1

問：

恒大近期又有新動作。綜合多家媒體報(bào)道，當(dāng)?shù)貢r(shí)間8月17日，恒大集團(tuán)在美國根據(jù)破產(chǎn)法第15章向曼哈頓破產(chǎn)法院申請破產(chǎn)保護(hù)。8月28日，恒大系三家上市公司實(shí)現(xiàn)了全面復(fù)牌。這到底是好消息還是壞消息？

馮叔：

恒大最近有兩個(gè)事情引起大家關(guān)注，一個(gè)是在美國紐約申請破產(chǎn)保護(hù)，另一個(gè)是旗下三家上市公司在港交所正式復(fù)牌。關(guān)于這兩件事情，我的看法是，這只是得了重病的人延緩死亡的一些方法。

重癥病人身上插滿管子，延緩死亡，肯定有兩個(gè)目的。

一個(gè)是，利益相關(guān)者還在博弈。在子女還沒有想好、遺囑還沒達(dá)成共識時(shí)，這管子不能拔。我覺得，這基本上不屬于愛，而是利益博弈。

就像現(xiàn)在的境外債權(quán)人，他們通過在美申請破產(chǎn)保護(hù)的方式，博弈出想要保護(hù)境外資產(chǎn)，這樣子破產(chǎn)清算的時(shí)候可以多拿一點(diǎn)。

另外一個(gè)，順利復(fù)牌也可能恢復(fù)階段性的融資功能，在未來破產(chǎn)清算之前，使一部分群體的壓力得到一些舒緩，也獲得他的利益。

總之，這不過是走向死亡路上利益的角逐和博弈，對于恒大來說，延緩死亡和死亡之前，（利益相關(guān)者）彼此再博弈一下。

另外，對于恒大來說，不是想不想死的事情，而是怎么樣死得體面的事情，所以這樣一些動作也可以使這個(gè)死亡過程延長，死得比較體面。未來對于當(dāng)事人來說，（企業(yè)）死亡之后留個(gè)活尸、留個(gè)全尸，以后大家哀悼的時(shí)候表示一些敬意，我覺得就起到這么一個(gè)作用。

2

問：

近兩年，很多爆雷房企都選擇撤離上海、北京總部，比如，融創(chuàng)將在10月前將總部從北京撤回天津；出險(xiǎn)房企藍(lán)光、祥生、奧山、恒泰等房企也撤離了上海虹橋。為什么在黃金時(shí)代這些房企一股腦兒地搬遷至北上，在流動性危機(jī)后又回歸大本營呢？

馮叔：

不同的開發(fā)公司、地產(chǎn)公司，他們對于總部的選擇，在繁榮的時(shí)候和蕭條的時(shí)候，在區(qū)域選擇上的邏輯是一致的。

繁榮的時(shí)候，要在一線城市最核心的位置，比如我發(fā)現(xiàn)在首都北京，幾乎每個(gè)地產(chǎn)公司都有一個(gè)中心。我現(xiàn)在所處的地方叫萬通中心，是我們自己建的。在它邊上，還有萬科、金地、萬達(dá)、SOHO中國和陽光100的總部中心。

周圍這些地產(chǎn)公司都會駐扎在北京CBD，他們都有自己的中心，因?yàn)檫@個(gè)地方具有標(biāo)志性，另外物業(yè)品質(zhì)好、租金高，所以從商業(yè)角度來說，既能滿足自己一部分辦公的需要，又能夠給客人和合作方帶來方便，同時(shí)也可以爭取更多的合作機(jī)會，讓客戶更信任你，那么這是個(gè)選擇。

但是，當(dāng)出現(xiàn)問題和危機(jī)的時(shí)候，比如，公司爆雷或者財(cái)務(wù)緊張，那它們要選擇退出、需要還債，最好賣的資產(chǎn)也一定是這個(gè)位置的資產(chǎn)。

比如說，在二三線城市的寫字樓，可能一平方米最多賣1萬塊錢，但是在北京、上海，CBD區(qū)域的寫字樓，一平方米可能賣5萬、8萬、10萬，所以一定是先處置這部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，處置完資產(chǎn)、還完債以后，總部就要重新選擇一個(gè)低成本的地方。

所以當(dāng)公司遇到危機(jī)和需要重整的時(shí)候，降低成本、變賣資產(chǎn)、擴(kuò)大償債能力，一定會先賣掉最好的地方、最容易賣出去的這部分資產(chǎn)，只能是賣掉一線城市CBD區(qū)域的核心物業(yè)，同時(shí)遷移到二線城市或者說成本更低的城市建立總部。

這樣的話，能夠降低成本、縮減開支，贏得債權(quán)人的理解和支持，這是一個(gè)理由；CBD區(qū)域的核心物業(yè)位置更好、更值錢、更容易流動，這是另一個(gè)理由。

所以在繁榮和蕭條的時(shí)候，或者說繁榮和出現(xiàn)危機(jī)的時(shí)候，大家首先想到的是買CBD區(qū)域的核心寫字樓，或者賣他的寫字樓，（房企們）選擇的地方通常是一致。

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請?jiān)谖闹凶⒚鱽碓醇白髡呙帧?/p>

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com