來(lái)源丨馮侖風(fēng)馬牛（微信ID：fengluntalk）

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上周，風(fēng)馬牛直播間請(qǐng)到了北京金石致遠(yuǎn)投資管理有限公司 CEO、金融投資家楊天南，和馮叔一起，就買房、投資等話題進(jìn)行了一場(chǎng)直播。我們整理了直播的部分內(nèi)容，分享給大家。

風(fēng)馬牛：先請(qǐng)馮叔聊一聊房子的事。從去年開(kāi)始，很多人說(shuō)，「現(xiàn)在全球央行都在放水，通脹會(huì)是一個(gè)普遍現(xiàn)象」。想請(qǐng)教馮叔，在未來(lái) 10 年，買房抗通脹還是一個(gè)好的選擇嗎？

馮叔：我不認(rèn)為這是一個(gè)好的選擇了。實(shí)際上，最近這四五年，關(guān)于住宅的政策一直都是在強(qiáng)調(diào)「健康、可持續(xù)發(fā)展」，對(duì)房?jī)r(jià)有一個(gè)比較有效的宏觀調(diào)控。

另外，各地現(xiàn)在都在支持租賃房的發(fā)展，解決了很多人短期沒(méi)房住的困難以及一些人因?yàn)轭l繁變化工作帶來(lái)的住房需求。

更重要的是，正如我們過(guò)去一直講的，中國(guó)人均 GDP 到了 1 萬(wàn)美金之后，城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)將近 40 平米了，住房的問(wèn)題基本上是解決了。當(dāng)然這是個(gè)平均數(shù)。買房也好，租房也好，在城鎮(zhèn)，完全沒(méi)房住的人其實(shí)已經(jīng)很少了。當(dāng)然，還是有一些人沒(méi)有，但目前社會(huì)，不太可能每個(gè)人，100% 都擁有。

要解決有房住的問(wèn)題，一個(gè)是買房，一個(gè)是租房。從全國(guó)來(lái)看，住宅的增長(zhǎng)速度在放緩，而租賃房的總量在增加。

從各地的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的發(fā)展邏輯看，大部分城市由于人口沒(méi)有增量了，房?jī)r(jià)都是穩(wěn)中有降。只有少數(shù)幾個(gè)城市，比如 GDP 前 10 位的城市，人口增量是正的，房?jī)r(jià)穩(wěn)中略漲，即使是這樣，政府的調(diào)控也是非常快的。而其它如大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等支持房?jī)r(jià)上漲的因素，慢慢地也都沒(méi)那么明顯了。

我認(rèn)為，在目前這樣的調(diào)控方向和租賃房得到更多鼓勵(lì)的政策環(huán)境下，單就一個(gè)微弱或者說(shuō)溫和的通脹，并不能支持「投資一定要去買房」這樣一個(gè)判斷。我覺(jué)得還是要做更多的研究。買房不是一個(gè)最好的選擇。

風(fēng)馬牛：對(duì)于很多 90 后、00 后的年輕人來(lái)說(shuō)，如何理性看待買房這件事，也是一個(gè)一直被討論的話題。也想聽(tīng)聽(tīng)馮叔的看法。您年輕的時(shí)候是怎么看待買房這件事的？

馮叔：第一，我們年輕的時(shí)候沒(méi)有買房子的事，都是分房。第二，天南知道，我們第一次買房，是 1995 年前后公司買的，我們只有住的權(quán)利，那時(shí)候沒(méi)有商品房，都是單位才能買房。

那時(shí)候，年輕人的住房有兩種選擇。一種是待在機(jī)關(guān)里，等著，單位給你分配解決。另一種就是像我這樣自己折騰。單位從來(lái)沒(méi)給我分配過(guò)房，我一直是自己找地兒住，一會(huì)兒住朋友那兒，一會(huì)兒住單身宿舍了，完全是自己折騰，到最后蓋房子，當(dāng)然也就解決了。

我一直覺(jué)得，這是兩種人生態(tài)度的選擇。一種是選擇穩(wěn)定，按部就班。如果有能力，那么可以買個(gè)房，年輕時(shí)可以先買個(gè)小的，到 40 多歲換個(gè)大一點(diǎn)的，等到老了再換成小的。

