一面是火熱的旅游數(shù)據(jù)，另一面是酒店拍賣遇冷。究竟是酒店成為消費(fèi)降級的犧牲品，還是市面上賣家過多、買家在精挑細(xì)選？

據(jù)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心測算，剛剛過去的“五一”假期，全國國內(nèi)旅游出游合計2.95億人次，同比增長7.6%，按可比口徑較2019年同期增長28.2%。

假期出游的火熱程度推動了酒店業(yè)的預(yù)訂增長和入住率的提升。同時，由于國內(nèi)旅游市場的下沉趨勢，新興旅游城市的酒店市場也表現(xiàn)良好。錦江酒店數(shù)據(jù)顯示，在“五一”假期到來前，截至4月26日，公司綜合預(yù)訂率較去年同期增長6%以上。景德鎮(zhèn)、張家界、黃山等旅游目的地的預(yù)訂率接近80%，而去年熱門的淄博仍保持70%左右的預(yù)訂率。杭州、泉州、西安、長沙、北京等傳統(tǒng)熱門旅游目的地的預(yù)訂率也在同期超過50%。

與上述旅游行業(yè)火熱程度對比的是，就在五一假期前一個月，酒店類資產(chǎn)在法拍市場遇冷。據(jù)邁點(diǎn)網(wǎng)統(tǒng)計，2024年4月，共有35家酒店拍賣，其中拍賣價格在億元以上酒店9家，拍賣價格在5000萬元-1億元酒店6家，拍賣價格5000萬元以下20家，全部流拍，涉及資金超43億元。

一面是火熱的旅游數(shù)據(jù)，另一面是酒店拍賣遇冷。究竟是酒店成為消費(fèi)降級的犧牲品，還是市面上賣家過多、買家在精挑細(xì)選？

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流拍酒店多位于二三線城市

4月的流拍酒店列表中，最為知名的品牌是位于義烏的義烏萬豪酒店、義烏萬豪行政公寓、酒店地下室，該資產(chǎn)持有人是已經(jīng)破產(chǎn)的三鼎控股，加上義烏三鼎開元名都大酒店，這一系列資產(chǎn)的合計起拍價為7.72億元，評估價為9.53億元，使用期限至2050年2月，建成時間為2014年-2015年。

36氪查詢預(yù)訂平臺發(fā)現(xiàn)，根據(jù)房型不同，義烏萬豪酒店單日平均房價在800-1800元左右，在同城市五星級酒店品牌中價格排名前三。

除了義烏萬豪酒店，其余億元級別的流拍酒店也基本位于二三線城市，甚至是四線城市，包括位于四川省南充市的天來大酒店、河南省商丘市的維景酒店、安徽省宣城市的寧國華美達(dá)酒店、山西省大同市的王府*酒店等。

同時，億元級別酒店中，受困于經(jīng)營壓力走向破產(chǎn)拍賣的酒店占多數(shù)，尤其是高端酒店的租金和人力成本攀升，加之業(yè)主方資金鏈等種種問題。

多名分析人士認(rèn)為，4月的酒店流拍現(xiàn)象，除了時間節(jié)點(diǎn)特殊以外，還和拍賣標(biāo)的所在的城市能級相關(guān)。

一位從事酒店行業(yè)投資人士稱，“旅游需求提升持續(xù)利好酒店投資，節(jié)假日之前的法拍遇冷，應(yīng)該是投資人希望等到節(jié)后再進(jìn)行比較實(shí)質(zhì)的投資動作。另外，從這次流拍的酒店列表來看，包括像萬豪這類知名品牌酒店流拍的原因，是相比于酒店的運(yùn)營品牌，投資人更重視酒店所在城市的量級、以及酒店資產(chǎn)自身的盈利能力?！?/span>

仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部副總裁魏駿亞對36氪表示，4月份的流拍現(xiàn)象不具備代表性，酒店資產(chǎn)市場的整體交易熱度還在上升。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，截至2024年*季度，全國酒店交易總額達(dá)到31.4億元，同比去年增長41%，這之中包含法拍交易。

魏駿亞補(bǔ)充稱：“整個一季度酒店成交表現(xiàn)來看，66%的交易額都發(fā)生在一線城市，現(xiàn)階段，酒店投資人對于門戶城市、位于比較成熟市場的酒店興趣度更高，對這類酒店在中長期的資產(chǎn)保值、流動性表現(xiàn)都更加看好。”

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家辦類買家更看重傳承價值

回顧2023年，中國內(nèi)地酒店投資交易額創(chuàng)了近五年新高。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2023年，中國內(nèi)地酒店投資交易共成交58單，交易總額突破240億元，占亞太區(qū)酒店投資市場交易額的32.3%，是亞太區(qū)交易額最高的市場。作為國內(nèi)酒店與旅游業(yè)*的投資目的地之一，上海占比2023年中國內(nèi)地酒店投資交易額的38.9%。分析人士認(rèn)為，這得益于投資者對中國內(nèi)地酒店市場加速恢復(fù)的信心和對行業(yè)發(fā)展的前瞻性分析。

