8月18日下午，龍湖集團（00960.HK）召開2023年中期業(yè)績溝通會，龍湖集團董事會主席陳序平、CFO趙軼、高級副總裁張旭忠出席。

期內(nèi)，龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)額620.44億元，去年同期為948.04億元。盈利方面，公司實現(xiàn)毛利139.0億元，毛利率為22.4%，去年同期毛利為201.47億元；凈利潤為92.95億元，去年同期為108.83億元；歸母凈利潤為80.58億元，去年同期為74.8億元。

商業(yè)航道開始貢獻正向現(xiàn)金流

期內(nèi)，龍湖集團運營業(yè)務不含稅租金收入為63.3億元。其中，商場、租賃住房、其他收入的占比分別為77.0%、19.4%和3.6%。

截至6月底，龍湖集團已開業(yè)商場建筑面積為762萬平方米（含車位總建筑面積為980萬平方米），整體出租率為95.4%。上半年，商場同店銷售額和客流同比去年均實現(xiàn)超20%的增幅，租金收入同比增長8%至50.1億元。

上半年，龍湖集團新增運營5座商場，其中2座為輕資產(chǎn)。龍湖集團介紹，下半年，約6座天街將在北京、上海、重慶等城市開業(yè)。

長租公寓方面，龍湖集團長租公寓品牌冠寓累計已開業(yè)11.9萬間房源，整體出租率為93.7%；租金收入同比增長4%至12.3億元。其中，開業(yè)超過六個月的項目出租率為95.9%。

期內(nèi)，龍湖集團服務業(yè)務及其他不含稅收入為58.4億元，較上年同期增長13.0%；服務業(yè)務及其他毛利率為31.9%，較上年同期增長8.3%。截至6月底，龍湖集團物業(yè)在管面積3.5億平方米。

期末，龍湖智創(chuàng)生活物管在管面積3.5億平方米，商業(yè)運營在管項目81個。對于物業(yè)管理業(yè)務的上市問題，趙軼在溝通會上表示，上市是手段不是目的，近期資本市場波動很大，對物業(yè)企業(yè)和房企存在一定的擔心，現(xiàn)在不是上市的好時間。

龍湖集團董事會主席陳序平表示，今年以來，全國新房銷售市場在波動中緩慢恢復。房地產(chǎn)開發(fā)告別高杠桿、高增長的模式，支持性政策連續(xù)、精準實施，助力行業(yè)進入穩(wěn)健發(fā)展的新階段。開發(fā)業(yè)務不再以規(guī)模為導向，而是堅持精準投資，針對需求提升質(zhì)量，并在持續(xù)輪動的市場中，靈活把握量價平衡、開工進度與去化節(jié)奏，為本集團提供穩(wěn)定的現(xiàn)金回款。

陳序平介紹，運營業(yè)務上半年實現(xiàn)超過60億元租金收入?；谶^往的投入，龍湖已在高能級城市儲備了豐富的商業(yè)項目，商業(yè)航道開始貢獻正向現(xiàn)金流。長租公寓繼續(xù)提升運營效率，保持良性的盈利增長。龍湖智創(chuàng)生活從住宅起步，已拓展至包含商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、公建場館等多類業(yè)態(tài)的物業(yè)服務及商運管理，覆蓋3.5億平方米在管面積，在實現(xiàn)資產(chǎn)增值、貢獻盈利的同時，不斷積累長期客戶。

今年債務壓力已經(jīng)過去

截至6月底，龍湖集團的綜合借貸為2070.9億元，在手現(xiàn)金為724.3億元，其中預售監(jiān)管資金為242.3億元；凈負債率為57.2%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為61.9%。

公告顯示，龍湖集團總借貸約78.4%以人民幣計值，另外21.6%以外幣計值。龍湖集團稱，為控制匯兌風險，外幣借款保持較低占比并輔以一定比例的匯率掉期。

利率方面，龍湖集團綜合借貸中，約人民幣678.4億元按固定年利率介乎3.0%至4.8%計息，其余借貸則按浮動利率計息。截至6月30日，固定利率債務占總債務的比例為33%。龍湖集團的平均借貸成本為年利率4.26%，平均貸款年限為7.19年；非抵押債務占總債務比例為67.6%。