如果說(shuō)你愿意自由，你喜歡創(chuàng)業(yè)，我覺(jué)得租房就可以。而且租房還可以租好的，你只要有一定的經(jīng)濟(jì)條件，就可以在不同的城市切換。比如你在上海租個(gè)好房，住一段時(shí)間，想換地方了，還可以再到北京來(lái)住。我身邊就有朋友，租房也活得很幸福，不停地?fù)Q地兒，從來(lái)不為房子操心。比如要跳槽了，他就從北京到上海了，再換工作，又從上海去深圳了。他就把錢拿來(lái)做別的投資，回報(bào)也不差。

對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，選擇租房，還是在力所能及的情況下買房，以及在力所不及的情況下非要買房，這三種不同的活法，人生的快樂(lè)程度是不一樣的。

力所不及卻非要買房的人其實(shí)活得特別痛苦。我最近買了一本美國(guó)人寫(xiě)的書(shū)，叫《房奴》，這些人一輩子就在為房子打工，經(jīng)濟(jì)上過(guò)得很緊，其它方面都不能很放松。

我是不贊成這樣的。我覺(jué)得，年輕的時(shí)候，在力所能及情況下買個(gè)小房，到中年了，有能力了，稍微換大一點(diǎn)，老了以后再換成小的。然后還可以賺其它方面的錢，還可以做一些別的事。這樣會(huì)更好一些。

風(fēng)馬牛：確實(shí)，不買房也可以做別的投資。我們也知道，楊老師當(dāng)年就是讀了《巴菲特之道》后去做投資的。楊老師，您可以跟我們分享一下這其中的緣分嗎？

楊天南：1995 年的時(shí)候，馮叔把這本書(shū)的英文版帶回到中國(guó)來(lái)，馮叔很愛(ài)讀書(shū)，帶了很多書(shū)，這是其中的一本。然后公司的中高層，一二十個(gè)人都看到了《巴菲特之道》，但被這本書(shū)改變命運(yùn)的，據(jù)說(shuō)到目前就我一個(gè)。其他人可能沒(méi)仔細(xì)看。而且馮叔帶回來(lái)的是英文版，我們很多人當(dāng)時(shí)已經(jīng)不怎么用英文了，馮叔還專門找到北外的老師，翻譯了幾章，沒(méi)有全翻譯。

我們那時(shí)候已經(jīng)有了二級(jí)市場(chǎng)實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，所以一看到這本書(shū)，感覺(jué)簡(jiǎn)直是「天外之音」。

馮叔：那時(shí)候天南在公司的金融證券部。

楊天南：當(dāng)時(shí)有自營(yíng)盤，虧了很多，從 1993 年到 1995 年是個(gè)大熊市。1993 年到 1995 年，股市從 1500 點(diǎn)跌到 300 點(diǎn)，然后反彈，漲到 500 點(diǎn)。在 500 點(diǎn)的時(shí)候我讀了這本書(shū)。接下來(lái)在 1996、1997 年的時(shí)候就從 500 點(diǎn)漲了 1500 點(diǎn)。然后我運(yùn)氣好，就是指數(shù)漲了 200% 的情況下，我賺了 1000%。當(dāng)時(shí)買了長(zhǎng)虹這樣的牛股，它的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越大盤。

現(xiàn)在很多年輕人很關(guān)心賺 10 倍這個(gè)事，實(shí)際上這個(gè)不是最重要的，最重要的是，全部身家賺 10 倍。這是很不一樣的。比如，你買了 1 萬(wàn)塊錢的股票，你賺 10 倍。實(shí)際上沒(méi)什么用，對(duì)吧？

但我當(dāng)時(shí)年輕，二十七八歲，而且沒(méi)結(jié)婚，光桿一個(gè)，還沒(méi)有買房的負(fù)擔(dān)，不用還按揭，也沒(méi)有負(fù)債。

馮叔：那時(shí)候工資也不高吧。

楊天南：當(dāng)時(shí)萬(wàn)通算高的。當(dāng)時(shí)的年輕人，愛(ài)去兩類公司，一個(gè)是外企，一個(gè)是名企。萬(wàn)通算是名企，工資高。

所以現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)想，我們?cè)?1995 年的時(shí)候，已經(jīng)算是拿到高工資了。運(yùn)氣也好，1996、1997 年碰上一輪中國(guó)的大牛市，又賺了 10 倍。

