中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告

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住房“新舊置換”不僅促進(jìn)了舊房的周轉(zhuǎn)，去除了新房，還完成了經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，可謂一舉多得，但具體實(shí)施還有很多問(wèn)題需要解決。

城市與區(qū)域治理研究所 蘇志勇

國(guó)務(wù)院正在如火如荼地推進(jìn)大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品新舊置換。一些城市利用這種情況推出了住房“新舊置換”政策，進(jìn)一步延伸了新舊置換的內(nèi)涵。

4月1日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等6個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布《鄭州市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、新舊置換”實(shí)施方案(實(shí)施)》，計(jì)劃2024年完成“賣舊買新、新舊置換”一萬(wàn)件二手房，其中政府收儲(chǔ)5000套。隨后，無(wú)錫梁溪區(qū)、江蘇海安、江蘇常熟等地也相繼出臺(tái)了“新舊置換”政策。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，自2023年以來(lái)，已有30多個(gè)城市明確表示支持新舊住房置換，通過(guò)直接收購(gòu)國(guó)有企業(yè)結(jié)局、委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售舊房、減少契稅或政府補(bǔ)貼等方式，促進(jìn)新建商品房和二手房市場(chǎng)的交易。

近年來(lái)，城市政策調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于劣勢(shì)，供需雙方都有待解決。需求方面有兩個(gè)癥結(jié):一是中低收入群體有效需求不足；二是改善買房人的需求受到抑制，因?yàn)槔戏孔淤u不出去或者交易周期太長(zhǎng)。鄭州等地推出的住房“新舊置換”政策能否成為激活隱性需求的“招式”，成為業(yè)內(nèi)討論的熱點(diǎn)。

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嘗試三種模式

所謂住房“新舊置換”，是指買受人先鎖定新房，再由中介出售舊房，或由房企、第三方直接收購(gòu)舊房，地方政府可以提供換房補(bǔ)貼或給予稅收減免優(yōu)惠。對(duì)于需求改善的買家來(lái)說(shuō)，這種操作一方面減輕了買房的資金壓力，另一方面大大縮短了二手房置換周期。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，自2023年以來(lái)，已有30多個(gè)城市頒布了住房“新舊置換”政策，住房“新舊置換”已從開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)自發(fā)行為升級(jí)為政府策劃和主導(dǎo)的主流調(diào)控工具，政策內(nèi)涵不斷完善。

基于這些城市住房“新舊置換”的政策措施，大致有三種模式。

第一，補(bǔ)貼買房的方式。為降低購(gòu)房成本，刺激換房需求入市，地方政府對(duì)住房“新舊置換”給予一定程度的契稅優(yōu)惠或購(gòu)房補(bǔ)貼。例如，2023年12月，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)局推出100元/平方米“賣舊買新”補(bǔ)貼優(yōu)惠政策；近日，蘇州、常熟先后推出“賣舊買新”契稅補(bǔ)貼政策，最高可享受100%契稅補(bǔ)貼。這一模式操作簡(jiǎn)單，但實(shí)施效果取決于補(bǔ)貼的強(qiáng)度，是對(duì)地方政府財(cái)力的考驗(yàn)。

二是開(kāi)發(fā)商 中介機(jī)構(gòu)搭建平臺(tái)代銷方式。買家可以在開(kāi)發(fā)商處認(rèn)購(gòu)并鎖定房屋，并委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出售舊房。如果舊房在一定時(shí)間內(nèi)出售，他們可以按照流程購(gòu)買新房。如果舊房沒(méi)有出售，他們將退還新房認(rèn)購(gòu)金。具體操作步驟如下:房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與潛在客戶溝通更換需求，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)協(xié)議；潛在客戶選擇與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作的新房選擇新房；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與潛在客戶簽訂三方協(xié)議，并向新房項(xiàng)目支付新房意向押金；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)驗(yàn)證、驗(yàn)房、實(shí)際勘察現(xiàn)有住房；潛在客戶完成購(gòu)買新房的程序。淄博、寧波、鹽城、濟(jì)南、杭州臨平等部分城市去年都采用這一模式推出了“換購(gòu)”服務(wù)，取得了良好的效果。

