到目前為止，我還沒有看到任何盤子，但我一直聽到它。

大概就是這樣：

貴陽花果園

假設(shè)你是房地產(chǎn)商，你一定或多或少聽說過他的名字。

這個名字有多神奇？

這是一個 1830 小區(qū)規(guī)模萬平

地塊從東到西幾乎是一樣的 1.8 公里，南北差不多 3 公里

這兒也差不多 226 棟樓

由于建筑物太多，幾乎每次都有。 8-9 建筑物(也不固定)將劃分為一個區(qū)域，光區(qū)域的字母代碼可以從 A 用到 X

這兒住得很近 40 花果園所在的貴陽市南明區(qū)有一萬人口。 2022 年底其居住人口才能 106 萬

此外，整個去化速度也非常驚人。

4 2000年左右，社區(qū)已經(jīng)賣完了。

換言之，每年消化一個400萬平方米的社區(qū)。

花果園的開放時間是 2010 年 12 月

往后持續(xù) 23 月中的每一個月，都是全國數(shù)以萬計的單盤銷售項目。

至于花果園，我們聽到最多的一個詞是：大

無論從哪個層面來說，都是超越我們認(rèn)知的。

也正因為如此，這次我碰巧去貴州出差，我去現(xiàn)場幫你看了這個亞洲第一奇幻神盤。

01

首先讓我們驚訝的是，我們認(rèn)為這樣一個市場應(yīng)該位于貴陽郊區(qū)。

但到了才知道

這個距離市中心真的真的很遠。太近了

從貴陽城到花果園，竟然只有三四公里。

這種存在讓人難以忽視花果園的出現(xiàn)。

上車后和司機聊了一會兒，看到窗外的建筑變得有些不同。

副駕駛的窗戶打開后，向右可以看到這種高密度的單體建筑，但也只是一般的密吧。

但是左邊的建筑密度也不太明顯。

沒有司機的提示我也知道，我已經(jīng)進入了。 花果園地段

我搜了一下小區(qū)的形狀，小區(qū)布局的整體形狀比較隨意，有點像一個打開的字母。 X

這個形狀可能和山的走勢有關(guān)，整個小區(qū)的占地真的很大。

事實上，網(wǎng)上已經(jīng)看到了花果園密集的圖片。

大概就是這樣

貴州花果園現(xiàn)場打卡，一整個愣住了。

當(dāng)你抬頭看到這座建筑基本上是這樣的。

這類馬蜂窩式建筑密度仍然建立在附近。 40 樓層高度以上，所以整個建筑的確是那種高密度的棒子。

此外，這種建筑還不是一兩棟建筑，而是排成一排，連成一排。

當(dāng)你乘公共汽車經(jīng)過時，你永遠不會想到這輩子在高架橋邊看到這樣密度的建筑。

當(dāng)然，這不是最令人震驚的。個人覺得，當(dāng)你走進去的時候，你才能真正感受到什么是亞洲神盤。

當(dāng)你近距離面對的時候，如果你想看到整個建筑，你需要向上看。 90 °

令人驚訝的是，你的手機不需要打開廣角，也可以拍出這樣的照片。

因為建筑物太高，也太密集，所以那種到處都是高樓的場景，你抬頭就可以輕松拍下來。

所以你也可以想像這里難以形容的壓迫感。

這類建筑之間不超過這些建筑。 50 米飯，連成一排，更是建筑距離差不多。 5 米握手樓

如果你站在這里的任何一個角落，自轉(zhuǎn)一圈要小心眩暈。

02

那么這兒會有什么樣的生活呢？

在這里，我們一直看到建筑的奇幻，卻很少看到奇幻建筑中的生活，這次現(xiàn)場踩盤終于有機會了。

這里的每一棟樓都有自己的 3 層商鋪

還有更大的像像 xx 像食府這樣的大型餐館，各種銀行支行網(wǎng)點

進入小區(qū)內(nèi)，一樓所有的商店

這里有各種各樣的餐飲小吃，貴陽沒有三天的晴天，所以這里的路上幾乎都有一些水跡。

這個業(yè)務(wù)可以在外圍看到，更令人興奮的是里面的小商販。

我們在這里看到的每一棟樓，在他們的二樓都有一條回廊式商業(yè)建筑。

也就是過道里全是各種小門面。

修腳，剪頭發(fā)，小賣部，服裝店，只要我們在這里找到我們生活中需要的一切。

每天晚上，各行各業(yè)的小販都帶著自己的孩子在這里吃飯、聊天、玩牌。

在這樣的社區(qū)里，走在任何角落都有一種高密度的視覺感受。

壓抑，凌亂，還容易迷路。

每棟樓都有業(yè)主大堂，花果園居民從大堂上來。里面大堂的寬敞度和光源還是挺亮的，就是沒人照顧的時候很亂。孩子們可以隨地上廁所(不要放圖片，哈哈)。

