4月22日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、中國人民銀行北京分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布新規(guī):4月23日后簽訂網(wǎng)上購房合同，離婚不滿一年的房貸申請人，如家庭名下本市無成套住房，將實行首套房貸政策。

自2017年3月24日起實施“離婚不滿一年后認定為第二套房貸”的政策，供實施7年以上。在此之前，北京通州消除了9年后買房的“雙限”，“不認房貸”已經(jīng)率先放開，這意味著2016年和2017年出臺的收緊政策基本被撤銷，政策導向進入了一個新的階段。

在過去的十年里，北京樓市的交易量與政策條件有著非常高的相關性，新房市場的交易曲線經(jīng)常偏離全國數(shù)據(jù)，走出獨立市場。

舉例來說，2016年，借助棚改政策，全國新建住宅成交額137540萬元㎡，同比增長22.4%，而北京新建住宅成交量同期下降11.9%。原因是北京在減少土地交易的同時，全面收緊了限購、限貸、限價政策。

有限的需求涌入二手房市場，2016年，北京二手房網(wǎng)簽272431套，與2015年相比，大幅上升38%，創(chuàng)下歷史新高。

隨后，2016年“930”政策出臺，首套和二套房首付比例均有所上升。2017年，“317”進一步將二手房首付比例提高到不低于60%(普通住宅)、80%(非普宅)，同時實行認房和認貸。

到目前為止，北京新房、二手房的成交量已經(jīng)不再接近歷史高位。

2013-2023年北京住宅市場狀況

2015-2023年北京二手房交易數(shù)據(jù)

業(yè)內人士普遍認為，當前市場缺乏穩(wěn)定的預期，等待市場自行調整筑底，將無望，破局的關鍵在于政策端。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，2024 全國每年第一季度都近 90 省、市(縣)出臺超出政策 100 文章。2022年4月至10月是解綁政策出臺的第一階段高峰期，主要涉及三四線城市。第二個高峰出現(xiàn)在2023年9月，主要是調整限購政策。北京和上海開始跟進“認房不認貸”。

更密集的貸款支持政策

一線城市率先改變方向。從成交量來看，2023年房市有所好轉。根據(jù)易居研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2023年全國十大重點城市新房和二手房總成交量較2022年增長9%。但目前市場成交量遠低于2015年以后的年均水平，需要大量政策工具包的支持。

資料來源：易居研究院

同時，在拆分了一線城市的新房和二手車數(shù)據(jù)后，發(fā)現(xiàn)二手房的交易活動明顯高于新房。這說明政策對新房市場的刺激性較小，不僅需要“因城施策”，還需要針對不同類型的市場出臺政策。

資料來源：各城市統(tǒng)計部門

資料來源：中國指數(shù)研究院

在全國范圍內，新房市場的成交量仍處于較低水平。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2023年全國新建商品房的成交面積減少到10億平方米以下，這是2010年以來的最低水平。

2013-2023年全國新建住宅市場情況：

資料來源：國家統(tǒng)計局

北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、合肥、廈門、天津、鄭州等25個中國指數(shù)研究院監(jiān)測的重點城市的數(shù)據(jù)也印證了2023年二手房市場的表現(xiàn)優(yōu)于新房。

資料來源：中國指數(shù)研究院

二手房和新房市場的漲跌是不同步的。因此，我們很難認為政策的放松是這次主要城市成交量回升的決定性因素?？隙ㄟ€有其他刺激二手房市場的主要原因。

按照國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市數(shù)據(jù)進行比較：

根據(jù)2023年1-12月的平均數(shù)據(jù)，2022年新建商品房價格指數(shù)同比上漲的城市有17個，最高為成都7%，其次是上海4.4%。；二手房銷售價格指數(shù)同比只有4個上漲，最高為成都5.8%，其次為北京1.6%，在數(shù)量和漲幅上都低于新房市場。

一線城市的情況也符合上述趨勢。

2023-12月平均銷售價格指數(shù)

(去年同期=100)

到2024年3月，新房庫存和二手房掛牌數(shù)量不斷增加，房價壓力不斷增大。但在70個大中城市中，1-3月份新建商品房平均銷售價格指數(shù)仍有14個城市上漲，二手房數(shù)據(jù)下降至:0。

蜂碩研究所對北京市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行了更加明顯的對比：北京二手房市場幾乎全線降價，但是新房市場降價穩(wěn)定。