第三，國(guó)有企業(yè)或城市投資的最終收購(gòu)方式。國(guó)有企業(yè)制定二手房收購(gòu)計(jì)劃，符合一定要求的老房子可以更換國(guó)有企業(yè)推出的新房。經(jīng)過(guò)第三方評(píng)估，部分新房?jī)r(jià)格可以從舊房?jī)r(jià)格中扣除；國(guó)有企業(yè)回收的舊房可以作為經(jīng)濟(jì)適用房和人才公寓。這種模式不僅實(shí)現(xiàn)了新房和二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，也有效增加了經(jīng)濟(jì)適用房和人才房的供應(yīng)。

2023年9月，江蘇太倉(cāng)率先采用此模式推進(jìn)商品房“新舊置換”。實(shí)施一段時(shí)間后，商品房“新舊置換”常態(tài)于今年1月12日啟動(dòng)，政策進(jìn)一步調(diào)整。今年2月，揚(yáng)州市城建局頒布城市商品房“新舊置換”政策，鼓勵(lì)各地探索將購(gòu)買的舊房用作人才房、經(jīng)濟(jì)適用房和搬遷安置房；鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)銷售、租賃、激活和利用等方式處理購(gòu)買的房屋。4月2日，無(wú)錫市梁溪區(qū)城市發(fā)展集團(tuán)發(fā)布“新舊置換”公告，在區(qū)內(nèi)實(shí)施二手房回購(gòu)，居民換購(gòu)梁溪市發(fā)展集團(tuán)下屬控股出售新房。

與這些城市的做法相比，鄭州的住房“新舊置換”政策融合了市場(chǎng)化運(yùn)作、城市投資儲(chǔ)存和政府補(bǔ)貼三種模式。一是市場(chǎng)化運(yùn)作，鼓勵(lì)組織鄭州市優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、換(購(gòu))房群眾積極參與，鼓勵(lì)群眾按照社會(huì)化流程“賣舊買新舊置換”。全年計(jì)劃完成二手房“賣舊買新，新舊置換”5000 套。二是城市投資和儲(chǔ)備。鄭州城市發(fā)展集團(tuán)制定二手房收購(gòu)計(jì)劃，在金水區(qū)、鄭東新區(qū)等場(chǎng)所先行試點(diǎn)，試點(diǎn)期間完成二手房“賣舊買新，新舊置換”500。 套裝，逐步在主城區(qū)全面實(shí)施，全年計(jì)劃完成 5000 套房、收購(gòu)房源后續(xù)將用于鄭州市經(jīng)濟(jì)適用租賃住房。第三，政府補(bǔ)貼，如果以上兩種方式購(gòu)買新建商品房，鄭州市目前的契稅補(bǔ)貼政策將延續(xù)到30%。 2024 年 12 月 31 日。地方政府、城市投資(國(guó)企)三種模式、開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、買家等市場(chǎng)主體通過(guò)城市投資儲(chǔ)存、市場(chǎng)化運(yùn)作、政府財(cái)政稅收支持，聯(lián)合推進(jìn)“新舊置換”政策取得顯著成效。

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實(shí)現(xiàn)2個(gè)聯(lián)動(dòng)

近幾年，由于城市政策的優(yōu)化和升級(jí)，各地頻繁出臺(tái)政策，但房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有看到實(shí)質(zhì)性的改善。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，1~2月，全國(guó)新建商品房銷售面積11369萬(wàn)平方米，比去年同期減少20.5%，其中住宅銷售面積減少24.8%，住宅銷售減少32.7%。3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，3月份30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交量同比下降52%，第一季度成交量同比下降50%。

市場(chǎng)持續(xù)低迷不僅與居民購(gòu)買力下降、預(yù)期不穩(wěn)定有關(guān)，還與需求方周期不暢有關(guān)。住房“新舊置換”已經(jīng)成為當(dāng)?shù)卣牧硪粋€(gè)“招式”。

第一，房屋“新舊置換”完成了新房與二手房的聯(lián)動(dòng)。目前，中國(guó)的住房需求已經(jīng)從“是否”向“好不好”轉(zhuǎn)變，改善住房需求逐漸成為市場(chǎng)主流，如小到大、新舊置換、低配置、高配置等。然而，更換房屋遠(yuǎn)比更換汽車、家用電器和手機(jī)復(fù)雜。由于資金占用量大，通常需要先賣掉二手房，資金到位后才能買新房。特別是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行周期，二手房上市數(shù)量激增，賣掉二手房并不容易。在這種背景下，地方政府出臺(tái)了“新舊置換”政策，打通了改善需求入場(chǎng)的堵點(diǎn)，不僅大大縮短了舊房換新房的更換周期，還促進(jìn)了新房的銷售，完成了房企的資金周轉(zhuǎn)，從而減輕了交房的壓力。

