中國房地產(chǎn)報告

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住房“新舊置換”不僅促進了舊房的周轉(zhuǎn)，去除了新房，還完成了經(jīng)濟適用房的供應，可謂一舉多得，但具體實施還有很多問題需要解決。

城市與區(qū)域治理研究所 蘇志勇

國務院正在如火如荼地推進大規(guī)模設備更新和消費品新舊置換。一些城市利用這種情況推出了住房“新舊置換”政策，進一步延伸了新舊置換的內(nèi)涵。

4月1日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等6個部門聯(lián)合發(fā)布《鄭州市促進房地產(chǎn)市場“賣舊買新、新舊置換”實施方案(實施)》，計劃2024年完成“賣舊買新、新舊置換”一萬件二手房，其中政府收儲5000套。隨后，無錫梁溪區(qū)、江蘇海安、江蘇常熟等地也相繼出臺了“新舊置換”政策。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，自2023年以來，已有30多個城市明確表示支持新舊住房置換，通過直接收購國有企業(yè)結(jié)局、委托經(jīng)紀機構(gòu)銷售舊房、減少契稅或政府補貼等方式，促進新建商品房和二手房市場的交易。

近年來，城市政策調(diào)控政策頻繁出臺，但房地產(chǎn)市場仍處于劣勢，供需雙方都有待解決。需求方面有兩個癥結(jié):一是中低收入群體有效需求不足；二是改善買房人的需求受到抑制，因為老房子賣不出去或者交易周期太長。鄭州等地推出的住房“新舊置換”政策能否成為激活隱性需求的“招式”，成為業(yè)內(nèi)討論的熱點。

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嘗試三種模式

所謂住房“新舊置換”，是指買受人先鎖定新房，再由中介出售舊房，或由房企、第三方直接收購舊房，地方政府可以提供換房補貼或給予稅收減免優(yōu)惠。對于需求改善的買家來說，這種操作一方面減輕了買房的資金壓力，另一方面大大縮短了二手房置換周期。

據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，自2023年以來，已有30多個城市頒布了住房“新舊置換”政策，住房“新舊置換”已從開發(fā)商和中介機構(gòu)自發(fā)行為升級為政府策劃和主導的主流調(diào)控工具，政策內(nèi)涵不斷完善。

基于這些城市住房“新舊置換”的政策措施，大致有三種模式。

第一，補貼買房的方式。為降低購房成本，刺激換房需求入市，地方政府對住房“新舊置換”給予一定程度的契稅優(yōu)惠或購房補貼。例如，2023年12月，沈陽市房地產(chǎn)局推出100元/平方米“賣舊買新”補貼優(yōu)惠政策；近日，蘇州、常熟先后推出“賣舊買新”契稅補貼政策，最高可享受100%契稅補貼。這一模式操作簡單，但實施效果取決于補貼的強度，是對地方政府財力的考驗。

二是開發(fā)商 中介機構(gòu)搭建平臺代銷方式。買家可以在開發(fā)商處認購并鎖定房屋，并委托房地產(chǎn)經(jīng)紀人出售舊房。如果舊房在一定時間內(nèi)出售，他們可以按照流程購買新房。如果舊房沒有出售，他們將退還新房認購金。具體操作步驟如下:房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與潛在客戶溝通更換需求，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務協(xié)議；潛在客戶選擇與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合作的新房選擇新房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與潛在客戶簽訂三方協(xié)議，并向新房項目支付新房意向押金；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)驗證、驗房、實際勘察現(xiàn)有住房；潛在客戶完成購買新房的程序。淄博、寧波、鹽城、濟南、杭州臨平等部分城市去年都采用這一模式推出了“換購”服務，取得了良好的效果。

第三，國有企業(yè)或城市投資的最終收購方式。國有企業(yè)制定二手房收購計劃，符合一定要求的老房子可以更換國有企業(yè)推出的新房。經(jīng)過第三方評估，部分新房價格可以從舊房價格中扣除；國有企業(yè)回收的舊房可以作為經(jīng)濟適用房和人才公寓。這種模式不僅實現(xiàn)了新房和二手房市場的聯(lián)動，也有效增加了經(jīng)濟適用房和人才房的供應。

2023年9月，江蘇太倉率先采用此模式推進商品房“新舊置換”。實施一段時間后，商品房“新舊置換”常態(tài)于今年1月12日啟動，政策進一步調(diào)整。今年2月，揚州市城建局頒布城市商品房“新舊置換”政策，鼓勵各地探索將購買的舊房用作人才房、經(jīng)濟適用房和搬遷安置房；鼓勵開發(fā)企業(yè)通過銷售、租賃、激活和利用等方式處理購買的房屋。4月2日，無錫市梁溪區(qū)城市發(fā)展集團發(fā)布“新舊置換”公告，在區(qū)內(nèi)實施二手房回購，居民換購梁溪市發(fā)展集團下屬控股出售新房。

