2023年第一季度，隨著疫情因素的逐步消除和節(jié)后“修復(fù)季”的到來，住房租賃需求逐漸回升，市場(chǎng)迎來了新項(xiàng)目的集中進(jìn)入。住房租賃企業(yè)的開業(yè)規(guī)模和管理規(guī)模迎來了快速增長(zhǎng)。住房租賃企業(yè)聚焦一線和新一線城市進(jìn)行戰(zhàn)略擴(kuò)張。國(guó)企住房租賃企業(yè)積極進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大。

下面是邁點(diǎn)研究院最新獨(dú)家發(fā)布的。2023年第一季度，集中型住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模TOP50”、“2023年第一季度集中型住房租賃企業(yè)管理規(guī)模TOP50”。其中，泊寓、冠寓和魔方生活服務(wù)集團(tuán)集中型住房租賃企業(yè)位于2023年第一季度。開業(yè)規(guī)模榜前三；泊寓、冠寓和淳寓國(guó)際集中型住房租賃企業(yè)位于2023年第一季度。管理規(guī)模榜前三。

第一，開業(yè)規(guī)模

1、解讀開業(yè)規(guī)模清單

2023年第一季度正處于施工旺季。隨著市場(chǎng)復(fù)蘇，住房租賃行業(yè)迎來了項(xiàng)目集中開業(yè)。新開業(yè)項(xiàng)目主要集中在2-3月，住房租賃市場(chǎng)開業(yè)規(guī)模不斷增加。

TOP50公司集中租賃住房累計(jì)開業(yè)規(guī)模102.96萬間，環(huán)比增長(zhǎng)12.36%。TOP30公司累計(jì)開業(yè)規(guī)模96.56萬間，環(huán)比增長(zhǎng)10.71%；總開業(yè)規(guī)模67.48萬間的TOP10公司，環(huán)比增長(zhǎng)7.51%。

就開業(yè)規(guī)模而言，TOP10企業(yè)開業(yè)規(guī)模門檻2.69萬間，泊寓和冠寓繼續(xù)領(lǐng)先，開業(yè)規(guī)模超過11萬間，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。此外，上海房地產(chǎn)城第一季度開業(yè)規(guī)模加快，首次進(jìn)入TOP10開業(yè)規(guī)模榜。2023年3月，城市迎來了申城首批經(jīng)濟(jì)適用租賃住房項(xiàng)目，如房地產(chǎn)城方·耀華景耀公寓、房地產(chǎn)城方·耀華景濱公寓等。，并正式進(jìn)入市場(chǎng)，共供應(yīng)4000多套租賃住房。截至2023年第一季度，上海房地產(chǎn)城在上海已有2.7萬多套開業(yè)住房。

在第一季度，TOP11-30的企業(yè)開業(yè)門檻超過6900個(gè)，公司開業(yè)密集，競(jìng)爭(zhēng)激烈，開業(yè)規(guī)模不斷增加。其中，家庭公寓、合住公寓、樂景生活社區(qū)、雅詩閣、中海長(zhǎng)租公寓、金地草莓社區(qū)、寧巢公寓、東南青年交易所、方角公寓等。都迎來了新的開業(yè)項(xiàng)目。第一季度，中海長(zhǎng)租公寓在大連和沈陽新開了379間公寓和673間白領(lǐng)公寓。最近，中海地產(chǎn)公布了2022年度業(yè)績(jī)，公告顯示，2022年中海地產(chǎn)收入為1803.2億元；毛利率為21.29%，同比下降2.25。％；2947.6億元的合同物業(yè)銷售額。中海商業(yè)長(zhǎng)租公寓布局13個(gè)城市，總擴(kuò)展30個(gè)城市 新開業(yè)面積84,000個(gè)項(xiàng)目㎡，超過一年的項(xiàng)目租賃率達(dá)到94.7%。

TOP31-50公司開業(yè)規(guī)模門檻為1000間，運(yùn)營(yíng)模式以輕、中資產(chǎn)為主。比如輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的樂柚公寓，第一季度在杭州和長(zhǎng)沙開了兩家新店，共計(jì)479套；牛油果公寓積極參與政府和企業(yè)的合作，委托經(jīng)營(yíng)Xi安居樂筑(涇渭店)。這個(gè)項(xiàng)目的256套房子開業(yè)后會(huì)全租；湘江岳佳重慶理想基地租賃社區(qū)項(xiàng)目可提供1447套經(jīng)濟(jì)適用租賃住房，目前正處于試運(yùn)行階段。

2023年第一季度，房地產(chǎn)企業(yè)開業(yè)規(guī)模仍占有較大優(yōu)勢(shì)。與2022年底相比，國(guó)有企業(yè)規(guī)模持續(xù)快速擴(kuò)張，市場(chǎng)份額明顯增加。在TOP50企業(yè)中，國(guó)有企業(yè)系進(jìn)步最為明顯，開業(yè)規(guī)模19.92萬間，占19%，占9%。；房地產(chǎn)企業(yè)系變化不大，開業(yè)規(guī)模41.43萬間，占總開業(yè)規(guī)模榜的40%；開業(yè)規(guī)模和比例均有所下降，開業(yè)規(guī)模為21.8萬間，占21%。；二是酒店系和央企系，各開業(yè)8.32萬間和7.34萬間，占8%和7%，環(huán)比變化不大。