第二，房屋“新舊置換”完成了商品房與保障房的聯(lián)動(dòng)。近日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，系統(tǒng)規(guī)劃相關(guān)扶持政策，有效激發(fā)隱性需求，加快完善“市場(chǎng)” 住房供應(yīng)系統(tǒng)的保障。保障性住房建設(shè)已經(jīng)成為住房供應(yīng)體系的重要組成部分。在整體住房市場(chǎng)供應(yīng)充足甚至局部過(guò)剩的背景下，大規(guī)模建設(shè)保障性住房不僅會(huì)造成土地資源和資金的嚴(yán)重浪費(fèi)，還會(huì)對(duì)疲軟的商品房市場(chǎng)產(chǎn)生更大的影響。通過(guò)住房的“新舊置換”，改善需求的二手房通過(guò)國(guó)有企業(yè)的儲(chǔ)存，轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用的租賃住房或長(zhǎng)期租賃住房，快速形成經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，既滿足了中低收入群體的住房需求，又促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展。

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資金來(lái)源仍然是最大的問(wèn)題。

從理論上講，住房“新舊置換”不僅促進(jìn)了舊房的周轉(zhuǎn)，去除了新房，還完成了保障性住房的供應(yīng)，可謂一舉多得。然而，具體實(shí)施仍有許多問(wèn)題需要解決，其中資金來(lái)源成為政策實(shí)施的關(guān)鍵。

無(wú)論是政府的財(cái)政稅收補(bǔ)貼政策，還是國(guó)有企業(yè)、城市投資結(jié)局的直接收儲(chǔ)，都需要真金白銀的資金支持。對(duì)已經(jīng)財(cái)政緊張的地方政府來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)很大的壓力。在政府補(bǔ)貼方面，補(bǔ)貼缺乏足夠的吸引力，不能起到拉動(dòng)市場(chǎng)的作用；補(bǔ)貼過(guò)多會(huì)增加財(cái)政壓力。從實(shí)行住房“新舊置換”政策的城市可以看出，這些城市大多集中在江蘇、浙江等中東部地區(qū)，資金相對(duì)充足。

國(guó)有企業(yè)最終收儲(chǔ)房需要巨額資金支持，將收儲(chǔ)房改造成經(jīng)濟(jì)適用的租賃住房是一筆不小的開(kāi)支。通過(guò)租賃回籠資金，以目前的租金回報(bào)率計(jì)算，需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程，這對(duì)實(shí)施主體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。

以鄭州為例，市級(jí)平臺(tái)鄭州城市發(fā)展集團(tuán)作為鄭州市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和安置房建設(shè)的重要承接主體，其債務(wù)融資也受到城市投資債務(wù)融資的限制。但在融資支持方面，鄭州市金融局將負(fù)責(zé)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)商業(yè)銀行，制定支持二手房收購(gòu)的融資政策，提供優(yōu)惠利率貸款服務(wù)，相應(yīng)支持城市發(fā)展集團(tuán)的收購(gòu)資金來(lái)源。

今年年初，央行和國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于發(fā)展金融支持住房租賃市場(chǎng)的意見(jiàn)》，明確指出支持各類主體建設(shè)、改造和經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房，盤活現(xiàn)有住房，有效增加保障和商業(yè)租賃住房供應(yīng)，重點(diǎn)處理新市民、年輕人等群體住房困難。在貸款產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新方面，一是增加住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)的信貸支持；二是滿足團(tuán)隊(duì)批量購(gòu)買租賃住房的合理融資需求；第三，支持住房租賃業(yè)務(wù)貸款的發(fā)放；第四，完善與住房租賃相關(guān)的企業(yè)的綜合金融服務(wù)。在拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道方面，提出支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，專門用于增加住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款、團(tuán)隊(duì)購(gòu)房貸款和商業(yè)貸款；支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債券，專門用于建設(shè)、購(gòu)買和經(jīng)營(yíng)租賃住房。

各地實(shí)施的住房“新舊置換”是金融監(jiān)管部門政策支持的對(duì)象，將收購(gòu)的二手房改造成經(jīng)濟(jì)適用的租賃住房和人才房。住房“新舊置換”政策的實(shí)施主要取決于政府資金支持的范圍。

