來源丨星空財富（ID：xingkongcaifu1）
作者丨星空下的草莓
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房地產(chǎn)成為夕陽產(chǎn)業(yè)后，物業(yè)公司因為輕資產(chǎn)得到市場的關(guān)注。

提起物業(yè)公司，大多數(shù)人的印象是小區(qū)門口的保安、掃樓道的阿姨以及上門要錢的收費(fèi)員。事實(shí)上，物業(yè)公司承擔(dān)的角色遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。

筆者今天想聊聊碧桂園服務(wù)（HK 6098）和雅生活（HK 3319）這兩大頭部物企誰更勝一籌？

物業(yè)公司底靠什么賺錢？

如何衡量一個公司的實(shí)力和潛力呢？任何企業(yè)的存在都是為了賺錢，賺的到底是什么錢是必須要搞清楚的。

通過上圖可以看出，業(yè)務(wù)多元化是物管行業(yè)一個很明顯的發(fā)展趨勢，物業(yè)公司賺錢，靠的不僅僅是保潔、綠化、保安、維修等這些體力活兒。

這些多元化業(yè)務(wù)中，城市服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)在物管行業(yè)是被頻繁提及的兩個熱點(diǎn)。既然是熱點(diǎn)，就值得好好說道說道。

01、城市服務(wù)——物管行業(yè)的下一個風(fēng)口

先說城市服務(wù)，到底何為城市服務(wù)？目前業(yè)內(nèi)還沒有一個統(tǒng)一的、公認(rèn)的定義。大家可以對比著小區(qū)物業(yè)理解，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)是在社區(qū)內(nèi)提供“四保一服”，而城市服務(wù)面向整個城市空間，為城市內(nèi)的政府、企業(yè)和居民提供一體化的綜合運(yùn)營服務(wù)。

那么城市服務(wù)前景如何呢？業(yè)內(nèi)人士很是看好它，將它看作物業(yè)管理行業(yè)的下一個風(fēng)口。

為啥看好呢？

一方面，城市治理對于各地方政府來說，一直是個讓人頭疼的問題。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)讓大量的人口涌入城市，帶來各種“城市病”。各地政府亟需通過專業(yè)化的、能夠提供一體化運(yùn)營服務(wù)的公司來提升城市治理水平。有需求，自然就有市場；

另一方面，一個城市服務(wù)項目動輒就是幾百萬平方米的管理面積，有利于物業(yè)公司進(jìn)行大規(guī)模的業(yè)務(wù)擴(kuò)張。

可能有小伙伴會質(zhì)疑，政府有需求，物業(yè)公司就能夠滿足么？

目前看來，物業(yè)公司可能是最適合的。

從業(yè)務(wù)上說，物業(yè)公司從事的保潔、保安、綠化和城市空間需要的環(huán)衛(wèi)、園林綠化、秩序協(xié)管都能一一對應(yīng)。

從城市發(fā)展角度看，物業(yè)持續(xù)探索的智慧物管科技能夠呼應(yīng)政府對于建設(shè)智慧城市的需求。

因此，物業(yè)公司完全可以將社區(qū)管理的業(yè)務(wù)經(jīng)驗平移至整個城市空間。

02、社區(qū)增值服務(wù)——已經(jīng)確定的財富密碼

接著再說說社區(qū)增值服務(wù)，物業(yè)公司開拓增值服務(wù)的動力是什么？

是為了賺更多的錢。眾所周知，物業(yè)費(fèi)一般是很難提價的，而人力、耗材等各方面成本一直在漲，因此基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的利潤空間是一直被壓縮的。物業(yè)公司想要賺更多的錢，就得開拓盈利能力更高的業(yè)務(wù)。

碧桂園服務(wù)與雅生活分業(yè)務(wù)毛利率

從上圖我們看到，這兩個企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)的毛利率都是所有業(yè)務(wù)板塊里最高的。如此強(qiáng)勁的盈利能力，正是各大物業(yè)公司重點(diǎn)發(fā)力增值服務(wù)的根本原因。

碧桂園服務(wù)VS雅生活

在前面一番鋪墊后，相信各位小伙伴已經(jīng)更新了對物管行業(yè)的認(rèn)知，也了解該如何衡量一個物業(yè)公司的實(shí)力和潛力。

一句話，實(shí)力看規(guī)模，潛力看業(yè)務(wù)。

看規(guī)模就是看物業(yè)公司管理多少個項目，多少面積。因為物業(yè)這行，管理面積能帶來直接的物業(yè)費(fèi)收入，同時也是社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展的土壤。

看業(yè)務(wù)，就是看物業(yè)公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以及各個業(yè)務(wù)的收入，多元化的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)代表賺錢的方法更多了。

01、規(guī)模

我們先對比下碧桂園服務(wù)和雅生活的規(guī)模，也就是管理面積。

截至2021年6月30日，碧桂園服務(wù)擁有在管面積4.29億平方米，雅生活擁有4.24億平方米?？雌饋聿畈欢啵瑒e急，我們再看看在管面積是從哪兒來的。

碧桂園服務(wù)和雅生活背后都是大型房地產(chǎn)集團(tuán)，但是進(jìn)一步分析會發(fā)現(xiàn)二者對于地產(chǎn)母公司的依賴性是很有差距的。

