根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2023年上半年，商品房銷售面積達(dá)59515萬平方米，比去年同期減少5.3%，其中住宅銷售面積減少2.8%。下半年，整個(gè)行業(yè)仍處于底部，7月份商品房銷售面積和銷售額分別為0.7億平方米和0.7萬億元，月銷售額達(dá)到2016年2月至今的最低水平。

面對(duì)持續(xù)低迷的市場，美股上市公司貝殼完成了業(yè)績逆勢增長。集團(tuán)在2023年上半年完成了總成交額。（GTV）人民幣1.75萬億元，同比增長43%。非房屋交易服務(wù)業(yè)務(wù)，包括家裝和租房，首次超過20%的收入貢獻(xiàn)。

科控股股份有限公司創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東在中期報(bào)告中表示，第二季度凈收入同比增長41.4%，達(dá)到195億元人民幣，超出了我國業(yè)績指導(dǎo)上限與市場的一致預(yù)期。

任何困難都不應(yīng)該被浪費(fèi)。貝殼作為一家網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)型公司，在房地產(chǎn)周期的起伏中表現(xiàn)出靈活性和適應(yīng)性。

此前，彭永東在公司組織干部會(huì)議上提出了“面向未來十年，翻越第二座山”的目標(biāo)。隨后，公司宣布將戰(zhàn)略從“一體兩翼”升級(jí)為“一體三翼”，建立經(jīng)紀(jì)、家裝、惠居、貝佳四條職業(yè)線。

目前，消費(fèi)者不僅需要“房子”，還需要更好的生活體驗(yàn)。從居住行業(yè)的實(shí)質(zhì)性角度思考自己的發(fā)展方向，將居住領(lǐng)域的價(jià)值鏈增加到更多的居住市場，不難看出貝殼戰(zhàn)略的高瞻遠(yuǎn)矚。

01

商店和經(jīng)紀(jì)人雙增長

8月31日晚，當(dāng)科控股股份中期業(yè)績電話仍在召開時(shí)，央行繼續(xù)發(fā)布減少首套住房貸款利率、減少首套和第二套住房首付門檻兩項(xiàng)通知。這是深圳、廣州、武漢等城市撤銷“認(rèn)房認(rèn)貸”后的又一重磅政策。

根據(jù)新政策，當(dāng)居民家庭(包括貸款人、配偶和未成年子女)申請(qǐng)貸款購買商品房時(shí)，如果家庭成員在當(dāng)?shù)孛聸]有成套住房，銀行金融機(jī)構(gòu)將按照首套住房執(zhí)行住房貸款政策，無論他們是否已經(jīng)使用貸款購買了住房。

分析人士認(rèn)為，更多的核心城市將減少首付，實(shí)施不認(rèn)貸政策，進(jìn)一步暢通換房鏈，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展。一方面，改善客戶群體的換房，會(huì)增加剛需房源的供應(yīng)，滿足剛需市場的需求，實(shí)現(xiàn)剛需人群的穩(wěn)步發(fā)展。另一方面，改善人們?cè)诔鍪鄱址亢筚徺I新房，促進(jìn)二手房和新房的穩(wěn)步發(fā)展。

彭永東說：“雖然市場經(jīng)歷了縮量下跌的過程，但是中國的房地產(chǎn)和居住市場總體上比去年同期有所恢復(fù)。

根據(jù)2023年中期業(yè)績，貝殼GTV達(dá)到1.75萬億元，同比增長43%。第二季度凈收入同比增長41.4%，達(dá)到195億元。

具體來說，第二季度貝殼股票房GTV同比增長16%，與市場趨勢不同。根據(jù)管理層的分析，由于2022年市場的低基數(shù)仍有一定程度的恢復(fù)；與此同時(shí)，公司運(yùn)營效率的不斷提高也進(jìn)一步支撐了業(yè)績。在股票房業(yè)務(wù)貨幣化率相對(duì)穩(wěn)定的情況下，第二季度股票房業(yè)務(wù)凈收入為64億元，同比增長15.9%。

