“傳奇浙商”離世

又一個(gè)大佬永遠(yuǎn)地離開了。

祥生集團(tuán)官網(wǎng)的訃告顯示，祥生實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司創(chuàng)始人陳國祥先生，因病救治無效，于2023年4月16日00:26分與世長(zhǎng)辭，享年73歲。

據(jù)媒體的報(bào)道，陳國祥系因白血病去世。細(xì)數(shù)下來，陳國祥已經(jīng)是今年離世的第四位知名浙商。在此之前，杉杉品牌鄭永剛、三力士吳培生、中馬傳動(dòng)吳江相繼辭世。

按照地產(chǎn)K線的梳理，陳國祥最后一條朋友圈定格在2020年11月11日，內(nèi)容是轉(zhuǎn)發(fā)了一篇名為《謙卑的人，有未來》的文章。

陳國祥的一生頗為傳奇。他一手創(chuàng)立的祥生發(fā)家于浙江諸暨，江湖上流傳著“一部祥生史，半座諸暨城”的說法。

在當(dāng)?shù)厝说拿枋鲋?，被稱為“陳半城”的陳國祥卻一向是個(gè)衣無華靡、談吐樸實(shí)的實(shí)干家形象。他的員工也曾對(duì)媒體直言“（陳國祥是）一個(gè)和藹的大叔，就連在電梯上遇到服務(wù)祥生的快遞小哥都會(huì)打招呼”。

和很多大佬一樣，陳國祥起于田畝，早年間做過拉車工、釀酒員、紡織工，后來靠著尼龍絲綿綸絲生意積累起原始身家，一度被稱為諸暨當(dāng)?shù)氐摹敖z大王”。

90年代，陳國祥因承擔(dān)村子拆遷改造工作而涉足地產(chǎn)，祥生地產(chǎn)由此誕生。

2018年，祥生地產(chǎn)邁過千億，以1029.2億元的銷售額位居百強(qiáng)房企第28位。2020年,陳國祥曾以130億元人民幣財(cái)富名列《2020胡潤全球房地產(chǎn)富豪榜》第153位。

同樣是那一年，祥生控股在港交所成功掛牌上市，陳國祥與兒子陳弘倪同時(shí)敲鐘。從那之后，陳國祥便有意隱退，陳弘倪也逐漸走到臺(tái)前，接過了父親的權(quán)杖。

隨著陳國祥的離去，千億祥生的窘境也被進(jìn)一步擺到了臺(tái)面上。

風(fēng)雨飄搖

陳國祥簽署的最后一份公開文件，應(yīng)該是祥生控股集團(tuán)延遲刊登2022年度業(yè)績(jī)的公告。

因?yàn)闊o法刊發(fā)2022年財(cái)報(bào)，祥生控股于4月3日開始停牌。截至停牌，祥生控股的股價(jià)已跌至0.175港元，總市值僅剩5.33億港元。這個(gè)股價(jià)，相比于高點(diǎn)已經(jīng)跌去97%，只剩一層薄薄的腳底板。

這背后，是一個(gè)搖搖欲墜的祥生。

時(shí)間回到2021年11月，祥生控股的股價(jià)曾在單日暴跌超50%。同樣是那個(gè)月，標(biāo)普將祥生控股的信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”，展望“負(fù)面”，還將其美元票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC+”；

到了2022年3月，祥生控股一筆1200萬美元債，利息未能按期支付；之后一筆2022年6月7日到期的優(yōu)先票據(jù)，未能在當(dāng)天如約償還2億美元本金及利息。

至此，祥生控股正式加入爆雷房企的隊(duì)列。

祥生倒也沒有選擇躺平。自打出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)后，祥生一直積極自救，賣項(xiàng)目、賣物業(yè)、尋求債務(wù)重組。光2022年，祥生就已累計(jì)出售超過17億元資產(chǎn)，用來回籠資金。

但在如山的債務(wù)面前，這一切好似杯水車薪。

2022半年報(bào)顯示，祥生控股的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89.19%，凈資產(chǎn)負(fù)債比率由2021年底的153%增至168%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

此外，截至2022年6月，公司銀行及其他借款總額、優(yōu)先票據(jù)及公司債券為290.09億元，其中161.72億元將在未來12個(gè)月內(nèi)到期償還，而公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有14.72億元，明顯無法覆蓋短期債務(wù)。

債務(wù)緊逼，留給祥生和陳弘倪的時(shí)間，恐怕不多了。

高杠桿“反噬”

陳國祥謙遜溫和，但他執(zhí)掌下的祥生，卻一度展現(xiàn)出“兇猛”的一面。

2015年，祥生以109億元的銷售額首次突破百億大關(guān)。令人驚訝的是，僅僅3年后的2018年，祥生控股的銷售額就達(dá)到了1070.6億元，復(fù)合增長(zhǎng)率超過100%。

這什么概念呢？我們來做個(gè)對(duì)比，從百億走到千億，萬科和保利走了5年，綠地走了8年，祥生只用了3年！

這個(gè)記錄，至今還沒有房企能夠打破。在那個(gè)“千億就是硬道理”的地產(chǎn)時(shí)代，祥生算得上是最猛的選手之一。

祥生的狂飆背后，離不開高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿的經(jīng)營模式。

根據(jù)澎湃新聞的梳理，早在2016年，祥生就提出“36781”的快周轉(zhuǎn)策略——

3個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、6個(gè)月內(nèi)開盤、開盤銷售去化70%、一個(gè)月后去化達(dá)80%、1年現(xiàn)金流歸正。

這速度令人心顫，也極容易埋下質(zhì)量隱患。隨之走高的還有祥生的債務(wù)，招股書顯示，截至2017年、2018年、2019年12月31日，祥生的凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別約為1376%、736%、360%，這杠桿力度，阿基米德來了都得退后一步。

只是，看著如今步步緊逼的債務(wù)和捉急的現(xiàn)金流，不知祥生有沒有感到后怕？

最新的數(shù)據(jù)顯示，2022年，祥生控股歸屬集團(tuán)合約銷售總額約為236.91億元，同比下滑71%；2023年前2個(gè)月，祥生控股累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售總額約33.19億元，同比下滑47.8%。

當(dāng)年創(chuàng)記錄的千億房企，已經(jīng)從高處跌落，黯然失色。此時(shí)此刻，很多人可能只剩一個(gè)疑問——

這個(gè)從金雞塢村飛出的鳳凰，還能再度起飛嗎？

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