2023年萬科中期業(yè)績會(huì)

面對(duì)“超賣”的房地產(chǎn)市場，一向穩(wěn)健的萬科(00002000).SZ）自由應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)和經(jīng)營，但緊緊地“活著”并不能滿足投資者的期望。

萬科在2023年8月30日晚上公布了2023年中期業(yè)績。財(cái)務(wù)報(bào)告發(fā)布后的第二天，萬科a股價(jià)格下跌。截至8月31日收盤，每股報(bào)價(jià)13.64元，下跌3.94%。；企業(yè)每股凈資產(chǎn)為20.9元；基本上每股收益為0.84元。今天萬科的股價(jià)已回到2007年10月的水平。

中期業(yè)績發(fā)布當(dāng)天，已啟動(dòng)半年以上計(jì)劃的150億元定增計(jì)劃也被撤銷。公司宣布，股東大會(huì)審議通過《關(guān)于終止向特定對(duì)象發(fā)行a股股票并撤回申請(qǐng)文件的議案》，同意公司停止向特定對(duì)象發(fā)行a股股票，并向深交所申請(qǐng)撤銷相關(guān)申請(qǐng)文件。

在業(yè)績會(huì)上，萬科秘書長朱旭做出了回應(yīng)。她說，這次決定停止增發(fā)，主要是因?yàn)楣竟蓛r(jià)在此期間處于相對(duì)較低的價(jià)格。“萬科多次與機(jī)構(gòu)投資者溝通，發(fā)現(xiàn)機(jī)構(gòu)投資者對(duì)公司以相對(duì)較低的價(jià)格增發(fā)表示擔(dān)憂和不同意見，認(rèn)為有必要仔細(xì)考慮當(dāng)前股東權(quán)益的保障?！?/p>

朱旭還提出，雖然證監(jiān)會(huì)最近出臺(tái)了新政策，但房地產(chǎn)上市公司在破損、破發(fā)、虧損后不會(huì)影響再融資，但萬科股東大會(huì)也決定停止目前a股的增發(fā)，深思熟慮機(jī)構(gòu)投資者的意見和建議。

萬科董事長郁亮說：“今天所有從業(yè)者都感到從未有過的壓力，看不清未來，每個(gè)人都不容易?！?/p>

1，超跌市場

2023年中期業(yè)績顯示，上半年萬科歸屬于母公司所有者的凈利潤為98.7億元，同比下降19.43%；營業(yè)收入2008.93億元，比去年同期下降2.91%。

萬科總裁祝九勝在業(yè)績會(huì)上表示，純利潤下降的主要原因是開發(fā)業(yè)務(wù)的清算規(guī)模和清算利潤率的降低。數(shù)據(jù)顯示，上半年萬科開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入下降4.5%，稅前清算毛利率同比下降1.6%。％。

祝九勝直言，總的來說，公司的經(jīng)營安全完全沒有問題，短期收益確實(shí)有一定的壓力。

萬科在2023年上半年實(shí)現(xiàn)銷售額2039.4億元，同比下降 5.3%。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，萬科上半年銷量排名行業(yè)第二，僅次于保利發(fā)展，其次是中海地產(chǎn)和華潤置地。

郁亮對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的判斷是“目前這個(gè)市場明顯跌得太遠(yuǎn)了”。他認(rèn)為，目前市場處于焦慮狀態(tài)，市場低迷持續(xù)了一段時(shí)間，市場情緒受到了一定程度的影響。

通過對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的分析，郁亮對(duì)新開工面積的增長進(jìn)行了分析，他指出：“根據(jù)中國新開工面積的數(shù)據(jù)， 以2020年為基數(shù)，新開工面積已減少約 60%。按照這種下降速度，2023年全國房屋新開工面積約為2023年。 6.6億平方米，這一水平已回到2006年。當(dāng)前中國城市人口約定 9.2億人，按此計(jì)算，人均新增開工面積僅為 0.7平方米，明顯超賣?！?/p>

此外，郁亮還呼吁盡快落實(shí)房地產(chǎn)政策:“目前的政策已經(jīng)在努力，希望已經(jīng)出臺(tái)的政策能夠盡快落實(shí)到位，推動(dòng)市場回歸健康合理的水平。此外，盤活現(xiàn)有資產(chǎn)是對(duì)行業(yè)中長期發(fā)展影響很大的話題。我們也可以看到，7月24日的管理會(huì)議也提出了相關(guān)要求，這是對(duì)行業(yè)的鼓勵(lì)，期待具體措施盡快出臺(tái)?！?/p>

