8月30日，碧桂園公布中報(bào)，營(yíng)業(yè)收入2263億元，同比增長(zhǎng)39%，但歸母凈利潤(rùn)虧掉489億元，虧損同比擴(kuò)大8095%，是其史上虧得最慘的一份半年報(bào)。

越賣越虧，房企利潤(rùn)王也不行了。為了活下去，碧桂園已邁上債轉(zhuǎn)股、賣資產(chǎn)的路。

賣得多，虧得也多

碧桂園營(yíng)收大幅增長(zhǎng)，得益于房子賣得多了。

上半年在提供科技建筑服務(wù)、租金收入業(yè)務(wù)都下滑的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)同比增加41%，實(shí)現(xiàn)收入2208億元。

財(cái)報(bào)顯示，碧桂園在上半年交付房屋近27.8萬(wàn)套，交付量高居行業(yè)榜首。這個(gè)數(shù)值是第二名融創(chuàng)的2倍多，更是遙遙領(lǐng)先萬(wàn)科、保利發(fā)展、綠地控股等房企。

但賣了這么多，碧桂園還是毛虧242億元。

再加上投資物業(yè)公允價(jià)值虧損29億，資產(chǎn)減值損失67億等。上半年，碧桂園虧掉514.6億。

拉長(zhǎng)時(shí)間線的話，2019年-2021年三年，碧桂園的凈利潤(rùn)還分別高達(dá)612億、541億和410億，是最賺錢(qián)房企之一。虧得還比恒大多，上半年虧392億元。

目前，碧桂園資金還算充足，沒(méi)有資不抵債。

財(cái)報(bào)顯示，上半年碧桂園權(quán)益合同銷售回款約1185億元，回款率達(dá)到92%。碧桂園期末總資產(chǎn)約1.62萬(wàn)億元，凈資產(chǎn)約2544億元。

有息負(fù)債總額為2579億，從2713億元下降了4.9%，在行業(yè)內(nèi)算較好的。其中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為1087億元。

其擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為1011.億元，能覆蓋大部分短債。

土儲(chǔ)方面，截至2023年6月底，碧桂園項(xiàng)目總數(shù)達(dá)3103個(gè)，已獲取國(guó)內(nèi)權(quán)益可售資源約7802億元。

不過(guò)，碧桂園的銷售量已嚴(yán)重下滑，銷售額從年銷7000多億元的高位近乎腰斬，加之價(jià)格普遍下降沖擊毛利率，公司現(xiàn)金流將繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)。

裁員+賣資產(chǎn)，只為活下去

此前，碧桂園說(shuō)過(guò)，公司正面臨前所未有的挑戰(zhàn)，會(huì)力保公司度過(guò)難關(guān)。事實(shí)也是這樣的。

降本增效依舊在其財(cái)報(bào)上有所體現(xiàn)。截至6月底，其員工數(shù)量降至5.8萬(wàn)人，半年內(nèi)又裁掉1.18萬(wàn)人。

另外，碧桂園也在“賣賣賣”。

8月25日，其宣布將持有廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目的26.67%股權(quán)賣給中海，總代價(jià)約12.9億元。交易完成后，中海將成為100%持股股東。

而這賣出的錢(qián)，將用于碧桂園“保交樓”的支出。

亞運(yùn)城項(xiàng)目曾經(jīng)是廣州首個(gè)“百億神盤(pán)”，2010年首次開(kāi)盤(pán)，曾創(chuàng)下5000人排隊(duì)搶2000套房的記錄。

該項(xiàng)目歷經(jīng)十余年幾次易主，富力、雅居樂(lè)、世茂等紛紛退出，碧桂園卻不離不棄?，F(xiàn)在為活下去，它也妥協(xié)了。

開(kāi)始債轉(zhuǎn)股，抵押3億債務(wù)

以上還是基本操作，碧桂園已經(jīng)開(kāi)始債轉(zhuǎn)股了。

8月30日，其宣布將發(fā)行3.5億股新股，售價(jià)0.77港元，總價(jià)為2.7億港元，這筆錢(qián)將用于抵消付款金額。這意味著它拿不到一分錢(qián)。

此次認(rèn)購(gòu)人是港股上市公司建滔集團(tuán)的全資子公司。碧桂園曾在2012年底向其借18.8億元定期貸款。認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后，碧桂園仍欠該公司15.98億港元。

值得一提的是，此前碧桂園曾宣布18億股的配售計(jì)劃，以1.3港元/股的價(jià)格賣出，預(yù)計(jì)可籌得23.4億港元，但在8月1日突然叫停。

現(xiàn)在一個(gè)月過(guò)去，其售出股價(jià)較彼時(shí)接近腰斬，也算虧慘了。而建滔方面則以低成本成為碧桂園的主要股東。

實(shí)際上，“債轉(zhuǎn)股”在出險(xiǎn)房企化解境外債時(shí)已是主流解決方案。今年以來(lái)，華夏幸福、旭輝、融創(chuàng)都在債務(wù)重組中披露這類方案。

以融創(chuàng)為例。其在90億美元債重組方案中提到，計(jì)劃通過(guò)債轉(zhuǎn)股的方式置換約30億美元債務(wù)，其中包含10億美元可轉(zhuǎn)債、上限為22億美元強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債以及上限為14.7%的融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)。

這可以簡(jiǎn)單理解為，將其持有的融創(chuàng)中國(guó)、融創(chuàng)服務(wù)等部分股份存入證券賬戶并質(zhì)押，債權(quán)人可在規(guī)定條件下?lián)Q取相應(yīng)的股權(quán)。

不過(guò)，碧桂園的操作與這稍有不同，是債務(wù)人認(rèn)購(gòu)新股的費(fèi)用直接抵債。

據(jù)分析師表示，相較于債務(wù)展期，債轉(zhuǎn)股的方式可以減少債務(wù)償還的金額，使得企業(yè)有更多的資金應(yīng)用到復(fù)工復(fù)產(chǎn)等環(huán)節(jié)。

但是，由于“債轉(zhuǎn)股”要發(fā)新股，會(huì)讓原股東的權(quán)益被稀釋。同時(shí)，債權(quán)人也面臨一定風(fēng)險(xiǎn)，比如假設(shè)后續(xù)可轉(zhuǎn)債掛鉤的標(biāo)的股票股價(jià)下跌，需要自己承擔(dān)損失。

結(jié)語(yǔ)

有關(guān)碧桂園的消息，近期是層出不窮，市場(chǎng)對(duì)其擔(dān)憂也是顯而易見(jiàn)。好在宇宙第一房企實(shí)力不凡，撐到現(xiàn)在處于流動(dòng)性危機(jī)。

在政策上面，行業(yè)近來(lái)也有暖風(fēng)吹來(lái)。8月27日，證監(jiān)會(huì)宣布收緊上市公司融資的同時(shí)，卻在鼓勵(lì)上市房企再融資，不受破發(fā)、破凈、虧損限制。

另有住房城建、財(cái)務(wù)部等部門(mén)表示，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

如果后續(xù)碧桂園銷量能有所回升，在貸款方面也得到支持，活下去的希望就更大了。

現(xiàn)在百億虧損財(cái)報(bào)就擺在眼前，但截至8月31日，碧桂園股價(jià)報(bào)收0.89港元，上漲1.14%，看來(lái)市場(chǎng)對(duì)碧桂園還是有些信心的。

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