資料來源：蜂碩房地產研究所

北京二手房狀況：

資料來源：蜂碩房地產研究所

更多的價格彈性為二手房市場成交量筑底回升提供了更多的支撐，而新房的定價彈性要小得多。

一方面是因為新房有地價等成本壓力，公司必須考慮持續(xù)經(jīng)營，防止企業(yè)內部和競爭產品的持續(xù)降價導致全面“價格內卷”；另外，在債務壓力沒有得到有效改善之前，公司將陷入越來越多的減價拋售、負債率越高的惡性循環(huán)。

因此，二手房市場比新房市場更敏感，市場需求反饋更準確。兩者的區(qū)別很容易在二手房和新房之間產生價格差異，加上對期房準時交付能力的擔憂，一些買家會隨時在購買新房和購買二手房之間切換。

不同的活動導致交易結構的變化。據(jù)易居研究院統(tǒng)計，2023年，北、上、廣、深、杭、蘇、寧、成等十大重點城市二手房成交量首次超過新房。

住房和城鄉(xiāng)建設部黨組成員、副部長董建國在2023-2024中國經(jīng)濟年會上表示：2023年1-11月，全國二手房交易量占總房屋交易量的37.1%，創(chuàng)歷史新高。

資料來源：易居研究院

二手房市場價格更加靈活，成為市場拖底的關鍵。

自2013年以來，北京二手房市場經(jīng)歷了三次明顯的價格波動，即2023年3月至5月、9月至10月、2024年2月至3月。每一次價格上漲，都會再次迅速下跌，說明現(xiàn)在市場沒有漲價的基礎。

推動價格壓力下行的壓力主要來自三個方面：

一是掛牌數(shù)量高，同類待售房屋增多，市場短期供過于求，想要快速出售的業(yè)主必須殺價建立競爭優(yōu)勢；

二是市場更換需求相對旺盛，“賣一買一”對交易周期要求較高，為快速銷售，更換業(yè)主將降低價格，尋求流速；

第三，居民杠桿率，收入預期下降，有降低杠桿壓力的人將加入銷售大軍，這些人的降價沖動也比較大。

在經(jīng)歷了2023年以來的三次大起大落之后，北京二手房市場價格上漲的考驗已經(jīng)徹底停止，市場均價迅速下跌。

管清友、許博男最近的一份報告顯示，在一線城市，北京、上海的二手房價格已深入回調至2017、2018年。

但目前市場整體價格沒有去年9月以來的大幅下跌壓力。在三個壓力形成的重要因素中，北京二手房市場的上市數(shù)量仍然保持在較高水平，但據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，更換需求占總交易量的70%左右，進一步上漲的空間有限。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2023 2008年至今，重點城市 90 平方米以上二手房成交比例有所增加。今年1-2月，在上海，二手房整體成交數(shù)量同比下降的情況下，為140。 超過20%的平方米住房成交量增加了20%以上，超過90平方米的比例已達32.8%，達到歷史新高。

二手房交易結構在一線城市將逐步保持穩(wěn)定，改變需求主導市場走勢。

根據(jù)偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)，在2017年北京二手房交易樣本中，41.1%是用商業(yè)貸款支付的，比2016年低14.3%。；與2016年相比，全額支付占30.9%，增長8.1%。

2015年和2016年北京二手房市場上漲期間，用商業(yè)貸款支付的比例從40.1%上升到55.4%。2017年，隨著貸款限制政策的出臺和房貸利率成本的不斷上升，買房杠桿率逐漸下降到2014年的水平。

在2023年經(jīng)歷了一年的大起大落之后，中國的杠桿率已經(jīng)低于美日最初的水平，杠桿率的壓力將逐步下降。

更換需求的比例已經(jīng)達到頂峰，杠桿壓力下降。預計2024年一線城市二手房市場將保持高掛牌量、低價觸底的趨勢。在以價換價的基礎上，預計今年年底二手房市場將達到底部。雖然市場成交量很難回到2015-2016年的高峰水平，但可以維持2017年以來的平均水平。

雖然市場活動穩(wěn)定，但高掛牌量會導致交易周期增加，而一線城市相對穩(wěn)定的新房價格會導致向新房市場傳遞改善和更換需求的效果不理想。

一線城市曾經(jīng)火爆的“一二手聯(lián)動”啞火，二手房市場“內循環(huán)”一些改善需求的“停留”，會讓新房市場需要更長的時間才能見底。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測，2024 2008年第一季度，100個重點城市新建商品房月平均成交面積為1825萬平方米，同比減少約40%。在政策提升和購房需求支撐力度較強的影響下，一線城市同比下降約37%。