聲音

去庫(kù)存的核心是提高一手房的去化速度

58安居客研究院院長(zhǎng)張波

從鄭州的“新舊置換”來(lái)看，最大的亮點(diǎn)是一半的房子是通過(guò)政府指定的收購(gòu)主體收購(gòu)的，另一半是通過(guò)常規(guī)的市場(chǎng)交易實(shí)現(xiàn)的。

“新舊置換”效果的核心點(diǎn)主要有兩個(gè):一是能否保證新房?jī)r(jià)格在購(gòu)買時(shí)具有競(jìng)爭(zhēng)力；第二，如何帶動(dòng)隱性更換需求進(jìn)入市場(chǎng)，而不僅僅是幫助已經(jīng)開(kāi)始更換的群體。

鄭州的“新舊置換”在促進(jìn)隱性需求進(jìn)入市場(chǎng)方面起著一定的作用。通過(guò)政府干預(yù)購(gòu)買舊房，不僅容易影響已經(jīng)入市并開(kāi)始更換的群體，還會(huì)影響尚未決定更換的群體。

鄭州對(duì)新買房的價(jià)格保障沒(méi)有實(shí)際影響。一般來(lái)說(shuō)，如果是國(guó)家介入的直接補(bǔ)貼，通過(guò)一定期限內(nèi)購(gòu)買昂貴的差價(jià)補(bǔ)貼，會(huì)更有影響力，效果更明顯。

但是，現(xiàn)在要做好去庫(kù)存，核心還是要提高一手房的去化速度。

從去年開(kāi)始，許多城市的二手房比例開(kāi)始明顯增加。一方面是因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格更靈活，很多房子價(jià)格調(diào)整明顯。與新房相比，它們具有一定的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面，由于二手房“眼見(jiàn)為實(shí)”的特點(diǎn)，不會(huì)出現(xiàn)交付問(wèn)題。

要提高一手房的去除速度，需要從兩個(gè)方面入手。一是提高房企的信用，尤其是項(xiàng)目交付的信用；二是及時(shí)撤出新房?jī)r(jià)格限價(jià)政策，讓商品房回歸商品屬性，讓房企按照市場(chǎng)化原則合理調(diào)整價(jià)格。

(摘自“吳曉波頻道”微信公眾號(hào))

住房“新舊置換”弊大于利

韓秀云，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授

為了出售新房，當(dāng)?shù)貒?guó)有房地產(chǎn)企業(yè)直接收購(gòu)二手房，并給予二手房主補(bǔ)貼，讓他們?cè)俅钨?gòu)買特定的新房。這是最近討論的房屋“新舊置換”政策。

包括鄭州、蘇州、寧波、濟(jì)南在內(nèi)的全國(guó)30多個(gè)城市表示支持房屋“新舊置換”。

許多人對(duì)此叫好，覺(jué)得百姓換新房得到實(shí)惠，房企賣新房得到輸血，這是兩全其美。但是我有三個(gè)問(wèn)題要問(wèn)。

第一，誰(shuí)來(lái)支付這筆錢？

當(dāng)?shù)貒?guó)有房地產(chǎn)企業(yè)最終收購(gòu)二手房。他們有錢嗎？如果當(dāng)?shù)卣疀](méi)錢，現(xiàn)在哪個(gè)地方政府能拿出這筆錢？你想繼續(xù)推廣當(dāng)?shù)貍鶆?wù)嗎？但是誰(shuí)來(lái)支付這些債務(wù)呢？

“新舊置換”真的可以救房企嗎？

新房賣不出去，因?yàn)閮r(jià)格太高，應(yīng)該降價(jià)?，F(xiàn)在讓二手房主拿補(bǔ)貼買房，就算新房賣了，能占多大比例？剩下大量新房怎么辦？如果你堅(jiān)持不降價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)的生活會(huì)很艱難。

“新舊置換”能否阻止房?jī)r(jià)下跌？

從去年4月到今年1月到2月，全國(guó)房?jī)r(jià)下跌了23%。在此期間，不乏政策干預(yù)，但為什么房?jī)r(jià)還在下跌？由于房屋供過(guò)于求，市場(chǎng)正在自動(dòng)調(diào)整房?jī)r(jià)下跌。

我們看到，以前各級(jí)政府發(fā)放買房補(bǔ)貼，現(xiàn)在主導(dǎo)房屋“新舊置換”。眾所周知，這擾亂了市場(chǎng)價(jià)格，導(dǎo)致房屋供不應(yīng)求。

(摘自“韓秀云講經(jīng)濟(jì)”微信公眾號(hào))

標(biāo)題：“住房“以舊換新”能否激活潛在需求？”

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