公告顯示，一年內(nèi)到期債務為人民幣370.4億元，占總債務比例為17.9%?，F(xiàn)金短債比為1.96倍，剔除預售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債比為1.27倍。

對于近期關(guān)注較多的負債，陳序平在中期公告中表示，三年前，我們就提出降負債的管理策略；現(xiàn)階段，龍湖的整體債務規(guī)模穩(wěn)中有降，結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，外債占比持續(xù)壓降，提前鋪排高比例（97%）的掉期以全面對沖外匯波動的風險。龍湖集團始終將安全性放于一切發(fā)展的首位，以戰(zhàn)略定力和余量思維應對周期的不確定性。

明年到期的債務“公司有充分的資源去償還”

會上公司CFO趙軼介紹，最近公司參與了證監(jiān)會和央行等組織的一些調(diào)研和探討。會上可以感受到，監(jiān)管對民營企業(yè)的關(guān)心和支持是非常明顯的，明確提出要強化金融市場，支持優(yōu)秀民企的合理融資需求。

趙軼表示，公司也在此方針下鋪排融資策略，上半年公司在銀行端的融資占首位，占比約55%；尤其是經(jīng)營性物業(yè)貸方面，公司有很多的天街持續(xù)開業(yè)，上半年同比增加100億元至400億元，這算是給公司一個定心丸。

趙軼介紹，公司在央行的幫助下已經(jīng)發(fā)行35億元由中債增擔保的中期票據(jù)，最近還有15億元到20億元的額度在過程中，正在密集地準備；明年還可能再發(fā)20億元至30億元。

趙軼介紹，在主動縮減境外債額度的同時，公司也在關(guān)注境內(nèi)債的情況，近期民營企業(yè)暴雷事件的影響下，境內(nèi)債券的價格還沒恢復到應有的水平。在這個過程中，公司在央行的幫助下發(fā)行由中債增擔保的中期票據(jù)，海外美元債窗口的關(guān)閉，但公司2027年才有到期的美元債。

會上，陳序平同樣表示，公司不再增加有息負債，同時將優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，降低外債比例，增加債務賬期，年底公司外債占比將低于20%。

趙軼稱，近期，行業(yè)危機不斷出現(xiàn)，公司的壓力測試每半個月做一次，龍湖集團能穿越周期活下去，是因為永遠堅持底線思考，量入為出。

同時，趙軼還提出，保證優(yōu)秀的債務結(jié)構(gòu)要控制短債占比，保持在10%以內(nèi)，目前龍湖集團的短債占比是11%，公司也正在還明年到期的銀團貸款；到明年，公司明年到期的債務約200億元，到期的外幣債務幾乎為0。

同時，趙軼提出，公司需要提前鋪排融資資源應對可能的風險。趙軼稱，目前，龍湖集團在公司債方面有200億元的額度，在銀行間的中期票據(jù)有215億元的額度，發(fā)改委那邊還有15億美元的額度。

趙軼還介紹，龍湖集團正在和銀行大力合作，做經(jīng)營性的物業(yè)貸，公司擁有76個已經(jīng)開業(yè)的天街，47個做了融資，剩余的未來會持續(xù)做，未來，公司還會有大約40個的天街會開出；公司做了大致的測算，滿打滿算，能做經(jīng)營性物業(yè)貸接近900億元，目前做的額度約400億元，明年增加100億元左右的經(jīng)營性物業(yè)貸是很輕松的。

趙軼稱，每年還200億元左右的短期債務，經(jīng)營性物業(yè)貸等新增、經(jīng)營性現(xiàn)金流為正、開發(fā)貸和回款能順利的話，不管這個市場和周期多久恢復，公司有信心穿越周期。

今年債務壓力已經(jīng)過去，今年公司會逐步償還明年初到期銀團債務；至今年年底公司明年到期的債務約230億元左右，其中110億元為境內(nèi)債券（包括回售權(quán)），120億元開發(fā)貸，公司有充分資源償還。

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