截至2月底，50個代表城市商品房的可銷售面積為 3.37 與去年年底相比，億平方米略有下降。 按照最近6個月月平均銷售面積計算，1.4%的短期庫存清算周期為20.9個月，比2023年底增加1個月，其中，三四線代表城市清算周期達到31.5個月，比2023年底增加2.5個月，庫存去化壓力更大。

庫存結構向三四線城市傾斜，而一二線重點城市庫存增速放緩。

資料來源：中國指數(shù)研究院

2023年底，全國新建住宅庫存33119萬平方米，是近7年來的高點，但比2015年少了26.8%。

目前，新房庫存不是歷史最高水平，新開工面積甚至不到2013年的一半，比2019年最高水平下降了58.6%。新建住宅的銷售面積比2019年最高水平下降了39.4%。

證實了萬科董事會主席郁亮的說法：市場已超賣。

由于公司動工動力不足，新開工面積迅速下降。但是重點城市的情況比三四線城市要好。

2024 2008年第一季度(截至3月26日)，一線城市推出面積同比下降50%以上，而交易面積、土地出讓金、交易樓面均價都有不同程度的增長。雖然今年上海和廣州的客關因素比去年快，但由于一二線城市聚集了更多資金狀況相對較好的公司，如國有央企，加倉意愿也很強。

值得注意的是，根據(jù)中國指數(shù)研究院的初步統(tǒng)計，2024年 2008年第一季度，重點50個城市的商品房平均上市面積約為850萬平方米，同比下降約40%。短期內，供大于求。

另外，為了重建一二手房市場的聯(lián)動效應，一線城市也逐步采用“新舊置換”作為政策工具。

4月23日晚，深圳市房地產協(xié)會與深圳市房地產中介協(xié)會聯(lián)合發(fā)布《關于開展我市商品房“換新家”活動的通知》，宣布將于5月1日正式啟動全市房地產“新舊置換”活動。

上周末，鄭州正式啟動了“新舊置換”試點工作。根據(jù)鄭州官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，第一天，共有3449人登錄平臺查看政策和流程，平臺注冊客戶260人，注冊城市發(fā)展集團收購并上傳所有數(shù)據(jù)。此外，通過線下開發(fā)企業(yè)售樓處的統(tǒng)計，有202條關于換房的意向信息。

“新舊置換”可以促進市場活動，但目前還沒有達到拖底的效果，需要更多的細節(jié)來促進二手房市場向新房市場的傳遞。

在過去的十年里，當大型客戶進入市場時，他們通常會釋放出強烈的信號意義。他們現(xiàn)金流充裕，對購買機會的把握更準確，購買動作更快。最近市場也出現(xiàn)了類似的情況。

今年1-2 月份，上海新房市場波動較大，總價段1000多萬的項目成交比例較去年同期有所上升。 ％。蘇州，無錫，合肥都有類似的現(xiàn)象。

融創(chuàng)外灘一號院二期、濱江凱旋門三期等近期開盤的高端項目，去化率極高。融創(chuàng)濱江一號院二期首批204套房4小時內售罄，濱江凱旋門三期212套房6小時內清空。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，今年 1-2 與2023年同期相比，月度重點25城市新房市場高檔改善項目成交比例增加0.8.％，總體上與2023年持平。

資料來源：中國指數(shù)研究院

然而，隨著近期高端市場份額的增加，作者并不認為這是新房市場的買入信號。原因如下:一是部分高端項目與周邊二手房價格倒掛，是另一個版本的“以價換量”。這類項目集中進入市場，容易拉高短期數(shù)據(jù)；二是新房市場整體成交量處于低位，高端市場與剛需和一般改善分離。

目前二手房市場活躍度高于新房，也說明新房市場調整不到位。雖然今年3月全國新建商品房銷售面積和銷售額同比下降幅度有所收窄，但市場成交量仍處于歷史最低水平，觸底過程尚未結束，性價比共識尚未達成。

綜合庫存、施工、交易、新房市場價格調整機制，預計2025年一二線等重點城市將出現(xiàn)新的供需平衡，三四線城市消化高庫存需要更長時間。

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