與這些城市的做法相比，鄭州的住房“新舊置換”政策融合了市場化運作、城市投資儲存和政府補貼三種模式。一是市場化運作，鼓勵組織鄭州市優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、換(購)房群眾積極參與，鼓勵群眾按照社會化流程“賣舊買新舊置換”。全年計劃完成二手房“賣舊買新，新舊置換”5000 套。二是城市投資和儲備。鄭州城市發(fā)展集團制定二手房收購計劃，在金水區(qū)、鄭東新區(qū)等場所先行試點，試點期間完成二手房“賣舊買新，新舊置換”500。 套裝，逐步在主城區(qū)全面實施，全年計劃完成 5000 套房、收購房源后續(xù)將用于鄭州市經(jīng)濟適用租賃住房。第三，政府補貼，如果以上兩種方式購買新建商品房，鄭州市目前的契稅補貼政策將延續(xù)到30%。 2024 年 12 月 31 日。地方政府、城市投資(國企)三種模式、開發(fā)商、中介機構(gòu)、買家等市場主體通過城市投資儲存、市場化運作、政府財政稅收支持，聯(lián)合推進“新舊置換”政策取得顯著成效。

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實現(xiàn)2個聯(lián)動

近幾年，由于城市政策的優(yōu)化和升級，各地頻繁出臺政策，但房地產(chǎn)市場還沒有看到實質(zhì)性的改善。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，1~2月，全國新建商品房銷售面積11369萬平方米，比去年同期減少20.5%，其中住宅銷售面積減少24.8%，住宅銷售減少32.7%。3月份房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，3月份30個重點城市新房成交量同比下降52%，第一季度成交量同比下降50%。

市場持續(xù)低迷不僅與居民購買力下降、預期不穩(wěn)定有關，還與需求方周期不暢有關。住房“新舊置換”已經(jīng)成為當?shù)卣牧硪粋€“招式”。

第一，房屋“新舊置換”完成了新房與二手房的聯(lián)動。目前，中國的住房需求已經(jīng)從“是否”向“好不好”轉(zhuǎn)變，改善住房需求逐漸成為市場主流，如小到大、新舊置換、低配置、高配置等。然而，更換房屋遠比更換汽車、家用電器和手機復雜。由于資金占用量大，通常需要先賣掉二手房，資金到位后才能買新房。特別是目前房地產(chǎn)市場處于下行周期，二手房上市數(shù)量激增，賣掉二手房并不容易。在這種背景下，地方政府出臺了“新舊置換”政策，打通了改善需求入場的堵點，不僅大大縮短了舊房換新房的更換周期，還促進了新房的銷售，完成了房企的資金周轉(zhuǎn)，從而減輕了交房的壓力。

第二，房屋“新舊置換”完成了商品房與保障房的聯(lián)動。近日，國務院常務會強調(diào)，要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，系統(tǒng)規(guī)劃相關扶持政策，有效激發(fā)隱性需求，加快完善“市場” 住房供應系統(tǒng)的保障。保障性住房建設已經(jīng)成為住房供應體系的重要組成部分。在整體住房市場供應充足甚至局部過剩的背景下，大規(guī)模建設保障性住房不僅會造成土地資源和資金的嚴重浪費，還會對疲軟的商品房市場產(chǎn)生更大的影響。通過住房的“新舊置換”，改善需求的二手房通過國有企業(yè)的儲存，轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用的租賃住房或長期租賃住房，快速形成經(jīng)濟適用房的供應，既滿足了中低收入群體的住房需求，又促進了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展。

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資金來源仍然是最大的問題。

從理論上講，住房“新舊置換”不僅促進了舊房的周轉(zhuǎn)，去除了新房，還完成了保障性住房的供應，可謂一舉多得。然而，具體實施仍有許多問題需要解決，其中資金來源成為政策實施的關鍵。

無論是政府的財政稅收補貼政策，還是國有企業(yè)、城市投資結(jié)局的直接收儲，都需要真金白銀的資金支持。對已經(jīng)財政緊張的地方政府來說，這是一個很大的壓力。在政府補貼方面，補貼缺乏足夠的吸引力，不能起到拉動市場的作用；補貼過多會增加財政壓力。從實行住房“新舊置換”政策的城市可以看出，這些城市大多集中在江蘇、浙江等中東部地區(qū)，資金相對充足。

國有企業(yè)最終收儲房需要巨額資金支持，將收儲房改造成經(jīng)濟適用的租賃住房是一筆不小的開支。通過租賃回籠資金，以目前的租金回報率計算，需要一個相當長的過程，這對實施主體的經(jīng)濟實力是一個巨大的考驗。

