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房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇取決于居民的收入預(yù)期，這與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)。只有當(dāng)收入預(yù)期有所改善時，居民對改善生活的需求才會繼續(xù)釋放。

中房報記者 北京報道了田傲云|

“新政后，同期參觀和交易數(shù)量均呈指數(shù)級增長，其中46%的交易客戶受新政影響，購買資質(zhì)增加。”位于北京市朝陽區(qū)東壩的保利天匯負(fù)責(zé)人告訴《中國房地產(chǎn)報》記者，客戶的看房情況和購買意向明顯增加，甚至有兩組客戶在項(xiàng)目中重新購買。

也有項(xiàng)目經(jīng)理表示，新政后市場反應(yīng)略有波動，但整體情況穩(wěn)定?！皷|廬項(xiàng)目大多是第一類客戶，受此政策影響不大。”位于北京市通州區(qū)的萬科東廬項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。

北京五環(huán)外的二手房市場相對平淡，而新房市場略有松動，但也有一定的復(fù)蘇跡象。

“我們五環(huán)外門店的咨詢量確實(shí)有所增加，但從數(shù)量和交易情況來看，變化并不大。”一家大型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)華北地區(qū)負(fù)責(zé)人告訴記者。

根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的數(shù)據(jù)，5月6日至5月12日，北京市新房網(wǎng)簽840套，比4月29日至5月5日新房網(wǎng)簽854套略有下降。

根據(jù)克而瑞北京機(jī)構(gòu)重點(diǎn)監(jiān)測的項(xiàng)目表現(xiàn)，5月6日至5月10日，“五一”假期熱度較高的項(xiàng)目平均參觀量環(huán)比下降60%，認(rèn)購量下降70%。

“當(dāng)然，本周有6天的工作日是訪問量下降的原因之一。很多買房看房的客戶周末才有時間。”克而瑞北京的一位人士說。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，目前的情況在很大程度上反映了當(dāng)前市場的情緒，新政有一定的提振市場信心的作用，但熱度并沒有持續(xù)下去。

四月三十日，北京優(yōu)化政策，放寬了五環(huán)外購買商品房的限制。

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有更多的顧客咨詢

招商輝煌時代售樓處。田傲云/攝影

在新房市場中，新政的效應(yīng)首先傳遞。

4月30日中午，北京不少房地產(chǎn)物業(yè)顧問接到緊急通知:“今天下午可能會出臺政策，五環(huán)外可能會放開限購。與項(xiàng)目相關(guān)的潛在客戶將首先整理出相關(guān)資質(zhì)?！?/p>

收到消息后，房地產(chǎn)銷售人員開始采取行動，聯(lián)系各自的用戶，告訴他們北京樓市政策即將調(diào)整，建議他們抓住五一假期機(jī)會快速看房。

果不其然，當(dāng)天晚上，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會正式發(fā)布文件，宣布允許已經(jīng)達(dá)到限購套數(shù)上限的居民家庭，在維持當(dāng)前住房限購政策不變的基礎(chǔ)上，在五環(huán)外再次購買新房。

時隔13年，北京首次調(diào)整限購政策，引起市場高度關(guān)注。新政出臺后，北京很多新房項(xiàng)目反應(yīng)迅速，市場氛圍逐漸升溫。

“限購政策放開后，大量帶資客戶被釋放進(jìn)入市場，咨詢客戶增加?！蔽挥诒本┦许樍x區(qū)的龍湖御湖境項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，我們的項(xiàng)目已經(jīng)完成了大約20%的客戶第一次訪問并完成交易的熱門場景。

“新政后，我明顯感覺項(xiàng)目來訪的人越來越多，預(yù)計未來交易會更好?！闭猩叹稚呖诒本┢髽I(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司招商局、招商局、招商局三個項(xiàng)目的訪問量略有增加，銷量也相當(dāng)可觀，其中招商局公元的預(yù)售期房已基本售罄。

保利天匯項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)東壩，也是新政的受益者，其中約46%的成交客戶在五一期間增加了購房資格。

建發(fā)觀棠府項(xiàng)目位于北京市昌平新城，是新政后新房周度網(wǎng)簽套數(shù)冠軍。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴《中國房地產(chǎn)報》記者，北京“4.30新政”后，觀棠府的交易量與4月份持平，但客戶咨詢量增加。買家主要關(guān)注項(xiàng)目性價比和未來市場預(yù)測，對樓市持長期看漲態(tài)度。另外，剛需客戶的決策時間縮短，城市地區(qū)更換養(yǎng)老房的客戶增多，“五一”之后，項(xiàng)目的熱度還在繼續(xù)。

開盤當(dāng)天，北京潤府。田傲云/攝影

一些項(xiàng)目的認(rèn)購登記恰逢新政發(fā)布。比如位于北京亦莊新城的潤府項(xiàng)目，第一期開盤就推出了400套房，前期認(rèn)購超過300套。5月12日，該項(xiàng)目正式開盤，銷售171套，收入14.6億元。

北京市大興區(qū)熱銷項(xiàng)目曉月日風(fēng)，新政后訪問量也增加了幾倍；在交易量方面，30%的客戶受到新政的影響而增加?！拔逡黄陂g賣了近100套。雖然節(jié)后人氣略有下降，但每天都要招待幾組客戶，忙得不可開交?！痹擁?xiàng)目的房地產(chǎn)銷售告訴記者，新政第二周平均每天可以賣出4套房。

