WeWork的困境會(huì)給美國(guó)多個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái) “系統(tǒng)性沖擊”。

共享經(jīng)濟(jì)鼻祖WeWork成為散戶對(duì)戰(zhàn)華爾街的新落點(diǎn)。

上周二，在WeWork于第二季度財(cái)報(bào)中表示“公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力存在很大疑問(wèn)”后，華爾街最后看好WeWork的分析師也繳械投降，將其評(píng)級(jí)調(diào)為中性。而僅一天后，WeWork卻成為了最新的“散戶概念股”，連續(xù)兩個(gè)交易日被美國(guó)散戶大舉推升。

對(duì)此，分析師表示，目前做多WeWork極度不理性。行業(yè)人士還認(rèn)為，WeWork的困境可能給美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)造成“系統(tǒng)性沖擊”，而紐約首當(dāng)其沖。

分析師“繳械投降”

WeWork的困境似乎永無(wú)止境：自今年3月以來(lái)，其股價(jià)始終不足1美元，過(guò)去兩個(gè)月來(lái)沒(méi)有首席執(zhí)行官（CEO），商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)又整體處于寒冬。

終于，在8月8日美股盤(pán)后公布的第二財(cái)季業(yè)績(jī)中，WeWork稱，“嚴(yán)重懷疑”公司能否持續(xù)經(jīng)營(yíng)，目前的虧損、預(yù)計(jì)的現(xiàn)金需求、較高的辦公空間會(huì)員流失率和流動(dòng)性水平都引發(fā)了這種擔(dān)憂。公司能否持續(xù)經(jīng)營(yíng)主要取決于未來(lái)12個(gè)月在削減租賃成本、控制開(kāi)支并限制資本支出、提高營(yíng)收水平以及籌措資金等方面的成效。公司臨時(shí)CEO戴維·托利（David Tolley）表示，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩、靈活辦公空間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇以及不確定的經(jīng)濟(jì)狀況損害了該公司的業(yè)績(jī)。

2019年，WeWork帶著“共享經(jīng)濟(jì)”的光環(huán)籌備上市，但就在即將首次公開(kāi)募股（IPO）之際，公司宣布終止IPO進(jìn)程。摩根士丹利首席美國(guó)股票策略師威爾遜（Mike Wilson）當(dāng)時(shí)稱，WeWork IPO的失敗標(biāo)志著一個(gè)時(shí)代的結(jié)束，為沒(méi)有實(shí)現(xiàn)盈利的企業(yè)提供慷慨資金的日子已經(jīng)結(jié)束了。

幾經(jīng)波折，WeWork最終于2021年10月上市。但自那時(shí)起，其股價(jià)暴跌99%，市值蒸發(fā)了超110億美元。在上周自稱經(jīng)營(yíng)困難后，9日，該股下跌39%，創(chuàng)下13美分的歷史新低。其債券表現(xiàn)同樣慘烈。根據(jù)Trace的數(shù)據(jù)，公司于2025年到期、利率為7.875%的無(wú)擔(dān)保票據(jù)上一次易手時(shí)的交易價(jià)格為34美分。

此情此景，連華爾街最后一位看好WeWork的分析師——BTIG的分析師凱西伍德（Thomas Catherwood）都不得不“繳械投降”。此前，他仍對(duì)客戶稱，WeWork的股票有投資潛力。而在8日WeWork自行警示風(fēng)險(xiǎn)后，他在9日的投資者報(bào)告中承認(rèn)“我們錯(cuò)了”。他將WeWork的評(píng)級(jí)從“建議買(mǎi)入”下調(diào)至 “中立”。

凱西伍德并非今年來(lái)唯一一位放棄“買(mǎi)入”建議的華爾街分析師。年初時(shí)，盡管WeWork已舉步維艱，仍有六名華爾街分析師給予其 “買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

這些分析師也并非完全無(wú)據(jù)可依。WeWork在3月與一些最大的債權(quán)人和軟銀集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，將其債務(wù)負(fù)擔(dān)削減約15億美元，并延長(zhǎng)其他債務(wù)到期日。但僅僅兩個(gè)月后，動(dòng)蕩再起。5月，在任職三年后，公司CEO馬瑟拉尼（Sandeep Mathrani）突然辭職。此后，WeWork始終沒(méi)有找到新的CEO。