以鄭州為例，市級平臺鄭州城市發(fā)展集團作為鄭州市土地一級開發(fā)、城市基礎設施建設和安置房建設的重要承接主體，其債務融資也受到城市投資債務融資的限制。但在融資支持方面，鄭州市金融局將負責指導和協(xié)調(diào)商業(yè)銀行，制定支持二手房收購的融資政策，提供優(yōu)惠利率貸款服務，相應支持城市發(fā)展集團的收購資金來源。

今年年初，央行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布了《關于發(fā)展金融支持住房租賃市場的意見》，明確指出支持各類主體建設、改造和經(jīng)營長期租賃住房，盤活現(xiàn)有住房，有效增加保障和商業(yè)租賃住房供應，重點處理新市民、年輕人等群體住房困難。在貸款產(chǎn)品和服務模式創(chuàng)新方面，一是增加住房租賃開發(fā)建設的信貸支持；二是滿足團隊批量購買租賃住房的合理融資需求；第三，支持住房租賃業(yè)務貸款的發(fā)放；第四，完善與住房租賃相關的企業(yè)的綜合金融服務。在拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道方面，提出支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，專門用于增加住房租賃開發(fā)建設貸款、團隊購房貸款和商業(yè)貸款；支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債券，專門用于建設、購買和經(jīng)營租賃住房。

各地實施的住房“新舊置換”是金融監(jiān)管部門政策支持的對象，將收購的二手房改造成經(jīng)濟適用的租賃住房和人才房。住房“新舊置換”政策的實施主要取決于政府資金支持的范圍。

聲音

去庫存的核心是提高一手房的去化速度

58安居客研究院院長張波

從鄭州的“新舊置換”來看，最大的亮點是一半的房子是通過政府指定的收購主體收購的，另一半是通過常規(guī)的市場交易實現(xiàn)的。

“新舊置換”效果的核心點主要有兩個:一是能否保證新房價格在購買時具有競爭力；第二，如何帶動隱性更換需求進入市場，而不僅僅是幫助已經(jīng)開始更換的群體。

鄭州的“新舊置換”在促進隱性需求進入市場方面起著一定的作用。通過政府干預購買舊房，不僅容易影響已經(jīng)入市并開始更換的群體，還會影響尚未決定更換的群體。

鄭州對新買房的價格保障沒有實際影響。一般來說，如果是國家介入的直接補貼，通過一定期限內(nèi)購買昂貴的差價補貼，會更有影響力，效果更明顯。

但是，現(xiàn)在要做好去庫存，核心還是要提高一手房的去化速度。

從去年開始，許多城市的二手房比例開始明顯增加。一方面是因為二手房價格更靈活，很多房子價格調(diào)整明顯。與新房相比，它們具有一定的價格競爭力；另一方面，由于二手房“眼見為實”的特點，不會出現(xiàn)交付問題。

要提高一手房的去除速度，需要從兩個方面入手。一是提高房企的信用，尤其是項目交付的信用；二是及時撤出新房價格限價政策，讓商品房回歸商品屬性，讓房企按照市場化原則合理調(diào)整價格。

(摘自“吳曉波頻道”微信公眾號)

住房“新舊置換”弊大于利

韓秀云，清華大學經(jīng)濟管理學院教授

為了出售新房，當?shù)貒蟹康禺a(chǎn)企業(yè)直接收購二手房，并給予二手房主補貼，讓他們再次購買特定的新房。這是最近討論的房屋“新舊置換”政策。

包括鄭州、蘇州、寧波、濟南在內(nèi)的全國30多個城市表示支持房屋“新舊置換”。

許多人對此叫好，覺得百姓換新房得到實惠，房企賣新房得到輸血，這是兩全其美。但是我有三個問題要問。

第一，誰來支付這筆錢？

當?shù)貒蟹康禺a(chǎn)企業(yè)最終收購二手房。他們有錢嗎？如果當?shù)卣疀]錢，現(xiàn)在哪個地方政府能拿出這筆錢？你想繼續(xù)推廣當?shù)貍鶆諉?？但是誰來支付這些債務呢？

“新舊置換”真的可以救房企嗎？

新房賣不出去，因為價格太高，應該降價?，F(xiàn)在讓二手房主拿補貼買房，就算新房賣了，能占多大比例？剩下大量新房怎么辦？如果你堅持不降價，房地產(chǎn)企業(yè)的生活會很艱難。

“新舊置換”能否阻止房價下跌？

從去年4月到今年1月到2月，全國房價下跌了23%。在此期間，不乏政策干預，但為什么房價還在下跌？由于房屋供過于求，市場正在自動調(diào)整房價下跌。

我們看到，以前各級政府發(fā)放買房補貼，現(xiàn)在主導房屋“新舊置換”。眾所周知，這擾亂了市場價格，導致房屋供不應求。

(摘自“韓秀云講經(jīng)濟”微信公眾號)

標題：“住房“以舊換新”能否激活潛在需求？”

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