這是 1995 年馮叔帶給我的故事。然后整整過(guò)了 20 年，2015 年的時(shí)候，這本書(shū)出第三版，他們「千回百轉(zhuǎn)」找到我，請(qǐng)我翻譯，就是因?yàn)槌霭嫔缫猜?tīng)到了我這個(gè)故事，說(shuō)，「你看，當(dāng)年你就是被這本書(shū)改變命運(yùn)」，而且我當(dāng)時(shí)又到美國(guó)去見(jiàn)巴菲特。

馮叔：天南可能是第一個(gè)去美國(guó)找巴菲特的中國(guó)人，見(jiàn)到了，還拍照。

楊天南：1995 年的時(shí)候讀到了書(shū)，2015 年的時(shí)候找我來(lái)翻譯。這真的是一個(gè)緣分。當(dāng)時(shí)他們找我，我也沒(méi)答應(yīng)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)沒(méi)翻譯過(guò)書(shū)，怕耽誤人家。我是想了 5 個(gè)月才答應(yīng)?，F(xiàn)在翻譯了 7 本書(shū)關(guān)于巴菲特的書(shū)了。

我的工作比較忙，就用業(yè)余的時(shí)間每年翻譯一本。剛才還跟馮叔說(shuō)，再過(guò)兩年，巴菲特的搭檔芒格就 99 歲了，出版社邀請(qǐng)我翻譯一本《查理·芒格傳》，書(shū)出來(lái)的時(shí)候正好是他 100 歲。這很有意義?？赡茉龠^(guò) 20 年，再下一代人也在讀這個(gè)書(shū)，而且還能受到啟發(fā)。

當(dāng)然，這是另外一個(gè)話題，怎么讀書(shū)？是讀亂七八糟的書(shū)，隨便看看，還是讀經(jīng)典，可能改變命運(yùn)的？我認(rèn)為有一個(gè)觀點(diǎn)很有道理，叫「精兵一千勝過(guò)烏合十萬(wàn)」。

風(fēng)馬牛：您剛剛也提到大牛市。最近大家也都在討論股市的問(wèn)題，說(shuō)是不是新的一輪小牛市又開(kāi)始了？但是，也有人說(shuō)，大部分的散戶在大牛市時(shí)是虧錢的。這個(gè)是什么原因?qū)е碌模?/span>

楊天南：巴菲特的一個(gè)老師叫格雷厄姆。格雷厄姆是價(jià)值投資的「開(kāi)山祖師」，他講過(guò)一句很有名的話，「牛市是普通人虧損的最重要的原因」。

大部分人在市場(chǎng)上買高不買低。便宜的還不買，越高越買。而且普通人通常犯的錯(cuò)誤是所謂的「倒金字塔型建倉(cāng)」，股價(jià)低的時(shí)候他拿一點(diǎn)錢試一試，過(guò)幾天漲了，他加一點(diǎn)，又漲了，他再加，就越加越多。結(jié)果在最高的時(shí)候投的錢最多，那么只要一跌，就賠。

比如說(shuō)，現(xiàn)在 3600 點(diǎn)，漲到 5000 點(diǎn)時(shí)，實(shí)際上沒(méi)投多少，但是他覺(jué)得錢投少了，漲到 1 萬(wàn)點(diǎn)的時(shí)候，「早知道如此，房子都賣出去押上」，1 萬(wàn)點(diǎn)時(shí)全押進(jìn)去，結(jié)果 1 萬(wàn)點(diǎn)跌到 8000 點(diǎn)就開(kāi)始虧。按說(shuō)，從 3000 點(diǎn)到 8000 還是賺的。但他最高倉(cāng)位在 1 萬(wàn)點(diǎn)，越往上倉(cāng)位越重。

所以大家應(yīng)該反過(guò)來(lái)。但反過(guò)來(lái)是逆人性的，逆人性的事很難干，很難說(shuō)服自己。

馮叔：在「鍋底」的時(shí)候，沒(méi)有人敢說(shuō)我要下決心做這個(gè)。

楊天南：剛才說(shuō)到現(xiàn)在大放水對(duì)資產(chǎn)的影響，房子只是其中的一類，那么另外一類就是股票。我們看以美國(guó)為首的西方國(guó)家，社會(huì)穩(wěn)定幾十年上百年以后，財(cái)富的構(gòu)成，基本上就兩類，一類是房產(chǎn)，一類是股票。