慢慢地，分析師都開(kāi)始失去信心。Piper Sandler的分析師格德法波（Alexander Goldfarb）在5月對(duì)WeWork進(jìn)行了抨擊，因?yàn)槠涔蓛r(jià)今年下跌了逾80%。瑞銀分析師卡萊莫（Alex Kramm）6月對(duì)該股改持“中性”評(píng)級(jí)。上周，金融經(jīng)紀(jì)公司Cantor Fitzgerald的分析師諾博勞赫（Brett Knoblauch）完全放棄了對(duì)WeWork的關(guān)注。在凱西伍德也調(diào)降評(píng)級(jí)后，華爾街年初依舊建議“買(mǎi)入”WeWork的6名分析師已集體繳械投降。

但美股散戶們似乎不以為然。在緊隨其后的交易日——上周四，散戶們就開(kāi)始瘋狂“抬轎”WeWork。WeWork上周四盤(pán)中一度大漲153%至0.33美元，最終收漲43%報(bào)0.18美元。上周五，WeWork盤(pán)中再度暴漲44%至0.2663美元，最終漲10.38%，收于0.20美元上方。散戶的大量期權(quán)放大了漲幅，該股看漲期權(quán)的數(shù)量超過(guò)看跌期權(quán)100多倍，其中3個(gè)最活躍的期權(quán)是不同到期日的0.50美元看漲期權(quán)。

“散戶概念股”再度出現(xiàn)？

這并非美國(guó)散戶近期首次推高新一波“散戶概念股”，比如特百惠品牌（Tupperware Brands Corp.）、露華濃（Revlon Inc.Inc.）和赫茲環(huán)球控股（Hertz Global Holdings Inc.）都是經(jīng)營(yíng)陷入困境，但依舊被散戶瘋狂做多的標(biāo)的。

Interactive Brokers LLC的首席策略師索尼克（Steve Sosnick）稱：“這完全不理性、不合理。但如果一種非理性的策略繼續(xù)奏效，人們就會(huì)繼續(xù)這樣做?！盬eWork股價(jià)自2021年的IPO價(jià)格仍下跌了約95%，市值蒸發(fā)了110多億美元。

值得一提的是，與其他用于逼空的“散戶概念股”不同，WeWork的空頭頭寸并不高。事實(shí)上，S3 Partners匯編的數(shù)據(jù)顯示，盡管該公司經(jīng)歷了種種困境，但近幾個(gè)月來(lái)，對(duì)WeWork的看跌興趣一直在消退，空頭頭寸占其流通股的14%，為2022年2月以來(lái)的最低水平。

但不論如何，索尼克稱，在WeWork自行警示潛在的生存威脅后，押注該股尤其危險(xiǎn)。當(dāng)一家公司破產(chǎn)時(shí)，股票投資者往往會(huì)血本無(wú)歸。WeWork今年稍早進(jìn)行了一項(xiàng)不良資產(chǎn)交換計(jì)劃，允許債券持有人以舊換新，其中包括2027年到期的、新的一級(jí)優(yōu)先抵押債券，這些債券通過(guò)現(xiàn)金和應(yīng)計(jì)利息的組合支付15%的利息。根據(jù)Trace的數(shù)據(jù)，這些高風(fēng)險(xiǎn)的CCC+評(píng)級(jí)的票據(jù)最后以52.5美分的價(jià)格交易?！斑@種債券定價(jià)意味著債券交易員幾乎沒(méi)有可能獲得全額償付，更不用說(shuō)普通股股東了?！彼髂峥朔Q。

沖擊美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)

分析師認(rèn)為，WeWork的困境會(huì)給美國(guó)多個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái) “系統(tǒng)性沖擊”，成為該行業(yè)中“煤礦里的金絲雀”。

商業(yè)地產(chǎn)是去年美國(guó)經(jīng)濟(jì)中受打擊最嚴(yán)重的行業(yè)之一。由于開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重依賴舉債，在美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)激進(jìn)加息以應(yīng)對(duì)歷史性的通脹后，他們的貸款支付額飆升。同時(shí)，高利率疊加疫情后居家辦公的熱潮，共同壓低了城市辦公樓和其他商業(yè)空間的價(jià)格。這種對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的打擊，以及今年幾家地區(qū)銀行的倒閉，導(dǎo)致小型銀行不再向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商放貸。結(jié)果是，該行業(yè)正在應(yīng)對(duì)更高的債務(wù)成本、更少的信貸機(jī)會(huì)和地產(chǎn)價(jià)值的大幅下跌，而這還未納入美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入更廣泛衰退的可能性。