在新房市場收入方面，貝殼也實(shí)現(xiàn)了連續(xù)五個(gè)季度的環(huán)比增長。根據(jù)公司在財(cái)務(wù)報(bào)告中的分析，由于開發(fā)商開通意向的增加、新房業(yè)務(wù)的不斷精細(xì)化運(yùn)營、生態(tài)優(yōu)化以及開發(fā)商提前支付傭金(“快傭金”)的推動(dòng)，新房業(yè)務(wù)保持了較高的營銷轉(zhuǎn)化率。

財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，第二季度貝殼新房業(yè)務(wù)GTV同比增長32.4%，同比增長6.2%。新房收入同比增長30.4%至87億元。在這些項(xiàng)目中，國家央企開發(fā)商的傭金收入比例上升到46.8%，比較穩(wěn)定的“快傭”項(xiàng)目比例為53%。

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，2023年上半年，貝殼線下門店數(shù)量比2022年底增長近10%，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量也增長了17%。

這種規(guī)模擴(kuò)張主要是基于公司對(duì)一體化業(yè)務(wù)(房地產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù))的及時(shí)動(dòng)態(tài)管理，以及近三年來堅(jiān)定執(zhí)行的“大店戰(zhàn)略”。貝殼執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官徐濤表示，上半年，我們的一體化業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)的規(guī)模，改善生態(tài)，深化平臺(tái)精細(xì)化運(yùn)營，探索直銷突破，實(shí)現(xiàn)有機(jī)增長。

大型商店的目的是提高經(jīng)紀(jì)人的收入競爭力。據(jù)貝殼管理層介紹，2023年上半年，公司鏈家品牌平均經(jīng)紀(jì)人超過18人，比去年同期增長16%。

02

非房屋交易業(yè)務(wù)“起勢”

2023年7月24日，國內(nèi)管理層在對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作進(jìn)行分析研究時(shí)，提出要適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適當(dāng)調(diào)整和完善房地產(chǎn)政策，更好地滿足居民剛性和改善住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國城市家庭人均住房面積達(dá)到36.52平方米，10年增加7.4平方米，各類保障房累計(jì)建設(shè)6000多萬套。這意味著我國城市住房市場已經(jīng)從增量時(shí)代走向存量時(shí)代，住房供應(yīng)已經(jīng)從大建設(shè)、高周轉(zhuǎn)走向高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的新階段。

在過去的幾年里，貝殼堅(jiān)定地投資了大型住宅行業(yè)，這些投資在2023年開始表現(xiàn)為業(yè)績提升。非住宅交易服務(wù)業(yè)務(wù)同比增速明顯，收入占比首次超過20%。彭永東說:“今年家裝和家居業(yè)務(wù)開始輝煌?！?/span>

自2023年2月起，家裝業(yè)務(wù)月合同額連續(xù)5個(gè)月超過10億元，上半年合同額超過60億元，第二季度合同額達(dá)到34億元，比口徑同比增長106%，比上年增長28.2%。

上半年，貝殼積極響應(yīng)“租購并舉”號(hào)召，打造多元化租賃解決方案?！盁o憂租賃”的規(guī)模和運(yùn)營效率同比增長。截至2023年第二季度，管理規(guī)模超過12萬件，租賃率超過94.5%。今年8月，貝殼租賃建造的第一套直營中高端公寓海鹽公寓正式開業(yè)，總數(shù)為605套，目前已交付519套，試運(yùn)行一個(gè)月住房率超過90%。

基于非房屋交易服務(wù)業(yè)務(wù)的增長，貝殼的新增長曲線開始出現(xiàn)。徐濤說:“我們?cè)诒本┦袌雠艹隽思已b和家居業(yè)務(wù)的正循環(huán)。合同金額2月份連續(xù)超過2億元，城市月凈利率突破行業(yè)天花板。單個(gè)城市的商業(yè)模式是更多城市高質(zhì)量復(fù)制的基石?！?/span>