馮叔：股票要大于房產(chǎn)。中國(guó)現(xiàn)在是房產(chǎn)大于股票。

楊天南：目前美國(guó)應(yīng)該說(shuō)是證券類的財(cái)務(wù)構(gòu)成大于房產(chǎn)，證券類中包括股票。中國(guó)是反過(guò)來(lái)。所以這也可能給我們另外一個(gè)關(guān)于未來(lái) 10 年的信號(hào)。

基本上，只要沒(méi)有什么大的動(dòng)亂，10 年之后，中國(guó)的 GDP 應(yīng)該是全世界第一了。問(wèn)題是，我們每一個(gè)普通人，每一個(gè)普通的公司，在歷史大潮中，怎么能不被時(shí)代落下？

馮叔：就是別人進(jìn)洞房你能不能吃到喜糖？有時(shí)候，都是光看別人進(jìn)洞房，而自己還在喝粥，那不行。

風(fēng)馬牛：我們的很多讀者也都是「理財(cái)小白」，留言說(shuō)，「他連理財(cái)怎么開(kāi)始都不知道」。楊老師，您對(duì)理財(cái)小白、剛剛進(jìn)職場(chǎng)的人有什么建議嗎？

楊天南：第一，年輕人最好能找一個(gè)自己喜歡又擅長(zhǎng)的工作。喜歡就會(huì)堅(jiān)持，堅(jiān)持，經(jīng)過(guò)磨練就會(huì)變得擅長(zhǎng)，又喜歡又擅長(zhǎng)就有可能賺比較多的錢。

投資是什么？投資是接下來(lái)的人生環(huán)節(jié)，是以錢賺錢的營(yíng)生。

比如說(shuō)，現(xiàn)在有一個(gè)賺 10 倍的機(jī)會(huì)，可是我只有 1000 塊錢。1000 塊錢有什么用？好不容易有這個(gè)機(jī)會(huì)，結(jié)果也沒(méi)什么本金。

既然是小白，是年輕人，如果不是二代，第一步最好能夠積累一定數(shù)量的本金，這才是最重要的。

比如我當(dāng)時(shí)讀了《巴菲特之道》這本書(shū)之后，趕上 1996、1997 年的牛市，但在這之前的三四年，我也在名企上班，當(dāng)時(shí)我又當(dāng)監(jiān)事，工資、獎(jiǎng)金都比較高。一年拿一二十萬(wàn)，很高了。然后再抓住一次滿倉(cāng)賺 10 倍的機(jī)會(huì)。

也就說(shuō)，把 100 萬(wàn)變成 1000 萬(wàn)，跟 1000 塊錢變 1 萬(wàn)，雖然比例是一樣的，投資水平是一樣的，但是，1000 塊錢變 1 萬(wàn)，不解決問(wèn)題，把 100 萬(wàn)變成 1000 萬(wàn)，解決問(wèn)題。滿倉(cāng)很重要。

所以說(shuō)，第一，得找到一個(gè)賺錢的社會(huì)位置。自己創(chuàng)業(yè)也行。你先好好找個(gè)工作，上三五年班，攢錢，積累一定數(shù)量的本金，然后再想辦法抓住一個(gè)漲 5 倍 10 倍的機(jī)會(huì)。

至于抓住投資的機(jī)會(huì)，到了那一步再說(shuō)。通常情況下，我們說(shuō)要追求人生中的大概率事件，不要追求小概率事件。比如說(shuō)，想找個(gè)像比特幣那樣的機(jī)會(huì)，漲 1 萬(wàn)倍。這樣是可以，但問(wèn)題是你不太容易找到這樣的機(jī)會(huì)。

那么就是找常規(guī)性的東西，比如說(shuō)，工作幾年之后，當(dāng)你收入減去成本之后，滿足你生活的需要之后，有了一個(gè)額外的錢之后，可以做個(gè)定投。

現(xiàn)在全球大放水，貨幣在貶值，相對(duì)資產(chǎn)就是有升值的潛力。至于資產(chǎn)價(jià)格的上升，會(huì)上升到什么地步，上升多久？說(shuō)實(shí)話，誰(shuí)也不知道。所以，最好辦法就是你上班有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，然后做定投，就很好。

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