01

降價(jià)也賣不動(dòng)

近日，澎湃新聞、每日經(jīng)濟(jì)新聞與財(cái)聯(lián)社等多家權(quán)威媒體披露，青島市住建局發(fā)布了《關(guān)于開展“手拉手”特價(jià)房活動(dòng)的函》，表示：

針對(duì)醫(yī)護(hù)工作者、教師、現(xiàn)役退役軍人、模范先進(jìn)、公安干警、大型企業(yè)人才等群體，開展特價(jià)房活動(dòng)。

該消息經(jīng)記者求證，已經(jīng)獲得了青島市官方的確認(rèn)。

根據(jù)澎湃新聞披露，這份文件并不是近日才發(fā)布，落款時(shí)間是9月27日。

特價(jià)房針對(duì)的人群是醫(yī)護(hù)工作者、教師、現(xiàn)役退役軍人、模范先進(jìn)、公安干警、大型企業(yè)人才等群體。

這類人群有一個(gè)共同特征，那就是購(gòu)買力相對(duì)來說會(huì)比普通民眾要強(qiáng)一些。從這個(gè)角度來看，可以推斷出一個(gè)比較有趣的結(jié)論：

當(dāng)下地方城市對(duì)于市場(chǎng)的購(gòu)買力已經(jīng)心知肚明，所以都盡可能去挖掘仍有一些購(gòu)買力的家庭來購(gòu)房。青島特價(jià)房針對(duì)的人群，其意自明。

比如無(wú)錫、南京、揚(yáng)州等40多個(gè)城市推出的多孩家庭可以多一張房票，二孩以上有房家庭，能生兩個(gè)娃和三個(gè)娃還有房的，必然是有一定購(gòu)買力的家庭，給這些家庭多一張房票在地方城市看來，或許更有助于去庫(kù)存，比調(diào)動(dòng)農(nóng)民買房效果會(huì)更好。

比如長(zhǎng)沙、成都等城市推出的以租房換房，也即有多套房的家庭，可以把多余的房子交給市政府代理出租，并以此可以獲得一張房票。意圖也在于調(diào)動(dòng)購(gòu)買力強(qiáng)的家庭幫助去庫(kù)存。

然而，事實(shí)卻是，效果遠(yuǎn)不如預(yù)期。

比如青島這次的活動(dòng)，根據(jù)青島房協(xié)公布的數(shù)據(jù)顯示，不到一周的時(shí)間，賣出了10套。顯然，降價(jià)的特價(jià)房也賣不動(dòng)。

02

庫(kù)存第一城，躺平了

其實(shí)這個(gè)結(jié)果，完全可以預(yù)料。畢竟青島的房?jī)r(jià)已經(jīng)陰跌好久了，但成交量始終沒有什么大起色。

早在2021年年初，中新經(jīng)緯就披露過一組2020年全國(guó)房?jī)r(jià)跌幅比較大的城市排名，青島跌幅位居第二。

2020年年末，青島房?jī)r(jià)相較于2018年7月高點(diǎn)，就已經(jīng)跌去了22.8%，跌幅僅次于廊坊。

此外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的8月份數(shù)據(jù)顯示，被納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，有37個(gè)房?jī)r(jià)較2020年下跌，也即有37個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格至少回到了三四年前。

其中山東兩大主要城市濟(jì)南、青島均在其中。

在房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整的背景下，青島9月份新房成交面積環(huán)比下跌16%，同比下跌26%，前三季度累計(jì)成交面積較去年同期下跌了四分之一。

青島房?jī)r(jià)持續(xù)陰跌，房子賣不動(dòng)，有當(dāng)下宏觀環(huán)境的整體因素，也有青島自己的獨(dú)特因素。

共同因素方面，購(gòu)買力遲遲無(wú)法恢復(fù)。購(gòu)買力下降，是當(dāng)下所有城市頻繁托底，卻無(wú)濟(jì)于事的一致原因。

本號(hào)多次強(qiáng)調(diào)過，想要扭轉(zhuǎn)當(dāng)下的樓市局面，恢復(fù)購(gòu)買力是當(dāng)務(wù)之急。然而，購(gòu)買力恢復(fù)的前提是經(jīng)濟(jì)增速恢復(fù)、就業(yè)率恢復(fù)，從目前的大環(huán)境來看，這并非能夠一蹴而就。