不同于前幾年主要以地產(chǎn)酒店作為擴(kuò)張主力的情況，酒店市場的全線回暖吸引了大批非傳統(tǒng)酒店投資人的關(guān)注，多數(shù)高凈值投資者背靠綜合類企業(yè)，如能源、煤礦、建材等，酒店或成為企業(yè)業(yè)務(wù)的又一延伸和拓展。

2023年12月26日，出于緩解現(xiàn)金流壓力，華僑城將上海寶格麗酒店售予江蘇金峰水泥集團(tuán)有限公司，交易對價為24.3億元。

2023年10月17日，中國金茂作價28億元出售了金茂北京置業(yè)100%的股權(quán)，金茂北京置業(yè)主要持有的資產(chǎn)為五星級酒店金茂北京威斯汀大飯店，買方背后是陜西榆林煤炭企業(yè)中匯集團(tuán)。

2023年12月，大連萬達(dá)商管旗下上海萬達(dá)酒店投資有限公司發(fā)生股權(quán)變更，全資股東由大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)變更為北京鷹朗商業(yè)管理有限公司。該酒店投資公司的主要資產(chǎn)是位于上海外灘的萬達(dá)瑞華酒店。新業(yè)主為新加坡金鷹集團(tuán)。該集團(tuán)成立于1967年，創(chuàng)始人是生于印尼、祖籍福建莆田的華商陳江和。上世紀(jì)90年代，陳江和率領(lǐng)金鷹集團(tuán)進(jìn)入中國市場。該集團(tuán)在華業(yè)務(wù)涉及林漿紙、棕櫚油、特種溶解木漿與纖維素纖維、能源開發(fā)等多個領(lǐng)域。

活躍的轉(zhuǎn)讓交易背后，一方面是資產(chǎn)價格逐漸回歸理性，另一方面是市場上涌現(xiàn)出許多需要現(xiàn)金回流、盤活資產(chǎn)的賣家。

近日，自媒體流傳一份上海酒店資產(chǎn)待售清單，這之中的業(yè)主，不乏現(xiàn)金流陷入緊張的房地產(chǎn)及上下游企業(yè)，例如新華聯(lián)控股持有的虹橋索菲特酒店、蘇寧持有的寶麗嘉酒店等，同時，綠地控股持有的上海萬豪酒店，也在今年初低調(diào)出售予北京銀行。

對于看上酒店資產(chǎn)的高凈值投資者而言，魏駿亞認(rèn)為，酒店資產(chǎn)是滿足資產(chǎn)配置多樣化和抵御通貨膨脹需求的優(yōu)質(zhì)投資項目。

近一年，酒店資產(chǎn)成交升溫，也有資產(chǎn)價格逐步回歸理性的因素，魏駿亞表示：“2020年之前，酒店業(yè)主普遍對于資產(chǎn)價格的預(yù)期偏高，因此酒店資產(chǎn)交易不活躍，個別交易成交價格比較偏離普遍的投資邏輯，近三年，尤其是地產(chǎn)開發(fā)商類業(yè)主，為了緩解資金壓力，在出售時的定價，更符合專業(yè)機(jī)構(gòu)的投資判斷標(biāo)準(zhǔn)?！?/span>

上述酒店行業(yè)投資人士分享稱：“一般情況下，在一線城市，投資人對于酒店類資產(chǎn)的回報率要求在4%-5%的水平，過去一年很多交易低于這個水平，是因?yàn)閷τ诟咝羌壘频?、或比較稀缺的資產(chǎn)，投資者的回報率要求會較低，因此他們愿意去支付一些溢價，一些買家在收購項目后，會為項目進(jìn)行全面升級，比如更換運(yùn)營品牌，通常，改造之后的運(yùn)營回報率比較具有競爭力。”

相較于機(jī)構(gòu)投資人，高凈值投資者和/或家族辦公室的投資風(fēng)格相對穩(wěn)健，更關(guān)注財務(wù)回報和風(fēng)險分散，對土地年限和投資回報周期較不敏感。這類投資者還重視通過收購比較稀缺的酒店資產(chǎn)去達(dá)到長期的資產(chǎn)傳承、資本升值的需求。

整體而言，在市場壓力的作用下，國內(nèi)酒店業(yè)主正在加速推進(jìn)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化資管策略，著力于存量酒店資產(chǎn)的出售。與此同時，酒店市場的全線回暖吸引了大批非傳統(tǒng)酒店投資人的關(guān)注，除了實(shí)業(yè)行業(yè)、還包括國內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資人，推動了存量市場的交易熱度，并有望持續(xù)至2024年。

此外，仲量聯(lián)行觀察發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)行的長租公寓合規(guī)運(yùn)營路徑中，部分投資者選擇通過持有“特行證”的方式運(yùn)營長租公寓項目，因此具有重新定位或改造可能性的老舊酒店繼續(xù)受到長租公寓投資者的關(guān)注。

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