從中長遠(yuǎn)來看，萬科總裁祝九勝對(duì)行業(yè)表現(xiàn)出信心。他提出，市場供需整體格局發(fā)生了根本性的變化。過去，企業(yè)的商業(yè)模式會(huì)以高杠桿的方式發(fā)生深刻的變化。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)將回歸正常發(fā)展軌道。

祝九勝說:“我們是農(nóng)民，我們是農(nóng)民。我相信努力會(huì)有一定的結(jié)果。從長遠(yuǎn)來看，我們有信心能夠承受挑戰(zhàn)，等待春天?！?/p>

二是將投資粒度細(xì)化到城市板塊。

面臨當(dāng)前的市場環(huán)境，以財(cái)務(wù)健康為底線的萬科在特殊時(shí)期更加謹(jǐn)慎。

資料顯示，2023年上半年，萬科短期債務(wù)占有息負(fù)債的比例降至歷史低點(diǎn)14.2%；與此同時(shí)，經(jīng)營現(xiàn)金流持續(xù)14年為正；擁有1221.8億元的流動(dòng)性資產(chǎn)，短期債務(wù)的覆蓋率從年初的2.1倍提高到2.7倍。

據(jù)萬科執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)主管韓慧華介紹，2023年下半年，萬科海外沒有負(fù)債到期，2024年主要有三筆美元債到期，根據(jù)目前的匯率，總體上相當(dāng)于110億元左右。

為了應(yīng)對(duì)短期市場壓力，萬科主要采取了三種措施:堅(jiān)持量入為出，保持融資方式暢通多樣，不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。韓慧華說:“短期市場壓力很大，但萬科已經(jīng)建立了最堅(jiān)實(shí)的底線，并做好了充分的準(zhǔn)備?！?/p>

萬科在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，無論是投資粒度，還是去庫存，都表現(xiàn)出謹(jǐn)慎。

事實(shí)上，萬科聯(lián)席總裁張海在2021年收緊了投資征地標(biāo)準(zhǔn)。過去，投資額度根據(jù)每個(gè)地區(qū)的支付進(jìn)行分配，傾向于安全邊際較高的地區(qū)。現(xiàn)在，這種投資粒度已經(jīng)細(xì)化到城市板塊。

"項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營容錯(cuò)度大幅縮小?！皬埡Ｌ岢隽碎_發(fā)業(yè)務(wù)的分析，從投資判斷、客戶洞察、市場定位到交易效率，現(xiàn)在需要一氣呵成，中間的任何斷點(diǎn)和斷點(diǎn)都會(huì)帶來無法承受的后果。他指出:“今年整體市場仍處于低迷和焦慮狀態(tài)。萬科從中微觀觀察到:第一，城市和城市的板塊分化越來越嚴(yán)重。在一些市場表現(xiàn)良好的城市，相鄰板塊的價(jià)格流速也有10%-50%的差距?！?/p>

在庫存方面，截至2023年6月30日，萬科的庫存賬面余額為8417.96億元，明顯低于2022年底的9121.96億元。其中，計(jì)提跌價(jià)總額為47.68億元，明顯低于2022年底的51.39億元，包括已完工開發(fā)產(chǎn)品8.58億元、新開發(fā)產(chǎn)品30.45億元、擬開發(fā)產(chǎn)品8.64億元。

在停止a股增發(fā)之后，萬科還通過其它渠道籌集相應(yīng)的資金來支持業(yè)務(wù)的發(fā)展。以REITs為例，萬科負(fù)責(zé)服務(wù)業(yè)務(wù)的聯(lián)席總裁朱保全指出，未來隨著物流、商業(yè)、租賃住房REITs和房地產(chǎn)私募基金的推動(dòng)，經(jīng)營性房地產(chǎn)將逐步實(shí)現(xiàn)“投融建管退休”的閉環(huán)，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展有望進(jìn)一步加快，為公司的長期價(jià)值增長提供新的來源。截至2023年上半年，公司全口徑經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入267.3億元，同比增長11.9%。

國金證券認(rèn)為，萬科開發(fā)清算面積&毛利率下降，業(yè)績略低于預(yù)期。然而，各行業(yè)的商業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)保持增長趨勢(shì)，有息負(fù)債結(jié)構(gòu)得到改善。其中，短期有息負(fù)債占14.2%，較2022年減少6.3%。pct。資金成本降低，1H23新增資金成本3.73%。從而保持萬科的“加持”評(píng)級(jí)。

作家|宋虹姍

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