇嗎？

馮叔：我不認為這是一個好的選擇了。實際上，最近這四五年，關(guān)于住宅的政策一直都是在強調(diào)「健康、可持續(xù)發(fā)展」，對房價有一個比較有效的宏觀調(diào)控。

另外，各地現(xiàn)在都在支持租賃房的發(fā)展，解決了很多人短期沒房住的困難以及一些人因為頻繁變化工作帶來的住房需求。

更重要的是，正如我們過去一直講的，中國人均 GDP 到了 1 萬美金之后，城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)將近 40 平米了，住房的問題基本上是解決了。當然這是個平均數(shù)。買房也好，租房也好，在城鎮(zhèn)，完全沒房住的人其實已經(jīng)很少了。當然，還是有一些人沒有，但目前社會，不太可能每個人，100% 都擁有。

要解決有房住的問題，一個是買房，一個是租房。從全國來看，住宅的增長速度在放緩，而租賃房的總量在增加。

從各地的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟成長的發(fā)展邏輯看，大部分城市由于人口沒有增量了，房價都是穩(wěn)中有降。只有少數(shù)幾個城市，比如 GDP 前 10 位的城市，人口增量是正的，房價穩(wěn)中略漲，即使是這樣，政府的調(diào)控也是非常快的。而其它如大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等支持房價上漲的因素，慢慢地也都沒那么明顯了。

我認為，在目前這樣的調(diào)控方向和租賃房得到更多鼓勵的政策環(huán)境下，單就一個微弱或者說溫和的通脹，并不能支持「投資一定要去買房」這樣一個判斷。我覺得還是要做更多的研究。買房不是一個最好的選擇。

風馬牛：對于很多 90 后、00 后的年輕人來說，如何理性看待買房這件事，也是一個一直被討論的話題。也想聽聽馮叔的看法。您年輕的時候是怎么看待買房這件事的？

馮叔：第一，我們年輕的時候沒有買房子的事，都是分房。第二，天南知道，我們第一次買房，是 1995 年前后公司買的，我們只有住的權(quán)利，那時候沒有商品房，都是單位才能買房。

那時候，年輕人的住房有兩種選擇。一種是待在機關(guān)里，等著，單位給你分配解決。另一種就是像我這樣自己折騰。單位從來沒給我分配過房，我一直是自己找地兒住，一會兒住朋友那兒，一會兒住單身宿舍了，完全是自己折騰，到最后蓋房子，當然也就解決了。

我一直覺得，這是兩種人生態(tài)度的選擇。一種是選擇穩(wěn)定，按部就班。如果有能力，那么可以買個房，年輕時可以先買個小的，到 40 多歲換個大一點的，等到老了再換成小的。

如果說你愿意自由，你喜歡創(chuàng)業(yè)，我覺得租房就可以。而且租房還可以租好的，你只要有一定的經(jīng)濟條件，就可以在不同的城市切換。比如你在上海租個好房，住一段時間，想換地方了，還可以再到北京來住。我身邊就有朋友，租房也活得很幸福，不停地換地兒，從來不為房子操心。比如要跳槽了，他就從北京到上海了，再換工作，又從上海去深圳了。他就把錢拿來做別的投資，回報也不差。

對于年輕人來說，選擇租房，還是在力所能及的情況下買房，以及在力所不及的情況下非要買房，這三種不同的活法，人生的快樂程度是不一樣的。

力所不及卻非要買房的人其實活得特別痛苦。我最近買了一本美國人寫的書，叫《房奴》，這些人一輩子就在為房子打工，經(jīng)濟上過得很緊，其它方面都不能很放松。

我是不贊成這樣的。我覺得，年輕的時候，在力所能及情況下買個小房，到中年了，有能力了，稍微換大一點，老了以后再換成小的。然后還可以賺其它方面的錢，還可以做一些別的事。這樣會更好一些。

