風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一番波動(dòng)和洗牌，地產(chǎn)大佬們的日子普遍不好過。相比之下，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)掌舵者王健林則要“滋潤(rùn)”很多。

卡塔爾世界杯賽場(chǎng)上，“萬(wàn)達(dá)文旅”、“萬(wàn)達(dá)酒店及度假村”等關(guān)鍵詞不斷閃現(xiàn)?！?022胡潤(rùn)百富榜》上，王健林家族的排名出現(xiàn)2017年以來的首次上升、位列內(nèi)地房地產(chǎn)富豪之首。

1月13日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)（下稱“萬(wàn)達(dá)商管”）公布業(yè)績(jī)快報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，其2022年實(shí)現(xiàn)收入553.1億元，同比增長(zhǎng)7.4%；租金收入508.5億元，同比增長(zhǎng)8%；年內(nèi)開業(yè)55個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，完成年計(jì)劃100%。商鋪出租率98.7%，租金收繳率100%。累計(jì)開業(yè)473個(gè)項(xiàng)目，管理商業(yè)面積6556萬(wàn)平方米，其中租賃面積4445萬(wàn)平方米；在建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)187個(gè)，商業(yè)面積2195萬(wàn)平方米。

這一年，萬(wàn)達(dá)還不斷以“白武士”的身份出現(xiàn)。在同行陷入流動(dòng)性危機(jī)時(shí)，萬(wàn)達(dá)卻釋放出強(qiáng)烈的“歸來”信號(hào)。

1、最強(qiáng)包租公：年租金收入超500億

與其他房企商管業(yè)務(wù)的百億規(guī)模相比，萬(wàn)達(dá)商管這份“成績(jī)單”領(lǐng)先業(yè)內(nèi)。

近日披露的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，新城控股商業(yè)收入首破百億，2022年含稅租金收入100.06億元；華潤(rùn)置地投資物業(yè)2022年內(nèi)租金收入約183.9億元，龍湖集團(tuán)投資性物業(yè)租金收入約119.0億元。

而截至2022年12月31日，新城持有的已開業(yè)吾悅廣場(chǎng)為126個(gè)。華潤(rùn)萬(wàn)象生活2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)披露，其為72個(gè)已開業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，總建筑面積達(dá)790萬(wàn)平方米；同時(shí)，還為24個(gè)寫字樓提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，總建筑面積為160萬(wàn)平方米。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，萬(wàn)達(dá)商管的規(guī)模和業(yè)績(jī)表現(xiàn)，與其輸出管理和品牌的輕資產(chǎn)模式有關(guān)。在行業(yè)下行、普遍陷入困境的情況下，輕資產(chǎn)模式使其擺脫了資金局限、創(chuàng)造了更多市場(chǎng)機(jī)會(huì)。另外，這兩年萬(wàn)達(dá)也加大了與品牌商的協(xié)作速度，存量市場(chǎng)的整合也加快了萬(wàn)達(dá)商管在管面積的增長(zhǎng)，從而推動(dòng)了租金收入的逆市上漲。

萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略始于2017年，這一年，萬(wàn)達(dá)決定不再投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。作為輕資產(chǎn)戰(zhàn)略平臺(tái)，珠海萬(wàn)達(dá)商管2022年不斷加速，以輕資產(chǎn)方式與北京SOLANA藍(lán)色港灣、北京五棵松卓展購(gòu)物中心等簽約，接管了長(zhǎng)沙、成都等地的5家奧克斯廣場(chǎng)。

2022年，萬(wàn)達(dá)商管最引業(yè)內(nèi)關(guān)注的輕資產(chǎn)合作，是與“河南王”建業(yè)地產(chǎn)的合作。2022年3月，建業(yè)集團(tuán)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，將旗下全部商業(yè)項(xiàng)目整體出租給萬(wàn)達(dá)商管或其關(guān)聯(lián)方，由后者全面負(fù)責(zé)該等商業(yè)項(xiàng)目的招商、對(duì)外租賃、運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理。

