中房君 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告

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在房?jī)r(jià)上漲的背后，西安經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口持續(xù)好轉(zhuǎn)。

石青玲/來(lái)自西安

西安房市仍然受到密切關(guān)注。

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了3月份70個(gè)大中城市商品房銷售價(jià)格的變化。共有57個(gè)城市新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降，兩個(gè)城市持平；11個(gè)城市環(huán)比上漲，其中上海漲幅0.5%領(lǐng)先，Xi安漲幅0.4%，這是Xi房市連續(xù)13個(gè)月保持上漲趨勢(shì)。

在房?jī)r(jià)上漲的背后，西安經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口持續(xù)好轉(zhuǎn)。Xi安全市2023年生產(chǎn)總值達(dá)到12010.76億元，比上年增長(zhǎng)5.2%。招商引資持續(xù)改善，全年簽約合同項(xiàng)目達(dá)1077個(gè)，總投資9068億元，比去年增長(zhǎng)54.3%。、8.2%。就人口而言，2023年底西安市常住人口為1307.82萬(wàn)，比去年底增加8.23萬(wàn)人，繼續(xù)位居中國(guó)北方第三城。

在良好的基本面下，一些深耕Xi安的公司不斷增加倉(cāng)位，同時(shí)也出現(xiàn)了一些“新面孔”。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年第一季度，Xi安土地交易金額為255.16億元，僅次于北京、杭州，位居全國(guó)第三。

一種新的情況也出現(xiàn)了，許多受訪房地產(chǎn)企業(yè)的人士表示，與2023年相比，今年客戶數(shù)量減少，銷售困難。前瞻顧問(wèn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月，西安房市總成交額54萬(wàn)平方米，比2023年低32%。與此同時(shí)，3月份共有35個(gè)項(xiàng)目完成意向登記，客房比例為78%，比上月下降46%，處于2023年至今市場(chǎng)最低點(diǎn)。

然而，西安市場(chǎng)仍然受到許多企業(yè)的期待。

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新房?jī)r(jià)格不斷上漲

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局Xi安調(diào)查隊(duì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年2月，Xi安新建商品房銷售價(jià)格較上月上漲0.3%，較上月上漲0.1%。％，連續(xù)12個(gè)月保持上升趨勢(shì)；同比增長(zhǎng)4.8%，上升幅度較上月增長(zhǎng)0.3％。三月，西安房?jī)r(jià)上漲0.4%。

關(guān)于西安房?jī)r(jià)上漲的情況，業(yè)內(nèi)人士給出了以下原因：

第一，幾年前，高價(jià)土地大量進(jìn)入市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲。據(jù)克瑞西安機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵介紹，從土地供應(yīng)來(lái)看，Xi安近年來(lái)地價(jià)一直在上漲。有80多塊地面價(jià)格超過(guò)1萬(wàn)元，僅高新區(qū)就有52塊。地價(jià)一直在上漲，一級(jí)市場(chǎng)向二級(jí)市場(chǎng)傳遞的動(dòng)能相對(duì)明顯。

第二，在這些高價(jià)地塊上，房地產(chǎn)企業(yè)“疊加”了高溢價(jià)商品。據(jù)一位房地產(chǎn)企業(yè)家介紹，目前Xi安熱點(diǎn)板塊起步面積超過(guò)140平方米，在產(chǎn)品上也做了很多創(chuàng)新，比如第四代住宅產(chǎn)品。好的產(chǎn)品必須與更高的價(jià)格相匹配。

根據(jù)克而瑞陜西的數(shù)據(jù)，2024年1-3月，西安商品房交易主力為140平方米~160平方米，比例為24%。；第二個(gè)項(xiàng)目是120平方米~140平方米，比例為21%，兩者共計(jì)45%。

第三，西安在供給方發(fā)生變化的同時(shí)，也在需求方面下了很大功夫。

近年來(lái)，作為“搶人大戰(zhàn)”中的佼佼者，西安的人口增長(zhǎng)率一直處于全國(guó)前列，從2017年到2019年，西安三年的人口總增長(zhǎng)達(dá)到128.87萬(wàn)，位居新一線城市第一。在18個(gè)千萬(wàn)人口城市中，西安居住人口增加了21.01萬(wàn)人，增量居全國(guó)第四，達(dá)到18個(gè)千萬(wàn)人口城市。西安人口凈流入2022年為12萬(wàn)人，在全國(guó)人口凈流入城市中排名第三。2023年，西安人口比去年底增長(zhǎng)8.23萬(wàn)。

“作為西北第一城市，Xi安在教育資源和產(chǎn)業(yè)上具有很強(qiáng)的吸引力和輻射力。近年來(lái)，Xi安的人口流入一直處于前列，需求旺盛，所以公司一直看好Xi安市場(chǎng)。”一位央企房企營(yíng)銷人員表示，與此同時(shí)，Xi安于2023年9月放開(kāi)了二環(huán)以外的限購(gòu)。