近幾個(gè)月來(lái)，從埃隆·馬斯克和查理·芒格，到房產(chǎn)投資大亨杰夫·格林（Jeff Greene）和小羅斯·佩羅（Ross Perot Jr.），都對(duì)陷入困境的美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)出了警報(bào)。WeWork的臨時(shí)CEO托利也坦言：“從成熟的大型企業(yè)到初創(chuàng)企業(yè)，越來(lái)越少企業(yè)愿意長(zhǎng)期租賃地理上固定的空間?！?/span>

哥倫比亞大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)與金融教授紐維爾伯格（Stijn Van Nieuwerburgh）表示，WeWork是共享辦公領(lǐng)域的關(guān)鍵參與者，它的失敗可能會(huì)對(duì)美國(guó)許多城市的商業(yè)地產(chǎn)造成“系統(tǒng)性沖擊”?！斑@將給苦苦掙扎的辦公樓市場(chǎng)潑更多的冷水?！彼罱娣Q，“辦公領(lǐng)域的麻煩可能會(huì)沖擊城市，引發(fā)信貸緊縮，并影響整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?！?/span>

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司第一太平戴維斯的北美區(qū)總裁里普森（David Lipson）也稱：“WeWork的失敗在規(guī)模上和影響力上會(huì)讓其他同類(lèi)企業(yè)相形見(jiàn)絀?！备鶕?jù)美國(guó)證券交易委員會(huì)（SEC）的一份文件，截至2022年底，WeWork在全球運(yùn)營(yíng)的共享辦公空間約4390萬(wàn)平方英尺（約合408萬(wàn)平方米），其中1830萬(wàn)在美國(guó)和加拿大。

而由于WeWork總部位于紐約且在紐約的共享辦公空間市場(chǎng)占有度很高，如其破產(chǎn)，紐約商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)恐會(huì)首當(dāng)其沖。

根據(jù)第一太平戴維斯今年第一季度的一份報(bào)告，WeWork在紐約曼哈頓地區(qū)的690萬(wàn)平方英尺面積占該區(qū)所有共享辦公空間的61.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于排名第二的IWG，后者擁有13.9%的份額。

利普森稱，WeWork上周發(fā)出經(jīng)營(yíng)危機(jī)警告可能會(huì)讓一些租戶爭(zhēng)先恐后退租，而曼哈頓剩下的共享辦公市場(chǎng)可能無(wú)法容納他們，一些人可能會(huì)轉(zhuǎn)而租用傳統(tǒng)的辦公室。

對(duì)房東來(lái)說(shuō)，WeWork宣布的重組或退出更多租約的計(jì)劃可能會(huì)影響他們的現(xiàn)金流。如果WeWork最終申請(qǐng)破產(chǎn)，情況可能會(huì)更糟。根據(jù)巴克萊銀行的一份報(bào)告，在訴訟過(guò)程中，相關(guān)租賃行為可能會(huì)陷入停滯。巴克萊銀行董事總經(jīng)理、CMBS研究主管奧弗比（Lea Overby）在報(bào)告中寫(xiě)道：“鑒于目前紐約辦公樓市場(chǎng)的基本面疲軟，我們認(rèn)為這些辦公樓可能會(huì)因過(guò)度集中而面臨關(guān)閉風(fēng)險(xiǎn)?！?/span>

奧弗比表示，WeWork在商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）市場(chǎng)有很大的敞口：持有24億美元由辦公樓支持的CMBS貸款使WeWork成為前五大租戶；35億美元CMBS未將WeWork列為租戶，但相關(guān)抵押辦公樓卻出現(xiàn)在WeWork的網(wǎng)站上；另有16億美元的CMBS已將WeWork列為租戶，但相關(guān)抵押辦公樓并未出現(xiàn)在WeWork的網(wǎng)站上，可能意味著這些辦公樓已經(jīng)關(guān)閉。紐約辦公樓同樣是重災(zāi)區(qū)，占WeWork CMBS總敞口的38%。

“曼哈頓地區(qū)和全美許多城市面臨的問(wèn)題之一是，辦公樓空缺率已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高。所以WeWork的情況會(huì)給快倒下的駱駝再添一根稻草?！眾W弗比補(bǔ)充稱，“如果WeWork真的申請(qǐng)破產(chǎn)，它可能會(huì)留下一個(gè)很大的缺口，其他房東可能很難填補(bǔ)?！?/span>

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽?lái)源及作者名字。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com