作為今年較早出臺(tái)扶持政策的熱點(diǎn)城市，蘇州樓市2-3月份出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇，但自那以后4-6月份復(fù)蘇勢(shì)頭減弱。

今年上半年，蘇州二手房成交明顯回升。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年，1-6月蘇州二手房成交37406套，2022年成交22109套，同比增長(zhǎng)約69.19%

其中，3月二手房成交8342套，是2021年以來蘇州二手房成交的峰值，然而，3月份之后，交易量有所下降。6月二手房成交量為4925套，較高峰時(shí)期下跌40%。

如今成交量回調(diào)、掛牌量的持續(xù)增加是當(dāng)前蘇州二手房市場(chǎng)的顯著特征。

據(jù)蘇州當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計(jì)，鏈家平臺(tái)顯示，蘇州市場(chǎng)二手房掛牌量已超過16萬套，其中市區(qū)掛牌量超過9萬套，較5月中旬統(tǒng)計(jì)增加近8000套。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月底蘇州市區(qū)二手房掛牌量接近10萬套，創(chuàng)歷史新高。甚至在園區(qū)核心板塊，掛牌二手房的數(shù)量有所增加，且價(jià)格有所下調(diào)。

以蘇州市場(chǎng)最堅(jiān)挺的工業(yè)園區(qū)為例，最近蘇州各大中介的朋友圈里園區(qū)二手房降價(jià)的消息多了起來。比如中海湖畔湖景1號(hào)的大平層破7；上東區(qū)660萬143平的勁爆價(jià)；路勁瀾山瀾二手房東（投資客）大量出售；唐寧府頂樓160多平米，價(jià)格面議，單價(jià)以6開頭。

據(jù)界面新聞?dòng)^察，園區(qū)星公園名邸一套房子2022年掛牌價(jià)達(dá)到1430萬，去年9月降價(jià)出售，現(xiàn)在掛牌價(jià)1256萬，降價(jià)174萬。

園區(qū)成交量最大的中央景城項(xiàng)目，掛牌187套，掛牌均價(jià)5.4萬/平。但是最新一套房子的成交均價(jià)是4.44萬/平，成交周期370天，比最初掛牌價(jià)490萬低了100萬。更高峰時(shí)，這個(gè)小區(qū)同樣戶型的掛牌價(jià)還要再高出70萬。

對(duì)于目前二手房市場(chǎng)的整體表現(xiàn)，克而瑞蘇州公司總經(jīng)理戈文問稱，在剛剛過去的2021年和2022年，雖然蘇州整體市場(chǎng)也在下滑，但是園區(qū)二手房的量?jī)r(jià)依然非常堅(jiān)挺。今年以來，價(jià)格有所松動(dòng)，新房代表中海上東區(qū)的成交價(jià)從6字頭滑落到5字頭，唐寧的房子成交價(jià)也跌破了每平米7萬。

以唐寧府為例，目前上市的有113套。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，以投資客青睞的143平米戶型為例，該戶型去年成交總價(jià)基本可以達(dá)到1100萬左右，單價(jià)7.8萬元左右。到今年5月底，唐寧府約143平米戶型的最新報(bào)價(jià)和成交價(jià)大多在900萬左右，最低總價(jià)870萬元，近一年來總價(jià)降了近200萬。

據(jù)蘇州當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計(jì)，園區(qū)白塘、東沙湖、獨(dú)墅湖、湖東、湖西CBD、玲瓏、湖東CBD，7個(gè)板塊89個(gè)樓盤中，10個(gè)小區(qū)的掛牌價(jià)比去年同期有所上漲，1個(gè)比去年持平，77個(gè)樓盤的掛牌價(jià)比去年有所下降。

園區(qū)二手房尤其是次新房?jī)r(jià)格下跌，戈文認(rèn)為有兩個(gè)原因：第一，之前園區(qū)倒掛新盤一直有不少投資客，滿二年之后投資客開始賣房套現(xiàn)了，掛牌量激增后價(jià)格內(nèi)卷。其次，從去年開始，園區(qū)新房供應(yīng)量比二手房便宜，很多人都買了新房，而不是買二手房。

對(duì)于園區(qū)次新房的價(jià)格趨勢(shì)，戈文問表示，只要同板塊有新房供應(yīng)，新房限價(jià)就會(huì)不斷提高，次新二手房?jī)r(jià)格則會(huì)下降到與新房相同的水平，甚至低于新房，這樣才會(huì)有流動(dòng)性。

今年上半年，蘇州的新房市場(chǎng)比二手房市場(chǎng)更糟糕。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上半年新房銷售了25586套，同比下降29.77%。

根據(jù)克而瑞分析，二手房市場(chǎng)整體成交表現(xiàn)好于新房的根本原因是二手市場(chǎng)已經(jīng)全面承接剛需，業(yè)主已調(diào)低預(yù)期，以降價(jià)撬動(dòng)成交量。

對(duì)于蘇州樓市接下來的走勢(shì)，克而瑞認(rèn)為，如果沒有進(jìn)一步政策優(yōu)化的空間，蘇州樓市的筑底行情將在三季度延續(xù)“以銷定產(chǎn)”模式下成交概率低位震蕩的狀態(tài)，分化行情預(yù)期延續(xù)，但核心高品質(zhì)盤將撐起成交量。

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