2、TOP10公司開業(yè)規(guī)模重點(diǎn)解讀

從第一季度到現(xiàn)在，在成都、杭州、武漢、西安、蘇州、南京等新一線城市，39%的新開業(yè)住房布局，新一線城市占比同比大幅提升。其中，2023年第一季度，冠寓、朗詩寓、樂樂公寓、招商伊敦公寓布局新一線城市；57%的新開業(yè)住房集中在一線城市，尤其是北京和上海迎來了龍湖冠寓、樂樂公寓集團(tuán)、戰(zhàn)略寓國(guó)際、上海房地產(chǎn)城等龍頭企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)落戶；只有4%的項(xiàng)目分布在其他城市，同比略有下降。

根據(jù)TOP10公司新開業(yè)項(xiàng)目的商品分布，經(jīng)濟(jì)適用租賃住房是住房租賃企業(yè)普遍布局的商品，占43%；其次，白領(lǐng)公寓和租賃社區(qū)分別占33%和23%。與去年同期相比，經(jīng)濟(jì)適用房占比大幅上升，白領(lǐng)公寓和藍(lán)領(lǐng)公寓占比大幅下降。

第二，管理規(guī)模

1、解讀管理規(guī)模清單

截至2023年第一季度，TOP50集中型長(zhǎng)租公寓累計(jì)管理規(guī)模為149.06萬間，環(huán)比增長(zhǎng)25.46%。在這些品牌中，TOP30的累計(jì)管理規(guī)模為140.84萬間，環(huán)比增長(zhǎng)23.53%；TOP10品牌提供了92.85萬間管理規(guī)模，環(huán)比增長(zhǎng)18.58%，占總管理規(guī)模的62%，其中泊寓以21.5萬間管理規(guī)模再次排名第一。此外，戰(zhàn)略寓國(guó)際、樂乎公寓集團(tuán)、招商局伊敦公寓、城市、家庭公寓、寧巢公寓等管理規(guī)模增長(zhǎng)最快，每季度新增管理住房2000多套。

就品牌背景而言，國(guó)有企業(yè)系擴(kuò)張加快，管理規(guī)模加快。房地產(chǎn)企業(yè)管理規(guī)模69.34萬間，占46.52%；業(yè)務(wù)管理規(guī)模25.45萬間，占17.07%；國(guó)有企業(yè)管理規(guī)模22.69萬間，占15.22%；央企管理規(guī)模12.64萬間，占8.48%。；酒店管理規(guī)模12.37萬間，占8.3%。

2、TOP10公司管理規(guī)模重點(diǎn)解讀

總體而言，房地產(chǎn)企業(yè)系住房租賃企業(yè)管理住房規(guī)模占60%以上，其次是創(chuàng)業(yè)系，占16%。與2022年第一季度相比，房地產(chǎn)企業(yè)在頭部企業(yè)中的管理規(guī)模大幅增加。2023年第一季度，房地產(chǎn)企業(yè)拓展項(xiàng)目以輕資產(chǎn)模式為主。例如，戰(zhàn)略寓國(guó)際通過輕資產(chǎn)積極拓展項(xiàng)目，在上海和南京增加了三個(gè)項(xiàng)目:浦發(fā)有家康涵社區(qū)、森蘭社區(qū)和浦口國(guó)有資產(chǎn)，共有2700多套租賃住房。其中，浦發(fā)有家康涵社區(qū)是浦發(fā)有家與淳寓國(guó)際合作經(jīng)營(yíng)的集中型綜合性社區(qū)，可為周邊人才提供1451套租賃住房。該項(xiàng)目于三月正式進(jìn)入市場(chǎng)，首批租賃住房共852套，其中676套為一室戶，176套為一室一廳。

與集中住房租賃市場(chǎng)的火爆相比，分散住房租賃市場(chǎng)的擴(kuò)張相對(duì)傳統(tǒng)，整體變化不大，一些品牌管理的住房甚至開始收縮。根據(jù)邁點(diǎn)研究院的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2023年第一季度，牛油果公寓分散住房累計(jì)管理住房規(guī)模為111600套；隨著德信公寓住房數(shù)量的增加，分散住房管理規(guī)模為4249套；建方長(zhǎng)租分散住房累計(jì)管理規(guī)模為3612套。寧巢公寓、可加公寓、濱陸公寓、城市公寓、新投海瑜公寓、渝地辰公寓分散房源2326、1794、740、300、86和55間。當(dāng)?shù)貒?guó)有企業(yè)逐步成為新的力量，預(yù)計(jì)未來供應(yīng)將繼續(xù)增加。

三、總結(jié)

第一季度以來，國(guó)家級(jí)住房租賃行業(yè)發(fā)展以方向性指導(dǎo)政策和整合性金融政策為主，強(qiáng)調(diào)2023年要大力增加保障性租賃住房供應(yīng)，為住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展設(shè)定明確的目標(biāo)，營(yíng)造適合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政治金融環(huán)境。然而，地方政府積極響應(yīng)中央號(hào)召，陸續(xù)出臺(tái)了住房租賃行業(yè)培訓(xùn)和監(jiān)管的相關(guān)政策。

隨著第二季度的到來，住房租賃政策支持有望進(jìn)一步加強(qiáng)，各地將迎來以股票改造為主的快速籌集和租賃住房的發(fā)展階段。在政策指導(dǎo)下，地方國(guó)有企業(yè)擴(kuò)張加快，國(guó)有企業(yè)壓艙石和榜樣作用突出，有望進(jìn)一步盤活現(xiàn)有土地資源，增加租賃住房的有效供應(yīng)，為住房租賃市場(chǎng)的有序健康發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

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