隱匿在繁華城市中的城中村，突然處在聚光燈下。

僅僅在 7 月，政策和市場，開始同時(shí)挖掘起了城中村這塊處女地。

第一條是來自政策層面，7 月 21 日召開的國常會(huì)，要求在超大特大城市，實(shí)施城中村改造，并鼓勵(lì)和支持民間資本參與；

第二條是市場層面，說之前靠收租的深圳城中村 " 村民 "，開始?xì)⑷雱?chuàng)投。最近募不到錢的各種 VC，都開始找深圳村民要錢了。

很多人不明白，為什么政策和市場，都同時(shí)開始在挖掘城中村？

灣流經(jīng)濟(jì)評(píng)論認(rèn)為，當(dāng)下最大的富礦和最有價(jià)值的存量資產(chǎn)，其實(shí)就藏在城中村里面。

城中村，比你想象中更有錢

城中村，顧名思義是城市里的村莊，是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊。

過去幾十年，中國城鎮(zhèn)化的狂飆突進(jìn)，讓一眾城市迅速擴(kuò)張，城市邊界不斷蔓延，在城市內(nèi)部形成了大量城中村。

目前，全國的城中村規(guī)模數(shù)量在 5 萬左右，像 " 北上廣深 " 這四大一線城市，" 城中村數(shù)量多 "，" 村民有錢 " 仍是留給外地人的第一印象。

以深圳為例，這個(gè)城市容納了 2000 萬的人口，其中有超過一半人住在城中村。市區(qū)那些被高聳的寫字樓包圍著的低矮樓群，成為許多打工人下班后的歸宿。

伴隨改革開放的腳步，深圳走上快速城鎮(zhèn)化道路。當(dāng)?shù)卮迕竦耐恋乇徽魇蘸?，開始用原有積蓄和賠償款 " 耕種 " 一種新的 " 經(jīng)濟(jì)作物 " ——樓。在 " 耕樓 " 熱潮中，" 三天建一層 " 不再是神話，一棟棟村民自建樓拔地而起，這些樓主要出租給了外來的新移民。

自此，城市開始包圍自然村莊，農(nóng)民轉(zhuǎn)身成為房東，城中村由此誕生。短短幾十年，深圳便從人口不過幾萬人的小漁村，一躍成為人口超千萬的特大城市。

深圳絕大部分城中村在這一波波城市化浪潮中賺得盆滿缽滿。后來，各村還成立了社區(qū)股份合作公司，將村民的財(cái)富資產(chǎn)再推上一個(gè)臺(tái)階。

據(jù)深圳市國資委 2021 年統(tǒng)計(jì)，深圳有近 1000 家村集體社區(qū)股份公司，總資產(chǎn)近 2500 億，其中凈資產(chǎn)超 1200 億，擁有超過 1 億平方米物業(yè)，年收入超 220 億元，年利潤近 100 億元。

當(dāng)然，真正讓深圳城中村成為資產(chǎn)航母的原因是不斷上漲的房價(jià)。2000 年到 2020 年，20 年間深圳的平均房價(jià)漲了 14 倍。很多城中村原住民的家中或出租屋門口，供奉著土地神，兩側(cè)的對(duì)聯(lián)上寫著 " 土可生財(cái)，地能出金 "。

2019 年，曾經(jīng)深圳最大的城中村白石洲啟動(dòng)拆遷工程，此時(shí)白石洲旁邊華僑城的房價(jià)每平米超過 10 萬。舊改簽約開始后，一條 " 白石洲拆出 1878 個(gè)億萬富翁 " 的消息在網(wǎng)上瘋傳。

據(jù)《深圳城中村資源大全》一書統(tǒng)計(jì)，深圳原住民總?cè)藬?shù)約為 56 萬人，他們的總資產(chǎn)超過 3 萬億，接近深圳 2022 年一年創(chuàng)造的 GDP。所以說，深圳的有錢人都藏在村里。

然而，多年以來，受益于房地產(chǎn)行業(yè)上行周期，深圳社區(qū)股份合作公司通過地產(chǎn)開發(fā)、園區(qū)運(yùn)營等方式積累了大量資金，并以物業(yè)租賃等形式維持收入，額外收益則以傳統(tǒng)的銀行存款理財(cái)為主，大量閑置資金都放在銀行 " 趴賬 "。

因此，如何喚醒沉睡的集體資金，既有效保值增值，推動(dòng)集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，又促進(jìn)深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為關(guān)注焦點(diǎn)。