每一天，業(yè)主都會面對這種情況。 " 高韌性 " 生活場景，即使是郵箱也是這樣規(guī)格的。

然而，進入電梯間的電梯只有三部，其中一部仍然是貨梯。

每一天等電梯都是一個漫長的過程，我在這座建筑上上下下。 3 每次左右，每次電梯平均等待時間都在。 5 分鐘左右

走廊里的衛(wèi)生狀況似乎也很難打理，墻上有各種涂鴉。 小姐姐廣告

當(dāng)你到達一樓時，這可能與每棟樓在這一樓配置廁所有關(guān)。簡而言之，當(dāng)你離開電梯時，你可以聞到過道廁所的味道。當(dāng)你走出過道時，一樓餐廳的油煙味迎面而來。

夸張的住戶數(shù)量也意味著夸張的住宅設(shè)備，無非是你能否遇到，比如網(wǎng)線箱、水表箱等等。

還有一層陰暗的燈光。停車場里的電動車都是我從未見過的規(guī)模。

還有垃圾桶，花果園社區(qū)每天都會產(chǎn)生垃圾。 450 噸，相當(dāng)于一個中型城市產(chǎn)生的垃圾，但是現(xiàn)在的環(huán)境衛(wèi)生工程設(shè)施每天最多只能處理。 100 噸

所以花果園的管理難度可想而知，住宅內(nèi)開始有店鋪做按摩生意。

窗戶玻璃外面貼著小廣告

很難找到一塊完整的斜坡地磚。

之后，無論何時在花果園打車，都會發(fā)生堵車。

交通堵塞時，當(dāng)?shù)厮緳C告訴我們，這里有三教九流。每個人都有。

03

每個人都知道這里的幻想，但是這樣的計劃是如何通過的呢？

有一點是可以肯定的，就是不管今天這里有多神奇，早在這里。 2010 今年開業(yè)前，今天花果園看到的所有幻想都已經(jīng)被畫在了圖紙上。

換言之，在規(guī)劃之初，今天所有的幻想都已預(yù)見。

在這種情況下，為什么這樣的計劃還能落地，花果園是如何實現(xiàn)的？

這就是你知道我知道他知道的幻想計劃是如何最終落地的。

這個問題非常重要，也是去現(xiàn)場我們才解決了心中長久的疑惑。

首先，我不得不表明，表面花園應(yīng)該有所有的東西。對于這樣的超大型社區(qū)，交通、配套設(shè)施、最重要的消防都是必須的。

第一個是交通

從規(guī)劃來看

規(guī)劃了整個花果園 40 多條公共汽車線路，" 六縱六橫 " 12 一條市政主干道，雙向 4 車道，連接地下車庫，產(chǎn)生的地下車路網(wǎng)，以及這種公共立體交通慢性系統(tǒng)

以及建筑與配套設(shè)施之間的這種遠距離連橋。

這些共同構(gòu)成了花果園的立體交通方式，圖紙上的立體交通特別漂亮，代表著密集但流通。

而且還有配套設(shè)施，這里沒有社區(qū)概念，幾乎每棟樓都是一個單獨的社區(qū)。

人生所需的配套設(shè)施盡量放在地下。

每棟樓下都有自己的店鋪，當(dāng)然這個店鋪也包括重餐飲，重餐飲最大的問題就是油煙。

那么，為了解決整個問題，這里的建筑有我們從未見過的設(shè)備。

這種排煙管道聳立在大樓里，幾乎每棟樓都有

在設(shè)計過程中，這些規(guī)劃都想盡一切辦法通過規(guī)劃，這對于一個超大小區(qū)來說已經(jīng)是了。 " 想盡辦法 "

04

在這種情況下，回到一個非常關(guān)鍵的問題：為什么會出現(xiàn)花果園？

關(guān)于這個為什么有很多解讀，背后最核心的一點就是棚戶區(qū)改造。

2010 2008年以前的花果園還沒有叫花果園，還是南明區(qū)彭家灣？

離市中心很近，也是政府棚戶區(qū)改造的一大難題。

這是因為接近 10 一萬人的拆遷費用，以及不知有多少百億投資？

而且花果園所在的南明區(qū)全區(qū)財政年收入僅約 100 億人民幣

所以單純依靠政府的財政收入遠遠不夠。

所以花果園選擇了國家引導(dǎo)監(jiān)管、市場主導(dǎo)的改造方式。

也就是說，在土地國有的前提下，通過出讓土地使用權(quán)來吸引投資。

政府只負責(zé)城市更新改造前期的征地、舊房拆遷工作，然后交給開發(fā)商

還從這里開始，博弈就開始了

政府希望改造棚戶區(qū)，也希望為城市帶來辦公、商業(yè)