風馬牛：確實，不買房也可以做別的投資。我們也知道，楊老師當年就是讀了《巴菲特之道》后去做投資的。楊老師，您可以跟我們分享一下這其中的緣分嗎？

楊天南：1995 年的時候，馮叔把這本書的英文版帶回到中國來，馮叔很愛讀書，帶了很多書，這是其中的一本。然后公司的中高層，一二十個人都看到了《巴菲特之道》，但被這本書改變命運的，據(jù)說到目前就我一個。其他人可能沒仔細看。而且馮叔帶回來的是英文版，我們很多人當時已經(jīng)不怎么用英文了，馮叔還專門找到北外的老師，翻譯了幾章，沒有全翻譯。

我們那時候已經(jīng)有了二級市場實踐的經(jīng)驗，所以一看到這本書，感覺簡直是「天外之音」。

馮叔：那時候天南在公司的金融證券部。

楊天南：當時有自營盤，虧了很多，從 1993 年到 1995 年是個大熊市。1993 年到 1995 年，股市從 1500 點跌到 300 點，然后反彈，漲到 500 點。在 500 點的時候我讀了這本書。接下來在 1996、1997 年的時候就從 500 點漲了 1500 點。然后我運氣好，就是指數(shù)漲了 200% 的情況下，我賺了 1000%。當時買了長虹這樣的牛股，它的漲幅遠遠超越大盤。

現(xiàn)在很多年輕人很關(guān)心賺 10 倍這個事，實際上這個不是最重要的，最重要的是，全部身家賺 10 倍。這是很不一樣的。比如，你買了 1 萬塊錢的股票，你賺 10 倍。實際上沒什么用，對吧？

但我當時年輕，二十七八歲，而且沒結(jié)婚，光桿一個，還沒有買房的負擔，不用還按揭，也沒有負債。

馮叔：那時候工資也不高吧。

楊天南：當時萬通算高的。當時的年輕人，愛去兩類公司，一個是外企，一個是名企。萬通算是名企，工資高。

所以現(xiàn)在回過頭來想，我們在 1995 年的時候，已經(jīng)算是拿到高工資了。運氣也好，1996、1997 年碰上一輪中國的大牛市，又賺了 10 倍。

這是 1995 年馮叔帶給我的故事。然后整整過了 20 年，2015 年的時候，這本書出第三版，他們「千回百轉(zhuǎn)」找到我，請我翻譯，就是因為出版社也聽到了我這個故事，說，「你看，當年你就是被這本書改變命運」，而且我當時又到美國去見巴菲特。

馮叔：天南可能是第一個去美國找巴菲特的中國人，見到了，還拍照。

楊天南：1995 年的時候讀到了書，2015 年的時候找我來翻譯。這真的是一個緣分。當時他們找我，我也沒答應(yīng)，因為當時沒翻譯過書，怕耽誤人家。我是想了 5 個月才答應(yīng)。現(xiàn)在翻譯了 7 本書關(guān)于巴菲特的書了。

我的工作比較忙，就用業(yè)余的時間每年翻譯一本。剛才還跟馮叔說，再過兩年，巴菲特的搭檔芒格就 99 歲了，出版社邀請我翻譯一本《查理·芒格傳》，書出來的時候正好是他 100 歲。這很有意義?？赡茉龠^ 20 年，再下一代人也在讀這個書，而且還能受到啟發(fā)。

當然，這是另外一個話題，怎么讀書？是讀亂七八糟的書，隨便看看，還是讀經(jīng)典，可能改變命運的？我認為有一個觀點很有道理，叫「精兵一千勝過烏合十萬」。

風馬牛：您剛剛也提到大牛市。最近大家也都在討論股市的問題，說是不是新的一輪小牛市又開始了？但是，也有人說，大部分的散戶在大牛市時是虧錢的。這個是什么原因?qū)е碌模?/span>

楊天南：巴菲特的一個老師叫格雷厄姆。格雷厄姆是價值投資的「開山祖師」，他講過一句很有名的話，「牛市是普通人虧損的最重要的原因」。

大部分人在市場上買高不買低。便宜的還不買，越高越買。而且普通人通常犯的錯誤是所謂的「倒金字塔型建倉」，股價低的時候他拿一點錢試一試，過幾天漲了，他加一點，又漲了，他再加，就越加越多。結(jié)果在最高的時候投的錢最多，那么只要一跌，就賠。