深圳相關(guān)部門想方設(shè)法引導(dǎo)股份合作公司探索多元金融類投資方式，拓展?fàn)I收渠道。而創(chuàng)投，便是重要探索之一——既能引導(dǎo)這部分資金流入深圳 "20+8" 產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，也有助于緩解深圳本地創(chuàng)投行業(yè)的募資難題。

7 月 12 日，深圳市龍崗區(qū) 16 家股份合作公司和深圳市屬國企深創(chuàng)投集團(tuán)共同設(shè)立了一只私募股權(quán)投資基金——深創(chuàng)投龍崗創(chuàng)新私募股權(quán)投資基金，主要投資于信息科技、高端裝備制造、新材料、生物（醫(yī)藥）、新能源等深圳市 "20+8" 產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

這是首只沒有保底條款的 " 市區(qū)國企 + 社區(qū)集體股份合作公司 " 聯(lián)合籌設(shè)基金，總規(guī)模達(dá) 5.05 億元，其中村集體出資 4.05 億元，是目前深圳私募股權(quán)投資基金中股份合作公司參與數(shù)量最多、出資規(guī)模和比例最大的一只。

今年以來，灣流經(jīng)濟(jì)評(píng)論注意到，深圳村集體資金開始密集有進(jìn)入股權(quán)投資領(lǐng)域的動(dòng)作，深圳的村集體 LP 逐漸浮出水面。

這就有了文章開頭提到的 VC 紛紛找深圳村民募資的一幕。

事實(shí)上，早在 2017 年，國內(nèi)首個(gè)由村集體經(jīng)濟(jì)設(shè)立的創(chuàng)投機(jī)構(gòu)——南嶺創(chuàng)投就誕生在深圳南嶺村。

南嶺村被譽(yù)為 " 中國第一村 "" 改革開放示范村 "，伴隨著深圳經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，40 多年間，南嶺村從集體資產(chǎn)不足 7000 元、村民人均年收入僅 100 元發(fā)展成為固定資產(chǎn)達(dá) 35 億元、人均分紅達(dá) 17 萬元的社區(qū)。

時(shí)間進(jìn)入 2015 年，南嶺村社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)收入增速降至 4%，引起了社區(qū)黨委的重視。

在龍崗區(qū)南嶺村社區(qū)黨委書記張育彪看來，其實(shí)做包租公是最穩(wěn)的，但是包租公這個(gè)模式很難做大。" 租金不能年年漲，企業(yè)和經(jīng)營戶受不了。"

彼時(shí)的深圳，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，于是，一個(gè) " 帶領(lǐng)村民上市敲鐘 " 的大膽想法在張育彪腦海中形成：搞科技創(chuàng)新南嶺村適不適合，有沒有機(jī)會(huì)參與進(jìn)去？他特意去北京中關(guān)村學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，走訪深圳科創(chuàng)園區(qū)。

這便有了后來的南嶺創(chuàng)投。背靠深圳南嶺村，南嶺創(chuàng)投以 " 直投 + 母基金 " 的模式開展股權(quán)投資。

2022 年 4 月，隨著海創(chuàng)藥業(yè)（688302.SH）登陸上交所科創(chuàng)板，南嶺創(chuàng)投收獲了第一個(gè) IPO。今年 7 月，合成生物學(xué)創(chuàng)新型企業(yè)——趣酶生物完成 A 輪融資，多個(gè)創(chuàng)投機(jī)構(gòu)中，" 南嶺創(chuàng)投 " 備受關(guān)注。

天眼查 App 顯示，南嶺創(chuàng)投目前已公開投資的項(xiàng)目有 13 家，大多數(shù)項(xiàng)目獲得了新一輪融資，幾個(gè)項(xiàng)目已達(dá)到或接近 IPO 條件。

" 我們要從過去種田、‘種’房子，轉(zhuǎn)變?yōu)椤N’高科技公司。" 張育彪曾說。

" 當(dāng)下人民幣募資日益艱難，身邊一些投資機(jī)構(gòu)也開始針對(duì)性挖掘這類村集體 LP 群體。" 一位投資人說。

城中村改造，一個(gè)萬億級(jí)的市場重新敞開

一方面，城中村過去積累了海量財(cái)富，正成為創(chuàng)投機(jī)構(gòu)源源不斷的資金活水；另一方面，城中村基礎(chǔ)配套不足、治安混亂、違建等問題不僅降低了居民的生活品質(zhì)，也影響了城市面貌和整體形象。