“從優(yōu)秀到卓越，公司沒有單一決定作用的壯舉，沒有驚人的創(chuàng)新，沒有幸運(yùn)的突變，沒有奇跡的瞬間。反之，整個(gè)過程就像是在不斷地推動(dòng)一個(gè)巨大而沉重的飛輪?！肮芾韺＜壹贰た铝炙乖凇稄膬?yōu)秀到卓越》中提到的“飛輪效應(yīng)”一開始很難每轉(zhuǎn)一圈，但每轉(zhuǎn)一圈的努力都不會(huì)白費(fèi)?，F(xiàn)在貝殼看到了更多的居住市場，家裝等等，開始為這款飛盤持續(xù)存款。

03

建立新的組織關(guān)系

彭永東接任貝殼董事長，從鏈家到貝殼，再到貝殼雙重上市，中國房地產(chǎn)迎來了行業(yè)20年來一直沒有的變化。

在房地產(chǎn)從資產(chǎn)回歸到居住屬性的大環(huán)境下，彭永東認(rèn)為“從信息需求到信任需求”的變化發(fā)生在消費(fèi)者與經(jīng)紀(jì)人的關(guān)系中。市場交易節(jié)奏變慢，選擇“正確”的房子不再容易，一個(gè)專業(yè)值得信賴的經(jīng)紀(jì)人變得更有意義。經(jīng)紀(jì)人的角色和能力也從“促單交易”的中介轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期陪伴的社區(qū)居住服務(wù)專家。

目前，與頂級(jí)經(jīng)紀(jì)人相比，行業(yè)內(nèi)腰部經(jīng)紀(jì)人的工作效率還有很大的提升空間。在深度培育社區(qū)方面，貝殼管理層表示將有更多的工作要做。未來，貝殼經(jīng)紀(jì)人的定位將成為連接社區(qū)和美好生活的紐帶。

此外，在大型商店模式下，經(jīng)營者和經(jīng)紀(jì)人之間的關(guān)系也將得到重構(gòu)。貝殼管理層建議，店主和經(jīng)紀(jì)人不僅是勞動(dòng)關(guān)系，也是合伙關(guān)系和合作關(guān)系。經(jīng)營者不僅要控制經(jīng)紀(jì)人，還要以經(jīng)紀(jì)人為客戶服務(wù)、支持和賦能。貝殼作為服務(wù)平臺(tái)，會(huì)激發(fā)店鋪經(jīng)營者的創(chuàng)造力，適應(yīng)新的市場形勢。

面對(duì)新的趨勢，貝殼建立了店鋪和經(jīng)紀(jì)人的分級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施，建立了店鋪和人員的能力標(biāo)準(zhǔn)，提高了平臺(tái)、店主對(duì)店鋪和經(jīng)紀(jì)人的管理和運(yùn)營能力，更好地建立了經(jīng)紀(jì)人的人才隊(duì)伍。

在財(cái)務(wù)報(bào)告發(fā)布之前，彭永東對(duì)貝殼進(jìn)行了全新的組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。2023年7月，貝殼集團(tuán)戰(zhàn)略升級(jí)為“一體三翼”，建立了財(cái)經(jīng)、生產(chǎn)、研究、戰(zhàn)略、質(zhì)量、人力、客戶、合規(guī)、公共、協(xié)同九條事務(wù)線:經(jīng)紀(jì)、家裝、惠居、貝好家。

"客戶期待更好的生活，而行業(yè)質(zhì)量服務(wù)供給不足。這一差異將是我們攀登第二座山的思考起點(diǎn)，也將為我們未來的成長帶來巨大的空間。在中期業(yè)績交流會(huì)上，彭永東告訴投資者:“房地產(chǎn)行業(yè)從高增長向注重質(zhì)量和體驗(yàn)的轉(zhuǎn)型帶來了很大的概率，但也伴隨著成長的痛苦。對(duì)此，我們既興奮又敬畏。在不斷鞏固核心能力的同時(shí)，我們將敢于改革，開拓創(chuàng)新，創(chuàng)造新的價(jià)值，并承擔(dān)歷史使命和社會(huì)責(zé)任。在長征路上的下一座山，我們將逐夢前行?！?/span>

與指數(shù)相比，收益 對(duì)比不合適 看有沒有具體的收益數(shù)據(jù)？ 不用比較

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