在不確定性的當(dāng)下，有不少人面臨著收入縮水、工作搖擺等局面，買不起房的人越來越多，承擔(dān)得起首付的人，也不敢貸款買房。

這一趨勢(shì)，可以從央行披露的數(shù)據(jù)中得到佐證：

前三季度與房貸直接相關(guān)的住戶貸款增加3.41萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加1.09萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加2.32萬(wàn)億元。同去年前三季度相比，無(wú)論是總量，還是短期、長(zhǎng)期貸款均走低，分別減少2.94萬(wàn)億、0.54萬(wàn)億、2.4萬(wàn)億，降幅達(dá)到46%、33、51%。

此外，央行披露的《2022年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示：居民購(gòu)房意愿二季度為16.9%，三季度些許上漲，為17.1%，但依舊處在歷史低位。

說完了共同因素，再說青島自身的獨(dú)特因素，超大規(guī)模的房屋庫(kù)存。

根據(jù)克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，青島的狹義商品房庫(kù)存（已建好尚未賣出）已經(jīng)連續(xù)十幾個(gè)月位居全國(guó)第一。最新的10月份數(shù)據(jù)是，青島商品房狹義庫(kù)存逼近2500萬(wàn)平方米，依舊位列第一。

武漢第二，沈陽(yáng)10月份的商品房狹義庫(kù)存量也沖破了2000萬(wàn)平方米，位居第三。

同時(shí)，青島的廣義商品房庫(kù)存（包含已建好尚未賣出、已開工尚未預(yù)售、尚未開工）逼近1億平方米，位居全國(guó)第一。

此外，根據(jù)青島市自然資源廳與規(guī)劃局披露的數(shù)據(jù)顯示，青島目前存量住宅項(xiàng)目1606個(gè)，存量住宅用地4736.99公頃，其中待售房屋土地面積1748.99公頃。 

存量住宅用地項(xiàng)目最多的是西海岸新區(qū)，存量住宅用地項(xiàng)目共628個(gè)；城陽(yáng)區(qū)是374個(gè)；即墨區(qū)206個(gè)；市北區(qū)167個(gè)；李滄區(qū)162個(gè)；嶗山區(qū)49個(gè)；高新區(qū)20個(gè)。 

在購(gòu)買力下降、房屋庫(kù)存嚴(yán)重高企的背景下，青島房?jī)r(jià)持續(xù)陰跌，降價(jià)也賣不動(dòng)，放開限購(gòu)也賣不動(dòng)。 

9月中旬，青島已經(jīng)進(jìn)一步放松了限購(gòu)，只保留了市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外），其他區(qū)域全部放開了。但9月份的數(shù)據(jù)顯示，還是賣不動(dòng)。 

包括青島在內(nèi)的諸多城市，現(xiàn)在似乎已經(jīng)黔驢技窮，只能是不斷發(fā)布一些讓人審美疲勞的措施，聊以自慰罷了。 

以蘇州、濟(jì)南為代表的幾個(gè)城市，已經(jīng)開啟了地方城市回購(gòu)房產(chǎn)活動(dòng)，但這考驗(yàn)著一個(gè)城市的財(cái)力，能夠堅(jiān)持多久，能有多大規(guī)模，都是個(gè)大大的問號(hào)。 

03

現(xiàn)在該如何買房

現(xiàn)在該如何買房？本號(hào)的觀點(diǎn)如下：

隨著人口紅利的終結(jié)，以及城市化進(jìn)入后半程，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了黑鐵時(shí)代，這就意味著房地產(chǎn)即便在后期購(gòu)買力復(fù)蘇的背景下，成交量回暖，也回不到過去的巔峰時(shí)代。

依靠炒房致富的時(shí)代結(jié)束了。這一點(diǎn)，在本號(hào)周一發(fā)布的分析文章已經(jīng)強(qiáng)調(diào)，勤勞致富才是當(dāng)下中央推崇的主題。 

這意味著，包括很多中心城市在內(nèi)，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的慢調(diào)整中，鈍刀子割肉模式會(huì)正式開啟。目前，深圳、廣州、杭州、武漢的中心區(qū)也都在調(diào)整當(dāng)中。 

在這種背景下，就甭想著買房投資這回事了。 

至于買來自住，更緩則緩。 

如果因?yàn)榻Y(jié)婚或者孩子上學(xué)，著急購(gòu)房，且對(duì)自己的未來充滿信心，買也無(wú)所謂，畢竟是自住，不要太計(jì)較短期的得失就行，否則就心累了。 

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽碓醇白髡呙帧?/p>

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com