雅生活在管面積明細(xì)

雅生活雖然背靠雅樂居集團(tuán)和綠地控股兩大頭部房企，但是市場化拓展的能力非常強(qiáng)勁，來自第三方外拓的面積占比已經(jīng)超過八成。

碧桂園服務(wù)的在管面積明細(xì)

而碧桂園服務(wù)的第三方外拓相比之下就有點(diǎn)少了。截至上半年僅有30.1%。規(guī)模的擴(kuò)張還是碧桂園集團(tuán)輸送為主。

在房地產(chǎn)步入存量時代的今天，第三方外拓拓展能力意味著更強(qiáng)的成長能力。

這一局，雖然二者管理面積相當(dāng)，但是就第三方拓展能力來說，雅生活勝。

02、業(yè)務(wù)

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上，顯然碧桂園服務(wù)的多元化更好一些，比雅生活多了三供一業(yè)和商業(yè)運(yùn)營兩個板塊。

三供一業(yè)主要是帶來面積的擴(kuò)增，毛利率較低。

商業(yè)運(yùn)營的業(yè)務(wù)規(guī)模還比較小，這里也不多說。

而二者共有的非業(yè)主增值服務(wù)，主要是給房產(chǎn)母公司提供一些房產(chǎn)售前物業(yè)服務(wù)等，相當(dāng)于母公司輸血，也不多說了。

筆者想重點(diǎn)說的是城市服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。

我們來看看二者城市服務(wù)的發(fā)展情況。

城市服務(wù)業(yè)績對比

碧桂園服務(wù)在業(yè)內(nèi)第一個涉足城市服務(wù)，早在2015年就拿下了第一個城市服務(wù)項目，近幾年，碧桂園服務(wù)在城市服務(wù)方面的布局持續(xù)加碼，到上半年，業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋全國150多個城市。

城市服務(wù)收入在2021年上半年給碧桂園服務(wù)賺了超過20多個億，和去年同期相比，翻了65倍多。這么驚人的數(shù)字，真讓人好奇，碧桂園服務(wù)是怎么做到的呢？是那150多個城市項目帶來的么？

關(guān)注碧桂園服務(wù)動態(tài)的小伙伴一定知道，碧桂園服務(wù)近年來在并購方面可謂是“揮金如土”。2020年10月就花大價錢收購了滿國康潔和福建東飛兩家大型環(huán)衛(wèi)公司。那么20多億的城市服務(wù)收入來源就找到了，是將這兩家收入并表后帶來的。

但是碧桂園服務(wù)如此大手筆的“買買買”，可不只是為了將他們的營業(yè)收入并表，它還有更大的“野心”。環(huán)衛(wèi)服務(wù)是城市服務(wù)的重要組成部分，將其作為進(jìn)一步加深城市布局的切入點(diǎn)，是碧桂園服務(wù)布局城市服務(wù)的重要一步棋。

雅生活的城市服務(wù)在2021年上半年取得了1.59億元的收入。細(xì)心的讀者可能發(fā)現(xiàn)了，雅生活在2020年上半年是沒有城市服務(wù)收入的。

和碧桂園服務(wù)一樣，雅生活的城市服務(wù)收入也是因為收并購帶來的。早在3月份，雅生活發(fā)布公告，一口氣收購了五家環(huán)衛(wèi)公司。

雅生活的這五筆收購也是“項莊舞劍，意在沛醉翁之意不在酒，通過環(huán)衛(wèi)切入城市服務(wù)才是其真實(shí)意圖。

而向前追溯到2020年，雅生活將全稱更改為“雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司”，從此就可以看出進(jìn)軍城市服務(wù)的決心。

對比可以看出，碧桂園服務(wù)對于城市服務(wù)的布局較早，取得成果也明顯好于雅生活。

接著來對比下這兩家企業(yè)在社區(qū)增值服務(wù)方面的布局

二者的社區(qū)增值服務(wù)種類都不少，但是無論是收入、利潤還是增速方面，碧桂園服務(wù)都明顯優(yōu)越于雅生活。

輸贏已成定局了么？

現(xiàn)階段，雅生活的業(yè)績被碧桂園服務(wù)全面碾壓。但是雅生活還有翻盤的機(jī)會么？筆者認(rèn)為還是有的。

社區(qū)增值服務(wù)和城市服務(wù)都被看做是物管行業(yè)的萬億藍(lán)海，能夠給予物管行業(yè)的發(fā)展更多想想空間。

而無論是城市服務(wù)還是社區(qū)增值服務(wù)，各個頭部物企都還處于起步探索階段。雅生活和碧桂園服務(wù)幾十個億收入的差距也不是不可彌補(bǔ)。到底是碧桂園服務(wù)能長期盤踞龍頭地位，還是雅生活后來居上呢？

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