比如說，現(xiàn)在 3600 點，漲到 5000 點時，實際上沒投多少，但是他覺得錢投少了，漲到 1 萬點的時候，「早知道如此，房子都賣出去押上」，1 萬點時全押進去，結(jié)果 1 萬點跌到 8000 點就開始虧。按說，從 3000 點到 8000 還是賺的。但他最高倉位在 1 萬點，越往上倉位越重。

所以大家應(yīng)該反過來。但反過來是逆人性的，逆人性的事很難干，很難說服自己。

馮叔：在「鍋底」的時候，沒有人敢說我要下決心做這個。

楊天南：剛才說到現(xiàn)在大放水對資產(chǎn)的影響，房子只是其中的一類，那么另外一類就是股票。我們看以美國為首的西方國家，社會穩(wěn)定幾十年上百年以后，財富的構(gòu)成，基本上就兩類，一類是房產(chǎn)，一類是股票。

馮叔：股票要大于房產(chǎn)。中國現(xiàn)在是房產(chǎn)大于股票。

楊天南：目前美國應(yīng)該說是證券類的財務(wù)構(gòu)成大于房產(chǎn)，證券類中包括股票。中國是反過來。所以這也可能給我們另外一個關(guān)于未來 10 年的信號。

基本上，只要沒有什么大的動亂，10 年之后，中國的 GDP 應(yīng)該是全世界第一了。問題是，我們每一個普通人，每一個普通的公司，在歷史大潮中，怎么能不被時代落下？

馮叔：就是別人進洞房你能不能吃到喜糖？有時候，都是光看別人進洞房，而自己還在喝粥，那不行。

風馬牛：我們的很多讀者也都是「理財小白」，留言說，「他連理財怎么開始都不知道」。楊老師，您對理財小白、剛剛進職場的人有什么建議嗎？

楊天南：第一，年輕人最好能找一個自己喜歡又擅長的工作。喜歡就會堅持，堅持，經(jīng)過磨練就會變得擅長，又喜歡又擅長就有可能賺比較多的錢。

投資是什么？投資是接下來的人生環(huán)節(jié)，是以錢賺錢的營生。

比如說，現(xiàn)在有一個賺 10 倍的機會，可是我只有 1000 塊錢。1000 塊錢有什么用？好不容易有這個機會，結(jié)果也沒什么本金。

既然是小白，是年輕人，如果不是二代，第一步最好能夠積累一定數(shù)量的本金，這才是最重要的。

比如我當時讀了《巴菲特之道》這本書之后，趕上 1996、1997 年的牛市，但在這之前的三四年，我也在名企上班，當時我又當監(jiān)事，工資、獎金都比較高。一年拿一二十萬，很高了。然后再抓住一次滿倉賺 10 倍的機會。

也就說，把 100 萬變成 1000 萬，跟 1000 塊錢變 1 萬，雖然比例是一樣的，投資水平是一樣的，但是，1000 塊錢變 1 萬，不解決問題，把 100 萬變成 1000 萬，解決問題。滿倉很重要。

所以說，第一，得找到一個賺錢的社會位置。自己創(chuàng)業(yè)也行。你先好好找個工作，上三五年班，攢錢，積累一定數(shù)量的本金，然后再想辦法抓住一個漲 5 倍 10 倍的機會。

至于抓住投資的機會，到了那一步再說。通常情況下，我們說要追求人生中的大概率事件，不要追求小概率事件。比如說，想找個像比特幣那樣的機會，漲 1 萬倍。這樣是可以，但問題是你不太容易找到這樣的機會。

那么就是找常規(guī)性的東西，比如說，工作幾年之后，當你收入減去成本之后，滿足你生活的需要之后，有了一個額外的錢之后，可以做個定投。

現(xiàn)在全球大放水，貨幣在貶值，相對資產(chǎn)就是有升值的潛力。至于資產(chǎn)價格的上升，會上升到什么地步，上升多久？說實話，誰也不知道。所以，最好辦法就是你上班有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，然后做定投，就很好。

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