萬(wàn)達(dá)商管的輕資產(chǎn)子公司珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（下稱“珠海萬(wàn)達(dá)商管”）2022年10月末遞交的第三份招股書顯示，截至2022年6月30日，珠海萬(wàn)達(dá)商管管理425個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，其中來自萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的在管商業(yè)廣場(chǎng)285座，在管建筑面積4260.6萬(wàn)平方米，毛利率55.9%；來自獨(dú)立第三方在管商業(yè)廣場(chǎng)140座，在管建筑面積1747.6萬(wàn)平方米，毛利率32.6%。

2、上市曲折難阻萬(wàn)達(dá)當(dāng)“接盤俠”

萬(wàn)達(dá)商管也有煩惱，其中之一即上市屢屢受挫。

2021年3月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)撤回持續(xù)近6年的A股IPO，并轉(zhuǎn)戰(zhàn)港交所，謀求在香港上市。2021年10月21日和2022年4月22日，珠海萬(wàn)達(dá)商管先后兩次遞交招股書，但均已失效。2022年10月25日，珠海萬(wàn)達(dá)商管第三次遞表，目前尚無(wú)上市進(jìn)展。

上市進(jìn)度不僅影響珠海萬(wàn)達(dá)商管的募資能力，還將增加萬(wàn)達(dá)商管整體的資金壓力。根據(jù)珠海萬(wàn)達(dá)商管與投資者承諾的條款，如果它在2023年底前未能順利上市，珠海萬(wàn)達(dá)商管有義務(wù)從投資者手中回購(gòu)股份，從而增加發(fā)行人資金壓力。

除了上市不順，萬(wàn)達(dá)商管也面臨著到期債務(wù)壓力。據(jù)其2022年底發(fā)行的60億規(guī)模公司債募集說明書顯示，截至2022年6月30日，其有息債務(wù)金額為1398.25億元，其中未來1年內(nèi)到期有息債務(wù)金額為233.37億元，1-2年到期有息債務(wù)金額為305.42億元，2-3年到期有息債務(wù)金額為216.43億元，3年以上到期有息債務(wù)金額為643.03億元。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，目前的市場(chǎng)氣氛下，珠海萬(wàn)達(dá)商管發(fā)行股票發(fā)行非常具有挑戰(zhàn)性。近期國(guó)家政策主要利好房地產(chǎn)開發(fā)，聯(lián)交所可能會(huì)對(duì)商管業(yè)務(wù)繼續(xù)持觀望態(tài)度、拖延審批。

雖然珠海萬(wàn)達(dá)商管上市不順，萬(wàn)達(dá)卻開始以白武士的身份紓困業(yè)內(nèi)，釋放出越來越強(qiáng)烈的回歸信號(hào)。

2022年7月，萬(wàn)達(dá)被選定為安徽萬(wàn)泓置業(yè)投資有限公司的后續(xù)投資運(yùn)管機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)盤活其名下爛尾數(shù)年的城市綜合體合肥萬(wàn)泓中心，合作方式仍為輕資產(chǎn)管理輸出，萬(wàn)達(dá)只參與運(yùn)營(yíng)管理。

2022年11月，萬(wàn)達(dá)又投資參與安徽合肥新站區(qū)悅都薈正榮中心的建設(shè)。合肥正榮中心是正榮集團(tuán)2017年首進(jìn)合肥時(shí)的第一個(gè)項(xiàng)目，地塊為商住用地，住宅部分正榮·悅都薈已于2017年11月首次開盤，但商業(yè)部分的正榮中心卻遲遲未見完工，并在2022年年初停工。

從“甩賣資產(chǎn)”到“抄底”，在不斷處于周期變換中的房地產(chǎn)行業(yè)，王健林似乎找回曾經(jīng)熟悉的賽道。

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