因此，在當(dāng)下房地產(chǎn)增量市場萎靡的背景下，對(duì)已有的城中村進(jìn)行整體改造，在存量市場上下功夫，以此來激發(fā)消費(fèi)潛力和內(nèi)需，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展就顯得尤為迫切。

事實(shí)上，過去幾年，廣州深圳東莞等地，都在大力推進(jìn)城中村改造，但由于市場大環(huán)境變化等因素，一直進(jìn)展不暢。

7 月 21 日，國常會(huì)審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，給當(dāng)前市場形勢(shì)下的城中村改造釋放出積極強(qiáng)勁信號(hào)。隨著各路資本的信心和動(dòng)力被激活，一個(gè)規(guī)?；蜻_(dá)萬億級(jí)的市場勢(shì)必將重新敞開。

舊城改造包括內(nèi)容較多，需要在土地功能置換、產(chǎn)業(yè)提升、歷史文化保護(hù)等方面進(jìn)行同步優(yōu)化。據(jù)國金證券研報(bào)，2020 年至 2022 年，全國城中村改造市場規(guī)模分別為 1.24 萬億元、1.36 萬億元和 6559 億元。此次政策發(fā)力下，我國城中村改造市場規(guī)模有望重回萬億元。

據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，中國目前有 7 個(gè)超大城市，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津 ;14 個(gè)特大城市，包括武漢、東莞、西安、杭州、佛山等。這其中，不少城市近年來加大城中村改造力度、創(chuàng)新改造方式，并已提出明確目標(biāo)。

7 月 17 日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例 ( 征求意見稿 ) 》。官方計(jì)劃，今年廣州計(jì)劃推進(jìn) 127 個(gè)城中村改造項(xiàng)目 ( 含 46 個(gè)續(xù)建項(xiàng)目，12 個(gè)新開工項(xiàng)目，69 個(gè)前期項(xiàng)目 ) ，重點(diǎn)推進(jìn) 17 個(gè)城市更新項(xiàng)目，力爭完成 2000 億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。

上海將 2023 年定為城中村改造出形象、出成效的一年，將新啟動(dòng) " 城中村 " 改造項(xiàng)目 10 個(gè)，改造老舊村民房屋不少于 130 萬平方米，受益村民不少于 4000 戶。目前上海還有城中村點(diǎn)位近 700 個(gè)，涉及 11 萬戶左右，該市計(jì)劃在 2032 年底全面完成城中村改造項(xiàng)目。

深圳則針對(duì)城中村改造，由政府統(tǒng)租后實(shí)施綜合整治類更新，并納入其政策性住房保障體系。據(jù)深圳市住房建設(shè)局發(fā)布相關(guān)文件，2023～2025 年，深圳將建設(shè)籌集保障性住房 46 萬套 ( 間 ) 、建筑面積超過 2000 萬平方米。

所謂的 " 統(tǒng)租 "，指的是由政府主導(dǎo)，從房東手中統(tǒng)一租賃房源，進(jìn)行裝修、改造后，再出租給特定群體。

今年 2 月 28 日，深圳市屬國企人才安居集團(tuán)旗下的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司（以下簡稱 " 安居微棠 "）正式揭牌。安居微棠，就是這次深圳 " 統(tǒng)租 " 行動(dòng)中最大的 " 二房東 "。

安居微棠注冊(cè)資本 20 億，由深圳市人才安居集團(tuán)持股 51%、愿景集團(tuán)持股 49% 而后者屬于鏈家系，旗下運(yùn)營著長租公寓品牌 " 自如 "。此外，安居微棠還獲得了國家開發(fā)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行等大銀行的 5000 億元銀行授信支持。

" 對(duì)于房地產(chǎn)來說，城中村改造能夠構(gòu)建先租后買的消費(fèi)新格局新模式，也能夠逐步讓新市民年輕人外來人口升級(jí)自己的住房消費(fèi)，從而為商品房市場可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。" 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

不過，值得注意的是，本輪城中村改造，不可等同于 2015 年～2017 年那輪棚戶區(qū)改造。當(dāng)年的棚改浪潮席卷了整個(gè)中國，尤以三四線城市為重點(diǎn)區(qū)域，大拆大建是主要模式；本輪城中村改造則限定于超大特大城市，且不允許大拆大建。

更關(guān)鍵的是，由于大環(huán)境變化，整個(gè)社會(huì)的預(yù)期也不同于以往，而扭轉(zhuǎn)預(yù)期，比一輪又一輪政策刺激要難上加難。

所以，城中村改造或許會(huì)加速，但新一輪全國性房價(jià)大漲，恐怕越來越難了。

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