得益于嚴(yán)格的供需調(diào)整，Xi安的去化周期仍處于合理的閥值?！澳壳?，北方城市的房地產(chǎn)去化周期已經(jīng)超過(guò)兩年，這仍然是基于已經(jīng)取證的庫(kù)存。Xi安房地產(chǎn)去化周期為12~14個(gè)月”。李曉兵說(shuō)。

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“小陽(yáng)春”暗淡下的焦慮

與房?jī)r(jià)持續(xù)上漲不同的是，西安房市在交易端也出現(xiàn)了一些疲軟的跡象。

西安某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示：“三月份的訪問(wèn)量有所回升，但總體情況與去年同期相比明顯下降。

他負(fù)責(zé)的項(xiàng)目位于西安市高新區(qū)，是西安市兩大熱門板塊之一。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2024年3月，高新區(qū)總供應(yīng)量為49.47萬(wàn)平方米，成交量為37.8萬(wàn)平方米，平均價(jià)格為24581元/平方米，三項(xiàng)數(shù)據(jù)均位居西安市第一。

作為熱點(diǎn)板塊，這里曾經(jīng)是彩票項(xiàng)目頻發(fā)的地區(qū)，但今年的情況不同。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，第一季度，Xi安市高新區(qū)推出了17個(gè)項(xiàng)目(包括不同批次的同一個(gè)項(xiàng)目)，但只有保利云谷天匯(兩個(gè)批次都是彩票)。、兩個(gè)項(xiàng)目，中國(guó)鐵建西派璽。

離項(xiàng)目不遠(yuǎn)，企業(yè)還有一個(gè)項(xiàng)目在售，房型小，價(jià)格低，適合剛需和首改的客戶。即便如此，項(xiàng)目的銷售還是一般的。

不僅在Xi安市高新區(qū)，在航天新城的一些項(xiàng)目中也有類似的情況。春節(jié)過(guò)后，為了“喚起買家對(duì)項(xiàng)目的記憶”，Xi安的一個(gè)項(xiàng)目舉辦了一個(gè)案例活動(dòng)，希望在3月份的加推中成功搖號(hào)，但最終的蓄客情況并不理想。

“如果一次開(kāi)盤需要去200多套，客戶數(shù)量需要積累到700~800套，棄選客戶至少需要存2000多個(gè)客戶，但每天有100套客戶，平均每天只有80套客戶。”上述航天新城項(xiàng)目經(jīng)理表示，由于核實(shí)人數(shù)低于房屋數(shù)量，去年頻繁抽獎(jiǎng)的項(xiàng)目不得不自行銷售。

根據(jù)前瞻顧問(wèn)的監(jiān)測(cè)，3月，西安房市總成交額為54萬(wàn)平方米，僅高于2月，比2023年平均水平低32%。

上述房企項(xiàng)目經(jīng)理表示：“減少的主要原因是供應(yīng)量增加，客戶被稀釋?！闭劶敖衲甑氖袌?chǎng)情況。

根據(jù)前瞻顧問(wèn)的監(jiān)測(cè)，3月Xi安市場(chǎng)供應(yīng)86萬(wàn)平方米，僅次于2023年9月，當(dāng)月限購(gòu)放開(kāi)133萬(wàn)平方米。西安另一個(gè)項(xiàng)目的策劃人員表示:“供應(yīng)越多，買家可以選擇的空間就越大，進(jìn)入市場(chǎng)的周期就越長(zhǎng)。

除供給增加外，房市成交疲軟的原因還在于購(gòu)房者的觀望情緒強(qiáng)烈。

在強(qiáng)烈的觀望情緒下，折扣已經(jīng)成為市場(chǎng)的常態(tài)。據(jù)了解，Xi航天城附近的德通映南山和招商云山都有很大的折扣。比如德通映南山的優(yōu)惠點(diǎn)已經(jīng)達(dá)到6分，越秀鐵建西派天悅也有6分優(yōu)惠，全國(guó)營(yíng)銷點(diǎn)已經(jīng)達(dá)到1.5分。％。另外，備受關(guān)注的“紅盤”招商云墨首開(kāi)也給予了一定的優(yōu)惠，購(gòu)房者可以享受南、北陽(yáng)臺(tái)封窗禮包和車位優(yōu)惠券等。

上述項(xiàng)目經(jīng)理表示:“高端項(xiàng)目不可能增加折扣，否則客戶會(huì)更沒(méi)有信心。買蘭博基尼的人不會(huì)因?yàn)闇p少幾萬(wàn)塊就買。做好項(xiàng)目特點(diǎn)，增加營(yíng)銷渠道，對(duì)交易更有幫助?！?。除了降價(jià)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)銷售困難，據(jù)悉，Xi市Xi市西咸新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)近日將組織多家企業(yè)“北進(jìn)榆林”獲取客戶。

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公司加倉(cāng)