而且開發(fā)商想要的是收益大于投資的業(yè)務(wù)。

如何拆除拆遷戶，再配置地鐵、公交、商鋪、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施后，仍然可以盈利。

那個能想到的就是在那里容積率上想辦法

最后，花果園的規(guī)模盤是 200 萬㎡辦公、200 萬㎡商業(yè)、150 萬㎡公寓、50 萬㎡公建、1230 萬㎡住宅

但是腳下只有土地 6000 所以整個建筑面只能縱向發(fā)展。

我們每天看到的容積率 3-4 已是極限，花果園已來到極限。 6.8，有些地區(qū)甚至更多

所見的壓抑，所感到的窒息，一切都是由于體積率過高而引起的。

容積帶來了建筑面積的提高，而且承載了過多的人口，這也使得后期出現(xiàn)了各種隱患。

因此今天花果園的出現(xiàn)雖然奇幻，但是當(dāng)你知道了背后的原因之后卻不敢輕易判斷。

唯一可以肯定的是，如果可以選擇的話，我相信這里的居民應(yīng)該選擇生活密度小、質(zhì)量高的生活。

05

毫不夸張地說，其實花果園式小區(qū)是貴州的。常態(tài)

我同事 Moon 曾經(jīng)統(tǒng)計過貴陽，像花果園這樣的超大小區(qū)還有多少？

很難想像在貴陽這樣的城市里，這樣的百萬平方米的小區(qū)竟然有那么多

這個背后的邏輯令人好奇，貴陽嗎？ 600 萬人真的需要這么大的開發(fā)嗎？

南方周末進行了深入報道。

市場頻繁出現(xiàn)的背后，并非我們所認(rèn)為的貴陽無節(jié)制的賣地。

這是一種借錢發(fā)展的無奈。

以花果園前身彭家灣改造為例，政府通常會規(guī)劃一千多畝土地的速度，然后尋找有實力的開發(fā)商。

宏立城，彭家灣，貴陽本地開發(fā)商

貴陽南明區(qū)將土地征用、市政配套工程建設(shè)、安置房建設(shè)等本應(yīng)由政府開發(fā)的土地一級開發(fā)交給開發(fā)商宏立城。

在進入二級市場之前，土地整治完成，也就是眾所周知的招標(biāo)拍賣市場。

此時，政府將確保開發(fā)商獲得該地塊的二級開發(fā)資格。

在其他城市，你整頓自己的發(fā)展，投入自己收入的一、二級捆綁發(fā)展方式是不可思議的，但對貴陽來說卻非常重要。

或者以花果園為例，花果園前后投入使用。 900 大約1億元，但當(dāng)時南明區(qū)全區(qū)財政年收入只有約1億元。 100 億元

財政沒錢，城市不開發(fā)嗎？貴陽想到了花果園，一種利用開發(fā)商開發(fā)地點，運營城市的方法。

而且這類地塊越大，開發(fā)商就越需要負責(zé)城市配套建設(shè)就越多

因此，我們可以很容易地看到它。 600 萬平世紀(jì)城，超 1500 中鐵國際生態(tài)城萬平方米

看起來我們也很難輕易判斷這種開發(fā)方法的對錯。

只是說以后等這些非常規(guī)模的居住空間被城市覆蓋的時候，這個城市還有什么空間可以做得更好呢？

06

這篇文章應(yīng)該在這里結(jié)束，但是你知道嗎，在花果園最外面的區(qū)域，呈現(xiàn)了這樣的場景嗎？

一座巨大的城市公園，正對著兩座雙子塔和一座白宮建筑。

反而在花果園的端頭處展現(xiàn)了這個社區(qū)最好的樣子。

現(xiàn)在這個白宮已經(jīng)在網(wǎng)上迅速爆紅，其中最壯觀的就是這里的人們跳廣場舞的場景。

很明顯，這個社區(qū)就像一個西瓜。無論從什么角度來看，你總能切出不同的一面。

現(xiàn)在的花果園已經(jīng)完全交付，將來這里的人和事會越來越多。

一座城市正在通過 20 2008年的快速發(fā)展，也更多地進入了后半段，如何讓建筑與人更好地融合在一起？

現(xiàn)在看來，這件事仍然是一個任重道遠的開始。

關(guān)于這座城市的下一步，仍然在尋找出路，而關(guān)于貴陽的未來，我們也用我們的腳去尋找一些答案。

將來有時間我會繼續(xù)和大家分享。

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