政策利好頻出之下，房企們也在至暗時刻迎來了曙光，流動性獲得支持的同時，出險房企的債務重組工作也按下了“快進鍵”。

以奧園為例，自2021年11月年出險以來，通過促銷售、抓回款，加快項目資產(chǎn)處置回籠資金等，目前其已有約57%的投資產(chǎn)品通過實物和現(xiàn)金等兌付方式完成了兌付。

12月25日，奧園集團官微發(fā)布關(guān)于調(diào)整投資產(chǎn)品兌付方案的公告，其稱，當前經(jīng)濟大環(huán)境和房地產(chǎn)市場行情的筑底回升仍需時間，為保障全體投資人權(quán)益，盡早完成兌付，結(jié)合集團的經(jīng)營現(xiàn)狀，即日起將調(diào)整兌付方案。

兌付范圍為奧園集團及下屬公司發(fā)行的所有基金、定向融資計劃產(chǎn)品等投資產(chǎn)品債務。

此前一個月，市場就有消息傳出，奧園擬對境內(nèi)債務進行整體打包重組，正在與境內(nèi)投資人逐一溝通，商洽重組方案，涉及的境內(nèi)公開市場債務總額約為116億元。

去年12月，中國奧園針對理財產(chǎn)品逾期給出了兩套相關(guān)兌付方案，包括現(xiàn)金分期兌付、實物資產(chǎn)兌付，并承諾財富產(chǎn)品到期的本金和利息，將會一分不少地予以兌付。

據(jù)兌付方案顯示，投資人以每份投資產(chǎn)品為單位，可以任意選擇兩種方案進行兌付，或者組合兩種方案兌付，并承諾盡快處置資產(chǎn)兌付。

調(diào)整兌付方案

根據(jù)奧園方面披露的調(diào)整兌付方案，在兌付金額方面，截至12月25日，合同約定仍未兌付的投資產(chǎn)品本金及相應已產(chǎn)生利息，奧園集團及下屬公司發(fā)行的投資產(chǎn)品債務，即日起停止計算新的利息。

兌付方式上，現(xiàn)金兌付方式方面，截至12月25日，投資產(chǎn)品首次到期后，且按照原兌付方案，200萬以內(nèi)20%未完成兌付的，奧園集團將在未來6個月內(nèi)分筆完成兌付；單個投資人累計投資本金剩余50萬元以內(nèi)的，該集團將分期分筆予以兌付。

實物資產(chǎn)兌付方式方面，奧園會持續(xù)提供實物資產(chǎn)供投資人選擇，投資人所持投資剩余本息對應的債權(quán)沖抵房地產(chǎn)類實物資產(chǎn)的房款，實物資產(chǎn)包括住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓、車位等。

投資人在選擇以實物資產(chǎn)兌付后仍剩余少量余額的，該集團將根據(jù)資金回流情況，按照投資人實物資產(chǎn)兌付的時間及單個投資人剩余投資本金金額，由小到大排序逐筆兌付，不再計算支付利息。

同時，原有重疾等緊急支付方案保持不變。

去年12月初，中國奧園為旗下理財產(chǎn)品逾期首次提出“現(xiàn)金+實物”的兌付方案 。投資人以每份投資產(chǎn)品為單位，可以任意選擇兩種方案進行兌付，或者組合兩種方案兌付。當時，中國奧園的理財總額約60億元，涉及投資人約1500人，內(nèi)部員工及親友推薦669人。

制定的兩種方案中，現(xiàn)金分期兌付方面，本金余額200萬元以內(nèi)的，產(chǎn)品到期后分6個月兌付；本金余額超200萬的，200萬以上部分，產(chǎn)品到期后先按6個季度兌付60%。此后，連續(xù)三個月將剩余40%的本金兌付完畢。截至2024年5月尚未完成全額兌付的本金，在2024年5月全部兌付完畢。

至于利息，投資產(chǎn)品在合同約定期限內(nèi)的利息按合同約定計息支付。對于延期兌付的本金，按照年化6%利率向投資人支付延期利息。

實物資產(chǎn)兌付方面，奧園方面曾披露，用于兌付的實物資產(chǎn)包括集團旗下項目公司可用來兌付投資產(chǎn)品的物業(yè)，包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位，總貨值不低于90億。

最新公告中，奧園集團稱，新的兌付方案是集團基于自身兌付能力和資金回籠實際情況，反復研究制訂的切實可行、旨在保障所有投資人權(quán)益的最優(yōu)方案。

積極化債

奧園的債務危機始于去年11月，當時，中國奧園旗下理財產(chǎn)品出現(xiàn)逾期兌付，由于流動性問題無法得到解決。2022年1月，奧園正式宣告無法支付美元票據(jù)到期本息。因未能按期刊發(fā)2021年業(yè)績公告，中國奧園于4月起停牌至今。

幸運的是，出險一年有余，多次成功展期的奧園在境內(nèi)公開市場尚未出現(xiàn)債務違約。例如，一筆今年7月份到期、發(fā)行規(guī)模18.2億元的“21奧園債”已獲投資者同意展期一年兌付本息，一筆9月份到期的15億元“19奧園02”也成功展期一年。11月，一筆8.16億元的ABS本息獲展期一年。12月，奧園還計劃將“21奧園債”延遲第一年度利息兌付。

為了增加資金流動性，中國奧園已陸續(xù)出售、轉(zhuǎn)讓、退出香港、澳門、廣東陽江、浙江湖州、江西九江、福建漳州等多處資產(chǎn)。旗下奧園健康更是被二度擺上貨架。

12月5日，奧園在官網(wǎng)發(fā)布了一則招標文件，招標出售奧園健康生活集團有限公司（奧園健康）股本中217,148,750股每股面值港幣0.01元的普通股，相當于截至招標文件日期奧園健康全部已發(fā)行股本的29.9%。

其中提到，投標者必須是由國家或政府全部或部分擁有（不少于30%）和控制的實體。而在去年第一次計劃出售時，奧園集團還曾計劃將奧園健康55%股權(quán)擺上貨架。

奧園方面表示，此舉是希望加速引進國企戰(zhàn)投，推動公司規(guī)范治理提升，實現(xiàn)中國奧園、奧園健康盡快復牌；而推動奧園健康復牌也為配合中國奧園整體債務重組所需。

此前據(jù)市場消息，今年1月底，山東某國企就表示有意入主中國奧園，該公司在年中完成盡調(diào)后離開，截至目前尚未有明確的動作。中國奧園表示，其與潛在投資者保持著經(jīng)常對話，但尚未與任何有關(guān)投資者訂立任何具有法律約束力的協(xié)議。

舊改項目一直是奧園引入戰(zhàn)投的重要籌碼。奧園此前曾披露，截至2021年底，其土儲中未售面積接近3000萬平方米，未售貨值約3000億元，另有一大批已獲得開發(fā)主體或前期服務商資格的大灣區(qū)城市更新項目，估算總貨值達8000多億元。

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