盡管市場(chǎng)發(fā)生了很大的變化，但是在西安穩(wěn)步發(fā)展的基本面下，全國(guó)品牌房企重倉(cāng)西安市場(chǎng)的決心仍在進(jìn)一步加強(qiáng)。其中，陜建、金茂、中鐵、龍湖、保利等重倉(cāng)西安的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛備貨，部分房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛備貨。 同時(shí)，“新面孔”也首次出現(xiàn)。3月22日，Xi安高新區(qū)兩塊地迎來(lái)拍賣。在眾多參與拍賣的企業(yè)名單中，建發(fā)房地產(chǎn)的身影相當(dāng)引人注目，這是這家房地產(chǎn)企業(yè)第一次出現(xiàn)在Xi安市場(chǎng)。

除了建發(fā)，3月13日，能建城發(fā)也完成了在西安的“首秀”。同一天，能建城發(fā)攜手能建西北城投，拿下四塊地塊，意味著又一家央企進(jìn)入西安。能建城發(fā)這次拿下的是中能建西北科技創(chuàng)新中心的項(xiàng)目用地，是公司的重點(diǎn)投資，包括總部建筑、科技建筑、配套商業(yè)酒店等。

另一家國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)人表示：“今年，西安在該地區(qū)的征地權(quán)重有所上升，今后將繼續(xù)在西安征地。

在一位民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷總經(jīng)理看來(lái)，與其他城市相比，Xi安的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并沒(méi)有那么激烈，其他熱點(diǎn)城市可以有幾十家房地產(chǎn)企業(yè)參與土地收購(gòu)，但在Xi安，他們主要是拿幾家，拍照的可能性更大。此外，良好的市場(chǎng)表現(xiàn)和高利潤(rùn)率也是企業(yè)愿意收購(gòu)?fù)恋氐脑颉?

“西安項(xiàng)目的利潤(rùn)率可以通過(guò)努力達(dá)到10%，也可以通過(guò)放松達(dá)到7%。與其他城市相比，西安是一個(gè)營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)率都不錯(cuò)的城市。”上述民營(yíng)房企營(yíng)銷總經(jīng)理表示。

從幾個(gè)方面來(lái)看，他的樂(lè)觀：

第一，西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好。2023年，西安市生產(chǎn)總值達(dá)到12010.76億元，比上年增長(zhǎng)5.2%。

二是2023年西安招商引資交出了一份認(rèn)可度十足的“成績(jī)單”，全年簽約合同項(xiàng)目達(dá)1077個(gè)，總投資9068億元，比上年增長(zhǎng)54.3%。、8.2%。西安19條重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈吸引586個(gè)合同項(xiàng)目，總投資4573億元。截至目前，已有253家財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)及其分支機(jī)構(gòu)落戶西安。

2023年，西安重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目招商項(xiàng)目483個(gè)，總投資10013億元，分別占全市42.4%。、32.6%。與此同時(shí)，吸引國(guó)內(nèi)外500強(qiáng)企業(yè)和行業(yè)龍頭企業(yè)在Xi安開(kāi)設(shè)區(qū)域總部、制造基地、R&D中心和結(jié)算中心。

第三，2023年底，西安市常住人口為1307.82萬(wàn)人，比去年底增加8.23萬(wàn)人，繼續(xù)位居中國(guó)北方第三城。

第四，公司不斷匯聚。與去年100強(qiáng)企業(yè)相比，2023年100強(qiáng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12038.51億元，增長(zhǎng)3.6%，包括比亞迪汽車有限公司、隆基綠能科技有限公司、陜西泰豐盛合控股集團(tuán)有限公司、陜西汽車控股集團(tuán)有限公司、中航Xi安飛機(jī)工業(yè)集團(tuán)有限公司、Xi安建工集團(tuán)有限公司、Xi安高科技集團(tuán)有限公司等；西安市高新技術(shù)企業(yè)超過(guò)1.25萬(wàn)家，中小科技企業(yè)超過(guò)1.5萬(wàn)家，同比增長(zhǎng)20%以上，全社會(huì)R&D投資強(qiáng)度達(dá)5.23%，位居副省級(jí)城市第二，技術(shù)合同成交額超過(guò)3800億元，位居副省級(jí)城市第一。西安從2022年第22位上升到第19位，在世界知識(shí)產(chǎn)權(quán)組織發(fā)布的《2023年全球創(chuàng)新指數(shù)報(bào)告》中，首次進(jìn)入世界前20位。

有些企業(yè)樂(lè)觀，有些企業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度。另一位公司人士表示:“要通過(guò)銷售來(lái)確定生產(chǎn)，集團(tuán)也在看Xi安市場(chǎng)的可持續(xù)性，根據(jù)項(xiàng)目的銷售情況和市場(chǎng)情況隨時(shí)調(diào)整征地計(jì)劃?！?/p>

原標(biāo)題：《西安房?jī)r(jià)上漲背后：經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口支撐|房市觀察》

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