值得注意的是，北京在限購限售政策上的適當(dāng)放寬，在短時間內(nèi)積極推動了新房市場。然而，這種影響主要局限于一些目標(biāo)市場。另一方面，即使新政帶來了一定的刺激，一些位置相對偏遠(yuǎn)、缺乏學(xué)區(qū)等升值因素的房地產(chǎn)仍然不盡如人意。

關(guān)于市場趨勢，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，從目前的市場板塊來看，首先體驗(yàn)到優(yōu)惠政策的無疑是順義后沙峪、亦莊臺湖、通州物資學(xué)院、大興黃村、昌平南、石景山首鋼園等產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景良好、配套設(shè)施完善的區(qū)域。與以前相比，這些地區(qū)的項(xiàng)目去除速度有了顯著提高，尤其是剛剛改變的項(xiàng)目。交易拉動作用強(qiáng)勁。然而，由于居民的信心和購買力仍處于修復(fù)期，更多的購房者仍然會比較謹(jǐn)慎。

關(guān)榮雪認(rèn)為，從中長期來看，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇取決于居民的收入預(yù)期，這與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)。只有當(dāng)收入預(yù)期有所改善時，居民改善生活的需求才會繼續(xù)釋放。

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二手房“大放價”

建興城大興中建售樓處。田傲云/攝影

就數(shù)據(jù)而言，新政第二周北京二手房交易“非常成色”。

根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的數(shù)據(jù)，5月6日至5月12日，北京二手房網(wǎng)簽3313套，與上周(4月29日至5月5日)相比，網(wǎng)簽1520套二手房數(shù)量大幅增長117.9%。

北京新政對二手房的影響暫時不明顯，從目前的交易和市場情緒變化來看。 關(guān)榮雪說，雖然上周二手房成交量有所回升，但并不是因?yàn)樾抡拇碳?，而是因?yàn)橹耙驗(yàn)榧倨诘挠绊懀山涣坑兴陆?。假期過后，市場開始恢復(fù)正常，成交量也有所回升，但仍略低于假期前的水平，約為9%。

關(guān)榮雪認(rèn)為，這表明市場尚未完全恢復(fù)到以前的水平，可能存在一些不可控因素或市場觀望情緒。

“五環(huán)外門店的咨詢量確實(shí)有所增加，但從未來的數(shù)量和交易情況來看，變化并不大?！币患掖笮头康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)華北地區(qū)負(fù)責(zé)人告訴記者。

在北京市區(qū)的核心區(qū)域，二手房市場以價格調(diào)整為催化劑，逐漸呈現(xiàn)出復(fù)蘇的跡象。很多房主利用這個機(jī)會降價銷售二手房，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的快速實(shí)現(xiàn)。

2019年11月，何立(化名)以635萬元的價格在北京太陽宮區(qū)購買了一套約95平方米的新兩居室，價格為每平方米6.7萬元。

當(dāng)時，太陽宮地區(qū)因其高質(zhì)量的教育資源和完善的配套設(shè)施而受到買家的青睞。在接下來的幾年里，這個房地產(chǎn)確實(shí)帶來了可觀的賬面收益。當(dāng)市場達(dá)到頂峰時，每平方米的價格甚至上漲了2萬元。然而，隨著市場逐漸回歸理性，泡沫迅速出現(xiàn)。

何立注意到，小區(qū)內(nèi)與他同面積的房屋最近以706萬元的價格出售，這使他意識到市場正在發(fā)生變化。

"我希望盡快擺脫房地產(chǎn)。" 何立告訴記者，新政實(shí)施后，他的房子價格一次又一次下跌，但是看房者還是很少。

和何立懷有同樣想法的業(yè)主不在少數(shù)。然而，他們發(fā)現(xiàn)賣房的過程遠(yuǎn)比買房難得多。對于購房者來說，優(yōu)惠政策讓一些購房者對市場有了期待，但大多數(shù)人仍然準(zhǔn)備“等待”。

吳越(化名)就是其中之一。他原本計劃在2023年7月買房，因?yàn)樗膽艨趩栴}沒有得到他想要的。他直言不諱地告訴記者，過去一年的看房經(jīng)歷讓他感到復(fù)雜。

“等等，不會輸?shù)摹！被仡櫧衲甑目捶拷?jīng)歷，吳越感慨地說。他提到，去年同房型房屋的成交價格從462萬元降到了285萬元，房屋的朝向和裝修都更加出色。今年的等待讓他避免了巨大的財產(chǎn)損失，但也扼殺了他第一次買房的熱情。

吳越說，作為一個普通的“北漂”，即使你掏空了你的財產(chǎn)，你也只能買條件差的老房子。在目前的市場環(huán)境下，這類房屋的價格下跌幅度最大，反映了一線城市房地產(chǎn)市場的高風(fēng)險。

即使他沒有在高位進(jìn)入市場，吳越的內(nèi)心仍然充滿了困惑和焦慮。

原標(biāo)題：“北京放松五環(huán)外限購14天：購買意向增強(qiáng)市場回暖跡象”

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